Решение по делу № 8Г-25707/2024 [88-23885/2024] от 22.08.2024

Дело № 88-23885/2024

УИД 44RS0001-01-2023-000349-48

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

01 октября 2024 года        город Москва

Мотивированное определение изготовлено 15 октября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Сокуровой Ю.А.,

судей Полозовой Д.В. и Копылова-Прилипко Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи гражданское дело № 2-1405/2023 по иску Миролюбова А.В, к Агафонову С.Б, о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок

по кассационной жалобе Агафонова С.Б. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 22.01.2024

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Полозовой Д.В., объяснения представителя Агафонова С.Б. по доверенности Доминикановой О.С., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя Миролюбова А.В. по доверенности Колесникова К.Ю., возразившего по доводам кассационной жалобы,

у с т а н о в и л а:

Миролюбов А.В. обратился с иском к Агафонову С.Б. о государственной регистрации перехода по договору купли-продажи от 14.07.2022 к Агафонову С.Б. права собственности на земельный участок кадастровый №.

Требования мотивированы тем, что 14.07.2022 Миролюбовым А.В. и Агафоновым С.Б. заключен договор купли-продажи земельного участка относящегося к землям населённых пунктов, разрешённое использование: обслуживание жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 39 м. по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, общей площадью 1100+\-12 кв. м. В день подписания договора сторонами подписан акт приёма-передачи, который свидетельствует о полном исполнении обязательств со стороны Миролюбова АВ. В тот же день договор передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, Однако, впоследствии, Агафонов С.Б. направил в адрес регистрирующего органа уведомление о приостановлении государственной регистрации, что фактически свидетельствует об уклонении его от регистрации.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 30.06.2023 иск удовлетворен, постановлено: осуществить государственную регистрацию перехода к Агафонову С.Б. права собственности на земельный участок с кадастровым номером 44:07:0821001:1251; с ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины - 300 руб.

Определением от 13.11.2023 судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда перешла к рассмотрению гражданского дела по иску Миролюбова А.В. к Агафонову С.Б. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

В ходе рассмотрения судом апелляционной инстанции Агафоновым С.Б. заявлен встречный иск о расторжении договора купли-продажи спорного земельного участка на основании ст. 475 ГПК РФ в связи наличием недостатка земельного участка, а именно того, что на данном земельном участке нельзя строить жилой дом.

Апелляционным определением судебной коллеги по гражданским делам Костромского областного суда от 22.01.2024 решение Свердловского районного суда г. Костромы от 30.06.2023 отменено, принято по делу новое решение, которым иск удовлетворён, в удовлетворении встречного иска отказано, постановлено осуществить государственную регистрацию перехода к Агафонову С.Б. права собственности на земельный участок с кадастровым номером 44:07:0821001:1251, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: обслуживание жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 39 м. по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, общей площадью 1100 +\-12 кв. м.; взыскать с Агафонова С.Б. в пользу Миролюбова А.В. расходы по уплате государственной пошлины - 300 руб.

В кассационной жалобе заявитель, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить судебные акты суда первой и апелляционной инстанции.

Поскольку решение суда первой инстанции отменено апелляционным определением с принятием нового решения по делу, предметом рассмотрения суда кассационной инстанции является апелляционное определение.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив по правилам ст. 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность апелляционного определения, кассационный суд находит жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются предусмотренные ст. 379.7 ГПК РФ основания для отмены апелляционного определения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 12.07.2022 Миролюбовым А.В. (продавец) и Агафоновым С.Б. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), по условиям которого стороны приняли обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: обслуживание жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 39 м. по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира:<адрес>, общей площадью 1100 +\-12 кв.м. (далее – предварительный договор).

Согласно пункта 5.8 предварительного договора покупатель уведомлен о том, что на земельном участке имеются ограничения, установленные ст.ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации «в соответствии с п.п. в п.2 Правил выделения на приаэродромной территории подзон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 №1460 «Об утверждении Правил установления приаэродромной территории, Правил выделения на приаэродромной территории подзон и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории» при установлении третьей подзоны приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности: запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (далее – уполномоченный федеральный орган) при установлении соответствующей приаэродромной территории, Зона с особыми условиями использования территории, Третья подзона приаэродромной территории аэродрома Кострома (Сокеркино), реестровый №, Четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома Кострома (Сокеркино), реестровый №, Пятая подзона приаэродромной территории аэродрома Кострома (Сокеркино), реестровый №, Шестая подзона приаэродромной территории аэродрома Кострома (Сокеркино), реестровый №, Приаэродромная территория аэродрома Кострома (Сокеркино), реестровый №, Седьмая подзона приаэродромной территории аэродрома Кострома (Сокеркино), Реестровый №.».

Согласно п. 5.9 предварительного договора покупатель уведомлен об установленных ст.ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации ограничений на основании п. 14, 15, 16 постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей».

14.07.2022 Миролюбовым А.В. (продавец) и Агафоновым С.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, относящегося к землям населённых пунктов, разрешённое использование: обслуживание жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 39 м. по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира:<адрес>, общей площадью 1100 +\-12 кв.м. (далее – основной договор).

Согласно п. 12 основного договора купли-продажи вышеназванного земельного участка покупатель уведомлен о том, что на земельном участке имеются ограничения, установленные ст.ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, «в соответствии с п.п. в п.2 Правил выделения на приаэродромной территории подзон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 №1460 «Об утверждении Правил установления приаэродромной территории, Правил выделения на приаэродромной территории подзон и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории» при установлении третьей подзоны приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности: запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (далее – уполномоченный федеральный орган) при установлении соответствующей приаэродромной территории, Зона с особыми условиями использования территории, Третья подзона приаэродромной территории аэродрома Кострома (Сокеркино), реестровый №, Четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома Кострома (Сокеркино), реестровый №, Пятая подзона приаэродромной территории аэродрома Кострома (Сокеркино), реестровый № Шестая подзона приаэродромной территории аэродрома Кострома (Сокеркино), реестровый №, Приаэродромная территория аэродрома Кострома (Сокеркино), реестровый № Седьмая подзона приаэродромной территории аэродрома Кострома (Сокеркино), Реестровый №.», а также далее содержатся указания о наличии ограничений на основании п. 14, 15, 16 постановления Правительства РФ от 20.11.2020 №878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей».

Основной договор подписан сторонами, в день подписания договора сторонами также подписан акт приёма-передачи земельного участка, договор представлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлениями об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок № (далее – земельный участок).

15.07.2022 Агафонов С.Б. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлением о приостановлении осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации права в связи с предоставлением дополнительных документов.

25.07.2022 Агафонов С.Б. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлением о прекращении осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав и просил вернуть ранее предоставленные для её проведения документы.

По заявлению Миролюбова А.В. от 19.07.2022 распоряжением администрации Костромского муниципального района Костромской области №1077-р от 08.09.2022 утверждён градостроительный план земельного участка.

Управлением Росресстра по Костромской области в адрес Миролюбова А.В. направлено уведомление об отказе государственной регистрации прав от 09.09.2022.

Отказывая во встречном иске о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2022 и удовлетворяя иск о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 164, 165, 309, 310, 421, 450, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 37, 56, 105 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), исходил из свободы сторон договора, которые добровольно совершили сделку на обозначенных в ней условиях, содержащих, по мнению суда апелляционной инстанции, достаточную информацию о наличии запрета на индивидуальное жилищное строительство на земельном участке ввиду установленных ограничений приаэродромной территории (подзона семь).

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции полагает, что с принятым судебным постановлением согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 37 ЗК РФ установлены особенности купли-продажи земельных участков:

- объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п.1);

- продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п.1);

- покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

По смыслу указанных норм права (п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 1 и 3 ст. 37 ЗК РФ), продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 ЗК РФ, в том числе предоставляет покупателю право на расторжение договора купли-продажи земельного участка.

В силу части 4 статьи 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны: 1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные судом; 2) выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; 3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Однако в нарушение требований статей 67, 198 ГПК РФ суд апелляционной инстанции дал должной оценки тому, что как в тексте предварительного договора (п. 5.8), так и в тексте основного договора (п. 12) содержится перечисление всех подзон приаэродромной территории аэродрома Кострома (Сокеркино), при этом отсутствует указание на расположение земельного участка в какой-либо конкретной зоне; не указан подпункт п. 2 Правил выделения на приаэродромной территории подзон (утв. постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 N 1460), в соответствии с которым имеются ограничения, при этом в тексте договора процитировано положение данных правил, относящееся к ограничениям лишь третьей подзоны приаэроромной территории (ограничение возведения объектов по высоте), ограничения седьмой подзоны приаэроромной территории не указаны; при этом сами Правила выделения на приаэродромной территории подзон (утв. постановлением Правительства РФ от 02.12.2017 N 1460), утратили на момент заключения предварительного и основного договора силу (с 01.01.2022).

Данные о том, что иные документы, представленные продавцом покупателю на земельный участок (данные общедоступных источников, в частности, выписки из ЕГРН), содержали сведения об отнесении земельного участка к седьмой подзоне приаэроромной территории с невозможностью индивидуального жилищного строительства в материалах дела не имеется, напротив, имеются сведения о том, что Миролюбов А.В. как собственник земельного участка получил градостроительный план земельного участка уже после заключения договора купли-продажи в связи с возникшими разногласиями по регистрации перехода права собственности; в самом договоре в качестве вида разрешённого использования указано не только обслуживание жилой застройки, но и «для индивидуального жилищного строительства», что в совокупности должно было получить соответствующую оценку суда относительно исполнения продавцом земельного участка установленной ст. 37 ЗК РФ обязанности о предоставлении покупателю информации о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка, в том числе с учетом принципа добросовестного осуществления гражданских прав.

Это повлекло за собой вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 ГПК РФ, а также статьи 196 (часть 1) ГПК РФ, возлагающей на суд обязанность по установлению правоотношений сторон.

В силу части 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Суд кассационной инстанции находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчика.

С учетом изложенного, апелляционное определение подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 22.01.2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи