Решение по делу № 2-138/2021 (2-4031/2020;) от 07.07.2020

РЕШЕНИЕ

                     ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 78RS0016-01-2020-003361-86                     04 марта 2021 года

               2-138/2021

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Пазюченко И.Ж.

при секретаре Махмудовой ЛБ.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Жилищного комитета <адрес> к ФИО2 о расторжении договора, встречному исковому заявлению ФИО2 к Жилищному комитету <адрес> о признании права собственности;

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд к ответчику с указанным исковым заявлением ссылаясь на то, что АО «Фонд имущества <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, действуя от имени и по поручению Жилищного комитета и во исполнение распоряжения Жилищного комитета от ДД.ММ.ГГГГ № проведен конкурс по продаже помещения жилищного фонда коммерческого использования, расположенного по адресу: <адрес> В качестве условий конкурса было определено выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключения МВК <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о признании жилого помещения непригодным для проживания. Победителем конкурса от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с протоколом о результатах конкурса от ДД.ММ.ГГГГ стала ответчик, с которой заключен договор № № купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования <адрес>, в соответствии с условиями которого, ответчик принял на себя обязательство по выполнению работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Выполненным указанное обязательство считается с момента предоставления Жилищному комитету акта МВК <адрес> о приеме в эксплуатацию жилых помещений после завершения ремонтных работ. В установленный договором срок указанные работы ответчиком выполнены не были и не был представлен акт МВК, не исполнены они и на дату ДД.ММ.ГГГГ. Ответчику направлено требование и соглашение о расторжении договора, которое получено последним ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик от подписания указанного соглашения уклонился. В связи с чем, просил расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования <адрес> по результатам конкурса № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Жилищным комитетом и ФИО2. Обязать ФИО2, гражданку Российской Федерации, дата рождения ДД.ММ.ГГГГ, место рождения: <адрес>, паспорт серия № №, выдан ТП № отдела УФМС России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, зарегистрированная по адресу: <адрес> передать Жилищному комитету по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Со встречным исковым заявлением в суд к Жилищному комитету обратилась ФИО2 со ссылкой на то, что обязательства в рамках договора купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования <адрес> по результатам конкурса № № от ДД.ММ.ГГГГ ею исполнены и акт о соответствии выполненных работ согласованному проекту по устранению аварийного состояния жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ был представлен Жилищному комитету. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Жилищный комитет отказался от утверждения указанного акта и исполнения своих обязательств по оформлению перехода права собственности на жилое помещение к истцу. В связи с чем, просила признать право собственности ФИО2 на <адрес> кадастровый №.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить. Встречный иск ФИО2 не признал, просил в удовлетворении отказать.

Представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении отказать. Настаивал на удовлетворении встречного иска.

КГИОП в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте которого надлежащим образом, не представил причин неявки и не просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, что в силу ст. 113, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в отсутствие третьего лица.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ АО «Фонд имущества <адрес>» провело конкурс по продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования <адрес>, признанного непригодным для проживания, подлежащего продаже в соответствии с распоряжением Жилищного комитета от ДД.ММ.ГГГГ №-рпр, расположенного по адресу: <адрес>, общая площадь 100,5 кв.м кадастровый №.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Жилищного комитета от ДД.ММ.ГГГГ N 197-рпр «О продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга на торгах», протокола от ДД.ММ.ГГГГ о результатах конкурса по продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга между Жилищным Комитетом Санкт-Петербурга в лице акционерного общества «Фонд имущества <адрес>» (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя жилое помещение - квартиру N 11 по адресу: <адрес>

Из договора купли-продажи следует, что здание, в котором находится приобретаемое жилое помещение, относится к числу объектов культурного наследия регионального значения «Дом, где жили: в ДД.ММ.ГГГГ г.-ФИО3 и ФИО4, в ДД.ММ.ГГГГ –писатель ФИО5» на основании постановления Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 4 договора жилое помещение признано непригодным для проживания на основании заключений Межведомственной комиссии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №(далее - Заключения от ДД.ММ.ГГГГ) и передается в собственность покупателя с условием устранения его непригодного для проживания состояния жилого помещения.

Жилое помещение находится в государственной собственности <адрес>, что сторонами не оспаривается.

Как следует из п. 2.1 договора цена продажи жилых помещений, определенная по итогам конкурса, составляет 5002000,00 руб.

В силу пункта 3.2.3 договора покупатель обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ выполнить условие конкурса - проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом Заключения от ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение условий договора купли-продажи ФИО2 обратилась в ООО «НЕД-СПб», с которым заключила договор на оказание услуг на проектирование и согласование полного пакета документов для производства работ по устранению аварийности объекта.

КГИОП выдал ФИО2 задание от ДД.ММ.ГГГГ № и разрешение от ДД.ММ.ГГГГ N № на проведение противоаварийных работ в квартире N № по спорному адресу.

ООО «СИТ» представило в Комитет отчетную документацию о выполнении противоаварийных работ в квартире №, расположенной в объекте культурного наследия регионального значения «Дом, где жили: в ДД.ММ.ГГГГ.-ФИО3 и ФИО4, в ДД.ММ.ГГГГ. –писатель ФИО5» по адресу: <адрес>

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Комитет утвердил отчетную документацию по результатам указанных работ и ДД.ММ.ГГГГ подписал и выдал акт приемки выполненных работ по противоаварийному ремонту перекрытия в <адрес>, расположенной в объекте культурного наследия по спорному адресу (рег.№ от ДД.ММ.ГГГГ).

Суд принимает во внимание, что предусмотренные договором обязательства покупателя считаются выполненными с момента предоставления продавцу акта МВК, что следует из п. 3.2.7 договора.

В соответствии с указанным пунктом договора покупатель обязался предоставить продавцу акт МВК о приеме в эксплуатацию жилого помещения после завершения ремонтных работ в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня его подписания.

При этом, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора, в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5 % от цены жилого помещения, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет 250100,00 руб. Факт неисполнения покупателем обязательств фиксируется актом, составленным представителями (специально созданной для этого комиссией) продавца. (п. 4.5 договора)

При заключении договора стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в п. 3.2.3 договора, в срок более 1 (одного) месяца по отношению к установленному, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством. При этом жилое помещение возвращается в государственную собственность. Средства, вложенные покупателем в неотделимые улучшения характеристик жилых помещений, возврату покупателю не подлежат.

В соответствии с п. 5.2 договора после выполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора и предоставления продавцу документов, предусмотренных п. 3.2.7 договора, продавцом утверждается акт о выполнении условий конкурса, являющийся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение к покупателю.

Право собственности на жилое помещение переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 5.3 договора).

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ, а также договором.

Договор подписан сторонами, никем не оспорен, из чего следует, что с момента его заключения он порождает правовые последствия в отношениях между сторонами.

Факт передачи спорного жилого помещения ответчику и оплаты последним денежных средств в согласованном в договоре размере, стороны не оспаривают.

Обращаясь с указанным иском в суд истец настаивает на том, что ответчиком не исполнены условия конкурса в части проведения в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учетом заключения о признании жилого помещения пригодными (непригодными) для постоянного проживания от ДД.ММ.ГГГГ №, принятого МВК, по его мнению, является достаточным основанием для расторжения договора.

Возражая против удовлетворения исковых требований Жилищного комитета, ответчик ссылается на то, что обязательство, предусмотренное п.3.2.3 Договора им исполнено, о чем свидетельствует акт МВК <адрес>.

Тот факт, что обязательства исполнены не в определенный договором срок ответчик обосновал изменением действующего законодательства, а именно в ходе проведения проектно-изыскательных работ, согласно Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № были утверждены изменения, вносимые в Положение о лицензировании деятельности по сохранению объектов культурного наследия народов РФ. Впоследствии просрочку существенно увеличили санитарно-эпидемиологические ограничения ДД.ММ.ГГГГ., а именно то, что они влияли на невозможность сформировать МВК Центрального района Санкт-Петербурга для сдачи выполненных работ.

Настаивал на том, что при условии выполнения работ по устранению аварийности спорного жилого помещения в полном объеме, сдачи этих работ в предусмотренном договором порядке, оплаты в полном объеме и в предусмотренные договором сроки покупной цены, а также объективных обстоятельств, перечисленных выше, нарушение сроков проведения работ по устранению аварийности спорного помещения не может являться основанием для расторжения вышеуказанного договора по признакам существенности.

Судом установлено, что ответчиком ДД.ММ.ГГГГ получено требование о расторжении договора и о необходимости оплатить штраф, предусмотренный п. 4.5 договора и соглашение о расторжении, которым ответчику предложено в течение 15 календарных дней с момента направления требования произвести оплату штрафа в размере 250100,00 руб.

Как следует из материалов дела, актом приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в КГИОП ДД.ММ.ГГГГ №, приняты работы, предоставленные к сдаче на объекте культурного наследия в квартире №, «Дом, где жили: ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 в ДД.ММ.ГГГГ –писатель ФИО5» по адресу: <адрес>

Из представленного в материалы дела акта МВК <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует соответствие выполненных работ согласованному проекту по устранению аварийного состояния жилого помещения по адресу: <адрес>

Из представленной в материалы дела переписки ФИО2 с Жилищным комитетом следует, что ответчик неоднократно, начиная с момента составления указанных актов, сообщал истцу о выполнении условий договора купли-продажи, направил в адрес истца акт приемочной комиссии МВК Центрального района, в ответ на что письмами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ истец, ссылаясь на нарушение сроков исполнения обязательств по договору, уведомил ФИО2 о намерении расторгнуть договор купли-продажи. При этом вернул акт о соответствии выполненных работ согласованному проекту по устранению аварийного состояния жилого помещения в адрес ответчика.

Нарушение сроков исполнения обязательств по договору со стороны ФИО2 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Ответчик указывает на то, что с ее стороны осуществлены все мероприятия по привидению жилого помещения в пригодное для проживания состояние, что подтверждается актом о соответствии выполненных работ согласованному проекту по устранению аварийного состояния жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Работы на объекте велись с соблюдением всех регламентов: велся журнал производства работ, своевременно составлялись акты на скрытые работы и этапы работ, обеспечивалась научная фиксация объекта в процессе проведения работ, дополнительные обмеры, фотографирование до начала работ, в процессе их проведения и после окончания работ, производились систематические научно-исследовательские работы в процессе проведения работ на объекте.

В силу положений ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что соглашение о расторжении договора сторонами подписано не было.

Договор не содержит условий его расторжения, в п. 4.5 договора указано на то, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в п. 3.2.3 договора, в срок более 1 (одного) месяца по отношению к установленному, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора.

Как установлено судом и следует из искового заявления, единственным основанием для расторжения договора является нарушение ответчиком сроков сдачи работ по устранению непригодного для проживания состояния спорного жилого помещения Межведомственной комиссии Центрального района Санкт-Петербурга.

Законодатель в ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указал на то, что для расторжения договора по указанным основаниям допущенное стороной нарушение договора должно быть причинить такой ущерб, что сторона договора в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении.

Судом установлено, что условия договора, как в части оплаты продажной цены жилого помещения, так и в части проведения работ по устранению непригодного для проживания состояния спорного жилого помещения ответчиком исполнены в полном объеме.

Нарушение ответчиком сроков выполнения указанных работ вызвано, в том числе, объективными причинами, не зависящими от ответчика, которые приняты судом в обоснование возражений относительно исковых требований.

Кроме того, суд принимает во внимание, что ответчик не является специалистом в области строительства, и у него не было документов, позволяющих установить объем работ, необходимый для приведения жилого помещения в пригодное состояние. Начало выполнения работ, как предусмотрено договором, предполагало получение необходимых разрешений и согласований и применение такой санкции как расторжение договора, по мнению суда, несоразмерно последствиям нарушения принятых ответчиком обязательств.

Целью продажи на торгах помещения, включенного в состав жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, являлось, в том числе устранение его аварийного состояния покупателем, признанным победителем конкурса, с которым заключен соответствующий договор купли-продажи, для дальнейшего использования под жилые цели.

Суд принимает во внимание, что ответчиком на дату рассмотрения иска условия договора купли-продажи в части устранения непригодного для проживания состояния жилого помещения выполнены работы по ликвидации аварийного состояния жилого помещения с целью использования его под жилые цели, что подтверждается актом МВК Центрального район о приемке в эксплуатацию спорного жилого помещения после завершения работ по устранению аварийного состояния. В связи с чем, оснований полагать, что нарушением сроков договора истцу причинен ущерб, у суда не имеется.

При указанных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ и обязать ответчика вернуть жилое помещение продавцу по акту приема-передачи.

Не подлежащими, по мнению суда, являются и требования ФИО2 о признании ее права собственности на <адрес> <адрес>, кадастровый № в связи со следующим.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из договора купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга (п. 5.2), после выполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3 договора, и предоставления продавцу документов, предусмотренных п. 3.2.7 договора, в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней продавцом утверждается акт о выполнении условий конкурса, являющийся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещения к покупателю.

Из п. 5.3 договора следует, что право собственности на жилое помещение переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение в органе, государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

Согласно п. 3.1.2 договора продавец обязуется по итогам выполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.3 и 3.2.7, оформить акт о выполнении условий конкурса.

В течение 30 рабочих дней с момента подписания акта о выполнении условий конкурса в соответствии с пунктами 5.2 договора, совместно с покупателем подать необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

На основании пункта 6.5 договор действует с момента его подписания до исполнения сторонами обязательств, установленным настоящим договором в полном объеме.

Суд не нашел оснований для расторжения договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ, указанный договор является действующим.

Ответчик, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставил в материалы дела доказательств обращения в Жилищный комитет с требованием о подписании трехстороннего акта приема передачи, как предусмотрено п 5.1 договора, а также о составлении акта о выполнении условий конкурса, как предусмотрено п. 5.2 договора, который является основанием для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

Тот факт, что ответчик направлял истцу акт о соответствии выполненных работ согласованному проекту по устранению аварийного состояния жилого помещения, который был возвращен в адрес ФИО2, не свидетельствует об отказе Жилищного комитета в подписании предусмотренных договором документов, являющихся основанием для регистрации права собственности на спорное жилое помещение.

Защите, в силу ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит нарушенное право.

В силу части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, как это закреплено в п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает с момента такой регистрации.

Договор купли-продажи является действующим, ФИО2 за утверждением акта о выполнении условий конкурса в Жилищный комитет <адрес> не обращалась, в связи с чем, суд полагает, ее право не нарушено и приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска.

        На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Жилищному комитету <адрес> в иске отказать.

ФИО2 в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                            Пазюченко И.Ж.