Решение по делу № 11-9802/2021 от 26.07.2021

Дело № 11-9802\2021 судья Икаева Л.В.

дело №2-1899/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 сентября 2021 года г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Давыдовой В.Е.

судей Велякиной Е.И., Кучина М.И.

при ведении протокола помощником судьи Медведевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 25 августа 2020 года по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к Симонову Дмитрию Владимировичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, возражениях, объяснения представителя ответчика Симонова Д.В. – Тюлюновой Н.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

                    УСТАНОВИЛА:

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с иском к Симонову Д.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 1 809 327 рублей 98 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, неустойки за просрочку исполнения обязательств по указанному договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 010 420 рублей 81 копейку, указав в обоснование следующее.

Между истцом и ФИО8 заключен указанный договор аренды земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес>, уч. №. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО8 на жилой дом, который он построил на спорном участке, перешло к Симонову Д.В. Таким образом, с момента перехода права собственности на объект недвижимости Симонов Д.В. приобрел право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования. Арендатором ненадлежащим образом исполняется свое обязательство по своевременному внесению арендной платы, в связи, с чем образовалась задолженность (л.д. 4-6).

Представитель истца, ответчик в суд первой инстанции не явились, извещены.

Представитель ответчика Тюлюнова Н.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений Тюменской области просит решение суда отменить, поскольку оно вынесено с нарушением норм процессуального и материального права. Указывает, что фактическое пользование арендованным имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение действия договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, следовательно, требования о взыскании арендной платы вытекают из договорных отношений, а не из неосновательного обогащения. Со ссылкой на ст. 622 Гражданского кодекса РФ ( ГК РФ) обращает внимание, что, если арендатор не возвратил земельный участок, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Симонов Д.В. указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы, поскольку позиция истца не соответствует закону. Указывает, что истец неоднократно незаконно отказывает ответчику в предоставлении земельного участка в собственность. Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 09.09.2020, оставленным без изменения апелляционным определением Тюменского областного суда от 07.12.2020 признано незаконным решение Департамента имущественных отношений Тюменской области от 13.07.2020 об отказе Симонову Д.В. предоставить земельный участок в собственность за плату, на Департамент возложена обязанность заключить с Симоновым Д.В. договор купли-продажи земельного участка. Полагает, что истец злоупотребляет властными полномочиями, препятствуя в выкупе земельного участка, продолжая начислять платежи, размер которых многократно превышает величину арендной платы, обычно применяемую при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственниками индивидуальных жилых домов. Указывает, что не уклоняется от внесения платы за землю в размере, соответствующем целевому назначению земельного участка, который составляет 3 660 рублей, которая внесена в полном объеме за период с 01.10.2017г. по 31.12.2019г.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 апреля 2021 года решение Курчатовского районного суда г. Челябинска отменено, принято новое решение о частичном удовлетворении исковых требований.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01 июля 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 01 апреля 2021 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Представитель истца Департамента имущественных отношений Тюменской области, ответчик Симонов Д.В. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о месте и времени рассмотрения данной жалобы размещена на сайте Челябинского областного суда в соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

На основании части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав объяснения представителя ответчика, судебная коллегия считает, что основания для отмены обжалуемого решения отсутствуют.

Судом установлено и из материалов дела усматривается следующее.

В соответствии с протоколом об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений от 20.06.2014г. между администрацией Тюменского муниципального района (Арендодатель) и ФИО8 (Арендатор) заключен договор № от 04.07.2014г. аренды земельного участка площадью 1538 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, участок №, с кадастровым номером № для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений (л.д. 13-14). Участок передан ФИО8 по акту приема-передачи от 04.07.2014г., подписанному сторонами (л.д. 15).

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 продал Симонову Д.В. жилой дом площадью 204, 9 кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д. 11).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Департамент имущественных отношений Тюменской области уведомил Симонова Д.В. об одностороннем отказе от договора аренды в порядке ст. 610 Гражданского кодекса РФ в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы, а так же истечением срока действия договора. Направил бланк акта приема-передачи земельного участка (л.д. 18-21).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Департамент имущественных отношений Тюменской области уведомил Симонова Д.В. о задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, указанная задолженность не погашена.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что требования истца не основаны на законе, поскольку срок действия договора аренды истек, в силу действующего законодательства договор не может быть продлен на неопределенный срок, основания для истребования земельного участка из владения ответчика отсутствуют, на ответчика может быть возложена обязанность по оплате неосновательного обогащения в размере сбереженной арендной платы за весь период владения и пользования земельным участком.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции не соглашается по следующим основаниям.

В соответствие с положениями п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 3 ст. 552 ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, в силу положений пунктов 1, 3 ст. 552 ГК РФ, п.1 ст. 35 ЗК РФ к Симонову Д.В., как собственнику объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № перешли с момента государственной регистрации перехода права собственности на такую недвижимость все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от 04.07.2014г.

В ходе рассмотрения дела ответчиком платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ перечислено 8 899,43 рубля в счет оплаты долга по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Пунктом 7.2 договора аренды земельного участка № от 04.07.2014г. предусмотрено, что он действует в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В силу п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды, по окончании срока действия договора и при отсутствии письменного заявления арендатора о продлении срока аренды или заключении договора аренды на новый срок арендатор обязан в 10 дневный срок передать участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального по акту приема-передачи.

Ответчиком земельный участок арендодателю по истечении срока действия договора не возвращен.

Учитывая изложенное в силу закона и договора у Симонова Д.В. возникла обязанность по оплате за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере, определенном этим договором.

    В то же время судебная коллегия считает обоснованными доводы ответчика о злоупотреблении истцом властными полномочиями, препятствии ответчику в выкупе испрашиваемого земельного участка, начислении платежей, размер которых многократно превышает величину арендной платы, обычно применяемую при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственниками индивидуальных жилых домов.

Судебной коллегией в порядке ч.2 ст. 56, ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в качестве новых доказательств приняты:

- информационное сообщение № Администрации Тюменского муниципального района о проведении аукционов по продаже по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков ( в том числе участка с кадастровым номером №), согласно которого инженерное обеспечение участка водоснабжением, канализацией, теплоснабжением отсутствует, имеется возможность подключения к газораспределительной сети;

- заявление ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка под существующий жилой дом; расписка в приеме документов;

- решение Департамента имущественных отношений Тюменской области от ДД.ММ.ГГГГ об отказе ФИО8 в предоставлении земельного участка за плату под жилой дом, так как разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка;

-копия заявления Симонова Д.В. от 14.12.2018г. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов в аренду на максимальный срок под жилой дом;

- расписка от 14.12.2018г. о приеме заявления Симонова Д.В. от ДД.ММ.ГГГГ;

-копия акта обследования земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ о том, что на участке имеются : объект строительства – назначение не установлено, отсутствуют оконные и дверные блоки), уборная;

- решение Департамента имущественных отношений Тюменской области от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; несоответствии объекта недвижимого имущества, расположенного на испрашиваемом земельном участке, его характеристикам, указанным в правоудостоверяющих документах; при обследовании земельного участка установлено, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства, однако, согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности на земельном участке расположен индивидуальный жилой дом;

-копия заявления Симонова Д.В. от 27.08.2019г. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов в собственность за плату под существующий объект недвижимости;

- расписка от 27.08.2019г. о приеме заявления Симонова Д.В. о предоставлении земельного участка без проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ;

- решение Департамента имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату, поскольку согласно сведений единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта недвижимости (жилой дом) с кадастровым номером №, содержится запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости, в виде запрещения регистрации от ДД.ММ.ГГГГ; с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

- решение Департамента Тюменской области от 13.07.2020 г. об отказе в предоставлении Симонову Д.В. земельного участка в собственность за плату;

-решение Тюменского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым признано незаконным решение Департамента имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ 3 787-ТР об отказе Симонову Д.В. предоставить земельный участок в собственность, на Департамент имущественных отношений возложена обязанность заключить с Симоновым Д.В. договор купли-продажи земельного участка;

-апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым решение Тюменского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения;

- договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ГКУ Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области» и Симоновым Д.В.;

- копия постановления главы администрации Московского муниципального образования Тюменского района Тюменской области от 13.01.2015г. о присвоении жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером №, адреса: <адрес> <адрес>;

- копия акта о приемке выполненных работ от 15.11.2004г. по строительству индивидуального жилого дома в <адрес>, составленного между заказчиком ФИО8 и подрядчиком ИП Бок И.П.;

- копия кадастрового паспорта здания от 12.02.2015г. – жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №,

-копия технического плана здания от 26.03.2015г., согласно которого на земельном участке с кадастровым номером № имеется жилой дом, завершенный строительством в 2014г.

- копия технического паспорта ФГУП « Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» городское управление Тюменского филиала по состоянию на 26.03.2015г. на домовладение по адресу: <адрес>, согласно которого в доме имеются фундамент, наружные и внутренние стены, перегородки чердачные, межэтажные, подвальные, крыша, полы, окна двустворные, двери простые, внутренняя отделка – штукатурка, наружная – кирпич, отопление – электрический котел, автономный водопровод,, канализация – септик; дом состоит из жилых комнат, террасы, кухни и других помещений общей площадью 204,9 кв.м.

Оценивая все доказательства представленные суду первой инстанции и суду апелляционной инстанции в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что первоначальным арендатором ФИО8 на земельном участке с кадастровым номером № в период срока действия договора аренды построен жилой дом.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с ч.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

ФИО8 обращался 11.03.2015г. в Департамент имущественных отношений <адрес> с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № под существующий жилой дом ( т.1 л.д. 162-164), но истец решением от 08.04.2015г. отказал в удовлетворении его заявления со ссылкой на то, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка ( л.д. 165 т.1).

Несмотря на то, что данное решение ФИО8 в судебном порядке не оспорено, учитывая, что ответчик ссылается на незаконность действий истца по отказу в предоставлении земельного участка в собственность, судебная коллегия считает, что оно является незаконным, поскольку у ФИО8 имелось исключительное право на получение в собственность без торгов вышеуказанного земельного участка. У Департамента имущественных отношений Тюменской области правовых оснований для отказа в удовлетворении его заявления не имелось, тем более по явно надуманным основаниям, поскольку бесспорно разрешенное использование земельного участка соответствовало целям использования, указанным в заявлении. По тем же основаниям незаконно отказано и Симонову Д.В. в удовлетворении заявлений от 14.12.2018г. и от 27. 08.2019г.

    Незаконность действий истца подтверждена и последующими судебными постановлениями.

    Решением Тюменского районного суда <адрес> от 09.09.2020г., оставленным без изменения апелляционным определением, признано незаконным решение Департамента имущественных отношений <адрес> от 13.07.2020г. об отказе Симонову Д.В. в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность, поскольку, будучи собственником жилого дома на данном земельном участке, он имеет исключительное право на приобретение участка в собственность ( л.д. 132-139 т.1).

    Доводы представителя Департамента имущественных отношений <адрес> о том, что на арендованном земельном участке отсутствовал жилой дом как объект недвижимости со ссылками на акт обследования земельного участка с кадастровым номером 72:17:1308001:339 от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные.

В соответствии с ч., ч. 3,5 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация права собственности ФИО8 на вышеуказанный жилой     дом и переход права к Симонову Д.В. произведены в установленном законом порядке.

Право собственности Симонова Д.В. на жилой дом в судебном порядке не оспорено.

    Оспаривание зарегистрированного права собственности на объект недвижимости путем составления акта об его отсутствии гражданским законодательством не предусмотрено.

Наличие жилого дома на март 2015года также подтверждается постановлением главы администрации Московского муниципального образования <адрес> от 13.01.2015г. о присвоении жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером №, адреса: <адрес> <адрес>, <адрес>; актом о приемке выполненных работ от 15.11.2004г. по строительству индивидуального жилого дома в <адрес> а<адрес>, составленного между заказчиком ФИО8 и подрядчиком ИП ФИО10.; кадастровым паспортом здания от 12.02.2015г. – жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № ; техническим планом здания от 26.03.2015г., согласно которого на земельном участке с кадастровым номером № имеется жилой дом, завершенный строительством в 2014г.; техническим паспортом ФГУП « Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» городское управление Тюменского филиала по состоянию на 26.03.2015г. на домовладение по адресу: <адрес>.

В соответствии к Симонову Д.В., как собственнику объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, перешли с момента государственной регистрации перехода права собственности на такую недвижимость все права и обязанности предыдущего арендатора ФИО8

Судебная коллегия приходит к выводу, что истец, необоснованно отказывая в удовлетворении заявления ФИО8 от 11.03.2015г. о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № под существующий жилой дом, явно злоупотребил правом, что лишило возможности ФИО8 получить в собственность за плату указанный земельный участок и соответственно повлекло для Симонова Д.В. неблагоприятные последствия.

В соответствии с п.п. 1, 2 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п.5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований в связи со злоупотреблением истцом права не имеется, решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований является правильным по существу ( ч.6 ст. 330 ГПК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 327-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Курчатовского районного суда г. Челябинска Челябинской области от 25 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 14 сентября 2021 года