Решение по делу № 2-807/2018 от 19.01.2018

Дело № 2-807/18                                 11 сентября 2018 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Никитиной Я.А.,

при секретаре Александрове К.Е.,

с участием представителя истца и третьего лица – Тивиковой Ю.Л., ответчика – Смирнова И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к Смирнову Ивану Анатольевичу о взыскании неустойки, штрафа, встречному иску Смирнова Ивана Анатольевича к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании отдельных условий договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в суд с иском к Смирнову И.А. о взыскании неустойки за нарушение п. 5.7 условий Договора в размере 3 595 000 рублей, штрафа за нарушение п. 5.4 в размере 10 000 рублей, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что 01.11.2010 года между истцом и ООО «Московский 140» заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием № 9792-А3 по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. В связи с реорганизацией ООО «Московский 140» 24.10.2014 года было заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору № 9792-А3 от 01.11.2010 года о передаче прав и обязанностей по Договору № 9792-А3 от 01.11.2010 года ООО «ПУШ». 23.11.2016 года между ООО «ПУШ» и Смирновым Иваном Анатольевичем заключен Договор № 105/9729-А3 купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием.

В соответствии с п. 3.2.10 Договора между ООО «ПУШ» и Смирновым Иваном Анатольевичем покупатель обязуется сохранять временное ограждение строительной площадки в целях обеспечения безопасности на объекте. В соответствии с Актом осмотра объекта недвижимости от 02.05.2017 года, установлены нарушения условий Договора: не установлено временное ограждение Объекта; отсутствует информационный щит; не в полном объеме выполнены мероприятия по предотвращению несанкционированного доступа на Объект третьих лиц; на момент осмотра какие-либо работы на объекте не велись. В соответствии с Актом проверки выполнения условий Договора от 10.07.2017 № 109/2017 Комиссией Фонда имущества установлено, что: отсутствует временное ограждение Земельного участка; не выполняются мероприятия по предотвращению ухудшения состояния Здания; какие-либо работы на объекте не ведутся; представители Покупателя на Объекте отсутствуют. Пунктом 3.2.6 договора предусмотрена обязанность ответчика ежеквартально до 20-го числа первого месяца следующего квартала представлять фонду сведения по установленный форме об объемах выполненных работ за истекший квартал.

В ходе судебного разбирательства ответчик обратился в суд со встречными требованиями о признании недействительными следующих пунктов договора:

3.2.3 об осуществлении (завершении) сноса Здания в течение 6 (шести) месяцев с момента заключения Договора и возведении на освобожденном Участке объекта недвижимости в течение 42 (сорока двух) месяцев с момента заключения Договора или реконструкцию Здания в течение 42 (сорока двух) месяцев с момента заключения Договора в соответствии с требованиями Закона № 820-7;

3.2.6 о предоставлении ежеквартального отчета

3.2.10 о сохранении временного ограждения;

3.2.11 об обеспечении предотвращения несанкционированного доступа на объект третьих лиц;

5.4 штрафные санкции к п. 3.2.6;

5.7-5.8 штрафные санкции к п. 3.2.10 - 3.2.11.

В обоснование встречных требований ссылался на то, что условия, предусмотренные п.п. п.п. 3.2.6, 5.4, 3.2.10, 5.7, 3.2.11, 5.8 Договора, включены Продавцом в Договор без согласования с Покупателем. Условия, предусмотренные указанными пунктами, никогда бы не были приняты Покупателем ввиду их обременительности для него. Обязанность по п. 3.2.10 Договора (о сохранении временного ограждения строительной площадки) заведомо незаконна и необоснованна, поскольку никакой строительной площадки на момент передачи объекта Покупателю от Продавца не было, забора также не было, он не был установлена ранее, ответчику не передавался, нечего было сохранять. Пункт 3.2.3 Договора об обязательстве Покупателя осуществить (завершить) снос является незаконным, поскольку согласно требованиям Закона № 820-7 установлен запрет на снос исторических зданий. Комитет в лице Фонда не вправе выступать в качестве исполнительных органов власти, обладающих правом рассматривать дела об административных правонарушениях и налагать соответствующие штрафы за неисполнение обязанностей, предусмотренных законодательством об административных правонарушениях в части нарушения правил благоустройства территории Санкт-Петербурга.

Представитель истца, третьего лица, явившийся в судебное заседание поддержал заявленные исковые требования по доводам, изложенным в иске. В удовлетворении встречных исковых требований просит отказать.

Ответчик, явившийся в судебное заседание исковые требования не признал, поддержав доводы встречного иска.

Суд, исследовав материал дела, выслушав явившихся участников процесса, приходит к следующему.

Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что 01.11.2010 года между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», осуществляющего функции продавца на основании договора поручения № Фао-238/2010 от 20.04.2010 года, доверенности от 20.04.2015 года № 9374-42 и ООО «Московский 140» заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием № 9792-А3 по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> /л.д. 87-95/.

В связи с реорганизацией ООО «Московский 140» 24.10.2014 года было заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору № 9792-А3 от 01.11.2010 года о передаче прав и обязанностей по Договору № 9792-А3 от 01.11.2010 года ООО «ПУШ» /л.д. 96-101/.

18.02.2016 года между АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга и ООО «ПУШ» заключен договор поручения № ФАО-47/2016, по условиям которого ООО «ПУШ» поручило Фонду совершить от своего имени юридические и фактические действия по продаже объектов недвижимости с соответствии с условиями продажи, установленными в разделе 2 договора /л.д.102-110/.

23.11.2016 года между ООО «ПУШ» и Смирновым Иваном Анатольевичем заключен Договор № 105/9729-А3 купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием /л.д.29-33/.

Согласно п. 3.2.3 договора ответчик принял на себя обязательства осуществить (завершить) снос Здания в течение 6 (шести) месяцев с момента заключения Договора и возвести на освобожденном Участке объекта недвижимости в течение 42 (сорока двух) месяцев с момента заключения Договора или реконструкцию Здания в течение 42 (сорока двух) месяцев с момента заключения Договора в соответствии с требованиями Закона № 820-7.

Пунктом 3.2.6 договора предусмотрена обязанность ответчика ежеквартально до двадцатого числа первого месяца следующего квартала представлять истцу сведения по установленной форме об объемах выполненных работ. Неисполнение данной обязанности влечет в соответствии с пунктом 5.4 договора штраф в размере 50 минимальных размеров оплаты труда за каждый просроченный отчетный квартал.

В соответствии с п. 3.2.10 договора ответчик принял обязательство сохранить временное ограждение строительной площадки в целях обеспечения безопасности на Объекте. За неисполнение ответчиком указанного обязательства по отношению к установленному договором ответчик в соответствии с п. 5.7 уплачивает истцу неустойку (пени) в размере 0,15% от цены продажи объекта за каждый день просрочки.

Пунктом 3.2.11 договора ответчик обязан обеспечить предотвращение несанкционированного доступа на объект третьих лиц в период с момента передачи объекта по акту приема-передачи, в порядке, предусмотренном п. 3.3 договора, и до момента исполнения в полном объеме обязательств, указанных в п. 3.2.3 договора.

В случае неисполнения ответчиком обязательств, предусмотренных п. 3.2.11, договора, ответчик уплачивает истцу штраф в размере 5 процентов от цены продажи объекта, установленной п. 5.8 Договора.

В соответствии со ст. 309, ч. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Положениями п. 5.12 заключенного между сторонами договора установлено, что за невыполнение, либо ненадлежащее исполнение условий, указанных в п. 3.2.10 ответчик уплачивает истцу неустойку (пени) в размере 0,15% от цены продажи объекта за каждый день просрочки.

       Проведенной 02.05.2017 года проверкой, установлены нарушения условий Договора: не установлено временное ограждение Объекта; отсутствует информационный щит; не в полном объеме выполнены мероприятия по предотвращению несанкционированного доступа на Объект третьих лиц; на момент осмотра какие-либо работы на объекте не велись /л.д. 34-36/.

      В соответствии с Актом проверки выполнения условий Договора от 10.07.2017 № 109/2017 Комиссией Фонда имущества установлено, что: отсутствует временное ограждение Земельного участка; не выполняются мероприятия по предотвращению ухудшения состояния Здания; какие-либо работы на объекте не ведутся; представители Покупателя на Объекте отсутствуют /л.д.37-38/.

       Договор № 105/9729-А3 купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 23.11.2016 года заключен между продавцом ООО «ПУШ» и покупателем Смирновым И.А. под контролем Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действующего от имени Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на основании договора поручения и доверенности. При этом положениями договора предусмотрено, что в случае неисполнения его условий выплачивается штраф АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», в связи с чем суд приходит к выводу о том, что Комитет имущественных отношений является надлежащим истцом.

      Договор между ООО «ПУШ» и Смирновым И.А. заключен по результатам проведения торгов на аукционе, при этом организатором проведения торгов на основании договора поручения между ООО «ПУШ» и АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга являлся АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Договор поручения предусматривал включение обязательных условий – в частности включить в договор с покупателем (в рассматриваемом случае со Смирновым И.А.) условие, предусматривающее обязанность установить ограждение (пункт 2.6.1.10 договора поручения- л.д. 105). Первоначальный договор купли-продажи, покупателем по которому выступало ООО «ПУШ» условий, предусматривающих обязанность ООО «ПУШ» установить ограждение не содержит. Отсутствуют сведения о наличии или об установке кем-либо из участников сделок ограждения и в акте приема-передачи земельного участка с расположенным на нем зданием от 30.11.2016 года между ООО «ПУШ» и Смирновым И.А. /л.д. 131/, что в совокупности, по мнению суда, свидетельствует об отсутствие какого-либо ограждения земельного участка как на момент заключение договора купли-продажи со Смирновым И.А. так и на момент передачи объекту Смирнову И.А. При этом, довода истца, о том, что ответчиком не сделано возражений ни при заключении договора ни при передаче объекта относительно ограждения, суд находит несостоятельными, поскольку истцом доказательств установки такого ограждения предыдущим владельцем, или иным лицом, факта передачи ответчику такого ограждения для дальнейшего сохранения не представлено.

     Таким образом, обязанность по сохранению ограждения объективно не могла быть исполнена Смирновым И.А., поскольку такое ограждение не было установлено. Кроме того, в данном случае ООО «ПУШ» не делегировал АО «Фонду имущества Санкт-Петербурга» полномочия в соответствии с договором поручения на включение в условия договора купли-продажи обязанности покупателя по сохранению ограждения, в связи с чем, суд приходит к выводу, что основания для взыскания с ответчика неустойки в размере 3 585 000 рублей в соответствии с пунктами 3.2.10. 5.7 отсутствуют.

     В части п. 3.2.6 ответчик не оспаривает, что сдал отчеты с опозданием, по размеру спора не имеет, просит применить ст. 333 ГК РФ.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

     Учитывая, что ответчиком не исполнены обязательства, установленные п. 3.2.6 договора, ответственность за ненадлежащее исполнение которого включает в себя п. 5.4 договора соответственно, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика предусмотренного договором штрафа, который в соответствии с расчетом представленным истцом, и не оспоренным ответчиком, составляет 10 000 рублей.

     Судом, представленный расчет проверен, является обоснованном, арифметически верным, снований для снижения размера указанного штрафа не усматривается.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 10 000 рублей.

В соответствии со ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Таким образом, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, при этом стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Оспариваемые пункты договора на момент размещения информационного сообщения о проведении торгов земельного участка с расположенным на нем зданием не противоречили действующему законодательству. Предусмотренные договором штрафные санкции (неустойки, пени) устанавливали ответственность за неисполнение условий договора.

Законодательство допускает возможность при заключении договора на торгах, подписать его с протоколом разногласий. Таким образом, при заключении договора на торгах, у ответчика была возможность ознакомиться с условиями договора, отказаться от участия в аукционе или хотя бы подписать договор с протоколом разногласий. Также, ответчик сам неоднократно пояснял, что покупал и иные здания, занимается деятельностью по покупке таких зданий, то есть является профессионалом в этой области, хоть и не зарегистрирован в качестве ИП.

Ответчиком не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости, достаточности, подтверждающих, что оспариваемые пункты договора каким-либо образом нарушают его права, либо создают для него какие-либо неблагоприятные последствия.

Согласно положениям статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Договор со Смирновым И.А. заключен по результатам торгов. Информационное сообщение о продаже земельного участка с расположенным на нём жилым зданием было размещено на официальном интернет-сайте Фонда с указанием существенных условий, обременении, условий проведения аукциона, с приложением проекта договора купли-продажи. В данном сообщении содержится информация о возможности ознакомления с документами об объектах, выставленных на продажу, по адресу продавца или на сайте продавца, а также об осмотре объектов по предварительному согласованию.

Условия аукциона, содержащиеся в информационном сообщении, приняты ответчиком посредством поданной им заявки на участие в аукционе. Кроме того, Смирнов И.А. принял на себя обязательство заключить договор и оплатить стоимость продаваемого имущества в соответствии с условиями, опубликованными в информационном сообщении.

Ни при подаче заявки на участие в аукционе, ни при подписании договора по итогам аукциона он не заявлял о несогласии с условиями договора.

Таким образом, доводы ответчика о том, то заключенный договор является договором присоединения и у него, как у покупателя, отсутствовало право на изменение его условий, необоснованны.

Смирнов И.А. в ходе рассмотрения дела никак не подтвердил вынужденность принятия условий договора, равно как и обременительность условий, содержащихся в оспариваемых пунктах.

При таком положении суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых пунктов договора недействительными.

В соответствии со ст.ст.98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ суд полагает необходимым взыскать со Смирнова И.А., пропорционально удовлетворенным требованиям, государственную пошлину в доход государства в размере 400 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать со Смирнова Ивана Анатольевича в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга неустойку в размере 10 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в остальной части отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Смирнову Ивану Анатольевичу отказать.

Взыскать со Смирнова Ивана Анатольевича в доход государства государственную пошлину в размере 400 рублей.

    Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме через суд его постановивший.

Судья                                                     Я.А. Никитина