Решение по делу № 2-1178/2020 от 05.03.2020

2-1105/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 июня 2020 г.Кировский районный суд г.Астрахани в составе:

председательствующего судьи Г.К.Шамшутдиновой

при секретаре Н.В.Оранчуковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ермилова Александра Николаевича к Алтунину Виктору Васильевичу о расторжении договора, по встречному иску Алтунина Виктора Васильевича к Ермилову Александру Николаевичу о признании договора незаключенным,

У С ТА Н О В И Л:

Ермилов А.Н. обратился в суд с иском к Алтунину В.В. о расторжении договора купли-продажи, приведении сторон в первоначальное положение, в обоснование иска указав, что 7 мая 2019 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При проведении правовой экспертизы договора Управлением Росреестра отказано в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в квартире произведена реконструкция.

Полагает, что неуведомление покупателя о произведенной в квартире реконструкции является существенным нарушением условий договора, в связи с чем просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный 07 мая 2019 г. между Алтуниным В.В. и Ермиловым А.Н., привести стороны в первоначальное положение.

Алтунин В.В. обратился в суд со встречным иском к Ермилову А.Н. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, указав, что сторонами не согласован предмет договора, что в силу ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания договора незаключенным.

В судебном заседании представитель истца Ермилова А.Н.- Рабинович С.М. заявленные требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении, встречный иск не признал.

Алтунин В.В. и его представители Абрашин Е.Н., Муравьев А.В. исковые требования Ермилова А.Н. не признали, встречное исковое заявление поддержали.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен надлежаще.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

Согласно ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (в данном случае жилое помещение используется для проживания).

В соответствии со ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Из положений статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1).

Из пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор купли-продажи жилого помещения не требует госрегистрации, если он заключен после 1 марта 2013 года, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, предметом спора является квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежащая на праве собственности Алтунину В.В..

7 мая 2019 года указанная квартира общей площадью 39,3 кв.м продана Алтуниным В.В. Ермилову А.Н. по договору купли-продажи. По условиям договора продавец продает, а покупатель приобретает указанную квартиру за 1754 000 рублей, из которых сумма в размере 264 000 рублей уплачена наличными денежными средствами, а остальная сумма в размере 1490000 рублей – за счет кредитных денежных средств, в связи с чем 07 мая 2019 года Ермиловым А.Н. заключен кредитный договор № с АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» на указанную сумму.

Также сторонами подписан акт сдачи-приемки недвижимого имущества от 07 мая 2019 г., из которого следует, что Алтунин В.В. и Ермилов А.Н. произвели фактическую передачу между собой спорной квартиры.

7 мая 2019 года договор купли-продажи квартиры от 07 мая 2019 г. сдан на государственную регистрацию перехода права собственности.

Уведомлением от 16 мая 2019 г. Управление Росреестра по Астраханской области приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на <адрес> по адресу: <адрес>, с предложением представить документ, свидетельствующий об узаконении самовольно произведенной реконструкции.

Как указал истец Ермилов А.Н., при подписании договора купли-продажи квартиры ответчик скрыл от него то обстоятельство, что в квартире была произведена самовольная реконструкция.

Согласно ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст.557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Учитывая, что недостатки квартиры в виде самовольной реконструкции квартиры в многоквартирном жилом доме влекут существенное нарушение прав покупателя и причинение ему ущерба в виде невозможности государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение, в связи с чем он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а данные обстоятельства были скрыты продавцом при заключении сделки, суд приходит к выводу, что Алтуниным В.В. были существенно нарушены условия договора купли-продажи от 07 мая 2019 г., что является основанием для его расторжения и приведению сторон в первоначальное положение.

В соответствии со ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Аналогичные разъяснения изложены в пунктах 1, 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

Принимая во внимание, что договор купли-продажи квартиры от 07 мая 2019 г. заключен в письменной форме, подписан всеми сторонами; в договоре указан его предмет - квартира, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 39,3 кв.м, а также цена имущества, порядок расчетов, то есть содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества (ч.1 ст.549, ст.ст.554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации); при этом жилое помещение передано покупателю по передаточному акту, подписанному участниками договора, суд полагает, что оспариваемый договор соответствует требованиям закона по форме и содержанию, в связи с чем оснований для удовлетворения встречного требования о признании договора купли-продажи незаключенным не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194,196-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Ермилова Александра Николаевича удовлетворить. Расторгнуть договор купли - продажи недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 07 мая 2019 года между Алтуниным Виктором Васильевичем и Ермиловым Александром Николаевичем; привести стороны в первоначальное положение.

В удовлетворении встречного иска Алтунина Виктора Васильевича к Ермилову Александру Николаевичу о признании договора незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца.

Судья: