Решение по делу № 2-3283/2019 от 07.11.2019

Дело № 2-3283/2019

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 декабря 2019 года г.Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Калашниковой Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Силаевой Е.А.,

с участием представителя истца адвоката Дудиной В.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по иску Бойковой В. И. к Овчинникову А. А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец Бойкова В.И. обратилась в суд и просит расторгнуть договор купли-продажи от 31.10.2018 земельного участка площадью 1185 кв.м., расположенного по <адрес>, заключенный между Бойковой В. И. и Овчинниковым А. А.; взыскать с Овчинникова А. А. в пользу Бойковой В. И. убытки в размере 200000 руб.

Свои требования мотивирует тем, что 31.10.2018 между Бойковой В.И., в лице представителя Бойкова А.Н. (Продавец) действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности, и Овчинниковым А.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает в собственность земельный участок, категория земель: земли сельхоз назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общей площадью 1185 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, район Серпуховский, в районе д. Злобино. Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области 09.11.2018. Сумма договора составила 900000 руб., которая должна была быть передана наличными денежными средствами покупателем продавцу в течение девяти месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю. Оформление расчетов производится подписанием расписки в простой письменной форме. В случае просрочки более чем на 3 дня исполнения (либо ненадлежащего исполнения) покупателем обязанности по оплате приобретаемого земельного участка в сроки, установленные в п. 3 настоящего договора, продавец вправе потребовать расторжения договора и возврата земельного участка. В этом случае убытки продавца в виде упущенной выгоды стороны определяют равной сумме 200000 руб. на день расторжения договора. Срок возврата денежных средств по договору истек 08.08.2019, однако ответчик денежные средства, в оговоренные договором сроки, не передал. 10.09.2019 истец направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 31.10.2018 с предложением явки в регистрирующий орган для переоформления права собственности, однако ответчик проигнорировал данное предложение.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца адвокат Дудина В.В. в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам искового заявления и письменных пояснений (л.д. 27-29).

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, возражений против заявленных требований не представил, об уважительной причине неявки не сообщил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.

Пунктом 1 ст. 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В п. 2 названной статьи указано, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

По смыслу приведенных разъяснений в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.10.2018 между Бойковой В.И., в лице представителя по доверенности Бойкова А.Н., и Овчинниковым А.А. в простой письменной форме заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец Бойкова В.И. продала Овчинникову А.А. земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения - для дачного строительства, площадью 1185 кв. м, кадастровый <номер>, расположенный по <адрес>, за 900 000 рублей (п. 1, 2, 3 договора).

Согласно п. 3 данного договора расчет между сторонами производится следующим образом: денежная сумма в размере 900000 руб. за приобретаемый земельный участок уплачивается покупателем наличными средствами продавцу в течение девяти месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю. Оформление всех расчетов будет производиться путем подписания продавцом расписки в простой письменной форме.

В случае просрочки более чем на 3 дня исполнения (либо ненадлежащего исполнения) покупателем обязанности по оплате приобретаемого земельного участка в сроки, установленный пунктом 3 настоящего договора, продавец вправе потребовать расторжения договора и возврата земельного участка (п. 4 договора купли-продажи).

Судом установлено, что 09.11.2018 переход права собственности на указанный земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке, также зарегистрировано обременение правами истца (л.д. 7 оборот, л.д. 19-21 – выписка из ЕГРН).

10.09.2019 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 31.10.2018, с просьбой явиться в регистрирующий орган 17.09.2019 для подписания соглашения о расторжении договора купли-продажи и подачи заявления о переходе права собственности (л.д. 8-9).

При рассмотрении дела ответчиком не оспаривалось, что им не произведена оплата по договору, доказательств того, что истец уклонялась от получения денежных средств не представлено.

Из пояснений представителя истца, данных в суде, следует, что сумма в размере 900 000 руб. является для истца значительной и ее невыплата в оговоренные сторонами сроки нарушает ее права и законные интересы.

Располагая представленными доказательствами, оценивая их в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения по требованию продавца договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившимся в неисполнении обязательств по оплате недвижимого имущества.

Из существа договора купли-продажи земельного участка следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и, если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4) разъяснено, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

Таким образом, возврат спорного земельного участка продавцу, то есть истцу Бойковой В.И., на основании ст. 1102 ГК РФ соответствует разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 65 Постановления N 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре).

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика убытков, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В силу положений п. 1 и п. 4 ст. 393 ГК РФ Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

В п. 5 ст. 453 ГК РФ определено, что если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7).

Пунктом 4 договора купли-продажи от 31.10.2018 предусмотрено, что в случае просрочки более чем на 3 дня исполнения (либо ненадлежащего исполнения) покупателем обязанности по оплате приобретаемого земельного участка в сроки, установленный пунктом 3 настоящего договора, продавец вправе потребовать расторжения договора и возврата земельного участка. В этом случае убытки продавца в виде упущенного выгоды стороны определяют равной сумме 200000 руб. на день расторжения договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Поскольку условие договора о взыскании убытков в виде упущенной выгоды при расторжении договора не противоречит требованиям действующего законодательства, договор сторонами подписан и не оспорен, исковые требования истца о взыскании с ответчика убытков в размере 200000 руб. являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, исковые требования истца Бойковой В.И. подлежит удовлетворению в полном объеме.

Расходы истца по уплате госпошлины в размере 5200 руб. в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бойковой В. И. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 31.10.2018 земельного участка с кадастровым <номер> расположенного по <адрес>, заключенный между Бойковой В. И. и Овчинниковым А. А..

Взыскать с Овчинникова А. А., <дата> рождения, уроженца <адрес>, в пользу Бойковой В. И. убытки в размере 200000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5200 руб., а всего 205200 (двести пять тысяч двести) рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Ю.А. Калашникова

Мотивированное решение изготовлено: 30 декабря 2019 г.