Решение по делу № 8Г-33670/2023 [88-38042/2023] от 10.10.2023

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-38042/2023

УИД 23RS0029-01-2021-006818-20

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                                            30 ноября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Авериной Е.Г.

судей Думушкиной В.М. и Щетининой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка,

по кассационной жалобе начальника отдела претензионно-исковой работы Муниципального казенного учреждения муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса» ФИО3 на решение Лазаревского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 17 февраля 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Авериной Е.Г., судебная коллегия

установила:

Муниципальное казенное учреждение «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и просили: расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (№); обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись от ДД.ММ.ГГГГ за номером №-23/235/2020-2 о праве аренды в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Решением Лазаревского районного суда г.Сочи Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований Муниципального казенного учреждения «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ    года № (№), погашении регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ за номером №-23/235/2020-2 о праве аренды в Едином государственном реестре недвижимости, отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2022 года решение районного суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Муниципальное казенное учреждение «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, полагая, что судами допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

В отзыве на кассационную жалобу представитель ФИО1 - ФИО4 выражает несогласие с доводами изложенными в ней и указывает на законность принятых по делу судебных актов.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явились. Информация о движении дела размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

Согласно части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В соответствии со статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле извещаются заказным письмом с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления, иные органы и организации, являющиеся сторонами и другими участниками процесса, могут извещаться судом о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий лишь посредством размещения соответствующей информации в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», такие лица, получившие первое судебное извещение по рассматриваемому делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия ими мер по получению информации о движении дела.

Учитывая надлежащее извещение сторон, отсутствие ходатайства об отложении рассмотрения дела, а также учитывая необязательность явки сторон в суд кассационной инстанции, ввиду подробно изложенной правовой позиции истца в кассационной жалобе, представителя ответчика ФИО1 - ФИО4 в отзыве на нее, принимая во внимание правовую позицию представителя ответчика ФИО1 - ФИО4, возражавшую против доводов кассационной жалобы в ходе проведения судебного заседания 23 ноября 2023 года, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

В силу части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что такого характера нарушения допущены судами нижестоящих инстанций.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления администрации г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №, между администрацией г.Сочи и ОАО «Сельскохозяйственная фирма «Победа» заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 720 кв.м., расположенного по адресу<адрес>, с видом разрешенного использования: «отдельно стоящие жилые дома на одну семью». Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ за №.

Из дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № следует, что указанный договор аренды считать договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ за №.

Договором № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, ОАО «Сельскохозяйственная фирма «Победа» все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № (№) передало ФИО5

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ №.

Договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка заключенным ДД.ММ.ГГГГ № заключенным между ФИО5 (в лице ФИО6) и ФИО1 все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № (№) перешли к ФИО1 Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ №№.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 720 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО1

На земельном участке с кадастровым номером № зарегистрирован объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 28,6 кв.м., принадлежащий на праве собственности ФИО1, о чем сделана запись в ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. №№.

Из ответа администрации г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что информация о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке №, отсутствует. По результатам рассмотрения заявления ФИО1 направлен ответ, содержащий отказ в предоставлении заявленной муниципальной услуги «Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов».

Из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что информация по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на земельных участках с кадастровыми номерами №, <адрес>, отсутствует.

ДД.ММ.ГГГГ в процессе проведения специалистами управления муниципального земельного контроля администрации г.Сочи осмотра земельного участка с кадастровым номером №, площадью 720 кв.м., было установлено, что в предполагаемых границах указанного земельного участка расположено одноэтажное строение (фото 1). При этом согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online, публикуемой Росреестром на основе сведений Государственного кадастра недвижимости на интернет-портале государственных услуг, в границах указанного земельного участка расположено здание - жилой дом, этажность: 1, площадью 28,6 кв.м. Земельный участок огорожен частично, подъезд имеется. На момент осмотра строительные работы не ведутся.

По результатам выездной проверки, специалистами управления муниципального земельного контроля администрации г.Сочи осмотра был составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ с фототаблицей.

Решением Лазаревского районного суда г.Сочи Краснодарского края по делу №2а-183/2022 в части удовлетворено административное исковое заявление ФИО1 к администрации Лазаревского внутригородского района муниципального образования г. Сочи, признано незаконным и необоснованным решение (действие) администрации Лазаревского внутригородского района Муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, содержащееся в письме от ДД.ММ.ГГГГ. № «Об отказе в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов», как противоречащее положениям Земельного кодекса Российской Федерации; суд возложил на администрацию Лазаревского внутригородского района Муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обязанность рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов без повторного обращения ФИО1; взыскал с Администрации    Лазаревского внутригородского района Муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей. В удовлетворении остальной части требований - отказано.

Заключением специалиста-эксперта ООО «Высота» ФИО7 от № от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что земельный участок с кадастровым номером № используется арендатором в соответствии с установленным видом разрешенного использования и условиями договора аренды - «отдельно стоящие жилые дома на одну семью, для индивидуальной жилой застройки». Жилой дом с кадастровым номером № расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №. Жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № соответствует критериям индивидуального жилого дома, определенным в ч.39 ст.1 «Градостроительного кодекса Российской Федерации», требованиям СНиП и другим обязательным нормативам.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды, суд первой инстанции, с позицией которого согласился суд апелляционной инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, 1, 2, 4, 48, 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, установив факт того, что ответчик предпринимает меры к освоению предоставленного ему в аренду земельного участка в соответствии с его целевым назначением, приняв во внимание отсутствие доказательств со стороны истца, подтверждающих нарушения возведенной ответчиком постройкой прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, а также действующих норм и правил, то есть отсутствия обязательной совокупности условий для расторжения договора аренды, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска администрации.

Суд кассационной инстанции находит выводы нижестоящих судов постановленными с нарушением норм материального и процессуального права, находит доводы кассационной жалобы подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статей 606 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное нарушение договора другой стороной. Нарушение может быть названо существенным в законе или договоре. При этом на истца возлагается обязанность доказать, что контрагент совершил это нарушение и в чем заключается существенность такого нарушения.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с этими основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 кодекса, в том числе при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно, в числе прочего, при использовании земельного участка не по целевому назначению.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).

Указанные нормы материального и процессуального права судами учтены не в полной мере, юридически значимые для дела обстоятельства не установлены.

Так из материалов дела следует, что стороны договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (№) определили существенные условия, нарушение которых является для арендодателя основанием для расторжения договора: в силу пункта 1.3 договора не допускается возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации; в соответствии с п. 5.2.15. Договора арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; согласно п. 5.3.4. Договора арендатор не вправе использовать возведенные здания, строения, сооружения до приемки их в эксплуатацию в установленном порядке; в соответствии с и. 4.1 Договора арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2, 5.3 Договора.

Согласно акту осмотра и фото-таблицы к нему, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № строение, не соответствует критериям объекта «индивидуальное жилищное строительство», а в сведениях информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Сочи отсутствует информация о выдаче уведомлений, разрешений на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером № объектов капитального строительства.

Таким образом, обстоятельствами дела установлено, что арендатор на спорном земельном участке осуществил работы по строительству (реконструкции) объекта капитального строительства при отсутствии проектной документации, заключения строительной экспертизы, а также разрешений на строительство (реконструкцию), что не соответствует цели предоставления спорного земельного участка и виду его разрешенного использования, не предполагающим возможность осуществления строительства (реконструкции) с нарушением установленных требований действующего законодательства.

Установленные обстоятельства возведения постройки свидетельствуют также о грубом несоблюдении условий договора аренды вследствие нарушения градостроительных норм, отсутствия проектной документации, разрешения на строительство, акта на ввод в эксплуатацию, документации по организационно-техническим мероприятиям по обеспечению пожарной безопасности строения.

Учитывая, что ответчиком при рассмотрении дела не представлено доказательств правомерного возведения капитального объекта на арендованном земельном участке, у судов нижестоящих инстанций отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска.

Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о пропуске истцом срока подачи иска о расторжении договора аренды, как постановленном при нарушении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно выводам суда первой и согласившемся с ним, суда апелляционной инстанций, истцом пропущен срок обращения в суд с названным иском, поскольку государственная регистрация на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, впервые произведена в 2016 году, в связи с чем, о существовании на арендуемом земельном участке объекта недвижимости истец должен был узнать более трех лет назад.

Между тем, судами не принято во внимание, что регистрация арендатором права собственности на объект капитального строительства, расположенный на земельном участке, проводится без участия арендодателя земельного участка, а уведомление о регистрации права собственности в нарушение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (№) арендодателю не поступало, не смотря на то, что стороны согласовывая предмет аренды пунктом 1.3 договора предусмотрели, что возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается, а пунктом 5.2.15 предусмотрели, что возводить жилые и иные здания, строения сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка арендатор имеет право только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологический, санитарно – гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. При этом, пунктом 5.2.18 сторонами договора предусмотрено, что в случае продажи объекта недвижимости или его части, находящегося на земельном участке, арендуемом по данному договору аренды, арендаторы обязаны письменно уведомить об этом арендодателя.

Учитывая, что сведения о расположенном на спорном земельном участке объекте капитального строительства, имеющим признаки самовольной постройки, получены в связи с рассмотрением обращения ФИО1 в администрацию Лазаревского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, а также учитывая отсутствие доказательств того, что арендодатель извещался ФИО8 (предыдущим собственником) о возведении на арендуемом земельном участке строения, а также уведомлялся о продаже им строения на земельном участке ответчику ФИО1, суды неверно определили начало течения срока обращения с иском о расторжении договора аренды и не приняли во внимание, что именно с августа 2021 года истцу стало известно, что на данном земельном участке возведено и поставлено на кадастровый учет здание с назначением жилое, площадью 28,6 кв.м., при отсутствии разрешительной документации на возведение объектов капитального строительства на нем.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, в том числе в связи с истечением срока подачи иска о котором заявлено в ходе рассмотрения дела ответчиком, противоречат смыслу приведенных выше положений закона и установленным судами фактическим обстоятельствам дела.

По смыслу статьи 327 настоящего Кодекса повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Однако суд апелляционной инстанции в рамках проверки решения суда по доводам апелляционной жалобы истца нарушения, допущенные судом первой инстанции, не исправил.

Таким образом, суды от установления обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного рассмотрения дела, уклонились, ограничившись установлением формальных условий применения норм и не исследуя должным образом фактические обстоятельства дела по существу, чем нарушили право на судебную защиту, гарантированное истцу.

Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства, а также учитывая, что при рассмотрении настоящего дела судами допущены нарушения норм права, которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2022 года отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, правильно распределить бремя доказывания и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2022 года – отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Краснодарский краевой суд.

Председательствующий                                                                    Е.Г. Аверина

Судьи                                              В.М. Думушкина

                                                          Е.В. Щетинина