Решение по делу № 33-10751/2019 от 07.10.2019

УИД 91RS0023-01-2019-000537-86

№ 2-489/2019

№ 33- 10751/2019

Председательствующий судья в суде первой инстанции Ерохина И.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 декабря 2019 года                         г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

Председательствующего судьи Белоусовой В.В.,

судей Кирюхиной М.А., Корсаковой Ю.М.,

при секретаре Даевой Т.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Кулакова Дениса Владимировича к Администрации Межводненского сельского поселения Черноморского района Республики Крым, Обществу с ограниченной ответственностью «Белоцерковский горстрой», Администрации Черноморского района Республики Крым, Павловскому Владлену Игоревичу, Обществу с ограниченной ответственностью «Белоцерковпродмаш», третье лицо: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе Администрации Черноморского района Республики Крым на решение Черноморского районного суда Республики Крым от 29 июля 2019 года,

Заслушав доклад судьи Белоусовой В.В.,

у с т а н о в и л а:

Кулаков Д.В, обратился в суд с иском к Администрации Межводненского сельского поселения, ООО "Белоцерковский горстрой", Администрации Черноморского района Республики Крым, Павловскому В.И., ООО "Белоцерковпродмаш" о признании недействительным договора от 15 ноября 2017 года № аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, заключенного между Администрацией Межводненскош сельского поселения Черноморского района Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью "Белоцерковский горстрой"; отмене записи о государственной регистрации аренды ООО "Белоцерковский горстрой" земельного участка, расположенного по <адрес>, взыскании судебных издержек.

Требования мотивированы тем, что 15 ноября 2017 года между Администрацией Межводненского сельского поселения Черноморского района Республики Крым и ООО «Белоцерковский горстрой» заключен договор аренды земельного участка № площадью 0,975 га, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

На данном земельном участке расположено несколько нежилых помещений, собственником 54/100 доли которых является истец.

Истец указывает, что он не уведомлен Межводненского сельского поселения Черноморского района Республики Крым и Администрацией Черноморского района Республики Крым о намерениях заключить договор аренды земельного участка с ООО «Белоцерковский горстрой» и, ему не было предложено воспользоваться своим преимущественным правом получения в аренду вышеуказанного земельного участка.

25.04.2018 года истцом направлено обращение в Администрацию Черноморского района Республики Крым с просьбой учесть факт наличия объектов у него в собственности, которые расположены на переданном в аренду земельном участке и урегулировать данный вопрос, поскольку истцу препятствуют в пользовании собственностью.

Решением Черноморского районного суда Республики Крым от 29 июля 2019 года иск удовлетворен.

Признан недействительным договор от 15 ноября 2017 года № аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, заключенный между Администрацией Межводненского сельского поселения Черноморского района и Обществом с ограниченной ответственностью «Белоцерковский горстрой».

Отменена запись о государственной регистрации аренды ООО «Белоцерковский горстрой» земельного участка, расположенного по <адрес>.

Распределены судебные расходы.

В апелляционной жалобе Администрация Черноморского района Республики Крым просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение по делу, недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение по делу, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам по делу, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель Администрации Черноморского района Республики Крым поддержал апелляционную жалобу по мотивам, изложенным в ней.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам необоснованности.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, причины неявки суду неизвестны.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Рассмотрением дела установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по <адрес>, а именно:

- 23/100 доли – за ООО «Белоцерковпродмаш» на основании договора купли-продажи от 29.07.2013 года;

- 23/100 доли – за Павловским В.И. на основании договора купли-продажи от 29.09.2017 года;

- 54/100 доли зарегистрировано за Кулаковым Д.В. на основании договора дарения от 18.05.2017 года.

Кулаков Д.В. является собственником нежилых помещений: столовой литер «А» кадастровый №, хозблока литер «В» кадастровый №, спального корпуса литер «К», подвала кадастровый №, погреба литер «Г» кадастровый №, нежилого здания литер «Б» кадастровый №, летнего домика литер «6» кадастровый №, летнего домика литер «5» кадастровый №, погреба литера «7» кадастровый №, спального корпуса литер «2» кадастровый №, спального корпуса литер «Н» кадастровый № (л.д. 12-31).

28 сентября 2012 года между Межвождненским сельским советом Черноморского района и ООО «Белоцерковский горстрой» заключен договор аренды земельного участка для обслуживания туристического оздоровительного комплекса «Белоцерковчанка», который расположен по адресу: <адрес>.

Из содержания пункта 3 и 4 данного договора усматривается, что земельный участок передается в аренду вместе с сооружениями, которые на нем находятся.

В соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Крым 02 сентября 2014 года №, которым утвержден Порядок переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым, 15 ноября 2017 года между Администрацией Межводненского сельского поселения в лице главы администрации Черноморского района ФИО7 и ООО «Белоцерковский горстрой» (поставленной на учет в налоговом органе как иностранная организация) заключен договор аренды земельного участка № площадью 0,975 га, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д. 4-11).

Указанный договор аренды земельного участка от 15.11.2017 года зарегистрирован 30 ноября 2017 года, номер регистрации: №.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

С указанными выводами суда первой инстанции не соглашается судебная коллегия.

Исходя из смысла статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебное решение по гражданскому делу должно иметь своей целью защиту нарушенных прав (охраняемых законом интересов), а также восстановление нарушенных прав.

Согласно статье 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов в порядке, установленном Кодексом, самостоятельно определив при этом способ судебной защиты.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. Цель обращения заинтересованного лица с иском - восстановление нарушенного материального права либо защита законного интереса.

Эффективная судебная защита возможна, когда избранный истцом способ защиты нарушенного права направлен на реальное восстановление нарушенного материального права или защиту законного интереса. Заинтересованное лицо должно обосновать, каким образом обращение в суд с заявленным требованием будет способствовать восстановлению нарушенных прав.

Следовательно, условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Как следует из материалов дела Кулаков Д.В. обращался в Администрацию Черноморского района Республики Крым 25 апреля 2018 года с заявлением, в котором просил учесть его преимущественные права на аренду земельного участка как собственника доли недвижимого имущества, расположенного на указанном участке.

Как следует из текста апелляционной жалобы имело место обращение истца к ответчику также и о расторжении обжалуемого договора.

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункты 13, 14) в силу пункта 1 ст. 35 ЗК РФ и пункта 3 ст. 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 ст. 552 ГК РФ и пункта 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Приведенные законоположения, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В силу подпункта 9 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений.

Положениями ст. 39.20 ЗК РФ закреплено, что исключительное право на приобретение в аренду земельных участков имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, определен добровольный и принудительный порядок предоставления в аренду земельного участка правообладателям расположенных на нем зданий, сооружений.

Кроме того, законом Республики Крым N 38 ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", принятого Государственным Советом Республики Крым 30 июля 2014 года (ст. 3), орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, в отношении которого был заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, и лица, которым были предоставлены в аренду такие земельные участки до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", обязывались в срок до 1 января 2017 года заключить договор аренды в отношении соответствующего земельного участка в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

При этом, с даты государственной регистрации права аренды земельного участка заключенный до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ договор аренды считается расторгнутым. В случае несоблюдения требований настоящей статьи о сроках переоформления прав любая сторона вправе понудить иную сторону к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, исковые требования Кулакова Д.В. о признании недействительным договора аренды земли, заключенного 15 ноября 2017 года между ООО «Белоцерковский горстрой» и Администрацией Межводненского сельского поселения Черноморского района Республики Крым, основаны на статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что в связи с переходом права собственности на долю в нежилых помещениях у истца возникло право пользования земельным участком, на котором находится приобретенный в собственность объект недвижимости, на условиях аренды.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Собственник нарушенного права не ограничен в выборе способа защиты права и может воспользоваться конкретным способом защиты своего права, установленным законом.

Возможность выбора лицом, полагающим свои права нарушенными, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им в соответствующем случае характера допущенного в отношении него нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен соответствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес.

Под способами защиты субъективных гражданских прав подразумеваются закрепленные законом материально-правовые методы принудительного характера, с помощью которых осуществляется восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ и должны обеспечивать восстановление нарушенных или оспариваемых прав, быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. При этом установлено, что защита гражданских права может осуществляться иными способами, предусмотренными законом.

Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов.

Обращаясь с иском о признании недействительным договора аренды земли, истец не обосновал невозможность защиты нарушенного (оспариваемого) права иными предусмотренными законодательством способами, избранный способ защиты нарушенные права Кулакова Д.В. не восстанавливает, поскольку признание недействительным договора аренды не влечет юридически значимых последствий для истца в виде возникновения права аренды земельного участка.

Таким образом, предъявляя требования о признании недействительным договора аренды земельного участка, истец избрал способ защиты своих прав, который не предусмотрен действующим законодательством и не направлен на удовлетворение его материально-правового интереса.

Однако суд первой инстанции при рассмотрении дела не принял во внимание вышеизложенное и вопреки приведенным законоположениям пришел к ошибочному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, в результате неправильно разрешил спор и принял решение, которое нельзя признать законным и обоснованным.

Истец не лишен возможности обращения в установленном законом порядке с заявлением к ответчику о заключении с ним, как с собственником объекта недвижимости (нежилых строений) договора аренды.

В связи с чем обжалуемое решение суда подлежит отмене в силу пункта 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с принятием нового решения об отказе в иске Кулакову Д.В.

Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Черноморского районного суда Республики Крым от 29 июля 2017 года отменить.

В удовлетворении иска Кулакову Денису Владимировичу отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Председательствующий В.В. Белоусова     

Судьи М.А. Кирюхина

Ю.М. Корсакова