Решение по делу № 3а-20/2019 от 11.03.2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Дело № 3а-20/2019

РЕШЕНИЕ

г. Черкесск     10 сентября 2019 г.

Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики в составе: председательствующего судьи – Асланукова А.Х., при секретаре судебного заседания – Умаровой З.Б.,

с участием представителей административных ответчиков: Правительства Карачаево-Черкесской Республики – Байрамуковой Л.А., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР – Хачирова М.Ю., представителя заинтересованного лица: Мэрии города Черкесска – Говоркова И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Шанс» к Правительству Карачаево-Черкесской Республики, Управлению Росреестра по КЧР, заинтересованным лицам: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по КЧР, Мэрии города Черкесска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Шанс» на основании решения единственного участника от 30 августа 2016 г., является собственником объекта недвижимости: земельный участок, кадастровый №..., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровая стоимость которой определена в размере 1 008 777,56 руб.

Также ООО «Шанс» на основании заявления о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество №... от <дата>, является собственником объекта недвижимости: Земельный участок, кадастровый №..., расположенного по адресу: <ФИО>1 Республика, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадь 14 340 кв.м., кадастровая стоимость которой определена в размере 9 479 600 руб.

На основании Постановления Мэрии муниципального образования города Черкесска № 917 от 08.05.2018 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101012:525 с «под производственная территория завода» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

На основании акта об утверждении кадастровой стоимости б/н от 29.06.2018 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101012:525 по состоянию на 28.06.2018 в размере 16 542 267,28 руб.

Между тем, по итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101012:525, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Центр развития бизнеса» (ОГРН 1142651003483) и представленной в отчете об оценке № ОКС-2018-1/1 от 03 декабря 2018 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101012:525 по состоянию на 28.06.2018 составляет 4 956 000,00 (Четыре миллиона девятьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей.

На основании Постановления Мэрии муниципального образования города Черкесска № 850 от 26.04.2018 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101012:562 с «под производственная территория завода» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

На основании акта об утверждении кадастровой стоимости б/н от 27.06.2018 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101012:562 по состоянию на 22.06.2018 в размере 155 449 615,2 руб.

Между тем, по итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101012:562, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Центр развития бизнеса» (ОГРН 1142651003483) и представленной в отчете об оценке № ОКС-2018-1 от 03 декабря 2018 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101012:562 по состоянию на 22.06.2018 составляет 37 858 000,00 (Тридцать семь миллионов восемьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей.

Полагая кадастровую стоимость указанных земельных участков завышенным, ООО «Шанс» обратился в суд с административным исковым заявлением к административным ответчикам: Правительству Карачаево-Черкесской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике, заинтересованным лицам: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по КЧР, Мэрии города Черкесска об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что в результате завышенной кадастровой стоимости за принадлежащие на праве собственности земельные участки, оно вынуждено уплачивать налоги в большем размере, что, по его утверждению, нарушает права собственника как плательщика налогов.

Определением суда от 15 марта 2019 г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, результатом которой рыночная стоимость указанных земельных участков составила:

- по земельному участку с кадастровым номером №... – 7 465 000 (Семь миллионов четыреста шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек;

- по земельному участку с кадастровым номером №... – 57 948 000 (пятьдесят семь миллионов девятьсот сорок восемь тысяч) рублей 00 копеек.

В судебном заседании представитель административного истца – ООО «Шанс» – Ветохо В.А., уточнил исковые требования, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, земельного участка, в размере его рыночной стоимости 56 677 000 руб., согласно представленному отчету об оценке № ОКС-2017-1 от 11.12.2017 г. об определении рыночной стоимости земельного участка, составленным Обществом с ограниченной ответственностью «Центр развития бизнеса».

Представители административных ответчиков: Правительства Карачаево-Черкесской Республики – Байрамукова Л.А., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР – Хачиров М.Ю., не возражали против удовлетворения в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной, согласно проведенной судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица мэрии МО г. Черкесска – Говорков И.А., не возражал против удовлетворения заявленных требований, установление размера кадастровой стоимости земельных участков оставил на усмотрение суда.

ФГБУ «ФКП Росреестра», надлежаще извещенное о месте и времени проведения судебного заседания в судебное заседание не направило своего представителя, о причинах неявки суд не уведомило, об отложении рассмотрения дела на другое время не ходатайствовало, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра».

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как разъяснено в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться лицо, владеющее объектом недвижимости на праве собственности.

Данное право также закреплено в ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которой юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно п. 2 ст. 375, ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января г. налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Статья 65 Земельного кодекса РФ, определяя в пункте 1 принцип платности землепользования в форме земельного налога и арендной платы, пунктом 5 устанавливает положение о кадастровой стоимости земельного участка, используемой в целях налогообложения, а также и для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

В связи с чем, можно сделать вывод о том, что действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права ООО «Шанс», нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Установлено, что ООО «Шанс» принадлежат земельные участки:

- с кадастровым номером №... расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадь <данные изъяты> кв.м., о чем имеется запись в Едином государственном реестре недвижимости от 26.02.2019 г. №...;

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадь <данные изъяты> кв.м., о чем имеется запись в Едином государственном реестре недвижимости от 26.02.2018 г. №....

Кадастровая стоимость данных земельных участков определена в актах определения кадастровой стоимости земельных участков б/н от 29.06.2018 г.; б/н от 27.06.2018 г., на основании удельных показателей кадастровой стоимости земель, утвержденных Постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 16.12.2014 г. № 394.

Согласно кадастровой справки – выписки из ЕГРН № 09/ИСХ/19-30460 от 25 февраля 2019 г. о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101012:525, равна 16 542 267, 28 рублей.

Согласно кадастровой справки – выписки из ЕГРН № 09/ИСХ/19-30453 от 25 февраля 2019 г. о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101012:562, равна 155 449 615, 20 рублей.

Поскольку Правительством КЧР для спорного недвижимого имущества – земельных участков установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

Во исполнение п. 6 ч. 2 ст. 246 КАС РФ ООО «Шанс» обращалось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков:

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общей площадью <данные изъяты> кв.м.,

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадь <данные изъяты> кв.м., в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Решением от 24.01.2019 г. № 2, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отклонено в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец ООО «Шанс», представил в суд отчеты:

- № ОКС-2018-1/1 от 03.12.2018 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 22.06.2018 г. составляет по состоянию на 28.06.2018 г. 4 956 000,00 (четыре миллиона девятьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей;

- № ОКС-2018-1 от 03.12.2018 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101012:562 по состоянию на <дата> составляет 37 858000, 00 (тридцать семь миллионов восемьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей, составленные Обществом с ограниченной ответственностью «Центр развития бизнеса» находящегося по адресу: <адрес>.

Согласно кадастровой справки – выписки из ЕГРН № 09/ИСХ/ 19-30460 от 25 февраля 2019 г. о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101012:525, равна 16 542 267, 28 рублей.

Согласно кадастровой справки – выписки из ЕГРН № 09/ИСХ/ 19-30453 от 25 февраля 2019 г. о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101012:562, равна 155 449 615, 20 рублей.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, определением суда от 11 апреля 2019 г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков под многоэтажные жилые застройки:

- с кадастровым номером №... по состоянию на 28 июня 2018 г.;

- с кадастровым номером №... по состоянию на 22 июня 2018 г.

Из поступившего в суд заключения судебной оценочной экспертизы № 13-Э/2019 от 20 августа 2019 г., проведенной Обществом с ограниченной ответственностью – «Оценочная компания № 1», расположенном по юридическому адресу: <адрес>, усматривается, что рыночная стоимость под объектами недвижимости в виде земельных участков:

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадь <данные изъяты> кв.м., составляет 7 465 000 (семь миллионов четыреста шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадь <данные изъяты> кв.м., составляет 57 948 000 (Пятьдесят семь миллионов девятьсот сорок восемь тысяч) рублей 00 копеек.

Как следует из статьи 59 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Такое доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы (часть 2 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Исследовав заключение эксперта № 13-Э/2019 от 20 августа 2019 г. и сопоставив его содержание с материалами дела, суд приходит к выводу, о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющему высшее образование по специальности «Финансы и кредит» со специализацией «Оценка собственности», стаж работы – 15 лет.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № 13-Э/2019 от 20 августа 2019 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Суд полагает возможным согласиться с представленным экспертным заключением, поскольку доказательств того, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено, и таких данных в материалах дела не имеется. Участвующие в деле лица ходатайств о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не заявляли.

Исходя из положений статьи 82 КАС РФ и норм Закона об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта № 13-Э/2019 от 20 августа 2019 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка под платную автостоянку, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, учитывая представленные доказательства, в частности, экспертное заключение, которое суд считает надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, требования истца подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельных участков:

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадь <данные изъяты> кв.м., составляет 7 465 000 (семь миллионов четыреста шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадь <данные изъяты> кв.м., составляет 57 948 000 (Пятьдесят семь миллионов девятьсот сорок восемь тысяч) рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Шанс» Правительству Карачаево-Черкесской Республики, Управлению Росреестра по КЧР, заинтересованным лицам: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по КЧР, Мэрии города Черкесска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадь <данные изъяты> кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.06.2018 г. - 7 465 000 (семь миллионов четыреста шестьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек;

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадь <данные изъяты> кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 22.06.2018 г. - 57 948 000 (Пятьдесят семь миллионов девятьсот сорок восемь тысяч) рублей 00 копеек.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков:

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадь <данные изъяты> кв.м.;

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадь <данные изъяты> кв.м., в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд КЧР в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Верховного Суда КЧР                 Аслануков А.Х.