Решение по делу № 2-7985/2024 от 05.07.2024

УИД 14RS0035-01-2024-013035-45

                                                                       Дело №2-7985/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Якутск                                          02 декабря 2024 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Захаровой Е.В., при секретаре Лугиновой Ю.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильевой Ольги Дмитриевны к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Жилищно-строительная компания» к Васильевой Ольге Дмитриевне о возврате объекта долевого строительства в собственность застройщика и погашении записи о праве собственности,

установил:

Васильева О.Д. обратилась в суд с указанным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Жилищно-строительная компания» (далее ООО СЗ «ЖСК»), указывая на то, что истец по договору об участии в долевом строительстве жилья №79-12-1 от 30 декабря 2021 года приобрела у ответчика квартиру№№, расположенную по адресу: ____., стоимостью 5 678 700 рублей, рассчитанной исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 115 000 рублей согласно пункту 4.2 договора. Указанная сумма в полном размере была оплачена истцом. Однако при расчете стоимости объекта долевого строительства ответчиком не был применен понижающий коэффициент, в связи с чем просит взыскать с ответчика излишне уплаченную сумму в размере 544 909 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.

В судебном заседании представители ответчика Иванов В.М., Ефимова Н.Х. заявили ходатайство о принятии судом встречного искового заявления, в котором просили обязать истца произвести возврат квартиры №№, расположенной по адресу: город ____, с кадастровым номером № в собственность ответчика, погасить в ЕГРН запись о праве собственности истца на указанную квартиру.

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 16 августа 2024 года был принят встречный иск ООО СЗ «ЖСК» к Васильевой О.Д. о возврате объекта долевого строительства в собственность застройщика и погашении записи о праве собственности.

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 16 августа 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк» (ОГРН №).

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 03 сентября 2024 принято увеличение исковых требований по данному гражданскому делу в виде взыскания излишне уплаченной стоимости площади объекта долевого строительства в размере 544 909 рублей, компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, а также штрафа.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Иванов В.И. заявил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой просил поручить ППК «Роскадастр».

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 03 сентября 2024 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза определения фактической общей приведенной площади объекта, расположенного по адресу: ____, и стоимости единицы общей приведенной проектной площади объекта долевого строительства по договору №79-12-1 участия в долевом строительстве от 30 декабря 2021 года. Проведение экспертизы было поручено эксперту ППК «Роскадастр», филиал публично – правовой компании «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия), оплата за проведение экспертизы возложена на ответчика.

13 ноября 2024 года в суд поступило заключение эксперта ППК «Роскадастр» от 8 ноября 2024 года №СЭ/2024-31, производство по делу возобновлено.

В судебном заседании истец Васильева О.Д. исковые требования поддержала в полном объеме с учетом увеличения, просила в удовлетворении встречного иска отказать.

Представители ответчика Иванов В.И., Ефимова Н.Х. с иском не согласились, просили отказать по доводам, указанным в письменных возражениях, настаивали на удовлетворении встречного иска.

От представителя третьего лица Томских И.С. поступил отзыв на исковое заявление, в котором просила учесть, что ПАО «Сбербанк» является добросовестным залогодержателем. Независимо от того, какое судом будет принято решение, залог в отношении объекта недвижимости сохранится до полного исполнения Васильевой О.Д. свои обязательств по кредитному договору №96459313 от 30 декабря 2021 года. Просила рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» является застройщиком дома, расположенного по адресу: ____.

Так, 01 апреля 2021 года обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» Окружной администрацией города Якутска выдано разрешение №14-RU14301000-18-2021 на строительство объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Многоквартирный жилой дом №№ с нежилыми помещениями в № квартале город Якутска». 08 декабря 2022 года обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» Окружной администрацией города Якутска выдано разрешение №14-36-69-2022 на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию.

Между истцом и ООО СЗ «ЖСК» заключен договор № 79-12-1 от 30 декабря 2021 года об участии в долевом строительстве жилого дома, согласно которому ответчик обязуется в предусмотренный договором срок построить жилой дом по адресу: ____ (строительный адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства с условным номером 79 общей площадью 49,38 кв.м., а участник обязуется принять объект долевого строительства и оплатить обусловленную договором цену. Цена договора определена в размере 5 678 700 рублей (пункт 4.1). Согласно пункту 4.2 указанного договора стоимость 1 кв.м. определена в размере 115 000 рублей.

Договором долевого участия в строительстве №79-12-1 от 30 декабря 2021 года предусмотрена оплата площади квартиры 49,38 кв.м, в которую входит площадь непосредственно квартиры 42,1 кв.м и площадь балкона 7,28 кв.м без понижающего коэффициента.

Приложением №1 к договору участия в долевом строительстве установлены основные характеристики объекта долевого строительства. Проектная общая площадь определена в размере 49,38 кв.м, в том числе комната 20,33 кв.м., площади вспомогательных помещений 21,77 кв.м., балкон 7,28 кв.м.

19 января 2023 года сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому истец приняла квартиру №№, расположенную по адресу: ____ Истцу был передан объект долевого участия: фактическая общая площадью 50,33 кв.м., в том числе общая комната 20,58 кв.м, кухня – 11,04 кв.м, совмещенный санузел – 3,94 кв.м, коридор – 7,02 кв.м, балкон – 7,75 кв.м.

Приведенная общая площадь квартиры без учета площади балкона 42,58 кв.м.

Также согласно акту сверки взаиморасчетов от 08 декабря 2022 года установлено, что по данной квартире имеется задолженность в размере 109 250 рублей. Из указанной суммы истцом произведена оплата в размере 18 209 рублей в январе 2022 года.

Согласно пункта 7 акта сверки взаиморасчетов от 8 декабря 2022 года на день подписания акта в счет обусловленной договором цены фактически Васильевой О.Д. перечислены на счет эскроу денежные средства в размере 5 678 700 рублей.

Не согласившись с тем, что площадь балкона была установлена без понижающего коэффициента, истец 15 марта 2024 года направила в адрес ООО СЗ «ЖСК» претензию о возврате излишне уплаченной цены площади балкона в размере 544 700 рублей, которая застройщиком не удовлетворена в добровольном порядке.

03 сентября 2024 года судом удовлетворено ходатайство представителя ответчика о назначении строительно-технической экспертизы, производство которой поручено эксперту филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия).

Согласно заключению эксперта филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия) от 8 ноября 2024 года №СЭ/2024-31 фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства квартиры №№ в многоквартирном доме по улице ____ с учетом балкона (лоджии) до светопрозрачной ограждающей конструкции определена в размере 44,4 кв.м. с учетом перепланировки и косметического ремонта, стоимость единицы общей приведенной площади объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 79-12-1 от 30 декабря 2021 года определена в размере 129 504 рубля 50 копеек.

Обращаясь в суд, истец указывает на то, что площадь объекта долевого строительства для определения его цены в договоре долевого участия должна определяться как площадь жилых помещений и площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,3 (42,8+2,0) х 115 000 рублей = 5 152 000 рублей, возможность уменьшения стоимости объекта при изменении фактической его площади относительно указанной в договоре предусмотрена также пунктом 4.4 договора участия в долевом строительстве, в связи с чем с ответчика в пользу истцов должно быть взыскано 544 700 рублей (5 678 700 рублей – 5 152 000 рублей) +18209 рублей.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы данным Федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям данного Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 названного Федерального закона).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (часть 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

В силу части 4.1 названной статьи 4 условия договора, предусмотренные частью 4 этой статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным.

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как установлено из материалов дела, проектная декларация по вышеуказанному объекту капитального строительства утверждена и разрешение на строительство дома получено застройщиком в 2021 году, договор участия в долевом строительстве жилого дома между сторонами заключен 30 декабря 2021 года, а таким образом, на момент возникновения отношений действовали и подлежат применению к данным правоотношениям положения нормативных правовых актов, действовавшие на указанный момент.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, вступившей в силу с 01 января 2017 года и действовавшей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Таким образом, данной нормой права предусмотрено два способа формирования цены договора: 1) в твердой денежной сумме без привязки к площади и стоимости единицы площади; 2) цена от общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Из проектной документации и договора участия в долевом строительстве жилого дома видно, что застройщиком был выбран способ формирования цены договора, исходя из общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Вместе с тем в силу прямого указания приведенной выше статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, и если цена договора определена с привязкой к общей площади помещения и стоимости единицы такой площади, а не в твердой денежной сумме, то общая площадь помещения в императивном порядке подлежит определению с учетом соответствующего понижающего коэффициента, то есть как общая приведенная площадь помещения, которая состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

В силу части 3 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если установлено договором, по своему выбору вправе потребовать застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Принимая во внимание, что в проектной документации на указанный дом отражена площадь балконов (лоджий) и такая же площадь отражена в договоре участия в долевом строительстве, применяя приведенные правовые нормы и разъяснения, суд приходит к выводу, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

Согласно пункту 4.3 договора №79-12-1 об участии в долевом строительстве жилого дома от 30 декабря 2021 года стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами после получения застройщиком результатов обмера в отношении объекта долевого строительства и рассчитывается посредством умножения фактической площади объекта долевого строительства на стоимость одного квадратного метра, указанную в пункте 4.2 договора.

Общая приведенная площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером.

В силу пункта 4.4 договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 30 декабря 2021 года № 79-12-1, если по результатам обмеров объекта долевого строительства фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше проектной общей площади объекта долевого строительства застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в пункте 4.2 договора.

В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 года №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5, для балконов – 0,3.

Таким образом, по настоящему делу цена договора застройщиком в обязательном порядке должна была формироваться исходя из общей приведенной площади помещения, а не из общей площади, как ошибочно полагает ответчик, в связи с чем доводы ответчика в указанной части являются несостоятельными.

Площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента должна составлять 44,9 кв.м. (42,58 кв.м. + 2,32 кв.м.), следовательно, стоимость квартиры должна составлять 5 163 500 рублей исходя из расчета 44,9 кв.м х 115 000 рублей.

Истец оплатила ответчику стоимость квартиры за площадь квартиры 49,38 кв.м в размере 5 678 700 рублей (49,38 кв.м. х 115 000 рублей).

При этом согласно акту сверки взаиморасчетов от 8 декабря 2022 года фактическая общая площадь объекта долевого строительства по результатам обмера составила 50,33 кв.м., исходя из ее размера стоимость объекта долевого строительства определена в размере 5 787 950 рублей, из которых истцом оплачено 5 678 700 рублей и 18 209 рублей согласно чеку ПАО «Сбербанк» от 25 января 2023 года.

Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

На основании вышеизложенного доводы ответчика о неприменении понижающего коэффициента при определении расчетной общей площади объекта подлежат отклонению, поскольку заявлены без учета особенностей правового регулирования формирования цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения, установленные в части 1 статьи 5 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при этом договор долевого участия должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При этом стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства является фиксированной и изменению в одностороннем порядке не подлежит (пункт 4.2 договора). Иных условий о стоимости одного квадратного метра жилого помещения условия договора не содержат.

Вопреки доводам ООО СЗ «ЖСК» о согласованных с истцами условиях договора долевого участия в строительстве, о свободе договора, суд исходит из того, что договор долевого участия должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Правила определения цены договора, предусмотренные положениями части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подлежат применению к спорным отношениям при разрешении настоящего дела, иной формулы расчета общей приведенной площади объекта недвижимого имущества закон не содержит.

Таким образом, цена договора установлена судом в соответствии с положениями соглашения сторон договора долевого участия в строительстве.

Разница между площадью квартиры с учетом и без учета понижающего коэффициента составляет 5,43 кв.м. (50,33 кв.м. – 44,9 кв.м.).

Учитывая, что Васильева О.Д. по условиям акта сверки взаиморасчетов должна оплатить ответчику 5 787 950 рублей, в полном объеме оставшуюся к оплате сумму в размере 109 250 рублей не оплатила, однако согласно акту сверки взаиморасчетов указанное обязательство приняла, подписав акт в лице представителя Ладиной Е.А., выразив с ним согласие, при расчете суммы переплаты суд полагает возможным исходить из размера 5,43 кв.м., что составит 624 450 рублей (5,43 кв.м. х 115 000 рублей).

Истцом заявлено требования на сумму 544 909 рублей. Между тем, с учетом положений пункта 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, так как в данном случае суд не может выйти за пределы заявленных исковых требований, поскольку это не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца сумму в размере 544 909 рублей.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку Федеральным законом №214-ФЗ отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

Согласно статье 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Таким образом, суд находит обоснованными требования истца о взыскании морального вреда. С учетом обстоятельств дела, степени вины ответчика, а также с учетом требований разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца, в размере 20 000 рублей.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года N 2300-1).

При этом согласно пункту 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину-участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 года включительно.

В отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных вышеуказанным пунктом Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года включительно.

Из положений постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326 следует, что если правомерные требования потребителя не удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 21 марта 2024 года, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до 21 марта 2024 года, с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до 31 декабря 2024 года.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 7 июня 2021 года №46-КГ21-15-К6, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденной Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 19 июля 2023 года (ответ на вопрос 2).

Принимая во внимание, что истец обратилась к застройщику с претензией 15 марта 2024 года, предоставив срок для добровольного удовлетворения ее требований в течение 30 календарных дней, следовательно, срок для удовлетворения требований потребителя истек в период после 22 марта 2024 года, у суда не имеется оснований для взыскания штрафа в пользу истца.

Обращаясь с встречным исковым заявлением, ответчик исходит из того, что определение в договоре участия в долевом строительстве цены объекта, исходя из общей расчетной площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без понижающего коэффициента, по мнению истца, является неправомерным, следовательно, по мнению ответчика, указанное влечет ничтожность договора об участии в долевом строительстве жилого дома №79-12-1 от 30 декабря 2021 года, заключенного между истцом и ответчиком. В связи с этим ответчик полагает, что наступают правовые последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции: возврат ответчиком денежных средств в размере 5 678 700 рублей, и возврат истцом квартиры в собственность ответчика.

С такими доводами ответчика ООО СЗ «ЖСК» нельзя согласиться, поскольку, удовлетворяя первоначальный иск, суд исходит из того, что в данном случае в общую площадь жилого помещения входит балкон, следовательно, применение понижающего коэффициента при определении цены объекта долевого строительства (цены договора) в данном случае являлось обязательным в силу закона. Поэтому отсутствие указания об этом в самом договоре участия в долевом строительстве не влечет ничтожность всего договора на основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязанность по оплате цены договора участниками долевого строительства исполнена, объект долевого строительства передан истцам. Таким образом, в настоящее время договор исполнен обеими сторонами.

Право истца на предъявление в суд требования о возврате излишне уплаченных денежных средств установлено пунктом 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, согласно которому в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

При рассмотрении данного дела суд не исходит из недействительности либо ничтожности пункта 4.1 договора №79-12-1 от 30 декабря 2021 года об участии в долевом строительстве жилого дома, как на это указывают представители ответчика.

Право истца на удовлетворения их требований возникает не из ничтожности указанного пункта, а из правовых оснований для соразмерного уменьшения цены договора, указанных выше.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в отношении ничтожной сделки не требуется предъявление иска о признании ее недействительной, в качестве общего способа защиты законом предусмотрено заявление требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Оснований для применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции суд в данном случае не усматривает, поскольку оснований для того, что бы считать договор №79-12-1 от 30 декабря 2021 года об участии в долевом строительстве жилого дома ничтожным, ни полностью, ни в какой-либо его части, по обстоятельствам дела не установлено.

Таким образом, наличие между сторонами спора в части неприменения понижающего коэффициента не является основанием для признания договора об участии в долевом строительстве ничтожным.

Тот факт, что истец воспользовалась способом защиты, предусмотренным пунктом 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, также не свидетельствует о том, что сторона договора действовала недобросовестно и не влечет последствий, на которые указывают во встречном исковом заявлении представители ответчика.

Доводы ответчика о том, что пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ не подлежит применению в данном случае, поскольку недостатков в переданном истцу объекте долевого строительства не выявлено, согласно заключению от 2 декабря 2022 года объект капитального строительства соответствует требованиям проектной документации, подлежат отклонению, поскольку по смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей плошали, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

В соответствии с подп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются истцы по искам о защите прав потребителей, если цена иска не превышает 1 000 000 руб.

Согласно статье 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере 8649 рублей 09 копеек из расчета (5200+(544 909-200000)*0,01).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск Васильевой Ольги Дмитриевны к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в пользу Васильевой Ольги Дмитриевны денежные средства в размере 544 909 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей.

В иске Васильевой Ольги Дмитриевны к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о взыскании штрафа отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 8649 рублей 09 копеек.

Произвести возврат Васильевой Ольге Дмитриевне сумму излишне уплаченной государственной пошлины из бюджета в размере 300 рублей.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Жилищно-строительная компания» к Васильевой Ольге Дмитриевне о возврате объекта долевого строительства в собственность застройщика и погашении записи о праве собственности отказать.

Идентификаторы сторон:

Васильева Ольга Дмитриевна, ___

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания», ОГРН №, ИНН №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня составления в мотивированной форме.

Председательствующий:                                ___                                       Е.В. Захарова

___

___

___

___