Решение по делу № 33-1514/2023 от 30.05.2023

Судья Маржохов А.В.
дело №2-1378/2023

Дело №33-1514/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 июня 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Бейтуганова А.З., судей Бижоевой М.М. и Сохрокова Т.Х., при секретаре КишевойА.В., с участием представителя А.Д.Ш. - Луценко В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бижоевой М.М. гражданское дело по иску А.Д.Ш. к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании договора участия в долевом строительстве, договором участия в долевом строительстве, о признании договора уступки права требования(цессии) договором уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве и понуждении предоставить документы для государственной регистрации права недвижимости,

по апелляционной жалобе А.Д.Ш. на решение Нальчикского городского суда КБР от 05 апреля 2023 года,

установила:

А.Д.Ш. обратилась в Нальчикский городской суд к ООО «Финансово - Строительная Компания Потенциал» с вышеуказанным иском, в котором просит признать договор участия в долевом строительстве от 21 октября 2019 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» и Г.Т.Б., договором участия в долевом строительстве, заключенным в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации, признать договор уступки права требования (цессии) от 26 декабря 2020 года, заключённый между Г.Т.Б. и А.Д.Ш., договором уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 21 октября 2019 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» и Г.Т.Б., и подлежащим государственной регистрации, возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной

регистрации договора участия в этом долевом строительстве от 21 октября 2019 года и договора уступки права требования (цессии) от 26 декабря 2020 года, мотивируя следующим,

21 октября 2019 года между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал (далее - ответчик, общество) и Г.Т.Б. заключен договор участия в долевом строительстве (далее-договор). Согласно п.2.3 договора срок передачи объекта долевого строительства Г.Т.Б. установлен в 3-4 квартале 2019 года.

Согласно изложенным в договоре условиям предметом договора является однокомнатная квартира с проектным номером 18, общей площадью 53,25 кв.м., расположенная на 6 этаже в 1 корпусе 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

В соответствии с письмом ответчика от 21 ноября 2022 года № 21/11 в день подписания договора Г.Т.Б. полностью исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по полной оплате стоимости квартиры в сумме 1 704 000 рублей,

В дальнейшем произошла перемена лиц в обязательстве, так как 26 декабря 2020 года между Г.Т.Б. и А.Д.Ш. заключен договор уступки права требования (цессия), согласно которому все права и обязанности по договору от 21 октября 2019 года перешли к А.Д.Ш.

Из существа договора от 06 февраля 2018 года следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1.1. - 12,10.2 договора.

Также положениями п. 3.2, договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 05 апреля 2023 года в удовлетворении исковых требований А.Д.Ш. отказано в полном объеме.

Не согласившись с данным решением, А.Д.Ш. подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новое решение о полном удовлетворении заявленных исковых требований.

Также в жалобе ответчик ссылается на то, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, не дал надлежащей оценки доводам, изложенным в исковом заявлении, а также доводам представителя истца на возражение представителя третьего лица, изложенным в ходе судебного заседания.

Также судом первой инстанции не исследован должным образом вопрос о том, что договор залога имущественных прав № 8631/2019/0009/1/Д31 от 07 августа 2019 года (с учетом дополнительных соглашений № 1 от 29.06.2020 и № 2 от 30.09.2020), заключенный между ПАО Сбербанк и ООО «Финансовостроительная компания Потенциал», не зарегистрирован в установленном

законом порядке, а зарегистрирован ПАО Сбербанк лишь в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты

На момент заключения договора участия в долевом строительстве от 21 октября 2019 года сведения в ЕГРН о государственной регистрации договора залога имущественных прав № 8631/2019/0009/1/Д31 от 07 августа 2019 года, заключенного между ПАО Сбербанк и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», отсутствовали. Нет сведений об этом и в настоящее время, при этом и ПАО Сбербанк не оспаривает отсутствие государственной регистрации вышеуказанного договора залога имущественных прав.

При этом является несостоятельным вывод суда первой инстанции о том, что договор залога был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР еще 16 августа 2019 года. Данный вывод полностью опровергается письмами Управления Росреестра по КБР от 21 февраля 2023 года № 01123/23 и от 26.01.2023 № 00464/23.

Согласно данным ЕГРН (выписка от 06.03.2023 № КУВИ-001/2023- 55970349) за ПАО Сбербанк не зарегистрированы какие-либо права и обременения на объекты долевого строительства (в том числе и приобретенную истцом квартиру с проектным номером 18 в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: КБР, <адрес>, б/н на земельном участке с кадастровым номером <адрес>).

Также обращение ПАО «Сбербанк России» в Управление Росреестра по КБР с заявлением об аннулировании записи в ЕГРН о переходе прав на объекты по ДДУ в связи с отсутствием согласия залогодержателя (в частности квартиры №), которые по мнению ПАО «Сбербанк России» находились у него в залоге на основании договора залога имущественных прав №8631/2019/0009/1/Д31 от 07 августа 2019 года (с учетом дополнительных соглашений № 1 от 29.06.2020 и № 2 от 30.09.2020), оставлено Управлением Росреестра по КБР без удовлетворения по причине отсутствия государственной регистрации вышеуказанного договора залога имущественных прав. При этом отказ в аннулировании записи в ЕГРН ПАО «Сбербанк России» в установленном законом порядке не обжалован.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Бижоевой М.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанные представителем А.Д.Ш., Судебная коллегия находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 330 ч. 1 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По мнению Судебной коллегии при разрешении данного спора судом первой инстанции были допущены подобные нарушения.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований А.Д.Ш., суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 346 ГК РФ, исходил из того, что ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» привлекло денежные средства истца для участия в долевом строительстве без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров залога и ипотеки. При этом истец, заключая данный договор, при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от истца как дольщика по характеру спорных правоотношений, не был лишен возможности и должен был общедоступными способами проверить наличие или отсутствие каких-либо обременений либо ограничений на оспариваемый объект долевого строительства, который был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино - Балкарской Республике еще 16 августа 2019 года, то есть до заключения между истцом и ответчиком спорного договора.

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, Судебная коллегия полагает необходимым указать следующее.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникаюпщм в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года отражено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при

совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности,

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 октября 2022 года, указано, что договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является договор, заключенный застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и содержащий все необходимые существенные условия этого договора, вне зависимости от того, как были поименованы сторонами этот договор и полученная по нему застройщиком денежная сумма.

Из материалов дела следует, что 21 октября 2019 года между Обществом и Г.Т.Б. заключен договор участия в долевом строительстве. Согласно п.2.3 договора срок передачи объекта долевого строительства истцу установлен в 3-4 квартале 2019 года (л.д. 6-12).

Согласно изложенным в договоре условиям предметом договора является однокомнатная квартира с проектным номером 18, общей площадью 53,25 кв.м., расположенная на 6 этаже в 1 корпусе дома, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, б/н (л.д. 6-12).

В силу п.3.1 договора общая цена договора составляет 1 704 000 рублей, В день заключения договора истцом полностью исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры (л.д. 16).

В дальнейшем произошла перемена лиц в обязательстве, так как 26.12.2020 года между Г.Т.Б. и А.Д.Ш. заключен договор уступки права требования (цессия), согласно которому все права и обязанности по договору от 21.10.2019 перешли к А.Д.Ш. (л.д. 14-15, 17)

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" (далее - постановление Пленума N 54) разъяснено, что уступка требования производится на основании договора, заключенного первоначальным кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием) (пункт 1).

Договор, на основании которого производится уступка, может быть заключен не только в отношении требования, принадлежащего цеденту в момент заключения договора, но и в отношении требования, которое возникнет в будущем или будет приобретено цедентом у третьего лица (пункт 6 постановления Пленума N 54).

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые

законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Оценив условия заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве, учитывая, что Г.Т.Б. передала денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенную в договоре квартиру. Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Сторонами фактически согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, сведения об объекте долевого строительства (Квартире), позволяющие его идентифицировать, размере денежных средств, подлежащих уплате для строительства объекта, сроках и порядке передаче объекта. Суд полагает установленным, что названный договор является, по своей сути, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем исковое требование о его признании таковым подлежит удовлетворению, как и производное от него требование о возложении на ответчика обязанности по предоставлению в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для государственной регистрации Предварительного договора, поскольку в ином случае нарушенное право истца не будет восстановлено.

Доводы ПАО «Сбербанк» относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

В материалах дела имеется письмо ООО «ФСК Потенциал» (л.д. 16), из которого следует, что Г.Т.Б. оплатила всю стоимость квартиры в размере 1704 000 рублей директору ООО «ФСК Потенциал».

В соответствии с распиской от 26 декабря 2020 года А.Д.Ш. передала Г.Т.Б. в счет приобретения квартиры 1 704 000 рублей (л.д. 17)

Согласно представленному истцом ответу руководителя Управления Росреестра по КБР от 21 февраля 2023 года по сведениям ЕГРН отсутствует запись о государственной регистрации обременений (ограничений) в отношении объекта долевого строительства.

Также в ответе отмечается, что по сведениям ЕГРН имеюся записи о государственной регистрации договоров участия в строительстве, заключенные после 07 августа 2019 года без предоставления согласия залогодержателя.

Виду изложенных обстоятельств Судебная коллегия полагает обжалуемое решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований А.Д.Ш. в полном объеме.

Руководствуясь статьей 103 ГПК РФ, пунктом 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, коллегия полагает необходимым взыскать с ответчика в бюджет муниципального образования государственную пошлину, от уплаты которой истец освобожден в силу закона, в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

определила:

решение Нальчикского городского суда КБР от 05 апреля 2023 года отменить и принять по делу новое решение.

Исковые требования А.Д.Ш. к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании договора участия в долевом строительстве, договором участия в долевом строительстве, о признании договора уступки права требования(цессии) договором уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве и понуждении предоставить документы для государственной регистрации права недвижимости - удовлетворить.

Признать договор участия в долевом строительстве от 21 октября 2019 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» и Г.Т.Б. договором участия в долевом строительстве, заключенным в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и подлежащим

государственной регистрации.

Признать договор уступки права требования (цессии) от 26 декабря 2020 года, заключенный между Г.Т.Б. и А.Д.Ш., договором уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 21 октября 2019 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственность. «Финансово-Строительная компания Потенциал» и Г.Т.Б., и подлежащим государственной регистрации.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово Строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению

документов для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 21 октября 2019 года и договора уступки права требования (цессии) от 26 декабря 2020 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственность. «Финансово- Строительная компания Потенциал» в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 300 рублей.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 июня 2023 года.

Председательствующий

Судьи

А.З. Бейтуганов
Т.Х. Сохроков

М.М. Бижоева

Дело №33-1514/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 июня 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Бейтуганова А.З., судей Бижоевой М.М. и Сохрокова Т.Х., при секретаре КишевойА.В., с участием представителя А.Д.Ш. - Луценко В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бижоевой М.М. гражданское дело по иску А.Д.Ш. к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании договора участия в долевом строительстве, договором участия в долевом строительстве, о признании договора уступки права требования(цессии) договором уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве и понуждении предоставить документы для государственной регистрации права недвижимости,

по апелляционной жалобе А.Д.Ш. на решение Нальчикского городского суда КБР от 05 апреля 2023 года,

установила:

А.Д.Ш. обратилась в Нальчикский городской суд к ООО «Финансово - Строительная Компания Потенциал» с вышеуказанным иском, в котором просит признать договор участия в долевом строительстве от 21 октября 2019 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» и Г.Т.Б., договором участия в долевом строительстве, заключенным в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации, признать договор уступки права требования (цессии) от 26 декабря 2020 года, заключённый между Г.Т.Б. и А.Д.Ш., договором уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 21 октября 2019 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» и Г.Т.Б., и подлежащим государственной регистрации, возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной