Решение по делу № 3а-1020/2017 от 02.11.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 декабря 2017 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-1020/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Топаз» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Топаз» по доверенности Куприянова Д.А.,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Топаз» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 6 771 127,44 руб..

В обоснование заявленных требований общество указало, что является арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца Куприянов Д.А. поддержал исковые требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, а также заинтересованные лица: Администрация г.о. Тольятти, Министерство имущественных отношений Самарской области ООО «ПО «Евровент», ООО «ЕС» не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти представили отзывы, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области – возражения.

ООО «ПО «Евровент», ООО «ЕС» просили рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования поддержали.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Топаз» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 8 132 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации столярной мастерской, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Учитывая положения части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, административный истец, в собственности которого находится нежилое здание, обладает исключительным правом на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, на котором это здание расположено.

Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённый постановлением Правительства Самарской области от 30 сентября 2015 года № 618, Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утверждённый Постановлением Правительства Самарской области от 6 августа 2008 N 308, определяют размер выкупной стоимости земельного участка и арендной платы исходя из его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 года в размере 15 365 007,40 руб.

Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 12 сентября 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

После того, как комиссия решением от 6 октября 2017 года № отклонила заявление, общество обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, рассматриваемого в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости от 23 августа 2017 года №, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО1 являющимся членом Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков».

Данным отчетом величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2013 года в размере 6 771 272,44 руб..

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Величина рыночной стоимости спорного земельного участка определена оценщиком с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, с использованием сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах об объекте оценки, а также на основании данных визуального осмотра, проведённого 8 августа 2017 года.

Описав объект оценки, проанализировав рынок объекта оценки, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка будет использование под промышленное назначение.

Для расчета стоимости применён сравнительный подход, в его рамках - метод сравнения продаж. Выбор оценщиком данного метода обусловлен наличием достоверной и достаточной информации о ценах предложения по продаже земельных участков, являющихся аналогами объекту оценки.

В рамках данного метода оценщик обосновал выбор аналогов, единицы сравнения, ценообразующих факторов характера и степеней их отличия, весов скорректированных аналогов, произвёл расчет стоимости земельного участка.

Последовательность определения стоимости объекта оценки, расчет стоимости земельного участка, процедура данного расчета, выбор единицы сравнения, подбор аналогов, определение элементов сравнения, введение и обоснование корректировок по каждому из элементов сравнения произведены в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

По результатам осмотра объекта оценки оценщик указал, что на спорном земельном участке расположено капитальное здание с 5 нежилыми помещениями, подавляющее большинство которых имеет производственно-складское назначение и одно из помещений занято сотрудниками, обеспечивающими производственную деятельность предприятия.

Приведённая в отчете информация о стоимости земельных участков со строениями и без них не влияет на достоверность величины рыночной стоимости исследуемого объекта.

В отчете приведён объём информации, достаточный для проведения оценки объекта, в выборку оценщик включил лишь те объекты, по которым имеется наиболее полная информация о количественных и качественных характеристиках.

В связи с тем, что все объекты-аналоги расположены в промышленных зонах г. Тольятти, и поскольку по результатам анализа рынка не установлена зависимость стоимости земельного участка от местоположения промышленной зоны, корректировка оценщиком не производилась.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе рассмотрения дела сторонами не приведено замечаний к отчету об оценке, не представлено доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах. Ходатайств о назначении судебной экспертизы от сторон не поступило, оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 6 771 272,44 руб..

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 12 сентября 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «Топаз» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8 132 кв. м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации столярной мастерской, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 6 771 272, 44 руб..

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Топаз» в

Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 12 сентября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина