Решение от 25.08.2015 по делу № 3-51/2015 от 27.07.2015

Дело № 3-51/2015

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Г. Хабаровск 25 августа 2015 года

    Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Колесниковой А.И., с участием представителя заявителя администрации г. Хабаровска Яблонской Л.А., представителя заинтересованного лица Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В., представителя заинтересованного лица ООО «Фитонцид» Ветчанина А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению администрации г. Хабаровска о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 22.07.2015г. № 1,

УСТАНОВИЛ:

    Администрация г. Хабаровска обратилась в суд с заявлением о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 22.07.2015г. № 1, которым по заявлению ООО «Фитонцид» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5 591,13 кв.м, расположенного по <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в сумме <данные изъяты>

    В обоснование заявленных требований заявитель указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере <данные изъяты>. Спорный земельный участок является земельным участком, государственная собственность на которые не разграничена. ООО «Фитонцид» является арендатором земельного участка, арендная плата за который определяется исходя из его кадастровой стоимости.     В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ, положений Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ООО «Фитонцид», не являясь собственником спорного земельного участка, не имеет права требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной, не вправе быть заказчиком Отчета об оценке.

    Кроме того, по мнению заявителя, Отчет не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка на 01.01.2012г., поскольку произведен путем анализа данных объекта оценки, не существовавших на 01.01.2012г., вид разрешенного использования объекта оценки, определенный оценщиком, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка.; площадь объектов-аналогов значительно отличается от площади объекта оценки; использовались объекты-аналоги с несоответствующим видом разрешенного использования, расположенные в иных районах города;     в качестве исходной информации оценщиком использовались не цена сделки, а цена предложения без указания даты, на которую данное предложение выставлялось;     не соблюден трехмесячный срок с даты оценки (01.01.2012г.) до даты составления отчета (27.03.2015г.).

    В судебном заседании представитель Администрации г. Хабаровска Яблонская Л.А. заявленные требования поддержала по изложенным в заявлении основаниям, дополнительно пояснила, что согласие собственника земельного участка на пересмотр его кадастровой стоимости не давалось, в договоре аренды земельного участка согласие на пересмотр отсутствует.

    Председатель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Хабаровскому краю, представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В. заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «Фитонцид» представило полный комплект документов, предусмотренный Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. ООО «Фитонцид», являясь арендатором земельного участка и собственником расположенных на нем объектов недвижимости, имеет право обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, от которой исчисляется арендная плата.

    Представитель ООО «Фитонцид» Ветчанин А.Е. заявленные требования не признал по аналогичным основаниям.

    Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. первый).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абз. девятый ст. 24.18).

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абз. тридцать третий ст. 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абз. тридцать шестой ст. 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора № аренды земельного участка от 10.01.2012г., заключенного между ООО «Фитонцид» и городским округом «Город Хабаровск», ООО «Фитонцид» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5 591,13 кв.м, расположенного по <адрес>. Земельный участок предоставлен для использования под существующие нежилые здания и сооружения: складское (маслогрейка) (лит.0), бытовое помещение (лит.Н), крановая эстакада (лит П).Срок действия договора определен по 09.01.2022г. Размер арендной платы рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (п.2.1 договора).

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 30.12.1999г., кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. и составляла <данные изъяты>.

16.07.2015 г. ООО «Фитонцид» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Оценка-партнер», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 2 938 405,96 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № от 20.05.2015г., составленное экспертом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

22.07.2015г.    Комиссией в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере 12 079 636,37 руб. по состоянию на 01.01.2012г., указанной в отчете об определении кадастровой стоимости от 20.12.2013г. №, и утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 05.07.2014. № 205-пр., составляет 75,7 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012г.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии –Мирошниченко А.В. – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заместитель председателя комиссии – Бондар Г.Д. – главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю, член комиссии по согласованию – Фролов Н.М. – и.о первого заместителя министра имущественных отношений Хабаровского края, член комиссии по согласованию – Щеткин Д.О. – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Порядок создания комиссии и ее состав соответствуют требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, Приказа № 263.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (абз. тридцать четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя Мирошниченко А.В., заместителя председателя – Бондар Г.Д., члена комиссии Щеткина Д.О. при участии секретаря комиссии Вохминой Е.В.

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненного ООО «Оценка-партнер», а также Положительного экспертного заключения на отчет № Э-080415-1-ХК от 20.05.2015г., составленное экспертом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Доводы заявителя об отсутствии у ООО «Фитонцид» права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 5). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (абзац 8).

Как было указано выше, ООО «Фитонцид» является арендатором земельного участка, арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Кроме того, ООО «Фитонцид» является собственником расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости, что в соответствии с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, пунктов 1 и 2 статьи 2, пунктов 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дает преимущественное право выкупа земельного участка, при этом расчет выкупной цены осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Свое намерение осуществить выкуп земельного участка ООО «Фитонцид» подтвердило соответствующим заявлением, направленным в Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска.

Из изложенного следует, что ООО «Фитонцид» вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, Комиссия приняла заявление ООО «Фитонцид» к рассмотрению на законных основаниях.

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Фитонцид» соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (ст. 24.18).

Доводы заявителя о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, суд считает не обоснованными, не нашедшими своего подтверждения в судебном заседании.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО № 3).

Оценив в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд полагает, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

    Из Отчета следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком был применен модифицированный метод выделения – определение зависимости удельной стоимости 1 кв.м фактически застроенного земельного участка от плотности застройки (соотношение площадки улучшений и площади земельного участка) и построение расчетной модели с одним ценообразующим параметром – плотностью застройки земельного участка (точка пересечения тренда с нулевой плотностью застройки дает стоимость незастроенного земельного участка).

     В качестве источника информации по объектам-аналогам, оценщик выбрал еженедельное информационно-справочное издание риэлторов г. Хабаровска журнал «Вся недвижимость Хабаровска, самый близкий к дате оценки по времени - № 50 (326) от 26.12.2011г. Отбор объектов-аналогов произведен с учетом критериев, предусмотренных Федеральным стандартом № 7, по следующим параметрам: 1)местоположение; 2)соответствие рыночным ценам; 3) разрешенное использование.

    Согласно кадастровому паспорту и договору аренды вид разрешенного использования спорного земельного участка – «под существующие нежилые здания и сооружения».

    С учетом того, что постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Хабаровском крае» все земельные участка поселений были разделены на 17 видов разрешенного использования, оценщиком обоснованно оспариваемый земельный участок отнесен к виду разрешенного использования ВРИ-9 – «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». Для определения вида разрешенного использования объектов-аналогов оценщиком использовались данные «Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске», утвержденных Решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002г. № 211, распределение территории города по зонам.    

    В результате анализа рыночной информации было отобрано десять аналогов – застроенных земельных участков.

    Поскольку в качестве исходной информации использовались не цены сделок, а цены предложения, оценщиком проведена корректировка на торг в размере 14,9 % (в качестве источника для получения этой величины использованы данные «справочника оценщика», подготовленного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки).

    Корректировка на услуги риэлтора принята в размере 3 %. В качестве обоснования оценщик указал, что все данные по потенциальным аналогам сравнения получены с указанием на продавца, представленного риэлторской компанией, средняя величина комиссионных за услуги риэлтора по г. Хабаровску согласно данным ООО «РСО «Кредо» составляет 3%.

    Корректировка на рыночные условия не произведена, с указанием, что информация максимально приближена к дате оценки.

    Корректировка на местоположение произведена с применением метода соотнесения ставок аренды за пользование земельными участками.

    Корректировка на вид разрешенного использования не производилась с указанием, что все объекты аналоги имеют вид разрешенного использования ВИР-9.

    С учетом вышеприведенных корректировок стоимость одного квадратного метра незастроенного земельного участка определена в размере <данные изъяты>., после чего произведена корректировка на площадь, с учетом которой стоимость 1 кв. м оцениваемого участка составила <данные изъяты>., а стоимость всего земельного участка <данные изъяты>.

    Вышеизложенное опровергает доводы представителя Администрации г. Хабаровска, что оценка произведена путем анализа данных, не существовавших на 01.01.2012г., об использовании объектов аналогов с другим видом разрешенного использования, об использовании цены предложения без указания даты.

    В соответствии с требованиями законодательства при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка по основанию не соответствия рыночной стоимости, его рыночная стоимость должна быть определена на дату определения кадастровой стоимости, что сделано оценщиком.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и сделан вывод, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе: выбранные Оценщиком методы оценки в рамках каждого из использованных Оценщиков подходов к оценке признаны обоснованными; выполненный в Отчете расчет стоимости объекта оценки соответствует выбранным Оценщиком подходам и методам.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

    Из изложенного следует, что основания для удовлетворения требования заявителя отсутствуют.    

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:    

░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 22.07.2015░. № 1 ░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 28 ░░░░░░░ 2015 ░░░░

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░.░. ░░░░░