Решение по делу № 33-12330/2017 от 06.09.2017

Судья: Галиуллина Л.Г.    Гр. дело № 33-12330/2017

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

05 октября 2017 года    г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда
в составе:

председательствующего – Ермаковой Е.И.,

судей – Маркина А.В. и Тароян Р.В.

при секретаре – Сукмановой Ю.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Полукаровой В.В. на решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 11 июля 2017 года, которым постановлено:

«Исковые требования Полукаровой В.В. к ООО «Промбезопасность», ООО «АРСО» о признании недействительным договора долевого участия в строительстве и применении последствий недействительности сделки, понуждении к заключению договора завершения строительства – оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад по делу судьи областного суда Ермаковой Е.И.,
судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Полукарова В.В. обратилась в суд с иском к ООО «Промбезопасность», ООО «АРСО» о признании недействительным договора долевого участия в строительстве и применении последствий недействительности сделки, понуждении к заключению договора завершения строительства.

Заявленные требования истец мотивировала тем, что по оплаченному ею договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с застройщиком ООО «Проект-Инвестстрой» она является дольщиком и претендует на долю в строительстве в виде двухкомнатной квартиры № № (строительный), на 4 этаже, общей проектной площадью, без учета лоджий 80,7 кв.м, в жилом доме со встроено-пристроенными нежилыми помещениями № (строительный), расположенном в границах улиц <адрес>.

Истец полностью произвела оплату по договору.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.10.2011 года по делу № А55-24979/2010 ООО «Проспект-Инвестстрой» признано несостоятельным.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.12.2011 года по делу № А55-24979/2010 требования истца о включении в реестр требований о передаче жилых помещений были удовлетворены.

Объект незавершенного строительства был передан для завершения строительства ООО «Промбезопасность», на момент передачи дом был частично выстроен.

Истец полагает, что ответчик незаконно заключил договор долевого участия в строительстве в отношении квартиры № № (строительный) с ООО «АРСО», поскольку права на вышеуказанное жилое помещение принадлежали истцу.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Полукарова В.В. просила суд признать недействительным договор долевого участия, заключенный между ООО «Промбезопасность» и дольщиком ООО «АРСО» на квартиру № № на 4 этаже в секции «А» жилого дома, расположенного в границах улиц <адрес> (№ по генплану) в <адрес>, применить последствия недействительности сделки; прекратить право долевого участия, возникшее у ООО «АРСО» из спорного договора долевого участия; обязать ООО «Промбезопасность» заключить с ней договор завершения строительства жилого дома, расположенного в границах улиц <адрес> (№ по генплану) в <адрес> на 4 этаже в секции «А»; обязать ООО «Промбезопасность» по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию передать по акту приема-передачи ей двухкомнатную квартиру № № на 4 этаже в секции «А» жилого дома, расположенного в границах улиц <адрес> (№ по генплану) в <адрес>.

По результатам рассмотрения заявленных требований судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

Истец Полукарова В.В., не согласившись с вынесенным судом решением, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 11.07.2017 года отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Истец полагает, что смена застройщика не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, в соответствии с согласованными с застройщиком условиями, содержащимися с договоре о долевом участии в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Промбезопасность» знало о правах истца на квартиру и не имело права распоряжаться данным жилым помещением, заключая сделку с ООО «АРСО».

В заседании судебной коллегии представитель истца Полукаровой В.В. – Горлов Е.И., действующий на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить по изложенным в жалобе основаниям.

Представитель ООО «Промбезопасность» Чудаев А.И. возражал относительно доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, явку представителей не обеспечили, об уважительности причин неявки не сообщили.

В силу статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 2 Закона Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области» уполномоченным органом государственной власти Самарской области в сфере защиты прав обманутых дольщиков на территории Самарской области является Министерство строительства Самарской области, которое наделяется, в частности, следующими полномочиями: ведет реестр обманутых дольщиков; оказывает содействие обманутым дольщикам в защите их прав в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ч.2 ст. 3 вышеназванного Закона, в случае, предусмотренном ч. 1 настоящей статьи, Министерство принимает меры в установленном действующем законодательством порядке к прекращению прав застройщиков на земельный участок. Заказчиком строительства многоквартирного дома выступает государственное учреждение, уполномоченное на осуществление функций заказчика - застройщика по проектированию, капитальному строительству, реконструкции объектов капитального строительства, осуществляемых за счет средств бюджета Самарской области.

Министерство заключает с обманутыми дольщиками договоры, в рамках которых принимает обязательства по безвозмездной передаче жилых помещений в собственность обманутым дольщикам после завершения строительства.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Проспект-Инвестсрой» и Полукаровой В.В. заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома <адрес> по <адрес> кв. № № (строительный) (т. 1 л.д. 11-12). Расчеты по договору подтверждены актом сверки расчетов от 03.11.2004 г. (т. 1. л.д. 22).

Протоколом согласования цены к указанному договору определена стоимость доли в строительстве, оплата стоимости квартиры производится: 26,208 кв.м. оплачивается путем уступки прав по договору № от 12.04.2004г., заключенному между ЗАО «Проспект-Инвестстрой» и Полукаровой В.В.; на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке прав кредитора, в соответствии со ст. 382 ГК РФ, заключенного между ЗАО «Проспект-Инвестстрой» и Полукаровой В.В.; оставшаяся часть доли в размере 54,492 кв.м. оплачивается равномерно ежеквартально с индексацией (на основании приказа) до окончания строительства с правом досрочной оплаты (том 1, л.д.13).

В обоснование оплаты доли по указанному договору истцом в материалы дела представлены квитанции на сумму 2 217 500,00 рублей (том 1, л.д. 14-17).

Застройщик ООО «Проспект - Инвестстрой» с 2008 года прекратил строительство дома, в предусмотренный договором срок свои обязательства не выполнил, строительство дома не завершил, квартиру истцу не передал.

Правительством Самарской области дом № 10 признан проблемным объектом из-за действий недобросовестного застройщика ООО «Проспект-Инвестстрой», привлекшего денежные средства от физических лиц и не исполнившего перед ними обязательств по передаче жилых помещений.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.12.2011 года по делу о банкротстве застройщика ООО «Проспект-Инвестстрой» требования участника строительства Полукаровой В.В. признаны обоснованными и включены в реестр требований о передаче жилого помещения - кв.<адрес> (строительный) с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства, в размере 1 917 500,00 рублей, и с указанием в реестре стоимости имущественного права требования, оцененного сторонами на сумму 3 00 000,00 рублей (т. 1 л.д. 22-23).

17.09.2013 года между Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара и ООО «Промбезопасность» заключено соглашение, предметом которого является определение прав и обязанностей сторон, направленных на возобновление проектирования, строительства и завершения строительства многоэтажных жилых домов №№ № в г.Самара, в границах улиц <адрес>, имеющих целью восстановление и реализацию прав физических лиц (обманутых дольщиков), заключивших договоры участия в долевом строительстве в указанных домах с ООО «Проспект-Инвестстрой» и ЗАО «Проспект-Инвестстрой» (т. 1 л.д. 28-29).

По условиям настоящего соглашения застройщик принимает на себя права и обязанности по выполнению вышеуказанных работ, имеющих целью восстановление и реализацию прав физических лиц – участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков), заключивших договоры участия в долевом строительстве в вышеуказанных домах с ООО «Проспект-Инвестстрой» и ЗАО «Проспект-Инвестстрой», предметом которых является получение в будущем жилых помещений (квартир).

На основании п.1.2. соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, восстановление и реализация прав участников долевого строительства (обманутых дольщиков) предполагает завершение строительства вышеуказанных проблемных объектов и передачу участникам долевого строительства жилых помещений, либо выплату им, по инициативе застройщика, соответствующей денежной компенсации.

В соответствии с п. 1.3 соглашения заказчик предоставляет застройщику перечень участников долевого строительства (обманутых дольщиков) с указанием информации о правах этих лиц на жилые помещения, которые должны быть предоставлены этим лицам в соответствии с договорами, ранее заключенными с ООО «Проспект-Инвестстрой» и ЗАО «Проспект-Инвестстрой» (приложение №, №).

Финансирование всего комплекса работ по возобновлению и завершению строительства осуществляется застройщиком за счет собственных средств, в том числе банковских кредитов и займов.

После получения разрешения на строительство, оформления проектной декларации застройщик вправе привлекать денежные средства от участников долевого строительства с соблюдением требований Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (п.1.5,1.6 соглашения).

Согласно приложению к соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, количество обманутых дольщиков дома № № составляет 211 человек.

Судом установлено, что ООО «Промбезопасность» получило разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирного дома № № в границах <адрес> в <адрес>.

30.07.2014 года Полукарова В.В. на основании заявления от 17.06.2014 года № Министерством строительства Самарской области включена в реестр граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены (т. 1 л.д. 31).

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Промбезопасность» и ООО «АРСО» заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома на кв. № на 4-м этаже в секции А, стоимостью 2 2170 000,00 рублей, договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 131-136).

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд, руководствуясь требованиями законодательства, регулирующего спорные отношения, пришел к выводу об оставлении иска Полукаровой В.В. без удовлетворения. При этом суд указал, что у ООО «Промбезопасность» не возникло обязательств перед истцом по заключению с ней договора на предоставление указанной квартиры на безвозмездной основе. Согласно выписке из ЕГРЮЛ, ООО «Промбезопасность» не является правопреемником ООО «Проспект-Инвестстрой».

Выводы суда первой инстанции судебная коллегия считает правильными.

В апелляционной жалобе истец указывает о том, что смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорных жилых помещений истцу.

Судебная коллегия считает, что совокупность представленных в дело доказательств и установленных обстоятельств не дает оснований для удовлетворения заявленных истцом требований в силу следующего.

Согласно п. 16 ч. 1 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на дату заключения договоров, застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. В соответствии с ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для выдачи разрешения на строительство представляются документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и другие документы.

Как видно из материалов дела, ООО «Проспект-Инвестстрой» в 2008 году прекратило строительство дома.

Как указано выше, 17.09.2013 года между Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара и ООО «Промбезопасность» заключено соглашение, согласно которому ООО «Промбезопасность» обязалось подготовить проектную документацию на строительство, получить разрешение на строительство дома № № и возобновить строительство дома.

В соответствии с п. 1.3 соглашения, заказчик предоставляет застройщику перечень участников долевого строительства (обманутых дольщиков). Сведения о дольщиках и квартирах указаны в приложении № 2 к соглашению – 211 дольщиков дома № №том 1, л.д. 71-87).

Из приложения № 2 к соглашению следует, что Полукарова В.В. не указана в составе лиц, перед которыми у ООО «Промбезопасность» возникли обязательства по заключению договоров участия в долевом строительстве и предоставлению жилых помещений.

Заключая соглашение и принимая на себя обязательства перед 211 дольщиками предыдущего застройщика, ООО «Промбезопасность» исходило из возможности его исполнения, в частности, из 417 квартир 211 подлежали передаче дольщикам предыдущего застройщика, и финансирование строительства было возможно за счет реализации оставшихся 206 квартир.

Из материалов дела следует, что ООО «Промбезопасность» не располагало сведениями о количестве лиц, которые имеют подписанные с ООО «Проспект-Инвестстрой» договоры, кроме как указанных в приложении к соглашению от 17.09.2013 года, заключенному между Департаментом строительства и архитектуры г.о.Самара и ООО «Промбезопасность».

В настоящее время ООО «Промбезопасность» вынуждено предоставить квартиры не 211 дольщикам, как указано в соглашении, а 300 дольщикам, которые заключили договоры, из 417 запроектированных квартир заявлено требований более чем на 340 квартир.

После получения разрешения на строительство, когда не имелось полных сведений о количестве дольщиков ООО «Проспект-Инвестстрой», ООО «Промбезопасность» заключило договоры долевого участия в строительстве с вновь появившимися дольщиками.

Как установлено судом, ООО «Промбезопасность» субсидий, льгот, компенсаций на строительство проблемного объекта не получало. Источником финансирования строительства дома являются лишь средства, полученные от реализации свободных помещений, дополнительные оплаты дольщиков, при том, что затраты на завершение строительства составляют более 600 000 000,00 рублей.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что предоставление квартиры Полукаровой В.В. и остальным дольщикам, не указанным в приложении к соглашению от 17.09.2013 года, заключенному Департаментом строительства и архитектуры г.о.Самара и ООО «Промбезопасность», приведет к невозможности завершения строительства жилого <адрес> и вводу его в эксплуатацию, а также повлечет за собой нарушение прав еще большего числа дольщиков, заключивших договоры долевого участия или имеющих права на заключение таких договоров в соответствии с соглашением от 17.09.2013 года, лиц, за которыми ранее было признано право собственности по решению суда на квартиры, как объекты незавершенного строительства.

Иное приведет к созданию условий невозможности завершения строительства дома и банкротству ООО «Промбезопасность».

Согласно п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом. Таким образом, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является обязательной. Однако представленный истцом договор регистрацию не прошел.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что суд необоснованно не принял во внимание Определение Арбитражного суда от 30 декабря 2011 года о включении истца в реестр требований о передаче жилого помещения по делу о банкротстве, а также уведомление Министерства строительства Самарской области о включении истца в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, судебная коллегия считает несостоятельными.

Включение в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, является основанием для применения мер по защите таких лиц в соответствии с законодательством субъекта РФ.

ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» закреплен принцип восстановления прав участников строительства при банкротстве застройщика: за счет их финансового участия в завершении строительства, в частности, путем создания ЖСК или иного кооператива, который будет являться застройщиком.

Как на дату заключения договора, так и в настоящее время у ответчика отсутствует обязанность по передаче истцу квартиры на безвозмездной основе.

Включение истца в реестр обманутых дольщиков не обязывает ООО «Промбезопасность» к предоставлению истцу квартиры, и не является основанием к запрету ООО «Промбезопасность» распоряжаться данной квартирой, заключать в отношении нее иные договоры.

ООО «Промбезопасность», как застройщик в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имел право на заключение договоров участия в долевом строительстве на объекты, не обремененные правами третьих лиц и другими обязательствами.

Ссылки истца в апелляционной жалобе на то, что спорный объект долевого строительства подлежит передаче на основании соглашения от 01.06.2012 года, также несостоятельны, поскольку к соглашению от 01.06.2012 года никаких списков дольщиков не передавалось, а сведения о Полукаровой В.В. вообще не могли быть предоставлены, поскольку на 01.06.2012 года она не была включена в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены.

Цель и смысл соглашения от 01.06.2012 года заключались в том, что в рамках дела о банкротстве ООО «Проспект-Инвестстрой» дольщиками, включенными в реестр о передаче жилых помещений, за счет их взносов будет создан жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о банкротстве застройщиков; ЖСК выступит заказчиком строительства дома, а ООО «Промбезопасность» на основании полученного разрешения на строительства будет застройщиком дома; финансирование строительства будет осуществляться за счет средств участников строительства, внесенных в ЖСК, без дополнительных оплат с их стороны в пользу застройщика. Поскольку с 01.06.2012 года и до 17.09.2013 года, т.е. на протяжении 16 месяцев дольщики не создали ЖСК и не определили сроки его создания, было заключено соглашение от 17.09.2013 года с установлением определенного реестра дольщиков, которым должны быть предоставлены жилые помещения в соответствии с договорами, ранее заключенными с ООО «Проспект-Инвестстрой» и ЗАО «Проспект-Инвестстрой», в который истец не была включена.

Суд правильно указал и на то, что у Полукаровой В.В. сохраняется право на получение одной квартиры в другом жилом доме, как пострадавшим участником долевого строительства в соответствии с Законом Самарской области № 13-ГД, Постановлением Правительства Самарской области от 25.10.2016 г. № 610 «О внесении изменений в Постановление Правительства Самарской области от 27.11.2013 г. № 684 «Об утверждении государственной программы Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области до 2020года», согласно которым предусмотрены меры по государственной защите прав пострадавших участников долевого строительства.

В силу вышеизложенного, необоснованны доводы апелляционной жалобы относительно того, что договор долевого участия в строительстве, заключенный между ООО «Промбезопасность» и ООО «АРСО», является недействительным. Оспариваемый договор соответствует законодательству, зарегистрирован в установленном порядке. Недобросовестность сторон при его заключении не установлена и истцом не доказана. В связи чем, оснований для признания данного договора недействительным не имеется.

Указанные в апелляционной жалобе истца иные доводы по существу повторяют обстоятельства дела, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и в связи с чем, не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам статьи 67 ГПК РФ. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 – 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 11 июля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Полукаровой В.В. — без удовлетворения.

Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке.

Председательствующий:

Судьи: