Решение по делу № 2-1617/2022 (2-9483/2021;) от 09.12.2021

Дело №2-1617/2022 (2-9483/2021)

59RS0007-01-2021-011285-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 апреля 2022 года город Пермь

Свердловский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Гурьевой Е.П.,

при секретаре Юсуповой О.Ф.,

с участием представителя истца Юшковой Л.Б. по доверенности,

представителя ответчика Костина М.А.,

рассмотрев в судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску Департамента земельных отношений администрации г. Перми к Карапетяну Агвану Гургеновичу, ООО «Строительное управление-55» об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации г.Перми обратился в суд с иском к Карапетяну А.Г., ООО «Строительное управление -55» об изъятии у Карапетяна А.Г. объекта незавершенного строительства – 963,3 кв.м с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов; изъятии у ООО «Строительное управление-55» объекта незавершенного строительства – 631 кв.м с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов; возложении обязанности на Карапетяна А.Г. и ООО «Строительное управление-55» предоставить в адрес Департамента земельных отношений администрации <адрес> в течении пяти дней с момента вступления в законную силу решения суда реквизиты расчетного счета для перечисления денежных средств, вырученных от продажи объекта с публичных торгов.

Требования мотивированы тем, что в Департамент земельных отношений администрации <адрес> поступило заявление Карапетяна А.Г. о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5070,00 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, под объекты незавершенного строительства – производственную базу по содержанию автомобильных дорог и хранения дорожной техники, с кадастровыми номерами: № и №. По результатам рассмотрения заявления между Департаментом земельных отношений администрации г.Перми и Карапетян А.Г. был заключен договор аренды №С от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью 5070,00 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, под объекты незавершенного строительства под объекты незавершенного строительства – производственную базу по содержанию автомобильных дорог и хранения дорожной техники, с кадастровыми номерами № и №. Договор аренды был заключен сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку арендатором было реализовано однократное право на получение земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства объекта, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № Департамент письмом от ДД.ММ.ГГГГ № уведомил арендатора о прекращении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №С по окончании его действия, а именно с ДД.ММ.ГГГГ. При осмотре земельного участка, проведенного ДД.ММ.ГГГГ установлено, что земельный участок не огорожен, фактически на участке расположено предположительно два объекта незавершенного строительства, территория имеет грунтовое замощение, также на территории имеется строительный материал, на территории паркуются автомобили. Поскольку строительство объекта ответчиком не завершено, действие договора аренды прекращено, объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца Юшкова Л.Б. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

В письменных пояснениях представитель истца указала, что между департаментом земельных отношений администрации г. Перми и Карапетян А.Г. был заключен договор №С от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью 5070 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, для строительства производственной базы по содержанию автомобильных дорого и хранения дорожной техники, Указанный договор действовал до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор был прекращен в связи с поступлением заявления Карапетяна от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка на новый срок. С Карапетяном А.Г. был заключен новый договор аренды вышеназванного земельного участка №С от ДД.ММ.ГГГГ под объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами № им № для завершения строительства. Договор аренды земельного участка №С от ДД.ММ.ГГГГ был заключен сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку отношения между Карапетяном А.Г. и истцом из договора от ДД.ММ.ГГГГ были прекращены в связи с расторжением договора, то есть по взаимному соглашению сторон, то договор от ДД.ММ.ГГГГ не может считаться действующим. Срок действия вновь заключенного договора от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ и после истечения срока аренды Карапетян А.Г. не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов. В соответствии с п. 21 п. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» Карапетян А.Г. реализовал право на однократное продление договора аренды земельного участка, предоставленного до ДД.ММ.ГГГГ и к нему могут быть предъявлены требования об изъятии объекта незавершенного строительства. На момент окончания срока действия договора аренды №С от ДД.ММ.ГГГГ объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №, № являлись незавершенными, степень готовности составляла 85%, что подтверждается выписками из ЕГРН. Информация, предоставленная уполномоченными органами является допустимым и достаточным доказательством того, что степень завершенности объекта на момент окончания срока аренды составляла менее 100%.

ИП Карапетян А.Г. участия в судебном заседании не принимал, судом извещался.

Представитель ответчиков ИП Карапетяна А.Г., ООО «Строительное управление-55» Костин М.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, дав пояснения аналогичные доводам письменного отзыва. Дополнительно суду пояснил, что регистрация объекта за ООО «Строительное управление-55» в июле 2021 года как незавершенного объекта произведена в связи с совершением сделки по дарению объекта предыдущим собственником, при этом изменения в характеристики объекта не вносились.

В письменном отзыве представитель откатчика пояснил суду, что истцом не предоставлено относимых, допустимых и достаточных доказательств того, что ответчиками было реализовано право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта, отсутствуют сведения о том, на каком праве ранее земельный участок по <адрес>, был предоставлен ответчикам. Правоотношения, возникшие между истцом и ответчиками возникли ранее ДД.ММ.ГГГГ, что не предусматривало однократность предоставления участка для завершения строительства. Правило, закрепленное в п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действующим до ДД.ММ.ГГГГ п.3 ст.22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора по истечении срока действия прежнего. Следовательно, предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее ДД.ММ.ГГГГ, регулируется п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ в редакции до ДД.ММ.ГГГГ, не предусматривающей однократность предоставления участка для завершения строительства. Земельный участок по адресу: <адрес>, не может быть изъят у ответчиков, поскольку расположенные на нем объекты фактически достроены, а цель договора аренды №С, реализована. Определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения (незавершения) строительных работ, а не отсутствие документа на ввод объекта в эксплуатацию и регистрации права на законченный строительством объект.

Суд, заслушав пояснения участвующих лиц, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом (пункт 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной правовой нормы принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01 марта 2015 года, предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, сооружениями.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

Таким образом, определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения (незавершения) строительных работ, а не отсутствие документа на ввод объекта в эксплуатацию и регистрации права на законченный строительством объект.

Как следует из материалов дела Карапетян А.Г. обратился в Департамент земельных отношений администрации г.Перми с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5070,00 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, под объекты незавершенного строительства – производственную базу по содержанию автомобильных дорог и хранения дорожной техники, с кадастровыми номерами: № и № (л.д.9).

По результатам рассмотрения заявления между Департаментом земельных отношений администрации г.Перми и Карапетян А.Г. был заключен договор аренды №С от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью 5070,00 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, под объекты незавершенного строительства под объекты незавершенного строительства – производственную базу по содержанию автомобильных дорог и хранения дорожной техники, с кадастровыми номерами № и № для завершения строительства (л. д.1018).

Согласно сведений ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №: нежилое здание площадью 631 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 85%. Также на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №: нежилое здание площадью 963,3 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 85% (л.д.41-43,44-46).

Департамент земельных отношений администрации г.Перми письмом от 23.06.2021 №-И-3639 уведомил арендатора о прекращении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №С по окончании его действия, а именно с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20-21).

Согласно акту осмотра земельного участка, проведенного главным специалистом отдела договоров ДЗО администрации г. Перми Мартьяновой О.А. 02.12.2021 установлено, что земельный участок не огорожен, фактически на участке расположено предположительно два объекта незавершенного строительства, территория имеет грунтовое замощение, также на территории имеется строительный материал, на территории паркуются автомобили (л.д.27).

Заявляя исковые требования, департамент земельных отношений администрации г. Перми указывает, что поскольку строительство объекта ответчиком не завершено, действие договора аренды прекращено, объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указывает, что правоотношения, возникшие между истцом и ответчиками возникли ранее ДД.ММ.ГГГГ, что не предусматривало однократность предоставления участка для завершения строительства.

Согласно распоряжению начальника департамента земельных отношений администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Карапетяну А.Г. был предоставлен в аренду на 4 года и 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером № площадью 5070 кв.м. для строительства производственной базы по содержанию автомобильных дорог т хранению дорожной техники по <адрес> в свердловском районе.

Департаментом земельных отношений администрации г. Перми был заключен с Карапетяном А.Г. договор аренды земельного участка для строительства №С от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.1 договор был заключен с 12.07.2012 по 11.06.2017.

ДД.ММ.ГГГГ между департаментом земельных отношений администрации г. Перми и Карапетяном А.Г. было заключено соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ №-С аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Указанным соглашением предусмотрено считать договор расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды между департаментом земельных отношений администрации г. Перми с Карапетяном А.Г. №С от ДД.ММ.ГГГГ был заключен сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что отношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 59:01:0911481:31, возникшие между департаментом земельных отношений администрации г. Перми и Карапетяном А.Г., являются длящимися с 12.07.2012.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Поскольку на момент возникновения арендных отношений закон не предусматривал ограничений по срокам и однократности предоставления в аренду земельного участка, положения ст. 239.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации, устанавливающие изъятие у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства по окончании срока аренды, не распространяются на возникшие правоотношения между истцом и ответчиком.

Также суд принимает во внимание, что само по себе наличие кадастрового учета объекта незавершенного строительства и зарегистрированного права на него, не является основанием для удовлетворения иска об изъятии объекта незавершенного строительством, поскольку государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не является бесспорным доказательством отнесения существующего в натуре объекта к недостроенным объектам, которые в дальнейшем могут являться предметом аукциона по продаже незавершенного строительством объекта.

Ответчиком в подтверждение доводов о заверешении строительства объектов были представлены суду акт о выполнении работ по договору подряда от 17.06.2021, составленный ООО «УралТехСтрой» и Карапетяном А.Г., разрешение на строительство №№, экспертное заключение ООФ «Центр качества строительства» от ДД.ММ.ГГГГ «Основные строительные конструкции объекта «Производственная база по содержанию дорог», расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с актом о выполнении работ по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ подрядчиком (ООО «УралтехСтрой») по заданию заказчика выполнены работы по строительству административного здания и гаража-стоянки по адресу: <адрес>. Работы выполнены в соответствии с проектом № и разрешением на строительство № №.

Согласно экспертному заключению ООФ «Центр качества строительства» от ДД.ММ.ГГГГ объемно-планировочное решение объекта «Здания производственной базы по содержанию дорог», расположенного по адресу: <адрес>, в том числе здания теплого гаража-стоянки, административного здания соответствуют проектной документации, разработанной ООО «ПрИнС», шифр 08-02-13-АС. Степень готовности основных строительных конструкций объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, № (здания производственной базы по содержанию дорог) расположенных по адресу: <адрес>, составляет в соответствии с содержанием таблицы 2.2 настоящего экспертного заключения -100%.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что фактически строительство объектов с кадастровыми номерами №, № завершено, что очевидно следует из акта о выполнении работ по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ, экспертного заключения ООФ «Центр качества строительства» от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом представленный истцом акт осмотра земельного участка от 02.12.2021, составленный главным специалистом отдела договоров департамента земельных отношений администрации г. Перми, по мнению суда, не является достоверным доказательством того, что спорные объекты не завершены строительством, поскольку содержащийся вывод в акте носит предположительный характер (о чем в его тексте имеется оговорка), вывод не обоснован подробным описанием.

Отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, невнесение соответствующих сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правового значения рассматриваемого споре не имеет, поскольку юридически значимым обстоятельством является установление факта завершения строительных работ.

То обстоятельство, что акт о выполнении работ по договору подряда по строительству спорных объектов составлен ДД.ММ.ГГГГ, после истечения срока действия договора аренды №С от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, само по себе основанием для удовлетворения исковых требований служить не может, поскольку у ответчика Карапетяна А.Г. сохранялось преимущественное право на заключение договора аренды данного земельного участка.

Завершение строительства спорных объектов свидетельствует об отсутствии оснований для их изъятия в порядке ст. 239,1 Гражданского Кодекса Российской Федерации объектов, цель представления земельного участка в аренду (завершение строительства) достигнута.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Департамента земельных отношений администрации г. Перми к Карапетяну Агвану Гургеновичу, ООО «Строительное управление-55» об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов отказать в полном объеме.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением судьи Свердловского районного суда города Перми от 09.12.2021.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г. Перми.

Судья                                     Е.П. Гурьева

Мотивированное решение в полном объеме изготовлено 11.05.2022.

Копия верна. Судья Е.П. Гурьева