Решение по делу № 2-12612/2016 от 13.09.2016

Дело № 2 – 12612/ 2016

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 декабря 2016 года      г. Стерлитамак РБ

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи: Забировой З.Т.

при секретаре: Кутейниковой Е.В.

с участием представителя истца ФИО1, действующего по доверенности адвоката ФИО2,

представителя ответчика АО «Россельхозбанк» по доверенности ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности за жилым помещением, встречного искового заявления АО ««Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО1, ООО «Единая торгово-закупочная компания» о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ФИО1 незаключенным, недействительным; признание отсутствующим право ФИО1 на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Единая торгово-закупочная компания», ООО «СК Мегастрой», АО «Российский сельскохозяйственный банк» о признании предварительного договора № и договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным(ничтожным) по основаниям их притворности, признать истца добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>; признать сделку об участии истца в долевом строительстве состоявшейся, признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признать сделку по возникновению права собственности у ООО «ЕТЗК» на квартиру по адресу: <адрес> недействительной, признать сделку между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК МегаСтрой» по возникновению права собственности у ООО «СК МегаСтрой» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> недействительной, ничтожной по основаниям мнимости ее совершения и применить последствия ее недействительности – погасить запись в ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру за ООО «СК МегаСтрой», погасить запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «СК МегаСтрой» и ПАО «Российский Сельскохозяйственный банк», взыскать судебные расходы солидарно в сумме уплаченной госпошлины.

Свои исковые требования мотивирует тем, что в ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к застройщику многоквартирных домов ООО «ЕТЗК» в лице директора ФИО4 с целью приобретения однокомнатной квартиры, где ей было предложено купить на стадии застройки квартиру в строящемся доме, расположенную по адресу: <адрес>, строительный адрес <адрес>, на пятом этаже девятиэтажного дома, проектной площадью <данные изъяты> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 наличными было оплачено в ООО «ЕТЗК» <данные изъяты>., а вместо договора долевого участия в строительстве ей были выданы предварительный ДКП № и договор займа на вышеуказанную сумму, с обещанием в кратчайшие сроки заключить ДДУ в строительстве дома. По предварительному договору ДКП все обязательства по оплате строительства истцом были выполнены, соответственно ООО «ЕТЗК» также обязалось заключить основной ДКП на квартиру и зарегистрировать право собственности на квартиру на ее имя по окончанию строительства в течении ДД.ММ.ГГГГ, после регистрации на ООО «ЕТЗК», а в качестве якобы гарантий исполнения обязательств перед ФИО1 ООО «ЕТЗК» также предоставило еще и договор займа с ней № от ДД.ММ.ГГГГ. Недобросовестный застройщик ООО «ЕТЗК» обещание свое не выполнил, несмотря на требования истца так и не оформил договор долевого участия в строительстве, несмотря на то, что обязательства по оплате квартиры перед ООО «ЕТЗК» ею были исполнены в полном объеме. Считает, что предварительный договор №, договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст. 170 п. 2 ГК РФ, являются притворными договорами прикрывающими сделку между ФИО1 и застройщиком по долевому участию в строительстве многоквартирного дома. Данный факт подтверждается тем, что внесение денег, выдача предварительного договора купли продажи квартиры и договор займа с квитанцией выданы в один день ДД.ММ.ГГГГ, сумма во всех документах одна и та же <данные изъяты>, а также тем, что ранее истец никогда не имела каких либо взаимоотношений с ООО «ЕТЗК», в том числе и личных с сотрудниками ООО, но якобы предоставил ООО «ЕТЗК» денежные средства в долг, причем на кабальных условиях, на длительный срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, без процентов за их пользование, невозможностью досрочного возврата денежных средств, а в случае требования о возврате, то со сроком возврата в течении ДД.ММ.ГГГГ, с удержанием 10% процентов от суммы в виде неустойки. Все это указывает на притворность договоров и их «подозрительность», причем какими либо умственными заболеваниями истец не страдаю. Поскольку все эти взаимоотношения возникли на стадии первоначальной застройки многоквартирного дома, т.е. до ввода его в эксплуатацию, то истец считает, что она стала фактически инвестором и участником долевого строительства вышеуказанной квартиры в строящемся доме (письмо ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №), и из предварительного договора следует, что застройщик - ООО «ЕТЗК» не намеревался создавать для себя вновь построенное недвижимое имущество, т.е. <адрес>, а построить для истца. Считает, что предварительный договор № и договор займа являются притворными договорами, так как прикрывают фактический договор между мной и ООО «ЕТЗК» - это договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Впоследствии в связи с изменением проектной документации и нумерации дома стала квартирой № по <адрес>. Дом был построен на основании разрешения на строительство и введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № выданного администрацией ГО <адрес>. Во исполнение возникших обязательств ООО «ЕТЗК» передало мне вышеуказанную квартиру ДД.ММ.ГГГГ истец приняла по акту приема-передачи квартиру, недостатков выявлено не было, ключи от квартиры были переданы и она также взяла на себя обязательства по оплате коммунальных услуг за квартиру и вселилась в нее с семьей, сделала ремонт в ней. Также согласно письма ООО « ЕТЗК» от ДД.ММ.ГГГГ она произвела доплату в сумме <данные изъяты>., так как фактическая площадь квартиры оказалась больше проектной.

Фактически с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с момента подписания акта-приема передачи квартиры истец постоянно в ней проживает и оплачивает коммунальные услуги, что подтверждено справками УК «ЕТЗК», квитанциями об оплате коммунальных услуг в ООО УК «ЕТЗК», заключенными договорами на водоснабжение, газоснабжение, актом о проживании, справкой финансовый лицевой счет и т.д. При таких обстоятельствах считает, что истец стала участником долевого строительства многоквартирного дома и фактически проинвестировала застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной квартиры до ввода в эксплуатацию дома и возникшие между мной и ООО « ЕТЗК» правоотношения подпадают под ст.4 ФЗ № 214 от 30.12.2014 года « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что соответствует правовой позиции ВС РФ изложенной в обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в редакции от ДД.ММ.ГГГГ (далее обзор ВС РФ), однако договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО « ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что в соответствии с п.13 обзора ВС РФ не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Вместе с тем ФЗ № 214 обязывает застройщика обеспечивать гос. регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчика, т.е. на истца.

ДД.ММ.ГГГГ из полученной выписки из ЕГРП истцу стала известно, что еще ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанную квартиру ООО «ЕТЗК» зарегистрировало на себя, затем ДД.ММ.ГГГГ по мнимой сделке за аффилированной с ним ООО « СК МегаСтрой» ( юридический адрес один ООО: РБ, <адрес>), которое в свою очередь по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ заложило квартиру в АО « Российский Сельскохозяйственный банк».

Однако фактически квартира в распоряжение ООО «СК МегаСтрой» никогда не передавалась и им не принималась, так как с ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана истцу по акту приема-передачи и она сразу же в нее вселилась и проживает в ней по настоящее время.

Вышеуказанное свидетельствует об отсутствии у сторон - ООО «ЕТЗК» и ОО «СК МегаСтрой», волеизъявления на совершение сделки и наступления правовых последствий по якобы заключенной сделке, т.е. сделка и акт приема-передачи являются мнимыми, а значит и сама сделка фиктивна, заключенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия с возможной целью сокрыть имущество, уйти от налогообложения, неисполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе и перед истцом, т.е. сделка является ничтожной и недействительной в соответствии со ст.ст. 166,170 ГК РФ.

Впоследствии, ООО «ЕТЗК» отказалось от принятого обязательства, ссылаясь на то, что уже не является собственником квартиры, что права ООО « ЕТЗК» как собственника в рег. палате не зарегистрированы, а значит и все подписанные документы сторонами недействительны, однако согласно документов изначально квартира и не создавалась, как объект недвижимости для себя, т.е. для ООО « ЕТЗК», а создавалось для истца, как для участника долевого строительства, а значит и первичная регистрация квартиры за ООО « ЕТЗК» не требуется. Тем не менее, ООО « ЕТЗК» распоряжалось квартирой как своей собственной и по своему усмотрению по праву хозяйственного ведения, и считаю, умышленно не регистрировало договор долевого участия в строительстве с истцом, как и право собственности на квартиру с целью неисполнения обязательств перед истцом, третьими лицами и уклонения от выплаты налогов.

Из имеющихся подписанных сторонами документов (договора, акта, писем, квитанции и т.д.) подтверждающих факт совершения сделки следует, о волеизъявлении сторон ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения мною предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки. Таким образом, сделка состоялась, и считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст.161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного порядка, как судебного признания за истцом права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и ООО «ЕТЗК» не имеется. Досудебный порядок урегулирования спора с ООО « ЕТЗК» в соответствии с п.1 ст. 135 ГПК РФ, по делам данной категории не требуется, так как права истца на квартиру были нарушены уже в ДД.ММ.ГГГГ

АО ««Российский Сельскохозяйственный банк» обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, ООО «Единая торгово-закупочная компания» о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ФИО1 незаключенным, недействительным; признание отсутствующим право ФИО1 на квартиру.

Истец ФИО1 в судебное заседания не явилась, доверив представлять свои интересы представителю по доверенности ФИО2, заявлением просит рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования поддерживает.

Представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представители ответчиков ООО «ЕТЗК, ООО «СК МегаСтрой» в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом по известному суду адресу, о причинах неявки суду не сообщили, с заявлением об отложении дела не обращались.

Представитель ответчика АО «Российский сельскохозяйственный банк» в судебном заседании пояснила, что исковые требования ФИО1 не признает. Пояснила, что предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «ЕТЗК» обязательства прекратились с ДД.ММ.ГГГГ. Заявила о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям. Полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, истец вправе требовать лишь возврата уплаченных по предварительному договору сумм и заявлять требования о возмещении убытков. Истцом пропущен срок исковой давности, в связи с чем просит прекратить производство. Поскольку государственная регистрация предварительного договора не производилась, оснований признать его договором долевого участия в строительстве не имеется, к правоотношениям сторон не подлежат применению положения Федерального закона № 214 ФЗ от 30.12.2014г. В предварительном договоре не указан земельный участок, на котором осуществляется строительство, адрес квартиры, ее площадь, указанные в предварительном договоре не тождественны адресу объекта указанного в договоре купли-продажи, заключенному с ООО СК «МегаСтрой» и в договоре ипотеки, не указан гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В предварительном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ спорной квартиры не указана точная ее площадь, в целом не указана жилая и общая площади. Доводы истца о предоставлении ей квартиры несостоятельны, так как акт приема-передачи не содержит ссылки на какой-либо договор вообще и не подтверждает факт произведенной оплаты. По сути акт не подтверждает перехода права собственности на квартиру, а констатирует передачу ключей от нее без указания на конкретные обязательства, во исполнение которых ключи переданы. Проживание истца в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ не подтверждает права собственности. Квитанции об оплате коммунальных платежей за спорную квартиру представлены с ДД.ММ.ГГГГ в квитанциях не указан адрес квартиры, по которой осуществляется оплата коммунальных услуг. Факт оплаты истцом по предварительному договору не подтверждается. Истцом представлена квитанция к другому гражданско-правовому договору, основание платежа в квитанции на сумму <данные изъяты>, указано: «Договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ».Поэтому указанные квитанции не являются относимым и допустимым доказательством. Кроме того, к иску приложен заключенный между ФИО1 (займодавец) и ООО «ЕТЗК» (заемщик) договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, срок которого установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время срок договора займа не истек. Согласно договору (п.2.2) в день истечения указанного срока сумма займа должна быть возвращена Заемщиком займодавцу. Следовательно, ФИО1(вправе требовать от ООО «ЕТЗК» возврата денежных средств, переданных по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ., а не требовать признания права собственности на квартиру. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» и ООО СК «МегаСтрой» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, предметом которого является в том числе <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенная на 5 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи№ от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» и ООО СК «МегаСтрой» заключен в соответствии с действующим законодательством, надлежащим образом зарегистрирован, право собственности оформлено согласно требованиям закона, указанная сделка не оспорена. В тот же день ДД.ММ.ГГГГ квартиры по договору купли-продажи по передаточному акту были переданы от ООО «ЕТЗК» к ООО СК «МегаСтрой». ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права к ООО СК «МегаСтрой» №. Между АО «Россельхозбанк» и ООО СК «МегаСтрой» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № об открытии кредитной линииДД.ММ.ГГГГ в обеспечении исполнения обязательств по вышеуказанному договору об открытии кредитной линии между АО «Россельхозбанк» и ООО СК «МегаСтрой» был заключен договор №.1/1 об ипотеке (залоге недвижимости), предметом которого является в том числе (п.п 1 п.3.1 договора) <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., с кад.№, расположенная на <данные изъяты> этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки. При заключении договора об ипотеке в подтверждении права собственности ООО СК «МегаСтрой» банку были предоставлены все необходимые документы. Пояснила, что банк является добросовестным залогодержателем, просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, удовлетворив встречное исковое заявление. Представила письменные возражения.

    Третьи лица, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, ООО «УК «ЕТЗК», ООО «Единый расчетный центр» отделение № Курчатовское в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, причину неявки в судебное заседание не сообщили.

В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлялось (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Учитывая, что обязанность суда по заблаговременному извещению ответчиков и третьих лиц о месте и времени судебного заседания исполнена, ответчики ООО «ЕТЗК», ООО «СК Мегастрой» надлежащим образом уведомлены (почтовое уведомление), третьи лица Управление федеральной службы государственной Регистрации кадастра и картографии по РБ, ООО «УК «ЕТЗК», ООО «Единый расчетный центр» отделение № Курчатовское уведомлены надлежащим образом, суд полагает возможным, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив и оценив материалы гражданского дела, исследовав материалы дела, правоустанавливающих документов на спорную квартиру, пришел к выводу, что исковые требования ФИО1 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) - если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

В силу положений статьи 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункта 2 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснений пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между ООО «ЕТЗК» и ФИО1 заключен Договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО1 (займодавец) передает в собственность заемщику (ООО «ЕТЗК») денежные средства в сумме <данные изъяты> в момент подписания настоящего договора. Заем по настоящему договору предоставляется на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Данный факт подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. Оплата произведена в кассу ООО «ЕТЗК» ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании установлено также, что между ООО «ЕТЗК» и ФИО1 заключен предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является заключение в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по <адрес> (строительный адрес) со следующими характеристиками: номер <адрес> (номер квартиры может быть изменен), количество комнат <данные изъяты>, этаж <данные изъяты> проектная площадь <данные изъяты> кв.м., стоимость квартиры определена в размере <данные изъяты>

Согласно п.6.5 указанного Договора, стороны допускают использование факсимиле (факсимильное воспроизведение подписи) при заключении Договора. При этом стороны признают одинаковую юридическую силу собственноручной подписи и факсимильной подписи уполномоченных лиц Сторон Договора.

    В соответствии с п.п. 2.1 указанного предварительного договора, ФИО1 произведена оплата в полном объеме, в сумме <данные изъяты>., что подтверждается представленными суду квитанциями. Оплата произведена в кассу ООО «ЕТЗК».

Согласно акта приема-передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «ЕТЗК» (сторона1) передала ФИО1 (стороне 2) жилое помещение (квартиру) № на <данные изъяты> этаже жилого <адрес>, общей площадью с учетом неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) <данные изъяты> кв.м., общей площадью без учета неотапаливаемых помещений (балконов и лоджий) 36 кв.м. и состоящего из <данные изъяты> комнат. Согласно п.4 данного Акта, ключи от <адрес> переданы Стороне 2 в момент подписания настоящего акта передачи. Сторона 2 несет расходы по коммунальным услугам, расходы по техническому обслуживанию, расходы за энергоносители (электроэнергию, газ и т.д.) с даты подписания настоящего акта передачи. Настоящий акт является основанием для вселения в жилое помещение, заключения договоров с эксплуатирующей, управляющей и энергоснабжающими организациями.

Согласно уведомления ООО «ЕТЗК» от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 предложено произвести доплату в размере <данные изъяты> в связи с изменением площади квартиры, которая доплачена истцом.

Дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № выданного администрацией ГО <адрес>.

Согласно справки финансового лицевого счета № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Единый расчетный центр» отделение № «Комсомольское» собственником квартиры по <адрес> является ФИО1. Истцом также суду представлены квитанции по оплате коммунальных услуг в кассу ООО «Управляющая компания «ЕТЗК» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленного ООО «УК «ЕТЗК» с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен Договор управления многоквартирным домом сроком на <данные изъяты> лет.

Из представленных суду ответчиком документов усматривается, что согласно Договора № купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ЕТЗК» (продавец) и ООО СК «МегаСтрой» (покупатель), продавец продал, о покупатель купил в собственность недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес> семь квартир, в том числе <адрес> за <данные изъяты>. Согласно п.4 настоящего договора, продавец подтверждает, что в момент подписания сторонами настоящего договора указанная квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, в дар никому не обещана, правами третьих лиц не обременена.

Факт передачи квартир ООО «ЕЗТК» к ООО «Строительная компания МегаСтрой» подтверждается Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ. к Договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ

    Согласно представленного суду акта взаимозачета № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ООО «ЕЗТК» и ООО «СК Мегастрой» следует, что ООО «ЕЗТК» погашает свою задолженность перед ООО СК «МегаСтрой» по Договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ ( <адрес>) за строительно- монтажные работы на сумму <данные изъяты>, в том числе НДС <данные изъяты>, а ООО СК «МегаСтрой» погашает свою задолженность перед ООО «ЕТЗК» за квартиры по Договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «СК МегаСтрой» заключен договор №.1/1 об открытии кредитной линии.

ДД.ММ.ГГГГ в обеспечении исполнения обязательств по вышеуказанному договору об открытии кредитной линии между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «СК Мегастрой» заключен договор № об ипотеке (залоге) недвижимости), предметом которого является в том числе (п.1 п.3.2 договора): <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенной на <данные изъяты> этаже многоквартирного <адрес>, РБ.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в п. 15 Обзора Верховного Суда РФ «О практике разрешения судами споров, возникших в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», основанной на положениях ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, суды должны исходить из того, что квартиры, являвшиеся предметом договора участия в долевом строительстве, которым предусмотрены права участников строительства на получение квартиры по окончанию строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк. В силу ст. 42 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1988 г. / в ред. от 5.10.2015 г./, в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Согласно разъяснениям Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от 05.10.1998 г. N 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от 31.08.1998 г. N 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из содержания статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Государственная регистрация договора об ипотеке (залоге недвижимости) произведена ДД.ММ.ГГГГ, и именно с этой даты началось исполнение сделки.

О нарушении своих прав истцу стало известно из полученной выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ. о том, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанную квартиру ООО «ЕТЗК» зарегистрировало по договору долевого участия в строительстве не на истца, а за аффилированной с ним ООО «СК МегаСтрой» ( юридический адрес <адрес>) которое в свою очередь по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ заложило квартиру в ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк».

Таким образом, истцом, не являющимся стороной договора об ипотеке, по предъявленным требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной срок исковой давности не пропущен.

При установленных судом обстоятельствах, суд приходит к выводу, что фактически истец ФИО1 стала первым участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировала застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной <адрес>, до ввода в эксплуатацию дома, поэтому возникшие между истцом и ООО « ЕТЗК» правоотношения подпадают под ст.4 ФЗ № от 30.12.2004 года « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что соответствует правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в редакции от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО « ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Согласно письма ВС РФ от 30.01.2013 года №7-ВС-368/13 действие ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости ит.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, Федеральный Закон № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчика, т.е. истца – ФИО1

Из представленных суду документов (писем, актов, квитанции и т.д.) подтверждающих факт совершения сделки следует, о волеизъявлении сторон ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, <адрес> состоялась. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст.161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного порядка, как признания за истцом ФИО1 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и застройщиком - ООО «ЕТЗК» не имеется.

Из исследованных в ходе судебного разбирательства материалов дела правоустанавливающих документов, следует, что Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в <адрес>, право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, было зарегистрировано на ответчика ООО «СК Мегастрой» ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «СК МегаСтрой» заключен договор № об открытии кредитной линии.

    С целью исполнения обязательств по вышеуказанному договору ООО «СК Мегастрой» передает ДД.ММ.ГГГГ квартиры, приобретенные за несколько дней перед сделкой у ООО «ЕЗТК»( ДД.ММ.ГГГГ) - банку.

Вышеуказанное свидетельствует об отсутствии у сторон - ООО «ЕТЗК», ООО «СК Мегастрой» волеизъявления на совершение сделки и наступления правовых последствий по якобы заключенному договору купли-продажи, т.е. договор купли-продажи, акт приема-передачи, являются мнимыми, заключены лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия с возможной целью сокрыть имущество, уйти от налогообложения, неисполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе и перед ФИО1, поэтому суд признает указанные сделки ничтожными и недействительными в соответствии со ст.ст. 166,170 ГК РФ в части спорной квартиры.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного искового заявления АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО1, ООО «Единая торгово-закупочная компания» о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ФИО1 незаключенным, недействительным, о признании отсутствующим право на квартиру.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки иными способами, предусмотренными законом.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнил свои обязательства перед ФИО1 суду представлено не было.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что ФИО1 обязательства по участию в долевом строительстве многоквартирного дома исполнила в полном объеме, иные лица права на спорную квартиру не заявляли, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано ФИО1 в пользование, однако договор долевого участия не заключен в виду уклонения другой стороны.

В соответствии с частью 1 ст. 218, ст. 219 Гражданского Кодекса РФ суд считает необходимым признать право собственности на объект строительства в виде спорного жилого помещения - на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес>, за истицей ФИО1

На основании ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчиков ООО «ЕТЗК», ООО «СК Мегастрой», ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» на основании ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию судебные расходы в пользу истца в виде уплаченной ФИО1 госпошлины в общем размере <данные изъяты>.

Государственная пошлина в сумме <данные изъяты>, подлежит взысканию в доход бюджета городского округа <адрес> по <данные изъяты> с каждого, из которых сумма <данные изъяты>. за подачу требования неимущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

             Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Россельхозбанк» о признании права собственности за жилым помещением - удовлетворить.

Признать предварительный договор № и договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным) по основаниям их притворности.

Признать ФИО1 добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу <адрес>.

Признать сделку об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу <адрес> состоявшейся.

Признать недействительным, ничтожным по основаниям мнимости ее совершения в части, касающейся продажи <адрес> в <адрес> договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК МегаСтрой», применить последствия ее недействительности.

Признать недействительным, ничтожным по основаниям мнимости ее совершения в части, касающейся залога <адрес> в <адрес> договор об ипотеке (залоге недвижимости) №.1/1 от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «СК Мегастрой» и ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк», применить последствия ее недействительности.

Исключить из Единого государственного реестра прав записи № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес>.

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес> на имя ФИО1.

Взыскать солидарно с ответчиков ООО «Единая торгово-закупочная компания», ООО Строительная Компания «МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> (по <данные изъяты> с каждого ответчика).

Взыскать солидарно с ответчиков ООО «Единая торгово-закупочная компания», ООО Строительная Компания «МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» государственная пошлину в сумме <данные изъяты>, в доход бюджета городского округа <адрес> ( по <данные изъяты> с каждого, из которых сумма <данные изъяты>. за подачу требования неимущественного характер).

В удовлетворении встречного искового заявления АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО1, ООО «Единая торгово-закупочная компания» о признании предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ФИО1 незаключенным, недействительным, о признании отсутствующим право на квартиру - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:          . З.Т. Забирова

.

.