Решение по делу № 2-1751/2014 от 14.03.2014

дело № 2-1751\2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 декабря 2014 года г. Кызыл

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе:

судьи Некрасовой Ю.Г., при секретаре Куулар В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О.Ч.С., К.О.С. к Х.Л.М. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, исключении из единого государственного реестра регистрации прав записи о регистрации права собственности, с участием: истцов О.Ч.С.., К.О.С. представителей истца О., С., ответчика Х.Л.М..., представителя ответчика К третьего лица О.

У С Т А Н О В И Л :

Истцы обратились в суд с иском к Х.Л.М.. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, исключении записи о регистрации права из единого государственного реестра регистрации прав, указав, что О.Ч.С.. принадлежал на праве собственности жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу : <адрес> Основанием для государственной регистрации права истца на указанное недвижимое имущество явился договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанный жилой дом был приобретен родителями истца на их собственные денежные средства, однако оформлен был на имя истца.В принадлежавшем истцу на праве собственности жилом доме в период с 1991 по 1996 годы совместно с истцом проживали его жена и сын, а также родная сестра К.О.С.. Затем в 1996 году, после смерти отца- О.С.Д, истец со своей семьей переехал для временного проживания в <данные изъяты> в связи с необходимостью осуществления ухода за престарелой бабушкой и матерью истца, а также присмотром за личным подсобным хозяйством умершего отца. Поскольку истец находился в отдаленном от <адрес>, то его сестра К.О.С. с 1996 года по 2000 год оставалась проживать в данном доме и осуществляла за ним присмотр. В 2000 году сестра вышла замуж и переехала на постоянное место жительства в <данные изъяты>, поэтому она была вынуждена временно сдавать в аренду жилой дом разным лицам примерно в период с 2000 по 2004г.г. В период с конца 2004 года в доме истца постоянно проживали только родственники со стороны жены и их знакомые. ДД.ММ.ГГГГ с целью продажи дома и земельного участка истец познакомился с О, который со своей семьей проживал в доме истца на тот момент. Истец сообщил ему, что намерен продать своей жилой дом и земельный участок, а также в устной форме попросил их освободить жилое помещение. Тогда О. предложил обсудить вопрос и повел истца на берег реки Енисей, где они выпили и О. предложил выкупить дом и земельный участок за 2800000 рублей и оформить как положено. Для чего ДД.ММ.ГГГГ О. повез истца на своей машине к нотариусу, где, как подумал истец, они заключили договор купли-продажи. Поскольку у истца плохое зрение, а очки он носить стесняется, также на русском языке изъясняется плохо и вообще не понимает значение каких-либо юридических понятий и слов, то О заверил истца, что они оформляют только договор купли-продажи, а деньги он передаст когда будет подано заявление в регпалату. После чего истец подписал какую-то бумагу, однако то, что это был не договор купли-продажи, а доверенность, истец узнал только в <данные изъяты> года. Когда О. так и не заплатив денежные средства, стал избегать истца, то в ДД.ММ.ГГГГ года истец продолжил оформлять документы на дом и земельный участок, получил распоряжение Министерства земельных и имущественных отношений о предоставлении земельного участка в собственность и заключил договор купли-продажи на земельный участок, получил технический паспорт на жилой дом, кадастровый паспорт на жилое здание, уплатил все установленные пошлины за государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ истец получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом, а ДД.ММ.ГГГГ получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. После чего, ДД.ММ.ГГГГ года истец вновь обратился в устном порядке к О. с требованием освободить жилой дом и земельный участок, на что получил отказ. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к нотариусу для оформления договора дарения жилого дома и земельного участка на имя своей сестры К.О.С.., где им подготовили письменный договор установленного образца и они оформили его в простой письменной форме, т.е. без нотариального удостоверения. Так как для государственной регистрации перехода права собственности в установленном порядке необходимо было нотариально удостоверенное согласие супруги _О.А.С.., то оно было оформлено ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцы О.Ч.С.. и К.О.С.. обратились в Управление Росреестра по РТ с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок. Поскольку семья О. отказывалась освобождать жилой дом и земельный участок, представитель истца обратилась в УМВД РФ по г. Кызыла с заявлением о проведении проверки лиц, проживающих в данном доме. Состав проживающих был установлен и ДД.ММ.ГГГГ им направлено письменное уведомление об освобождении жилого дома и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по РТ было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации, поскольку О.Ч.С. не является собственником спорного имущества. Из предоставленной Управлением Росреестра по РТ выписке о зарегистрированных правах истцам стало известно, что собственником жилой дома и земельного участка по <адрес> является Х.Л.М. Таким образом, О. не собирался приобретать недвижимое имущество истца, введя его в заблуждение, обманным путем получил от него доверенность с правом продажи и получения причитающихся денежных средств, чтобы незаконно оформить спорное недвижимое имущество на свою родственницу Х.Л.М. Просили признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу : <адрес>, исключить из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество с сделок с ним записи о регистрации права собственности ответчика Х.Л.М.

В судебном заседании истец О.Ч.С. исковые требования поддержал, указав, что заблуждение состоит в том, что денежные средства по договору переданы ему не были. Доверенность на продажу дома у нотариуса он действительно подписал, однако в доверенности не было указано, что договор безденежный. Истец полагал, что по данному договору О. передаст ему 1500000 рублей. Данная сумма была определена им примерно, но деньги переданы так и не были.

Истец К.О.С.. иск поддержала, указав, что оспариваемая сделка нарушает её права тем, что брат обещал подарить дом и земельный участок ей, однако из-за оспариваемого договора сделать этого не может.

Представитель истцов О. суду пояснила, что Х.Л.М.. приобрела имущество недобросовестно, так как передачи денег не было. О которому истец выдал доверенность, является зятем ответчика. То, что истец у нотариуса подписал доверенность с правом О. на получение денег, истец не осознавал. Договор купли-продажи заключен лишь формально, с целью легализовать устный договор обмена дома на автомашину, однако истец стороной устного договора не являлся. Кроме того, на заключение договора купли-продажи земельного участка требовалось нотариальное согласие супруги истца, которого не было. Просила иск удовлетворить.

Представитель истца С действующий на основании ордера, иск поддержал, указав, что неисполнение договора купли-продажи в части передачи продавцу денежных средств, предусмотренных договором, является основанием для признания сделки недействительной.

В судебном заседании ответчик Х.Л.М.. иск не признала, указав, что проживает с семьей в данном доме с 2001 года, они являются родственниками истцам. Данный жилой дом супруг ответчика обменял на автомашину, обмен состоялся с братом жены истца. Данный вопрос в семье истца был согласован, о проживании семьи ответчика с 2001 года истцы знали, никаких претензий не предъявляли, освободить дом не предлагали. При обмене документы были переданы, однако потом утеряны, в связи с чем своевременно заключить договор стороны не смогли. В 2013 году решили оформить право собственности надлежащим образом, поэтому заключили оспариваемый договор.

Представитель ответчика К., действующий на основании доверенности, просил в удовлетворении иска отказать, указав, что факт заблуждения истца относительно заключаемого договора отсутствовал. Сделка была согласована сторонами еще в 2001 году. Значение доверенности истец также понимал, так как её содержание было истцу разъяснено.

Третье лицо О. пояснил, что Х.Л.М.. действительно является его тещей, в 2013 году они оформили доверенность на продажу дома от истца, так как требовалось оформить сделку, фактически совершенную в 2001 году. Текст договора составлял юрист, она же вписала в договор продажную цену, разговора о цене дома не было с истцом.

Представитель третьего лицо Управления Росреестра по РТ в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ О.Ч.С. приобрел в собственность жилой дом, расположенный по адресу : <адрес>

В соответствии с договором купли-продажи, заключенным ДД.ММ.ГГГГ, между Министерством земельных и имущественных отношений и О.Ч.С., последний приобрел в собственность земельный участок категории земель населенных пунктов, общей площадью 870 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу : <адрес>

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.ст. 550,551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 182, ст. 185 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между О.Ч.С., в лице О., действовавшего на основании доверенности, и Х.Л.М., заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого О.Ч.С.. (продавец) продал, а Х.Л.М.. (покупатель) купила недвижимое имущество- жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу : <адрес>

Согласно абз. 8 и 9 Договора купли- продажи, стороны оценили жилой дом в 1000000 рублей и земельный участок в 500000 рублей, расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии с п.п.1,2 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Обращаясь в суд с иском О.Ч.С. указывал на то, что основанием для признания договора купли-продажи недействительным является того, что договор был заключен под влиянием заблуждения. Заблуждением истец и его представитель сочли безденежность договора, а именно неполучение от покупателя Х.Л.М.. через представителя О по состоявшейся сделке купли-продажи денежных средств.

Однако, безденежность, как основания требований о признании сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ, не подпадает под понятие заблуждения, данного в п.2 ст. 178 ГК РФ. Кроме того, суд считает, что указанные обстоятельства с учетом требований ст. ст. 153, 166, 178 ГК РФ вообще исключают возможность признания оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным по мотиву безденежности.

Факт невыполнения покупателем обязанности перед продавцом по уплате покупной цены - стоимости приобретаемых объектов недвижимости - не является предусмотренным законом основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку в таком случае имеет место нарушение договорных обязательств, что влечет наступление иных последствий, предусмотренных гражданским законодательством, и иной законный способ защиты права.

Фактически доводы истца, по которым она полагает, что сделка является недействительной, свидетельствуют о неисполнении обязательств по ней покупателем, однако требования, соответствующие характеру нарушения, заявлены не были. Главой 30 ГК РФ при неисполнении покупателем своей обязанности по оплате приобретаемого имущества такой способ защиты нарушенного права как недействительность договора по мотиву его безденежности не предусмотрен.

Довод истца о том, что он не понимал значение своего действия, а именно обращения к нотариусу, суд также считает необоснованным поскольку О.Ч.С.. как в исковом заявлении, так и в устных показаниях суду было пояснено, что с О они договорились о продаже дома и земельного участка и истец полагал, что к нотариусу они обратились за заключением договора купли-продажи, что в целом подтверждает намерения истца продать принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество. При этом, О.Ч.С.. в предыдущем судебном заседании пояснил, что осознавал, что нотариусом удостоверяется именно доверенность на продажу дома, так как документ ему был оглашен и нотариусом дано разъяснение существа нотариального действия.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что заблуждения у О.Ч.С. относительно природы совершаемой сделки, как доверенности, так и договора купли-продажи, на заключение которого выдана доверенность, не имелось.

Кроме того, исходя из пояснений сторон, свидетелей, допрошенных судом, установлено, что фактически истец не проживает в жилом доме с 1996 года, ответчик Х.Л.М.. является родственницей истцов, жилой дом по устной договоренности между родным братом супруги истца В. и супругом Х.Л.М.. был обменен на автомашину, семья ответчика вселена в жилой дом в 2001 году и с данного времени проживает в нем. То есть, судом установлено из пояснений сторон и свидетелей, что фактически ответчик владеет и пользуется жилым домом более 10 лет на основании недействительной сделки, в связи с чем в 2013 году стороны решили заключить договор в установленном законом порядке.

Суд, оценив доводы, изложенные сторонами, приходит к выводу, что указанные сторонами обстоятельства вселения, проживания ответчика в доме, а также то, что истец О.Ч.С. в течение более 10 лет не интересовался судьбой принадлежащего ему на праве собственности имущества, не нес бремя его содержания, не имеют отношения к основанию заявленного истцом требования о признании недействительным договора в соответствии со ст. 178 ГК РФ, в связи с чем суд не считает необходимым давать оценку указанным действиям сторон, имевшим место в период с 2001 по ДД.ММ.ГГГГ- день выдачи доверенности на представление интересов истца О

В соответствии со ст.ст. 33,34 Семейного кодекса РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В соответствии с ч.3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Представитель истца в судебном заседании указала, что хотя жилой дом и был приобретен до заключения брака между О.Ч.С.. и О.А.С. однако земельный участок на основании возмездной сделки приобретен семьей в ДД.ММ.ГГГГ, соответственно на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, земельный участок находился в общей совместной собственности супругов и для заключения договора требовалось нотариальное согласие О.А.С..

Суд считает данный довод несостоятельным по следующим основаниям.

В силу ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Как следует из свидетельства о регистрации брака, брак между О.Ч.С. и О.А.С. заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва <данные изъяты> О.Ч.С.. предоставлен в собственность земельный участок из категории земель населенных пунктов, общей площадью 870 кв.м, расположенный по адресу : <адрес>.

В соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ О.Ч.С. приобрел в собственность земельный участок площадью 870 кв.м, с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, уплаченных, как следует из представленной суду квитанции ДД.ММ.ГГГГ.

То есть, земельный участок по <адрес> был действительно приобретен возмездно О.Ч.С.. в период брака с О.А.С.. и является их совместно нажитым имуществом. Вместе с тем, вышеуказанными нормами Семейного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом находящимся в общей совместной собственности осуществляется любым сособственником, а сделка, при отсутствии согласия другого собственника, в данном случае супруга, является оспоримой, право на оспаривание которой принадлежит, применительно к данной сделке, лишь супругу- О.А.С.. О.А.С.. с требованием о признании договора купли-продажи в части земельного участка в установленном законом порядке не обращалась, следовательно требование самого О.Ч.С.. о признании недействительной сделки в части продажи земельного участка удовлетворению не подлежит.

Таким образом, исковые требования О.Ч.С.. к Х.Л.М.. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не основаны на законе и удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Согласно ст.ст. 3,4 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок. Суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

Обращаясь в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка К.О.С.. указывала, что её права нарушены невозможностью реализации обещания О.Ч.С. подарить ей спорное имущество именно из-за заключения оспариваемого договора. Суд считает необоснованными доводы истца К.О.С.. о том, что оспариваемым договором затронуты её права, поскольку О.Ч.С.., являясь собственником имущества мог им распорядиться по собственному смотрению, К.О.С. спорным имуществом не пользовалась, стороной договора она не является и обещание осуществления дарения в данном случае никак не затрагивает её права, соответственно требования К.О.С.. удовлетворению также не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований О.Ч.С., К.О.С. к Х.Л.М. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, исключении из единого государственного реестра регистрации прав записи о регистрации права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Тыва в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кызылский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 08 декабря 2014 года..

Судья Ю.Г.Некрасова