Решение по делу № 33-1968/2022 от 17.05.2022

Председательствующий по делу                    Дело №33-1968/2022

судья Иванец С.В.                           (№ дела в суде 1-й инст. 2-110/2022)

УИД 75RS0001-02-2021-006537-27

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего судьи               Лещевой Л.Л.

судей                               Михеева С.Н.                                                         Карабельского А.А.

при секретаре                           Печеревиной О.В.

          рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Чите 08 июня 2022 года гражданское дело по иску Каргашиной Е. А. к Платоновой Н. Ф. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, взыскании денежных средств уплаченных по договору, возмещении судебных расходов,

    по апелляционной жалобе представителя ответчика Лихачевой Е.А.

на решение Центрального районного суда г. Читы от 31 января 2022 года, которым постановлено:

«расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05.03.2020, заключенный между Каргашиной Е. А. и Платоновой Н. Ф..

Взыскать с Платоновой Н. Ф. в пользу Каргашиной Е. А. денежную сумму уплаченную по договору в размере 1 050 000 рублей.

Обязать Каргашину Е. А. передать Платоновой Н. Ф. жилой <адрес>

Аннулировать записи, содержащиеся в Едином государственном реестре и сделок с ним № от 19.03.2020 на земельный участок по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности Каргашиной Е. А., <Дата> года рождения на <адрес>

Взыскать с Платоновой Н. Ф. в пользу Каргашиной Е. А. судебные расходы 36 200 рублей»

Заслушав доклад судьи Михеева С.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Каргашина Е.А. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя следующим. 05.03.2020 между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> Согласно техническому описанию объекта недвижимости - жилого дома наружные и внутренние капитальные стены из бруса. Стоимость составила 1050000 руб. При визуальном осмотре жилого дома снаружи при покупке невозможно было выявить скрытый недостаток. Стены оштукатурены по металлической сетке, окрашены водными растворами. В помещении жилого дома поверхности стен закрыты отделочными покрытиями, оконные откосы отделаны ПВХ панелями, в дверных проемах установлены колоды. Заехав в дом, истец почувствовала стойкий запах креозота, от соседей узнала, что дом построен из железнодорожных шпал. При заключении договора купли-продажи жилого дома, ответчик не поставила об этом её в известность. Истец собиралась проживать в доме круглый год, в ходе проживания в жилом доме после заключения договора, выяснилось, что дом не пригоден для проживания. Ответчик намеренно скрыл данный факт, чем ввел истца в заблуждение, зная об этом изначально, истец не стала бы покупать данный дом. В договоре купли-продажи, в техническом паспорте отсутствуют сведения о том, что дом построен из железнодорожных шпал. В результате проведенного 23.09.2020 экспертного исследования выявлено, что стены жилого дома по адресу: <адрес> по факту выполнены каркасно-засыпные, и две наружные стены выполнены из б/у железнодорожных шпал, что не соответствует предоставленным для проведения исследования документам, а именно: техническому и кадастровому паспортам. Использование б/у железнодорожных шпал в качестве материала для возведения стен жилого дома классифицируется, как значительный, критический дефект (существенный недостаток), носит производственный характер, является сложно устранимым скрытым дефектом. Просила расторгнуть договор купли-продажи от 05.03.2020, заключенный между ней и Платоновой Н.Ф., применить последствия недействительности сделки; аннулировать записи, содержащиеся в Едином государственном реестре и сделок с ним № от <Дата> на земельный участок по адресу: <адрес>; прекратить зарегистрированное за ней право собственности на недвижимое имущество: дом, кадастровый № по адресу: <адрес> взыскать с Платоновой Н.Ф. в её пользу денежную сумму, уплаченную по договору в размере 1050000 руб.; также взыскать судебные расходы 36200 рублей, из которых: затраты на услуги нотариуса - 2500 руб.; затраты на услуги юриста - 20000 руб.; затраты на услуги почты – 250 руб.; оплата государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 13450 руб. (л.д.9-12).

Судом постановлено приведенное выше решение (л.д.191-193).

В апелляционной жалобе представитель ответчика Лихачева Е.А. просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований Каргашиной Е.А. отказать. Указывает, что истцом не доказан факт передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве. Заключенный между сторонами договор купли-продажи содержит указание о том, что жилой дом и прочие строения осмотрены покупателем и претензий у последнего не имеется, то, что ответчик проживала в указанном доме в течение длительного времени, и дом был пригоден для проживания, то, что дом возведен не специализированной организацией, а физическим лицом, при том, не ответчиков, принимая во внимание то, что истец после неоднократного осмотра жилого дома, подписывая передаточный акт, согласилась принять от продавца недвижимое имущество в таком виде, в каком оно есть на день подписания настоящего договора, оснований полагать, что ответчиком была передана истцу недвижимость, не соответствующая условиям договора продажи о ее качестве, не имеется. Ссылка истца на наличие недостатков в строении и невозможности проживания в доме, на нарушение ответчиком условий договора о передаче дома в пригодном для проживания состоянии, не свидетельствуют. Оценка приобретаемого истцом имущества перед совершением сделки не проводилась, продажная цена имущества была установлена сторонами в договоре, что не исключает определения цены сторонами договора с учетом имевшихся в имуществе недостатков. Судом не учтено, что истцом не представлены доказательства факта продажи имущества ненадлежащего качестве, не соответствующего условиям договора, а также с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества и умышленно скрыл их от покупателя и (или) создавал препятствия для осмотра домовладения до заключения сделки (л.д. 148-151).

Участвующие в деле лица в зал судебного заседания не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей не направили.

От представителя Платоновой Н.Ф. адвоката Лихачевой Е.А. поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела, в связи с нахождением на больничном как самой Лихачевой Е.А., так и ее в связи с уходом за ребенком, со ссылкой на то, что подтверждающие документы будут представлены после закрытия больничного листа.

Судебная коллегия не усматривает процессуальных оснований для удовлетворения данного ходатайства в связи с отсутствием документального подтверждения уважительности рассмотрения жалобы, а также отсутствием соответствующего ходатайства со стороны надлежаще извещенного и также не явившегося ответчика Платоновой Н.Ф.

На основании части 3 статьи 167 ГПК Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В части 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 5 ч.1 ст.1 Земельного Кодекса РФ предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу с абз. 2 п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами 01.03.2020 между Платоновой Н.Ф. и Каргашиной Е.А. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>

Сразу после начала постоянного проживания и эксплуатации жилого дома истец почувствовала стойкий запах креозота, узнав от соседей, что дом построен из железнодорожных шпал, о чем не была предупреждена продавцом.

Истец провела экспертное исследование от 05.10.2020 Забайкальской краевой лабораторией судебных экспертиз, в ходе которого было выявлено, что использование бывших в употреблении железнодорожных шпал в качестве материала для возведения стен жилого дома классифицируется, как значительный, критический дефект (существенный недостаток), носит производственный характер, является сложно устранимым скрытым дефектом.

В связи с этим Каргашина Е.А. обратилась с иском в Железнодорожный районный суд г.Читы о взыскании с продавца Платоновой Н.Ф. денежные средства для устранения критического дефекта в размере 299486 руб. (л.д. 168-178).

В ходе рассмотрения данного дела по ходатайству стороны ответчика была проведана судебная строительно- техническая экспертиза по результатам которой в связи с изменением стороной истца заявленных требований судом исковое заявление было оставлено без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка заявления требований о расторжении договора (л.д.184-185, 193-195).

При рассмотрении настоящего иска, оценки доводов возражений стороны ответчика, судом были приняты во внимание доказательства, представленные сторонами, в том числе результаты указанной выше экспертизы, проведенной АНО «СУДЭКС- Чита» (л.д.23- 34), показания экспертов, данные при рассмотрении дела в Железнодорожном районном суде г.Читы (протокол судебного заседания от 17.06.2021).

Относительно указанных обстоятельств и доказательств, установленных по ранее рассмотренному спору с участием тех- же лиц в ходе рассмотрения настоящего спора, а также в апелляционной жалобе, сторона ответчика каких- либо возражений не высказывала, не соглашаясь с толкованием судом выводов экспертизы.

Оценивая доводы апелляционной жалобы о том, что при заключении договора купли- продажи истец не была лишена возможности к его осмотру, что покупатель и сделала, подписав договор купли- продажи и передаточный акт, не предоставлением доказательств факта продажи имущества ненадлежащего качестве, не соответствующего условиям договора, а также недоказанностью того, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества и умышленно скрыл их от покупателя, судебная коллегия учитывает следующее.

При покупке дома, истец рассчитывала проживать в нем круглогодично, однако сразу же после заключения договора и начала проживания в жилом доме, выяснилось, что дом не пригоден для проживания. По мнению истца, ответчик намеренно скрыла данный факт, введя покупателя в заблуждение, зная об этом изначально, истец не стала бы покупать данный дом.

Как следует из выводов судебной экспертизы, стены выполнены из конструкции засыпной стены и из железнодорожных шпал.

На вопрос о том, какие скрытые дефекты имеются в жилом доме и какие факторы указывают на их скрытость, экспертами указано о том, что скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре недвижимости, и которые проявляются по истечении некоторого времени после покупки недвижимости и ее передачи.

В процессе экспертного осмотра были произведены вскрытия отдельных фрагментов отделки наружных стен с целью определения материалов исполнения наружных стен. По результатам вскрытия фрагментов стен установлено, что материалы, применяемые при возведении наружных стен, не соответствуют заявленным материалам, указанным в техническом описании здания. По факту наружные стены выполнены из конструкции засыпных стен (это каркасная деревянная стена из досок с внутренним выполнением в качестве утеплителя из деревянных опилок и гидроизоляции в виде рубероида) и железнодорожных деревянных шпал, бывших в употреблении, вместо стен из бруса. В связи с этим выявленный факт является скрытым дефектом.

Как следует из протокола судебного заседания от 17.06.2021 по иску Каргашиной Е.А. к Платоновой Н.Ф. о взыскании стоимости работ, необходимых для устранения критического дефекта в жилом доме, судебных расходов допрошенный эксперт Хохряков С.Ф. указал о том, что при осмотре спорного жилого дома сразу выявить шпалы было невозможно, поскольку стены изнутри были обшиты ДВП, а снаружи оштукатурены, в связи с чем при покупке дома не вскрывая его, выявить данный дефект нельзя.

Эксперт Дегтярев Н.В., подтвердив указанное, также отметил, что невозможность выявления дефекта при осмотре связана с тем, что там, где не было облицовки, для строительства использовался мауэрлат, т.е. в этих местах дом был изготовлен из бревен.

Как следует из технического плана здания в качестве материала его наружных стен указано «деревянные», также указано и в декларации об объекте недвижимости (л.д. 40-58).

В техническом описании спорного жилого дома в разделе техническое описание здания и его основной пристройки указано о том, что наружные и внутренние капитальные стены «брусовые» (л.д. 174).

Доводы апеллянта относительно того, что судом не установлена существенность, т.е. невозможность проживания в нем, в связи с тем, что семья продавца проживала в доме длительное время, судебной коллегией отклоняются, поскольку опровергаются выводами указанной выше судебной экспертизы.

Так, на вопрос о возможности круглогодичного проживания в жилом доме с точки зрения его технического состояния, экспертом сделаны следующие выводы.

По результатам экспертного осмотра выявлено, что наружные стены выполнены в виде железнодорожных деревянных шпал, которые согласно федеральному классификатору отходов, как пропитанные креозотом относятся к 3 классу опасности.

Креозот- это бесцветный или слабоокрашенный химический препарат в виде маслянистой жидкости, состоящий из смеси фенолов, который добывается из каменно- угольного дегтя, используется в промышленных целях для пропитки деревянных шпал. Креозот легко воспламеняется, обладает очень резким, устойчивым запахом, при испарении выделяет вредные для живых организмов пары и плохо растворяется в воде. Согласно федеральному классификатору отходов, шпалы, пропитанные креозотом, относятся к 3 классу опасности для окружающей среды и человека. Действует он подобно фенолам, но слабее, влияет на нервную систему, усиливает чувствительность кожи к свету. Особенно остро заболевание, вызванное парами, протекает в солнечные дни. С 2003 года в странах ЕС запрещено нелицензированное использование креозота, в связи с чем связана главная опасность пропитанных деревянных шпал, в связи с чем возникает острая необходимость в утилизации отработанных шпал.

В связи с этим эксперт делает вывод о том, что круглогодичное проживание в жилом доме без замены материала наружных стен из железнодорожных деревянных шпал, невозможно.

Кроме того, экспертом Хохряковым С.Ф. при рассмотрении дела Железнодорожным районным судом г.Читы было пояснено что такой материал как шпалы нельзя использовать ни для жилой застройки, ни для хранения, или складирования (в качестве гаража или склада).

В ходе судебного рассмотрения экспертом Хохряковым С.Ф. также было пояснено, что существенным недостатком данного дома, является его трудноустранимость. При исправлении недостатка дом может обрушиться, его вообще невозможно будет использовать как помещение.

Экспертом Дегтяревым Н.В. было пояснено, что в техническом паспорте жилого дома указано о его возведении из бруса. Вместе с тем, в доме конструкция стен комбинированная: засыпные стены и шпалы, что подразумевает под собой две деревянные стенки, между которыми находится утеплитель, чаще всего это опилки. По мнению эксперта, засыпные стены также являются существенным недостатком жилого дома.

Также экспертом Дегтяревым Н.В. указано о том, что покупатель предполагал приобретение дома из бруса и рассчитывал на совершенно другие условия использования и срок годности, в связи с чем и стоимостная разница тоже будет существенной, поскольку дом из бруса значительно дороже.

Согласно части 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, указанных доказательств, ответчик по делу не предоставил покупателю полную и достоверную информацию о техническом состоянии дома, не сообщил о его скрытых и существенных недостатках, влияющих на возможность эксплуатации объекта по назначению, а также на жизнь и здоровье проживающих в нем лиц.

При таких обстоятельствах усматриваются основания для квалификации действий ответчика с точки зрения нарушения принципа добросовестности, при этом иного, стороной ответчика в ходе судебного разбирательства не доказано, а судом не установлено.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истцом не доказана существенность выявленного недостатка в связи с его устранимостью, судебной коллегией также не может быть принята во внимание.

Как следует из установленных фактических обстоятельств, при отсутствии иных доказательств со стороны ответчика, экспертами в ходе рассмотрения дела в Железнодорожном районном суде г.Читы, на вопрос о том, возможно ли устранение недостатков было указано о том, что теоретически возможно заменить шпалы в стене, но практически это нецелесообразно, проще снести дом и заново построить.

Экспертом Дегтяревым Н.В. в этой связи также указано, что если поменять полностью шпалы, то проблема пригодности для проживания в доме будет решена, но это будет намного затратнее, чем построить дом заново, это несоразмерно стоимости дома.

Эксперт Ортыкова Т.А. указала о том, что реконструкция дома поэлементно всегда затратнее, чем полное возведение конструкции.

Иных доказательств, свидетельствующих о возможности соразмерного устранения недостатков, в нарушение ст.56 ГПК РФ, стороной ответчика не представлено.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия считает, что разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального права.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

    ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Читы от 31 января 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции г. Кемерово в течение трех месяцев со дня его вступления в законную силу путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено в окончательной форме 15.06.2022 года

Председательствующий по делу                    Дело №33-1968/2022

судья Иванец С.В.                           (№ дела в суде 1-й инст. 2-110/2022)

УИД 75RS0001-02-2021-006537-27

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(резолютивная часть)

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего судьи               Лещевой Л.Л.

судей                               Михеева С.Н.                                                         Карабельского А.А.

при секретаре                           Печеревиной О.В.

        рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Чите 08 июня 2022 года гражданское дело по иску Каргашиной Е. А. к Платоновой Н. Ф. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, взыскании денежных средств уплаченных по договору, возмещении судебных расходов,

по апелляционной жалобе представителя ответчика Лихачевой Е.А. на решение Центрального районного суда г. Читы от 31 января 2022 года.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

    ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Читы от 31 января 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции г. Кемерово в течение трех месяцев со дня его вступления в законную силу путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: