Решение по делу № 2-245/2021 (2-1240/2020;) от 23.12.2020

УИД 11RS0008-01-2020-002311-97 №2-245/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 ноября 2021 года          г. Сосногорск РК

Сосногорский городской суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Судовской О.Н., при секретаре Груздевой Н.Г., с участием представителя истца Земсковой Е.В., ответчика Белоусова Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации муниципального района «Сосногорск» к Белоусову Д.В. об изъятии жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Представитель Комитета по управлению имуществом администрации муниципального района «Сосногорск» обратился в Сосногорский городской суд Республики Коми с указанным исковым заявлением, просит изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, путем выкупа у собственника Белоусова Д.В. по рыночной стоимости жилого помещения, включая долю земельного участка под указанным многоквартирным домом, приходящуюся на данную квартиру, согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ №№ в общей сумме <данные изъяты> руб. (в том числе рыночная стоимость квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., рыночная стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома, приходящейся на данную квартиру, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.), прекратить право собственности Белоусова Д.В. на указанное жилое помещение.

В обоснование иска указано, что <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу, ответчиком дано согласие на отчуждение принадлежащей ему квартиры за выкупную стоимость, администрацией муниципального района «Сосногорск» принято решение об изъятии земельного участка и жилого помещения путем выкупа, ответчику направлено уведомление с указанием выкупной цены, однако с оценкой принадлежащего ему недвижимого имущества и с заключением на таких условиях соглашения Белоусов Д.В. не согласился.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечена администрация муниципального района «Сосногорск».

В судебном заседании представитель истца З.Е.В. на исковых требованиях настаивала. Мотивированных возражений против выводов проведенных по делу судебных экспертиз не выразила, настаивая на определении выкупной цены исходя из представленного истцом заключения ООО «ОК «Корэл» в сумме <данные изъяты> руб.

Ответчик Белоусов Д.В. в судебном заседании исковые требования не признал в части стоимости принадлежащего ему недвижимого имущества, выразил несогласие с повторной судебной экспертизой, полагал необходимым руководствоваться выводами эксперта ТПП г.Ухты. Согласно письменным возражениям ответчика, он полагает, что экспертом необоснованно не были учтены параметры жилого помещения и земельного участка, увеличивающие их стоимость, а также настаивает, что оценка аварийного жилья должна производиться без учета его аварийного состояния и степени ветхости, а стоимость надворных построек должна быть определена затратным способом и включена в выкупную стоимость.

Третьи лица УЖКХ АМО МР «Сосногорск», администрация МР «Сосногорск», будучи извещены, в судебное заседание явку представителей не обеспечили.

Учитывая надлежащее извещение, в соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при сложившейся явке.

Как установлено судом, истец Белоусов Д.В. с ДД.ММ.ГГГГ является собственником 3-комнатной квартиры общей площадью 60,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Право собственности истца возникло на основании постановления главы МР «Сосногорск» от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации квартир» и договора передачи квартир в собственность№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Принадлежащая истцу квартира расположена в доме, введенном в эксплуатацию в 1951 году, последний капитальный ремонт выполнен в 1968 году.

Заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ сделан вывод о выявлении оснований для признания многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением руководителя администрации городского поселения «Сосногорск» №-р от ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного заключения межведомственной комиссии и заключения судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. На администрацию ГП «Сосногорск» возложена обязанность в срок до ДД.ММ.ГГГГ переселить граждан, проживающих в данном многоквартирном доме, в жилые помещения муниципального жилищного фонда, соответствующей площади и степени благоустройства, отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Постановлением администрации МР «Сосногорск» от 22.04.2019 №889 утверждена муниципальная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», согласно которой <адрес> подлежит переселению в 2020-2021 г.г.

ДД.ММ.ГГГГ Белоусов Д.В. дал согласие на отчуждение принадлежащего ему спорного жилого помещения за выкупную цену.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации МР «Сосногорск» № «Об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд» было принято решение об изъятии земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2 493 кв.м., кадастровый №, вид разрешенного использования- малоэтажная многоквартирная жилая застройка, и жилого помещения путем выкупа, расположенного по адресу: <адрес>.

В связи с указанными обстоятельствами ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом администрации МР «Сосногорск» в адрес собственника указанного помещения Белоусова Д.В. было направлено уведомление № о принятом решении, изъятии земельного участка и жилого помещения с указанием выкупной цены рыночной стоимости в сумме <данные изъяты> руб.

Указанная стоимость определена истцом на основании отчета ООО ОК «Корэл» от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости жилого помещения, с учетом рыночной стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящийся на <адрес> (включая долю земельного участка с кадастровым номером № под МКД, приходящуюся на данную квартиру).

Сторонами соглашения об изъятии недвижимого имущества, в том числе по определению его выкупной цены, не достигнуто.

Согласно частям 1, 2, 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой в выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Частью 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ", судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ применяются нормы частей 1-3, 5-9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Аналогичные разъяснения даны Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009 года (утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.11.2009), где указано, что решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Определяя выкупную цену изымаемого жилого помещения, суд учитывает отсутствие у ответчика убытков, причиненных изъятием жилого помещения, в т.ч. в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды.

Как следует из пояснений ответчика, на протяжении 11 лет он фактически проживает по иному адресу: <адрес>, в спорной квартире не проживает с 2004 года. Таким образом, указанные выше расходы ответчиком не понесены, оснований включать их в выкупную цену не имеется.

В целях проверки доводов сторон о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам Торгово-промышленной палаты города Ухты.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на дату оценки рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, определена в сумме <данные изъяты> руб.; рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, приходящейся на <адрес> указанного дома, в сумме <данные изъяты> руб.; стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество – <данные изъяты> руб.; стоимость затрат на переезд в пределах <адрес> – 1 305 руб./1 час с учетом стоимости работы грузчиков; стоимость надворных построек – 0,00 руб.; стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – <данные изъяты> руб.

В связи с возникшими сомнениями в правильности ранее данных заключений, наличием противоречий в заключениях экспертов, судом назначена по делу повторная судебная строительно- техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО ЭКФ «Экскон».

Исходя из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2015 года № 11, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ от 24 декабря 2014 года (вопрос 7) в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно заключению экспертов ООО ЭКФ «Экскон» № № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (с учетом аварийного технического состояния жилого дома), с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом на октябрь 2021 составляет <данные изъяты> рублей.

Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на октябрь 2021 жилого дома по адресу: <адрес>, с учетом доли истца в праве общей собственности на жилое помещение, составляет <данные изъяты> рублей.

Выкупная цена жилого помещения – <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ составит <данные изъяты> рублей.

Данное заключение экспертов соответствует положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Размер выкупной цены жилого помещения установлен по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Исследование объекта недвижимого имущества проводилось экспертами на основании представленных письменных доказательств и осмотра путем применения фотосъемки. Эксперты имеют соответствующее профессиональное образование, являются членами Ассоциации « СРО «Экспертный совет».

В экспертном заключении содержится информация о начале и окончании производства экспертизы, материалах, используемых экспертами. В нем подробно дано описание проведенного исследования, анализ рынка недвижимости, в частности учтены данные макроэкономических и социальных показателей, сделан обзор рынка жилой недвижимости, включая основные факторы, влияющие на спрос и предложения, указан метод примененного исследования - сравнительный и его обоснование, а также источники информации, которые были использованы экспертом при анализе, приведен расчет корректировок, расчет удельного показателя скорректированной стоимости аналогов, критерии отбора образцов, определение размера износа. Заключение является подробным, полным, научно обоснованным, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что заключение экспертов ООО ЭКФ «Экскон» от ДД.ММ.ГГГГ №№ выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных экспертом подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, в связи с чем размер подлежащей взысканию в пользу истца выкупной цены жилого помещения – <адрес> на октябрь 2021 составит <данные изъяты> рублей

Доводы истца, настаивающего на определении выкупной стоимости в соответствии с отчетом ООО ОК «Корэл», не учитывающем компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, не могут быть приняты во внимание судом ввиду следующего.

Статья 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 августа 2007 г.).

Аналогичная правовая позиция сформулирована и Конституционным Судом в Определении от 1 марта 2012 г. N 389-О-О, в котором, в частности, указано, что, определяя в Законе Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст. 16).

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанное положение конкретизировано Верховным Судом Российской Федерации в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", согласно которому выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Многоквартирный <адрес> состоит из 4 квартир, приватизация которых состоялась в 2006 году (квартира №№), в 2010 году (квартира №№), квартиры №№ находятся в муниципальной собственности.

Исходя из нормативных сроков эксплуатации жилых зданий без проведения капитального ремонта, установленных "ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденными приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года N 312 и Методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", утвержденными Госкорпорацией "Фонд содействия реформированию ЖКХ" 15 февраля 2013 года,

Установив, что приватизация первой квартиры в доме состоялась в августе 2006 года, капитальный ремонт жилого дома, в котором находится принадлежащее истцу жилое помещение не производился, сроки продолжительности эксплуатации отдельных элементов здания до проведения капитального ремонта (замены), утвержденные приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312 на 1994 истекли, суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Доказательств того, что многоквартирный дом на дату приватизации не требовал капитального ремонта и в период нахождения его в муниципальной собственности администрация производила указанный ремонт во избежание снижения уровня его, истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, в выкупную цену изымаемого жилого помещения подлежит включению суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в части, приходящейся на квартиру истца.

Оснований для включения в выкупную цену стоимости надворных построек, как о том заявляет ответчик, судом не установлено, при этом суд учитывает определение их стоимости экспертом ТПП г.Ухты равной нулю.

В связи с вышеизложенным, суда полагает необходимым определить выкупную стоимость жилого помещения <адрес> равной <данные изъяты> рублей

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. 32 ЖК РФ, суд полагает необходимым изъять путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, из собственности Белоусова Д.В., взыскать с КУИ АМР «Сосногорск» в его пользу 1 689 000 руб. в счет выкупной цены, прекратить право собственности Белоусова Д.В. на указанное жилое помещение, указав, что изъятие жилого помещения и прекращение права собственности подлежит исполнению после фактической выплаты Белоусову Д.В. выкупной стоимости жилого помещения, установленной настоящим решением суда.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации муниципального района «Сосногорск» к Белоусову Д.В. удовлетворить.

Изъять путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, из собственности Белоусова Д.В., определив выкупную стоимость равной 1 689 000 руб.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации муниципального района «Сосногорск» в пользу Белоусова Д.В. 1 689 000 руб. в счет выкупной цены за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности Белоусова Д.В. в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Изъятие жилого помещения и прекращение права собственности подлежит исполнению после фактической выплаты Белоусову Д.В. выкупной стоимости жилого помещения, установленной настоящим решением суда.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РК через Сосногорский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 ноября 2021 года.

Судья                                        О.Н.Судовская