Решение по делу № 3а-233/2021 от 11.08.2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-233/2021

УИД 39OS0000-01-2021-000255-16

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 сентября 2021 года                                                                   г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Струковой А.А.

при секретаре – Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Никелис Александры Александровны к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, №, №, №,

У С Т А Н О В И Л:

Никелис А.А. обратилась в суд 5 августа 2021 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что на основании договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 19 декабря 2016 года она являлась с 27 марта 2017 года собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами №, условный номер IХ, площадью 17,2 кв.м; №, условный номер XI, площадью 31 кв.м; №, условный номер ХII, площадью 21 кв.м; №, условный номер ХIII, площадью 13,1 кв.м; №, условный номер ХХI, площадью 18 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.

В период времени с января по июль 2020 года перечисленные нежилые помещения были проданы, при этом право собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами № и № зарегистрировано за Журбой Г.С. соответственно 14 и 15 января 2020 года, с кадастровым номером № – за Глазковым А.В. 15 июля 2020 года, с кадастровым номером № – за Шепелевой Л.Б. 4 июня 2020 года, с кадастровым номером № – за Романовой Н.В. 29 апреля 2020 года.

В марте 2021 года Никелис А.А. подала по месту своей постановки на налоговый учет в межрайонную ИФНС России № 8 по г.Калининграда налоговую декларацию по налогу на имущество физических лиц по форме 3-НДФЛ за 2020 год, в которой Никелис А.А. заявила о получении дохода от продажи названных объектов в общей сумме 767 100 руб. и о фактически произведенных и документально подтвержденных расходах по приобретению этого имущества в общей сумме 1 073 000 руб., в связи с чем, по мнению Никелис А.А., у нее отсутствует доход от продажи данных объектов и, соответственно, не возникло обязанности по уплате НДФЛ за 2020 год применительно к продаже перечисленных нежилых помещений.

На основании указанной налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ межрайонной ИФНС России № 8 по г.Калининграду проведена в период с 9 марта 2021 года по 9 июня 2021 года камеральная налоговая проверка.

Согласно акту налоговой проверки от 22 июня 2021 года № 3040 налоговым органом установлено занижение Никелис А.А. налога на доходы физических лиц за 2020 год по сделкам купли-продажи названных нежилых помещений с учетом положений п. 5 ст. 217.1 НК РФ об определении налоговой базы в случае отсутствия дохода от продажи объекта недвижимого имущества, исходя из кадастровой стоимости отчужденных объектов, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Все перечисленные объекты поставлены на кадастровый учет 6 февраля 2017 года и по состоянию на эту дату установлена актами филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области от 6 февраля 2017 года установлена их кадастровая стоимость в следующих размерах:

- с кадастровым номером № – 674 279,39 руб.,

- с кадастровым номером № – 1 215 270,99 руб.,

- с кадастровым номером № – 823 248,09 руб.,

- с кадастровым номером № – 513 550 руб.,

- с кадастровым номером № - 705641,22 руб.

Данная кадастровая стоимость нежилых помещений актуальна до настоящего времени.

Исходя из этой кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 в соответствии с п. 5 ст. 217.1 НК РФ, налоговым органом произведено доначисление НДФЛ за 2020 год в связи с продажей нежилых помещений.

Таким образом, несмотря на отчуждение нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, их кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 6 февраля 2017 года с учетом удельных показателей кадастровой стоимости, установленных постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области…», продолжает нарушать права Никелис А.А. как плательщика НДФЛ за 2020 год.

Как утверждает административный истец, такая кадастровая стоимость нежилых помещений существенно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 16 июля 2021 года № 286/07-2021К, выполненному оценщиком ООО «РЦ «Эксперт-Оценка» Бычковой Н.В., составляет по состоянию на 6 февраля 2017 года:

- с кадастровым номером № – 268 683 руб.,

- с кадастровым номером № - 249 753 руб.,

- с кадастровым номером № - 155 798 руб.,

- с кадастровым номером № - 204 560 руб.,

- с кадастровым номером № - 214 074 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ «ФКП Росреестра», администрация муниципального образования «Янтарный городской округ», межрайонная ИФНС России № 8 по г.Калининграду, Журба Г.С., Глазков А.В., Шепелева Л.Б., Романова Н.В.

В судебном заседании Никелис А.А заявленные требования поддержала, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Управление Росреестра по Калининградской области и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области подали ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей, возражений на административное исковое заявление не представили.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, каких-либо ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания и (или) о приобщении к делу доказательств иной величины рыночной стоимости названных нежилых помещений, не представили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что указанные нежилые помещения принадлежали на праве собственности Никелис А.А. с 27 марта 2017 года на основании договоров долевого участия в строительстве (л.д. 14-23).

Объекты поставлены на кадастровый учет 6 февраля 2017 года и по состоянию на эту дату установлена актами филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области от 6 февраля 2017 года установлена их кадастровая стоимость в следующих размерах:

- с кадастровым номером № – 674 279,39 руб.,

- с кадастровым номером № – 1 215 270,99 руб.,

- с кадастровым номером № – 823 248,09 руб.,

- с кадастровым номером № – 513 550 руб.,

- с кадастровым номером № - 705641,22 руб.

Сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 6 февраля 2017 года и не изменялись (л.д. 9-13, 157).

Установленный ч. 3 ст. 245 КАС РФ срок для обращения в суд Никелис А.А. не пропущен.

Из административного искового заявления, пояснений Никелис А.А. и акта налоговой проверки от 22 июня 2021 года № 3040 следует, что Никелис А.А. приобрела по договорам долевого участия в строительстве от 19 декабря 2016 года перечисленные нежилые помещения с указанием в договорах следующих сведений о стоимости объектов:

- с кадастровым номером № – 174 500 руб.,

- с кадастровым номером № – 307 800 руб.,

- с кадастровым номером № – 209 300 руб.,

- с кадастровым номером № – 171 100 руб.,

- с кадастровым номером № – 211 000 руб.

В договорах купли-продажи нежилых помещений, заключенных в 2020 году с Журба Г.С., Глазковым А.В., Шепелевой Л.Б. и Романовой Н.В., указана следующая цена объектов:

- с кадастровым номером № – 150 000 руб.,

- с кадастровым номером № – 307 800 руб.,

- с кадастровым номером № – 209 300 руб.,

- с кадастровым номером № – 50 000 руб.,

- с кадастровым номером № – 50 000 руб.

Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" Налоговый кодекс РФ дополнен статьей 217.1.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона № 382-ФЗ положения статьи 217.1 Кодекса применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Согласно пункту 5 статьи 217.1 Кодекса (в редакции Федерального закона от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ) в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

Пункт 5 статьи 217.1 НК РФ утратил силу с 1 января 2020 года в соответствии с Федеральным законом от 29 сентября 2019 года № 325-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации".

Одновременно, названным Федеральным законом от 29 сентября 2019 года № 325-ФЗ в главу 23 "Налог на доходы физических лиц" введена статья 214.10 Кодекса, которой установлены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения.

Так, на основании пункта 2 статьи 214.10 Кодекса в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

В случае если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются.

В соответствии с пунктом 12 статьи 3 Федерального закона от 29 сентября 2019 года № 325-ФЗ положения статей 214.10 и 217.1 Кодекса (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении доходов, полученных начиная с 1 января 2020 года.

Таким образом, налогообложение доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества, полученных до 1 января 2020 года, осуществляется с учетом положений пункта 5 статьи 217.1 НК РФ (в редакции Федерального закона от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ), а в отношении доходов, полученных после 1 января 2020 года, - с учетом положений пункта 2 статьи 214.10 НК РФ (в редакции Федерального закона от 29 сентября 2019 года № 325-ФЗ).

Принимая во внимание, что на момент государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, их кадастровая стоимость была установлена и внесена в ЕГРН, при определении налоговой базы по НДФЛ за 2020 год подлежит учету актуальная кадастровая стоимость объектов, установленная по состоянию на 6 февраля 2017 года.

    Таким образом, оспариваемой кадастровой стоимостью объектов с кадастровыми номерами №, №, №, №, № затрагиваются права и законные интересы Никелис А.А. в сфере налогообложения по налогу на доходы физических лиц за 2020 год.

Исходя из приведённых критериев Никелис А.А. вправе ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости названных объектов в размере их рыночной стоимости.

Обязательная досудебная процедура урегулирования спора по делам данной категории по соответствующим административным искам физических лиц законом не установлена.

В обоснование требований Никелис А.А. представила отчет от 16 июля 2021 года № 286/07-2021 К об оценке рыночной стоимости указанных нежилых помещений по состоянию на 6 февраля 2017 года, составленный оценщиком ООО «РЦ «Эксперт-Оценка» Бычковой Н.В. (л.д. 44-138).

В отчете об оценке оценщик пришел к следующим выводам о рыночной стоимости названных объектов по состоянию на 6 февраля 2017 года:

- с кадастровым номером № – 268 683 руб.,

- с кадастровым номером № - 249 753 руб.,

- с кадастровым номером № - 155 798 руб.,

- с кадастровым номером № - 204 560 руб.,

- с кадастровым номером № - 214 074 руб.

Из содержания отчета об оценке видно, что оценщиком рыночная стоимость нежилых помещений определена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж и доходного подхода с последующим согласованием результатов оценки.

При этом в рамках сравнительного подхода оценщиком отобрано 5 объектов-аналогов, из которых 3 объекта расположены в г. Светлогорске и 2 других объекта – в городах Зеленоградске, Пионерском, каждый объект-аналог представляет собой встроенное нежилое помещение свободного назначения в цокольном или подвальном этажах, то есть сопоставимы по основным ценообразующим факторам, в качестве которых оценщиком признаны наличие инфраструктуры в районе окружения объекта-аналога, транспортная доступность и привлекательность района расположения объектов.

Оценщиком проведены корректировки на торг, на этаж и на наличие отдельного входа.

Размер корректировок определен согласно Справочнику оценщика недвижимости 2016 г. под ред. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В.

Объективных данных, свидетельствующих о некорректном выборе оценщиком объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, не представлено.

При применении доходного подхода оценщик исходил из размера годовой арендной платы за пользование аналогичными нежилыми помещениями и с учетом риска недополучения арендной платы в связи с состоянием рынка (недозагрузка и неплатежи), а также расходов на обслуживание определил чистый операционный доход, который с применением ставки капитализации 12,1% согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2016 под ред.Л.А. Лейфера, Крайниковой Т.В. представляет собой стоимость объекта по доходному подходу.

Каких-либо замечаний и возражений по данному расчету административные ответчики и заинтересованные лица не представили.

Отказ от применения затратного подхода оценщиком мотивирован.

Выводы оценщика проверяемы и мотивированы.

Оценщик Бычкова Н.В. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, являясь членом саморегулируемой организации оценщиков и обладая правом на осуществление оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости».

Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке (страховой полис «ВСК страховой дом» от 15 декабря 2020 года № 20670В4000229).

С учетом изложенного достаточных оснований для признания указанного отчета об оценке недопустимым доказательством не усматривается.

Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что выводы оценщика о рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, №, №, № по состоянию на 6 февраля 2017 года в целом соотносятся с ценой договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 19 декабря 2016 года, которая представляет собой наиболее приближенную к дате оценки ценовую информацию о данных объектах.

В ходе производства по административному делу, в частности, в определении от 23 августа 2021 года и судебных извещениях от 24 августа 2021 года, судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованным лицам право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить имеющиеся у них доказательства наличие у перечисленных объектов иной рыночной стоимости при наличии возражений с заявленными Никелис А.А. требованиями.

Однако административные ответчики и заинтересованные лица соответствующими процессуальными правами не воспользовались.

Таким образом, представленные административным истцом доказательства не опровергнуты ответчиками и заинтересованными лицами и свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость нежилых помещений существенно превышает их рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по взиманию налога на имущество физических лиц в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

        РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Никелис Александры Александровны, поданное в суд 5 августа 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость следующих нежилых помещений в размере их рыночной стоимости по состоянию на 6 февраля 2017 года:

- с кадастровым номером № – 268 683 руб.,

- с кадастровым номером № - 249 753 руб.,

- с кадастровым номером № - 155 798 руб.,

- с кадастровым номером № - 204 560 руб.,

- с кадастровым номером № - 214 074 руб.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости объектов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 сентября 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда                                                                                А.А. Струкова