Решение по делу № 3а-84/2022 (3а-716/2021;) от 27.12.2021

Дело № 3а-84/2022

УИД 25ОS0000-01-2021-001264-55

Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

1 февраля 2022 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Поломошновой Г.А.,

при секретаре Салмине В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Некоммерческого партнерства предпринимателей «Альфа» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

некоммерческое партнерство предпринимателей «Альфа» (далее – НПП «Альфа») обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в обоснование которого указало, что НПП «Альфа» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 34 302 кв.м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 17 м по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, ул. <адрес>, кадастровая стоимость которого определена на основании постановления министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края» (далее - постановление министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п), и по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Вместе с тем, рыночная стоимость указанного земельного участка согласно Отчёту № 272-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 декабря 2021 года, составленному оценщиком ЗАО «Дальком-аудит» Елизовой Т.Ю., по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере ... значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчёте № 272-о/2021 от 10 декабря 2021 года, что нарушает права административного истца, как арендатора земельного участка, поскольку влечёт увеличение арендной платы.

Просит суд: пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка площадью 34 302 кв.м, с кадастровым номером № и установить её равной его рыночной стоимости в размере ....

Представитель административного истца, представители административных ответчиков, представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания.

Заинтересованным лицом администрацией Находкинского городского округа Приморского края подано ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя заинтересованного лица, и представлены возражения на административное исковое заявление, согласно которым полагают, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определённая оценщиком, значительно занижена; не согласны с представленным Отчётом № 272-о/2021 от 10 декабря 2021 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, полагают, что Отчёт не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка, поскольку применяя сравнительный подход оценки, оценщик некорректно подобрал объекты-аналоги, различающиеся по виду права, виду разрешенного использования, площади, месту расположения, по наличию объектов недвижимости. Просят в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему:

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно материалам административного дела, 13 ноября 2017 года между администрацией Находкинского городского округа Приморского края («Арендодатель») и НПП «Альфа» («Арендатор») заключен договор аренды № 4577-17 аренды земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду из земель населённых пунктов земельный участок площадью 34 302 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 17 м от ориентира но направлению на восток, Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, ул. <адрес> (пункт 1.1).

Земельный участок предоставляется с разрешенным использованием: объекты складского назначения различного профиля; сооружение – удлинение подъездных железнодорожных путей НПП «Альфа» в г. Находке – ж/д (№№ 2, 3, 4, необщего пользования съезда СП 221б-СП№4); (пункт 1.2).

Срок аренды устанавливается с 25 октября 2017 года по 24 октября 2066 года включительно (пункт 1.4).

Договор вступает в силу с даты государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, начиная с 25 октября 2017 года (пункт 1.6).

Согласно пункту 2.1 договора за указанный в пункте 1.1 договора земельный участок арендная определяется на основании постановления администрации Приморского края от 11 марта 2015 года № 75-па «О порядке определения размера арендной платы, условий сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края». Изменения годового размера арендной платы, определённого настоящим договором, происходят в связи с изменением ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка, а также порядка определения размера арендной платы. Размер арендной платы, определенный договором аренды земельного участка подлежит изменению с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Приморского края, органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, без заключения дополнительных соглашений к договору. Перерасчёт арендной платы Арендатор производит самостоятельно с момента вступления в силу указанных правовых актов. При подписании договора аренды плата устанавливается согласно расчёту являющемуся Приложением № 2 к договору.

Арендная плата за указанный в пункте 1.1 договора земельный участок вносится ежемесячно, до первого числа месяца, следующего за расчётным.

Приложением № 2 к договору аренды является расчёт арендной платы за земельный участок, согласно которому одной из составляющих расчёта размера арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка.

Данный договор 12 декабря 2017 года прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись номер №-25/000/2017-8.

Поскольку размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора спорного земельного участка.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года. Данное постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru 22 октября 2020 года и с 22 ноября 2020 года вступило в законную силу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю от 7 декабря 2021 года № КУВИ-002-12021-163202902 в отношении земельного участка с кадастровым номером № постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п утверждена кадастровая стоимость в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года, сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19 января 2021 года.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно подпункту 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, пункту 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к административному исковому заявлению при разрешении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Так, в обоснование заявленных требований административным истцом представлен Отчёт № 272-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10 декабря 2021 года, составленный оценщиком ЗАО «Дальком-аудит» Елизовой Т.Ю., из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 34 302 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: объекты складского назначения различного профиля; сооружение – удлинение подъездных железнодорожных путей НПП «Альфа» в г. Находке – ж/д пути (№№ 2, 3, 4, необщего пользования съезд СП «221б-СП№4); адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 17 м по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, ул. <адрес>, по состоянию на 1 января 2020 года составляет ....

Суд, оценивая Отчёт № 272-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный 10 декабря 2021 года оценщиком ЗАО «Дальком-аудит» Елизовой Т.Ю., приходит к выводу о том, что содержащиеся в Отчёте сведения соответствуют действительности и признаёт его достоверным доказательством.

Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена оценщиком, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы в области оценочной деятельности; указанный Отчёт отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, оценщиком составлено точное описание объекта оценки; представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость; проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. В Отчёте подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов; подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обоснован отказ от применения метода выделения, метода распределения. Выводы оценщика не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; расчёт рыночной стоимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом расчётных показателей стоимости; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации.

Доказательств несоответствия Отчёта № 272-о/2021 от 10 декабря 2021 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками, заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка ими не заявлялось.

При установленных обстоятельствах довод заинтересованного лица о том, что представленный административным истцом Отчёт об оценке не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка, суд расценивает как несостоятельный.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований НПП «Альфа» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка суд признает дату обращения НПП «Альфа» в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – 27 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 178, 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Некоммерческого партнерства предпринимателей «Альфа» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 34 302 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: объекты складского назначения различного профиля; сооружение – удлинение подъездных железнодорожных путей НПП «Альфа» в г. Находке – ж/д пути (№№ 2, 3, 4, необщего пользования съезд СП «221б-СП№4); адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 17 м по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, ул. <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи Некоммерческим партнерством предпринимателей «Альфа» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 27 декабря 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.А. Поломошнова