Решение по делу № 2-1555/2024 от 15.01.2024

УИД 59RS0004-01-2024-000170-67

Дело №2-1555/2023        

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11.06.2024                                        г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Сероваевой Т.Т., при секретаре судебного заседания Быстровой А.Д., с участием истца ФИО1, представителя истца – ФИО3, действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом предварительном судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации <Адрес> о взыскании выкупной цены нежилого помещения, прекращении права собственности, судебных расходов,

установил:

истец ФИО1 обратился в суд с иском к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение. С учетом уточненных требований, просит взыскать с администрации г. Перми в пользу истца выкупную стоимость за нежилое помещение по адресу: <Адрес>, расположенное на 1 этаже, площадью <данные изъяты> кадастровый №, в размере <данные изъяты> в соответствии с заключением ООО «Оценка-Консалтинг» (том 3 л.д. 193-194).

Требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого помещения по адресу: <Адрес>, расположенное на 1 этаже, площадью <данные изъяты> кадастровый №. Заключением городской межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № выявлены основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Многоквартирный до по адресу: <Адрес>, не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилого фонда на территории <Адрес> на ДД.ММ.ГГГГ годы, утвержденную постановлением Правительства Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ №-п, в связи с признанием его аварийным после ДД.ММ.ГГГГ. то обстоятельство, что длительное время процедура, предусмотренная положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации по изъятию земельного участка и жилых помещений, органами местного самоуправления не выполняется, не свидетельствует об отсутствии у истца права требовать выплаты соответствующего возмещения. Истец ежемесячно несет убытки, так как использовать принадлежащее ему нежилое помещение, не представляется возможным, ни один арендатор не готов вести в нем бизнес.

Истец ФИО1 в судебном заседании на требованиях иска настаивал.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, в связи с резким ухудшением технического состояния дома, что в отношении многоквартирного дома введен режим «Повышенная готовность», собственникам направлено требование о сносе многоквартирного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика администрации г.Перми и третьего лица управления жилищных отношений администрации г.Перми – ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований. Поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на иск (том 1 л.д. 227-229, том 3 л.д. 206). Также в судебном заседании представитель ответчика пояснила, что за время проведения судебной строительно-технической экспертизы, состояние дома значительно ухудшилось, администрацией г. Перми начата процедура по изъятию жилых помещений у собственников многоквартирного жилого дома. В связи с введением в отношении многоквартирного дома режима «повышенная готовность» между администрацией города Перми и Министерством строительства Пермского края заключено соглашение о расселении многоквартирного дома.

Представитель третьего лица Министерства строительства Пермского края в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (том 3 л.д. 173, 179-180).

Суд, руководствуясь положениями ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителя истца и его представителя, изучив материалы дела, оценив доводы возражений ответчиков и третьих лиц, суд приходит к следующему.

Согласно положениям части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Реализация прав собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, признанных в установленном законом порядке аварийными и подлежащими сносу, специальными нормами права не урегулированы. Вместе с тем, такой порядок предусмотрен в отношении собственников жилых помещений, который установлен положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Суд считает, что данный порядок также применим и в части разрешения возникших правоотношений по настоящему делу.

В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу права собственников в таком доме подлежат защите в соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес>, <Адрес>, расположенное на 1 этаже, площадью <данные изъяты> кадастровый №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав и сделок с ним (том 1 л.д. 12-20).

Право собственности ФИО1 на указанное нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 15).

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного АНО «Бюро судебных экспертиз и независимой оценки» эксперты пришли к выводу, что на основании проведенного исследования в рамках осуществления входного контроля проектной документации «Капитальный ремонт» многоквартирного дома, расположенного по адресу: <Адрес>, № выявлено следующее: выполнение работ по капитальному ремонту жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <Адрес> <Адрес> по проектной документации № является технически не возможным и экономически нецелесообразным (том 2 л.д. 63-119).

Согласно заключению по результатам комплексного обследования от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «Проектный комплекс «Интеграл» специалистов сделан вывод о том, что в процессе проведения технического обследования состояния строительных и конструктивных элементов многоквартирного дома, расположенного по адресу: <Адрес> <Адрес>, выявлены дефекты и повреждения, оказывающие значительное влияние на техническое состояние отдельных конструкций здания в целом. Наличие указанных дефектов конструкций, находящихся в аварийном состоянии, свидетельствует о невозможности дальнейшей безопасности (безаварийной) эксплуатации многоквартирного дома. Наружные ограждающие конструкции не соответствуют современным требованиям энергосбережения. Принимая во внимание состояние (износ) основных несущих конструкций, проведение капитального ремонта (ремонтно-восстановительных работ) или реконструкции объекта нецелесообразно (том 1 л.д. 138-164, том 2 л.д. 18-62).

Согласно заключению ООО «Инженерно-техническая компания Френкеля» от № по результатам обследования технического состояния строительных конструкции общего имущества (лестничных клеток подъездов №) многоквартирного <Адрес> <Адрес> эксперт пришел к выводу, что по совокупности дефектов в целом объект находится в аварийном техническом состоянии. Указано предупреждение о возможном обрушении стен, перекрытия над подвалом части здания (том 1 л.д. 167-218), которые окажут разрушительное воздействии на конструкции остальных частей здания. Аварийность заключается в отказе наиболее ответственных конструкции – прекращении выполнения частью наружных стен и перекрытия своих заданных функций: несущей и ограждающей. Их техническое состояние оценивается как предшествующее исчерпанию несущей способности и исчерпанию полной ограждающей функций. Общий износ здания составляет более 70%, что подтверждает аварийную опасность здания (том 1 л.д. 167-218, том 2 л.д. 120-204).

Заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, на основании рассмотренных документов, в соответствии с п. 47 Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома, расположенного по адресу: <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (том 1 л.д. 239-240).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации <Адрес> № принято решение о признании многоквартирного <Адрес> <Адрес> <Адрес> <Адрес> аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений указано освободить жилые помещения и снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления, срок отселения граждан предусмотрен до ДД.ММ.ГГГГ, в последующем срок отселения измене на ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 236, 241).

В связи с резким ухудшением технического состояния многоквартирного дома введен режим «повышенная готовность» (л.д. 125-128 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации <Адрес> № земельный участок, кадастровый № под многоквартирным домом по адресу <Адрес> изъят для муниципальных нужд города Перми (л.д. 200-201 том 3).

Разрешая заявленные исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

На основании вышеприведенных положений жилищного законодательства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что при признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, изъятию подлежат не только жилые помещения, но и нежилые помещения, поскольку их самостоятельное использование в данном случае становится невозможным, и в данном случае положения ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации подлежат применению к возникшим спорным правоотношениям.

Учитывая, что органам местного самоуправления земельный участок под многоквартирным домом изъят для муниципальных нужд города Перми, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании возмещения за нежилое помещение, принадлежащее истцу, подлежит удовлетворению.

Разрешая исковые требования о размере выкупной стоимости, подлежащей взысканию в пользу истца, суд приходит к следующим выводам.

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес> <Адрес>, ДД.ММ.ГГГГ постройки. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют (том 1 л.д. 90-107, л.д. 243250, том 2 л.д. 1-17).

Определением Ленинского районного суда <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Консалтинг» ФИО5 (том 1 л.д. 33, 34-35).

При разрешении вопроса о размере возмещения в части рыночной стоимости нежилого помещения – общей площадью <данные изъяты>., по адресу: <Адрес>, <Адрес>, расположенное на 1 этаже, кадастровый №, и убытков, причиненных собственнику нежилого помещения при его изъятии, суд полагает необходимым принять за основу отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный экспертом ООО «Оценка-Консалтинг» ФИО5, поскольку эксперт обладает необходимой квалификацией, им даны исчерпывающие ответы на поставленные вопросы. Заключение является наиболее актуальным, с учетом изменений, которые происходят в стоимости жилых помещений, определены все параметры, предусмотренные частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (том 3 л.д. 38-165).

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость нежилого помещения – общей площадью <данные изъяты> по адресу: <Адрес>, расположенное на 1 этаже, кадастровый №, составляет <данные изъяты>, убытки, причиненные собственникам нежилого помещения при его – <данные изъяты>, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – <данные изъяты> (том 3 л.д. 38-165).

При определении рыночной стоимости жилого помещения, эксперт использует сравнительный метод оценки, выбрав четыре аналога (объекта сравнения), для каждого из которых рассчитал весовой коэффициент. На момент проведения оценки, объекты – аналоги, подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимым по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекты с объектом оценки. Таким образом, эксперт определил рыночную стоимость объекта – <данные изъяты> (том 3 л.д. 104).

<Адрес> земельного участка не превышает нормативную площадь земельного участка для оцениваемого помещения, не выявлена сверхнормативная площадь, таким образом, в составе рыночной стоимости помещения не определяется рыночная стоимость земельного участка (л.д. 61 том 3).

В состав убытков собственников, возникающих при изъятии жилого помещения вошли: убытки, связанные переездом – <данные изъяты>; убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (риэлтерские услуги) – <данные изъяты>, убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – <данные изъяты>, итого <данные изъяты> (том 3 л.д. 113).

При разрешении заявленных исковых требований также юридически значимым обстоятельством по делу является установление того, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Эксперт приходит к выводу, что многоквартирный дом на дату первой приватизации жилого помещения в доме (ДД.ММ.ГГГГ) нуждался в капитальном ремонте и не был проведен (том 3 л.д. 106).

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

В соответствии с заключением в зависимости от долговечности основных несущих конструкций жилой дом относится к V группе капитальности, ДД.ММ.ГГГГ, капитальный ремонт здания не проводился, показатель износа 45% что свидетельствует о необходимости выборочного капитального ремонта. Срок, для которого определена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт ДД.ММ.ГГГГ = ДД.ММ.ГГГГ. Эксперт производит расчет величины компенсации на дату оценки, с учетом требований статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, приходит к выводу, что величина компенсации составляет <данные изъяты> (том 2 л.д. 106-111).

Таким образом, с ответчика в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию возмещение за нежилое помещение с учетом убытков, причиняемых изъятием жилого помещения, в том числе компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, в размере <данные изъяты>, из которых рыночная стоимость нежилого помещения составляет <данные изъяты>, убытки, причиненные собственнику жилого помещения при его изъятии – <данные изъяты>, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – <данные изъяты>

Поскольку взыскание с ответчика в пользу истца возмещения за нежилое помещение влечет прекращение права собственности истца на это помещение и возникновение права собственности муниципального образования «Город Пермь», после выплаты ответчиком суммы возмещения, решение суда будет являться основанием для внесения соответствующих записей в Единого государственного реестра недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить в части, взыскать с муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации <Адрес> (ОГРН 1025900532460, ИНН 5902290635) возмещение в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) в сумме <данные изъяты> за принадлежащие ему на праве собственности нежилое помещение – общей площадью <данные изъяты>., по адресу: <Адрес>, <Адрес>, расположенное на 1 этаже, кадастровый №, с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, с учетом убытков, возникающих при изъятии нежилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Решение суда после выплаты выкупной цены является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на нежилое помещение – общей площадью <данные изъяты> по адресу: <Адрес>, расположенное на 1 этаже, кадастровый №, и возникновения права муниципальной собственности.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий            подпись            Сероваева Т.Т.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>