Решение по делу № 33-1764/2015 от 24.03.2015

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

33-1764/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород 28 апреля 2015 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Безух А.Н.,

судей Герцева А.И., Филипчук С.А.

при секретаре Тягнирядно Я.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В. к Б. об устранении препятствий в пользовании земельным участком

по апелляционной жалобе Б.

на решение Яковлевского районного суда от 26 января 2015 года

Заслушав доклад судьи Герцева А.И., объяснения Б., его представителей – П., А., поддержавших доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представителя В. – Г., полагавшего оставить решение без изменения, проверив материалы дела, судебная коллегия

установила:

В. (А) на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного с ОАО «БИК» <данные изъяты>, является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, который по акту приема-передачи был передан ОАО «БИК» покупателю – В (А) ..

<данные изъяты> на основании вышеуказанного договора В (А.) . выдано свидетельство о регистрации права в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, каких-либо ограничений не зарегистрировано, в установленном законом порядке не отменено.

<данные изъяты> ЗАО «Ж» в лице конкурсного управляющего О. заключила договор купли-продажи с Б., по условиям которого последний приобрел объект незавершенного строительства (на уровне фундамента) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего продавцу на праве собственности на основании разрешения на строительство № от <данные изъяты>, договора аренды земельных участков № от <данные изъяты> – стоимостью <данные изъяты> руб. (без НДС – <данные изъяты> руб.).

<данные изъяты> данными лицами подписан акт приема-передачи вышеуказанного объекта от продавца – покупателю.

Дело инициировано вышеназванным иском В.

Сторона истицы, ссылаясь на нарушение прав собственника вышеуказанного земельного участка, нахождением спорного объекта незавершенного строительства на принадлежащем В. земельном участке, просила устранить препятствие в пользовании им, обязать Б. произвести его демонтаж, с последующим вывозом с территории земельного участка, взыскать расходы по оплате госпошлины.

В судебное заседание В. не явилась.

Представитель истицы Г. заявленные требования поддержал.

Б., его представитель иск не признали, ссылаясь на отсутствие оснований для удовлетворения требований.

Как указала сторона ответчика, объект незавершенного строительством – на уровне фундамента не является самовольной постройкой, возведен продавцом (ЗАО «Ж») на законных основаниях в период действия договора аренды, заключенного с ОАО «БИК» с соблюдением разрешенного вида использования земельного участка, каких-либо ограничений на него при продаже зарегистрировано не было.

Решением иск признан обоснованным.

На Б возложена обязанность произвести демонтаж фундамента с последующим вывозом с территории земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, с кадастровым номером №, принадлежащего В.

С Б. в пользу В. взысканы расходы по оплате государственной пошлины <данные изъяты> руб.

В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении требований В.

В жалобе указывается на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильное применение норм материального права.

В жалобе указывается: на нарушение положений ст.ст.195, 198 ГПК РФ при его постановлении, поскольку истицей не представлено доказательств в обоснование иска, подтверждающие наличие реальной угрозы нарушения права собственности или законного владения со стороны апеллянта; непринятие судом факта приобретения объекта незавершенного строительством на законных основаниях, при регистрации за продавцом ЗАО «Ж» право собственности на данный объект на основании вышеуказанных документов (разрешения на строительство, договора аренды) с регистрацией права на него в ЕГРП; на нарушение положений ст.35 ЗК РФ, ст.552 ГК РФ, недопустимости нарушения прав собственности на вышеуказанный объект (на уровне фундамента), приобретенный на законных основаниях; на не предоставление истицей доказательств того, что на земельном участке находится незаконно построенный фундамент, который препятствует ей пользованию этим участком.

В жалобе указывается о несогласии с выводом в решении о том, что возведенный спорный объект (фундамент) не является объектом гражданских прав, а только совокупностью стройматериалов, его снос не затрагивает имущественные права и законные интересы, что противоречит положениям ст.35 Конституции РФ.

В жалобе приводятся положения п.1 ст.51 ГрК РФ, ст.222 ГК РФ, положения, указанные Верховным Судом Российской Федерации и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в п.п.45, 46 Постановлении от 29.04.2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и указывается о не предоставлении истицей доказательств наличия нарушения права собственности или законного пользования либо создание реальной угрозы жизни и здоровью сохранением спорного объекта незавершенного строительством, принадлежащего на праве собственности апеллянту.

По результатам рассмотрения жалобы, судебная коллегия пришла к выводу об оставлении решения без изменения, апелляционной жалобы – без удовлетворения.

Обжалуемое решение мотивировано тем, что нахождение объекта незавершенного строительством, приобретенного Б. по вышеуказанному договору купли-продажи, на земельном участке истицы, принадлежащего на праве собственности, лишает собственника – В. в полной мере реализовать свои права, что является основанием для удовлетворения вышеназванных требований.

В решении указано, что удовлетворение иска не нарушает положений ст.15(ч.2), ст.17 (ч.3), ст.19 (ч.ч.1 и 2), ст.55 (ч.ч.1 и 3) Конституции РФ, позволит обеспечить восстановление нарушенного права собственности истицы на земельный участок.

В решении указано о не предоставлении стороной апеллянта доказательств, на основании которых суд первой инстанции пришел бы к иному выводу.

Решение является правильным, обоснованным, оснований для его отмены по вышеуказанным доводам, не имеется.

Доводы жалобы фактически отражают позицию стороны апеллянта в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с установленными судом первой инстанции обстоятельствами, неверному толкованию норм материального права.

В силу ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу ст.304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п.2 ст.60 ЗК РФ, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Из приведенных выше норм законодательства следует, что собственник земельного участка или его иной законный владелец вправе защищать свои права путем предъявления требования о пресечении нарушения и восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Как указано выше, суд первой инстанции, правомерно удовлетворяя исковые требования, заявленные В., счел доказанным факт нарушения прав истицы в виду расположения на земельном участке, принадлежащем В. на праве собственности, вышеуказанного объекта незавершенного строительством (на уровне фундамента, как указали стороны в суде апелляционной инстанции), который создает препятствия истице использовать приобретенный земельный участок по целевому назначению – строительство жилого дома.

С данными выводами суда первой инстанции согласна судебная коллегия, которая с учетом заявленных требований В. пришла к следующим выводам.

По смыслу ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, имеют обязательный характер для лиц, участвовавших в деле.

Как установлено судом апелляционной инстанции, указано в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 17 марта 2014 года, которым отказано в удовлетворении иска Б. к ЗАО «Белгородская ипотечная корпорация», В., С. о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными и признании права собственности на земельный участок:

<данные изъяты> между ОАО «БИК» и ЗАО «Ж» заключено соглашение о расторжении договора аренды (заключенного ранее <данные изъяты> данными сторонами) земельного участка, который был реализован по договору купли-продажи (арендодателем, продавцом – ОАО «БИК») В (А) , о чем была произведена государственная регистрация указанных соглашений.

Оспариваемая апеллянтом (Б.) сделка (договор купли-продажи), заключенная <данные изъяты> ОАО «БИК» и В (А) полностью соответствует требованиям закона, отражает действительную волю сторон, свидетельствует об исполнении данного договора, что исключает признание права собственности на спорный участок Б.

Как указано в данном судебном постановлении, заключение Б. с ЗАО «Ж» в лице конкурсного управляющего О. договора купли-продажи от <данные изъяты> <данные изъяты>, по которому апеллянту был продан объект незавершенного строительством готовностью 18%, расположенного на земельном участке В. не может повлечь признания за ним (Боевым) право собственности на спорный земельный участок согласно положений ст.130 ГК РФ, п.10 ст.1 ГрК РФ, п.1 ст.36 ЗК РФ, поскольку приобретенный Б. объект не отвечал признакам здания, строении, сооружения, не мог быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию (л.д.15-18).

Указанное судебное постановление, вступило в законную силу, в установленном порядке не отменено, а, следовательно, установленные обстоятельства не могут оспариваться участниками процесса, являются обязательными.

Материалами настоящего дела установлено то, что истица на основании договора купли-продажи земельного участка № от <данные изъяты> является собственником земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <данные изъяты>, разрешенный вид использования – для ИЖС (л.д.5-8).

Б. на основании вышеуказанного договора купли-продажи от <данные изъяты> является собственником объекта незавершенного строительством, площадью <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 18%, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.9-12).

По утверждению сторон процесса, указанный объект, который приобрел Б. по вышеуказанному договору, расположен на земельном участке В.

Обращение В. в суд с вышеуказанными требованиями, связано с наличием препятствий в использовании принадлежащего на праве собственности земельного участка, в частности невозможности ведения строительства, в связи с расположением на нем вышеуказанного объекта незавершенного строительством, который приобретен ответчиком по вышеуказанному договору купли-продажи от <данные изъяты>.

При этом, стороной ответчика не представлено допустимых и относимых доказательств, относительно характеристики объекта незавершенного строительством (на уровне фундамента, как указали стороны в суде апелляционной инстанции в рамках данного дела), в частности его основные характеристики (протяженность, глубина, глубина залегания, высота, площадь застройки и т.п.).

Не представлено таковых данных стороной апеллянта суду апелляционной инстанции, отсутствуют они в материалах дела.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с законом недвижимом имуществе, федеральным государственным информационным ресурсом (Федеральный закон от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» - далее Закона о кадастре).

Статья 7 Закона о кадастре, определяющая состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, предусматривает, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с этим законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В государственный кадастр недвижимости также могут вноситься дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах; основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки), определяемая порядком ведения государственного кадастра недвижимости, и ее проектируемое значение, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства (пп.26 и 27 п.2 ст.7 Закона о кадастре).

Для проведения кадастрового учета здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства заявителем представляются необходимые для этого документы, в том числе, технический план и другие указанные в статье 22 Закона о кадастре документы.

Таковых данных стороной ответчика (апеллянтом) в суд не представлено.

Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, такие объекты, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (ст.1 Закона), устанавливает особенности регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства (ст.25 Закона).

Согласно п.4 ст.25 ФЗ №121-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

По смыслу ст.552 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ, ст.25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как указано выше, не оспаривалось участниками процесса, на момент реализации Б. объекта незавершенного строительством по вышеуказанному договору от <данные изъяты>, продавцу - ЗАО «Ж» не принадлежало какое-либо право на вышеуказанный земельный участок.

<данные изъяты> между ОАО «БИК» и ЗАО «Ж» было заключено соглашение о расторжении договора аренды (заключенного ранее <данные изъяты> данными сторонами с целью ведения арендатором (ЗАО «Ж») строительства жилого дома (которое не было осуществлено, что стало следствием расторжения указанного договора).

Эти обстоятельства участниками процесса не опровергнуты.

Документов, подтверждающих наличие у продавца право пользования земельным участком на момент заключения договора от <данные изъяты>, стороной апеллянта в суд не представлено. Отсутствуют таковые в материалах дела.

Как усматривается из материалов дела, для регистрации права объекта незавершенного строительства Б и продавцом ЗАО «Ж» в Управление Росреестра представлены документы: договор купли-продажи данного имущества от <данные изъяты>, в котором содержались сведения о принадлежности ЗАО «Ж» права собственности на объект незавершенного строительством: основания - разрешения на строительство от 23.11.2009 г., договор аренды земельного участка № от <данные изъяты>, заключенного продавцом с ОАО «БИК», который как установлено к указанному периоду расторгнут сторонами в мае 2010 г.

Согласно п.2 ст.621 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Толкование данной статьи указывает на то, что наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора аренды является юридически значимым для решения вопроса о возобновлении или прекращении договора аренды.

Поэтому в силу ст.ст.610, 621,622 ГК РФ договор аренды, заключенный ЗАО «Ж» с арендодателем ОАО «БИК» в <данные изъяты>, с учетом его расторжения в <данные изъяты>, считался по закону прекращенным, не мог считаться возобновленным на неопределенный срок, в т.ч. в связи с возражениями арендодателя о непринятии мер арендодателем к освоению спорного земельного участка, что не оспаривалось участниками процесса, подтверждается вступившим в законную силу вышеуказанным постановлением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 17 марта 2014 года.

Как усматривается из содержания договора купли-продажи объекта незавершенного строительством от <данные изъяты>, заключенного ЗАО «Ж» в лице конкурсного управляющего О с Б., последнему был реализован вышеуказанный объект незавершенного строительством (на уровне фундамента) готовностью 18%.

Предметом данного договора земельный участок не являлся.

Из положения данного договора от <данные изъяты> не усматривается описание предмета договора, позволяющего определенно установить недвижимое имущество, при том, что ст.554 ГК РФ закреплено то, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами.

Не было принято мер сторонами данного договора от <данные изъяты> к решению вопроса в установленном законом порядке относительно земельного участка, на котором располагался объект незавершенного строительством (на уровне фундамент), при том, что вышеуказанные положения законодательства обязывали таковое.

В силу ст.3 ФЗ от 17 ноября 1995 г. №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ст.51 ГрК РФ, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии с ч.7 ст.51 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходим правоустанавливающий документ на земельный участок.

Как установлено материалами дела, строительство спорного объекта незавершенного строительства осуществлялось на основании разрешения, выданного ЗАО «Ж» с учетом заключения последним с ОАО «БИК» договора аренды на вышеуказанный земельный участок, Б. стороной указанного договора не являлся.

Согласно п.4 ст.25 ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи, таких доказательств как указано выше, апеллянтом суду не представлено.

Вышеуказанные фактические данные, с учетом положений законодательства в настоящее время препятствуют апеллянту в получении разрешения на строительство на земельном участке истицы, а, следовательно, ведению строительства объекта недвижимости.

Вместе с тем, расположение приобретенного Б объекта, на принадлежащем истице на праве собственности земельном участке, препятствует собственнику реализовать права, предусмотренные законом, в т.ч. начать строительство жилого дома, что безусловно свидетельствует о нарушении права собственности и факте пользования апеллянтом частью спорного земельного участка без правовых оснований.

Кроме того, само по себе обстоятельство заложения в землю или положения на землю фундамента не делает соединенное с ним сооружение недвижимостью.

Наличие у сооружения опорной части, предназначенной для передачи на грунт нагрузки, создаваемой весом сооружения, и дополнительных нагрузок, создаваемых окружающей средой, - не делает сооружение недвижимым имуществом.

Известно, что фундаменты устанавливают под такие объекты движимого имущества, как станки и технологическое оборудование, опоры освещения, скульптуры, печи, теплицы, беседки, заборы.

Потребительская ценность любого объекта гражданских прав, установленного на фундамент, состоит в возможности использования по назначению его «надфундаментной» части.

Фундамент, на котором отсутствует здание, недвижимым имуществом не является потому, что он более самостоятельной потребительской ценностью не обладает, так как даже самый массивный фундамент глубокого заложения не делает сооружение недвижимостью.

Указанные факты установлены вступившим в законную силу судебным постановлением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 17 марта 2014 года.

Доказательств, на основании которых суд первой и апелляционной инстанции пришли бы к иным выводам, стороной апеллянта не представлено, а приведенные выше в жалобе доводы об этом не свидетельствуют.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции с учетом вышеуказанных положений закона и приведенных норм материального права в обжалуемом решении обоснованно удовлетворил заявленное В. требование.

Руководствуясь ч.1 ст.327.1, ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Яковлевского районного суда от 26 января 2015 года по делу по иску В. к Б. об устранении препятствий в пользовании земельным участком оставить без изменения. апелляционную жалобу Б. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи