Решение по делу № 2-6776/2016 от 09.03.2016

Дело № 2-6776/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Захаровой JI.H.

при секретаре Братчиковой Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аджиашвили Л.Р. к Организация 1 Организация 2 о признании договора недействительным, прекращении права собственности и признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец, уточняя исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ответчику о признании недействительным договора купли-продажи, признании права собственности, взыскании расходов на оплату услуг представителя, расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому истец обязуется передать ответчику в собственность квартиру общей площадью 36,8 кв.м., без учета балкона, расположенную по адресу: АДРЕС, а ответчик обязался принять и оплатить указанное имущество.

Истец, согласно п. 2.7. упомянутого Договора принял обязательство оплатить Нежилое помещение в срок до ДД.ММ.ГГГГ Обязательство по оплате истцом выполнено в полном объеме, что подтверждается платежным поручением об оплате. Ответчик выдал истцу смотровой ордер и разрешение на производство ремонтных работ от ДД.ММ.ГГГГ, которые истец в настоящее время произвел. Истец добросовестно оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги, заключил договор с управляющей компанией.

Несмотря на выполнение со стороны истца всех условий Договора, что подтверждается соответствующими документами, ответчик основной договор купли-продажи не заключает по причинам, не зависящим от истца. Ответчик, Организация 1 неоднократно регистрировал свое право собственности на спорное помещение и продавал его третьим лицам, чем грубо нарушил права истца.

Истец в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддерживает.

В судебное заседание представитель истца Балабанова Г.Н. явилась, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика Организация 1 Дмитриева Ф.Е. в судебное заседание явилась, исковые требования признала.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 2 ст. 450 ГПК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что между Организация 3 действующем от имени и в интересах доверителя Организация 1 и истцом заключен Предварительный Договор № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик принял решение купить нежилое помещение № (Нежилое помещение), расположенное по адресу: АДРЕС, общей площадью (с учетом данных кадастрового паспорта нежилого помещения) 58,7 кв.м. Кроме того, в соответствии с п. 2 вышеуказанного Договора, Продавец принял на себя обязательство при исполнении Сторонами обязательств, заключить основной договор купли-продажи после государственной регистрации за собой права собственности на Нежилое помещение.

Истец, согласно п. 2.7. упомянутого Договора принял обязательство оплатить Нежилое помещение в срок до ДД.ММ.ГГГГ Обязательство по оплате истцом выполнено в полном объеме, что подтверждается платежным поручением об оплате. Ответчик выдал истцу смотровой ордер и разрешение на производство ремонтных работ от ДД.ММ.ГГГГ, которые истец в настоящее время произвел. Истец добросовестно оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги, заключил договор с управляющей компанией.

Несмотря на выполнение со стороны истца всех условий Договора, ответчик основной договор купли-продажи не заключает по причинам, не зависящим от истца. Ответчик, Организация 1 неоднократно регистрировал свое право собственности на спорное помещение и продавал его третьим лицам.

На основании ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По смыслу положений ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, вменяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора,

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, приведенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате не предполагает заключение еще одного договора (основного) для возникновения у продавца обязанности передать проданный объект покупателю или для возникновения у покупателя права требовать от продавца (при наличии необходимых условий) государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный по договору объект недвижимости.

Исходя из представленных в дело доказательств, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи нежилого помещения содержит все необходимые признаки, предъявляемые законом к договору купли-продажи недвижимого имущества, материалами дела подтверждается, что заключенный предварительный договор был фактически исполнен сторонами, истец оплатил стоимость товара в полном объеме, нежилое помещение было ему передано.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому объект передан во владение.

Истцом представлены доказательств тому, что спорное помещение передано во владение ему.

В нарушение приведенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судом первой инстанции данные обстоятельства учтены не были, что привело к нарушению прав истца Аджиашвили Л.Р.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Организация 1 и Организация 2 в отношении нежилого помещения №, расположенного по адресу АДРЕС, площадью 58,7 кв.м. и прекращении права собственности Организация 2 на указанное помещение, а также признании права собственности истца на указанное помещение.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Суд считает возможным взыскать с ответчиков в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца понесенные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12,194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования- удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Организация 1 и Организация 2 в отношении нежилого помещения №, расположенного по адресу АДРЕС, площадью 58,7 кв.м.;

Прекратить право собственности Организация 2 на нежилое помещение №, общей площадью 58,7 кв.м., расположенное по адресу АДРЕС;

Признать право собственности на нежилое помещение №, общей площадью 58,7 кв.м., расположенное по адресу АДРЕС за Аджиашвили Л.Р.

Взыскать с Организация 1 в пользу Аджиашвили Л.Р. в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя 10 000 руб., в счет возмещения расходов на оплату государственной пошлины 150 руб.

Взыскать с Организация 2 в пользу Аджиашвили Л.Р. в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя 10 000 руб., в счет возмещения расходов на оплату государственной пошлины 150 руб.

Взыскать с Организация 1 в доход местного бюджета 11 181 руб. 84 коп.

Взыскать с Организация 2 в доход местного бюджета 11 181 руб. 84 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья: Л.Н. Захарова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.