Решение по делу № 33-18933/2022 от 25.10.2022

61RS0010-01-2022-000980-50

Судья Каменская М.Г. дело № 33-18933/2022

дело № 2-1104/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

9 ноября 2022 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Хомич С.В.,

судей Шинкиной М.В., Фетинга Н.Н.

при секретаре Васильевой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Исмаиловой Тахиры Алмаз кызы к Ткачевой Розалии Валентиновне, треть и лица Шрайбер Алексей Валентинович, Шрайбер Светлана Алексеевна, Шрайбер Виктория Валентиновна, Управление Росреестра по РО о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и по иску Шрайбер Алексея Валентиновича, Шрайбер Светланы Алексеевны, Шрайбер Виктории Валентиновны к Исмаиловой Тахире Алмаз кызы, Ткачевой Розалии Валентиновне о признании сделки недействительной, по апелляционной жалобе Исмаиловой Тахиры Алмаз кызы на решение Батайского городского суда Ростовской области от 12 июля 2022 года. Заслушав доклад судьи Шинкиной М.В., судебная коллегия

установила:

Исмаилова Т.А. к обратилась в суд с иском к Ткачевой Р.В. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, взыскании неустойки и штрафа, указав, что сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости от 01.06.2017. Согласно условиям договора ответчик (продавец) обязался до 31.12.2018 выделить и поставить на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости часть нежилого здания, приходящуюся на принадлежащую ответчику долю в размере 5/8 в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество — нежилое помещение, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после чего передать указанное нежилое помещение и 1/8 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в собственность истцу (покупателю). Истец полностью и в срок, установленный п.3.2 договора купли-продажи, исполнил обязательство по оплате стоимости нежилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок в размере 2 600 000 рублей.

Согласно условиям договора стороны обязаны были подготовить документы для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи и совместно зарегистрировать его в Управлении Росреестра по РО. Однако ответчиком допущена значительная просрочка в исполнении обязательств по договору, поскольку Ткачева Р.В. только в мае 2020 года обратилась в суд с исковым заявлением о выделе принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 08.10.2020 прекращено право общей долевой собственности ответчика на нежилое здание магазина-парикмахерской с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН выделены в собственность Ткачевой Р.В. следующие нежилые помещения: на втором этаже комната №1 площадью 35,2 кв.м, комната №2 площадью 7,5 кв.м, комната №3 площадью 11,8 кв.м, комната №4 площадью 3,9 кв.м, комната №1х площадью 1,2 кв.м; на третьем этаже комната №1 площадью 13,9 кв.м, комната №1а площадью 3,1 кв.м, комната №1б площадью 8,6 кв.м, комната №2 площадью 6,6 кв.м.

До настоящего времени ответчиком указанные помещения не поставлены на кадастровый учет, право собственности на них не зарегистрировано.

Несмотря на то, что фактическая передача помещений истцу состоялась, ответчик уклоняется от оформления перехода права в установленном законом порядке.

Направленную истцом претензию от 12.03.2021 ответчик оставил без ответа. Позднее, в мае 2021 года, ответчик перезвонил истцу и сослался на болезнь. Стороны договорились, что ответчик незамедлительно по выздоровлении приступит к документальному оформлению права на выделенные помещения.

До настоящего времени ответчиком не исполнены обязательства по договору.

Таким образом, у истца имеются законные основания просить суд признать переход права собственности истца по договору купли-продажи зарегистрированным.

Также договором предусмотрена ответственность продавца за просрочку оформления права собственности на нежилое помещение в Едином государственном реестре недвижимости в виде уплаты неустойки в размере 0,01% от цены договора за каждый день просрочки, а также штраф в сумме 300 000 рублей за уклонение от государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества.

На основании изложенного, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, истец просила суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от Ткачевой Р.В. к Исмаиловой Т.А.к на основании договора купли-продажи недвижимости от 01.06.2017; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 1/8 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 318 кв.м по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от Ткачевой Р.В. к Исмаиловой Т.А.к на основании договора купли-продажи недвижимости от 01.06.2017; взыскать с Ткачевой Р.В. в пользу Исмаиловой Т.А. к неустойку за период с 01.01.2019 по 17.11.2021 в размере 273 520 рублей и штраф за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности в размере 300 000 рублей.

Третьи лица Шрайбер А.В., Шрайбер С.А., Шрайбер В.В. заявили самостоятельные исковые требования к Исмаиловой Т.А.к, Ткачевой Р.В. о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что они являются собственниками магазина-парикмахерской, общей площадью 145,9 кв.м по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, каждый по 1/8 доли в праве общей долевой собственности. Также Шрайбер С.А. принадлежит 5/8 доли земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, Шрайбер В.В. и Шрайбер А.В. являются собственниками по 1/8 доли каждый указанного земельного участка. Ответчику Ткачевой (Шрайбер) Р.В. на праве собственности принадлежит 5/8 доли в праве общей долевой собственности на магазин-парикмахерскую и 1/8 доли земельного участка, расположенных по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

20.10.2020 Батайским городским судом АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН вынесено решение о разделе здания и определения порядка пользования земельным участком. В ходе рассмотрения данного дела истцом выступала Ткачева (Шрайбер) Р.В., которая поясняла, что объект магазин-парикмахерская по указанному адресу находится в ее пользовании, там работают она и ее специалисты. Однако, из материалов настоящего дела им стало известно о наличии договора купли-продажи от 01.06.2017 принадлежащих Ткачевой Р.В. объектов по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. При этом, в спорном договоре продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение, которое будет выделено из нежилого здания и 1/8 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Полагают данный договор недействительной сделкой, поскольку, они как участники долевой собственности, имеющие преимущественное право на приобретение доли, не были уведомлены надлежащим образом Ткачевой Р.В. о продаже доли объекта недвижимости и доли земельного участка Исмаиловой Т.А.к.

Кроме того, оспариваемый договор купли-продажи недвижимости от 01.06.2017 составлен в простой письменной форме, в то время как сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, подлежат нотариальному удостоверению.

Также полагали, что составленный договор является мнимой сделкой, поскольку объект недвижимости не выбывал из владения Ткачевой Р.В. и Исмаиловой Т.А.к не передавался, несмотря на утверждения истца об обратном.

На основании изложенного, Шрайбер А.В., Шрайбер С.А., Шрайбер В.В. просили суд признать договор купли-продажи от 01.06.2017, заключенный между Ткачевой Р.В. и Исмаиловой Т.А.к недействительным.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 12 июля 2022 года в удовлетворении исковых требований Исмаиловой Т.А.к, а также в удовлетворении исковых требований Шрайбер А.В., Шрайбер С.А., Шрайбер В.В. отказано.

Исмаилова Т.А. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении иска Исмаиловой Т.А.к, в указанной части принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Апеллянт полагает, что содержащиеся в решении суда выводы не соответствуют обстоятельствам дела, допущено неправильное применение норм материального права, в частности, основанием для отказа в иске послужил тот факт, что право на спорное нежилое помещение было зарегистрировано за ответчиком 02.03.2022, то есть уже после обращения истца в суд с настоящим иском. Суд посчитал, что у истца не возникло право требовать государственной регистрации перехода права собственности, а было право только потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы, уплаты процентов, а также возмещения причиненных убытков. Кроме того, суд указал, что после регистрации права собственности за ответчиком истец к ней с требованием явиться в МФЦ с целью осуществления перехода права собственности на спорные объекты недвижимости не обращался. С такими выводами суда автор жалобы не согласен, поскольку поведение ответчика как до, так и в ходе рассмотрения дела свидетельствует об уклонении от регистрации перехода права к истцу.

Шрайбер А.В., Шрайбер С.А., Шрайбер В.В. поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых опровергают доводы жалобы и просят решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав представителя Исмаиловой Т.А.к – Яцук И.А., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Ткачевой Р.В. и Исмаиловой Т.А.к. 01.06.2017 заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество - нежилое помещение, которое будет выделено из нежилого здания магазина-парикмахерской с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с ориентировочной площадью 91,8 кв.м в срок до 31.12.2018 и 1/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 318 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Исмаиловой Т.А.к. обязанность по оплате приобретаемых объектов недвижимости исполнена, сумма в размере 2 600 000 руб. передана истцом ответчику 01.06.2017, что подтверждается распиской.

Из условий договора следует, что продавцу на праве общей долевой собственности принадлежит 5/8 доли нежилого здания, из которого будет выделен объект и 1/8 доли земельного участка, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Совладельцами магазина-парикмахерской, общей площадью 145,9 кв.м по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, являются третьи лица - Шрайбер А.В., Шрайбер С.А., Шрайбер В.В. каждый по 1/8 доли в праве общей долевой собственности.

Также Шрайбер С.А. принадлежит 5/8 доли земельного участка, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Шрайбер В.В. и Шрайбер А.В. являются собственниками по 1/8 доли каждый указанного земельного участка.

Согласно условиям договора купли-продажи от 01.06.2017 продавец обязался в срок до 31.12.2018 выделить и поставить на кадастровый учет в качестве самостоятельного помещения объект, а также зарегистрировать право собственности на объект в Едином государственном реестре недвижимости.

Во исполнение условий договора ответчик обратилась в суд с иском о выделе своей доли из нежилого здания, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 08.10.2020 суд прекратил право общей долевой собственности ответчика на нежилое здание магазина-парикмахерской с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН выделил в собственность Ткачевой Р.В. следующие нежилые помещения:

- на втором этаже комнату №1 площадью 35,2 кв.м, комнату № 2 площадью 7,5 кв.м, комнату № 3 площадью 11,8 кв.м, комнату № 4 площадью 3,9 кв.м, комнату № 1х площадью 1,2 кв.м;

- на третьем этаже комнату № 1 площадью 13,9 кв.м, комнату № 1а площадью 3,1 кв.м, комнату № 1б площадью 8,6 кв.м, комнату № 2 площадью 6,6 кв.м.

Обращаясь в суд с иском Исмаиловой Т.А.к указано, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи от 01.06.2017, а именно, до настоящего времени указанные помещения не поставлены на кадастровый учет, а также ответчик уклоняется от осуществления перехода права собственности от ответчика к истцу.

Между тем, судом установлено, что при обращении Исмаиловой Т.А.к. в суд с настоящим иском право собственности на выделенные на основании решения Батайского городского суда РО от 08.10.2020 помещения за ответчиком не зарегистрированы, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

Однако 02.03.2022 в ЕГРН внесена запись регистрации за ответчиком Ткачевой Р.В. права собственности на нежилое помещение общей площадью 91,8 кв.м. Данному нежилому помещению присвоен кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и, как следует из выписки № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 03.06.2022, в состав данного нежилого помещения входят комнаты 1, 2, 3, 4, 1х; 1, 1а, 16, 2. Нежилое помещение расположено в пределах иного объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - в пределах нежилого здания магазина-парикмахерской, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.10, 11, 130, 165, 218, 455, 549, 550, 551, 554, 555, 556 ГК, разъяснениями Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного суда РФ N 22, изложенными в постановлении от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", исходил из того, что покупатель до 02.03.2022 был вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы, уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков, а не требовать осуществления перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, поскольку право собственности на данные объекты возникло у ответчика только 02.03.2022. После возникновения права собственности на спорные объекты недвижимости истец к ответчику с требованием явиться в МФЦ с целью осуществления перехода права собственности на данные объекты не обращалась. Также суд принял во внимание пояснения представителя ответчика о готовности последней явиться в органы Росреестра с целью осуществления перехода права собственности на объекты по договору купли-продажи от 01.06.2017, указав при этом, на то, что судебное решение не может подменять собой административный порядок регистрации права собственности. Оснований полагать, что права истца со стороны ответчика были нарушены, не имеется.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Шрайбер А.В., Шрайбер С.А., Шрайбер В.В. к Исмаиловой Т.А.к., Ткачевой Р.В. о признании сделки недействительной, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.166 ГК РФ, и исходил из того, что истцами каких – либо относимых, допустимых и достаточных в своей совокупности доказательств, нарушения их прав данным договором в материалы дела предоставлено не было, третьи лица стороной договора купли-продажи от 01.06.2017 не являются, их права данным договором не затрагиваются, доказательств обратному суду не предоставлено, они не обладают правом оспаривать договор купли-продажи. При этом, суд принял во внимание, что, заявляя самостоятельные исковые требования, в том числе, ввиду нарушения преимущественного права покупки, истцы каких-либо требований в порядке ст. 250 ГК РФ о переводе на них прав и обязанностей покупателя не заявляли.

Оснований не согласиться с выводами и суждениями суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется. Обстоятельств, указывающих на уклонение Ткачевой Р.В. от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, по представленным доказательствам, судебной коллегией не установлено.

Доводы жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и в своей совокупности не содержат оснований к отмене оспариваемого судебного постановления, поскольку не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о допущенной судебной ошибке с позиции правильного применения норм процессуального и материального права, а потому отклоняются как несостоятельные. Иное толкование автором апелляционной жалобы положений законодательства не свидетельствует о неправильном применении судом норм права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Батайского городского суда Ростовской области от 12 июля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Исмаиловой Тахиры Алмаз кызы – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09.11.2022 г.