Решение от 22.03.2023 по делу № 33-167/2023 (33-19381/2022;) от 11.11.2022

Мотивированное апелляционное определение составлено 23.03.2023 Дело № 33-167/2023(№2-1352/2017)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 22.03.2023

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи ШестаковойС.А. при ведении протокола помощником судьи Каржицкой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Кузнецовой Татьяне Дмитриевне о взыскании задолженности по кредитному договору, поступившее с частной жалобой ответчика на определение Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 19.03.2021,

УСТАНОВИЛ:

вступившим в законную силу заочным решением Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 29.05.2017 с Кузнецовой Т.Д. в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору от 30.12.2013 №47477742 в общей сумме 2 081 287 руб. 10 коп., расходы по уплате государственной пошлины. Обращено взыскание на заложенное имущество – земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство, площадью 470 кв.м., расположенный по адресу: г. <адрес>, кадастровый (или условный номер) <№>; жилой дом, площадью 50 кв.м., расположенный по адресу: г. <адрес>, кадастровый (или условный номер) <№>, принадлежащие на праве собственности на основании договора купли-продажи от 30.12.2013 Кузнецовой Т.Д., путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость земельного участка в размере 912000 руб., жилого дома в размере 928000 рублей.

Определением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 19.03.2021 удовлетворено заявление истца об изменении порядка исполнения решения суда, начальная продажная стоимость заложенного имущества снижена до 676 640 руб.: земельного участка, находящегося по адресу: г. <адрес>, - до 133 104 руб., расположенного на этом земельном участке жилого дома - до 543536 руб. Способ реализации имущества оставлен прежним (путем продажи на публичных торгах).

На это определение Кузнецова Т.Д. подала 18.04.2022 частную жалобу, в которой просила определение суда от 19.03.2021 отменить, в удовлетворении требований взыскателя отказать, назначить по делу оценочную экспертизу земельного участка и жилого дома. В обоснование указала, что узнала об определении только 05.04.2022 в период рассмотрения гражданского дела № 2-1538 по своему иску к Колосову Д.П., ООО «Золотое руно», ТУ Росимущества в Свердловской области, судебному приставу-исполнителю Орджоникидзевского РОСП г. Екатеринбурга Василовой Ч.Х. о признании недействительными публичных торгов, о рассмотрении судом заявления о снижении начальной продажной цены не извещалась, положенный в основу определения отчет об оценке является незаконным, согласно сведениям в сети Интернет средняя цена реализации жилых домов в с/т Медик-1 составляет 2140000 руб., согласно сведениям публичной кадастровой карты кадастровая стоимость жилого дома с земельным участком составляет 1831 407,10 руб., отчет составлен без осмотра имущества.

Определением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 26.04.2022 удовлетворено ходатайство Кузнецовой Т.Д. о восстановлении срока подачи частной жалобы.

В возражениях на частную жалобу представитель ПАО «Сбербанк России» просил оставить определение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на то, что положенный в основу определения отчет об оценке составлен с использованием надлежащих аналогов, стоимость которых варьируется в диапазоне 800-900 тыс. руб., итоговая стоимость определена на публичных торгах, величина кадастровой стоимости не имеет правового значения, т.к. носит вероятностный характер, истец знала о наличии долга по кредитному договору длительное время не принимала мер к погашению задолженности, о несогласии с оценкой заявила после того, как имущество было реализовано на торгах.

Определением Свердловского областного суда от 02.08.2022 определение Орджоникидзевского районного суда г.Екатеринбурга от 19.03.2021 оставлено без изменения, частная жалоба Кузнецовой Т.Д. – без удовлетворения.

Определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01.11.2022 апелляционное определение от 02.08.2022 отменено.
При новом апелляционном рассмотрении с учетом представленных в ответ на судебные запросы в Управление Росреестра по Свердловской области, Орджоникидзевское РОСП г. Екатеринбурга, ТУ Росимущества в Свердловской области сведений о том, что на основании обжалуемого определения имущество повторно передано на реализацию по сниженной цене, 16.12.2021 состоялись электронные торги, после чего организатором торгов «ООО Золотое руно» с победителем Колосовым Д.В. заключен договор купли-продажи, по данным ЕГРН с 24.02.2022 правообладателем земельного участка и жилого дома является Кечаева А.Ю., заключившая договор купли-продажи с Колосовым Д.В., судом апелляционной инстанции к участию в судебном разбирательстве дополнительно привлечены Кечаева А.Ю., Колосов Д.В., ТУ Росимущества в Свердловской области, ООО «Золотое руно», ГУ ФССП по Свердловской области, Орджоникидзевское РОСП г. Екатеринбурга, судебный пристав-исполнитель Хамидуллина Ч.Х.

В заседании суда апелляционной инстанции, назначенном с извещением лиц, участвующих в деле, представитель ответчика Белоусова А.В. поддержала доводы частной жалобы, просила отменить определение суда первой инстанции, в удовлетворении заявления истца отказать, ссылаясь на то, что безосновательность снижения рыночной цены в 3 раза подтверждается заключением судебной оценочной экспертизы. Представитель истца Истомин А.С., третье лицо Кечаева А.Ю. и ее представитель Сергеева Ю.В. просили оставить частную жалобу должника без удовлетворения, поскольку представленный истцом отчет ООО «Мобильный оценщик» не опорочен, является достоверным, правильность снижения продажной цены определением суда первой инстанции дополнительно подтверждается отчетом и рецензионным заключением оценщика ИП Попова К.И., заключение судебной оценочной экспертизы с иной оценкой рыночной стоимости заложенного имущества содержит противоречивые выводы, которые подлежат устранению в ходе повторной судебной экспертизы.

Прочие лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещены, в судебное заседание не явились.

В письменном отзыве судебный пристав-исполнитель Орджоникидзевского РОСП г. Екатеринбурга Хамидуллина Ч.Х. указала, что на основании выданного судом исполнительного листа от 28.07.2017 ФС № 021621359 было возбуждено исполнительное производство, по которому выносились постановления о наложении ареста на заложенное имущество от 13.02.2018, об оценке имущества от 05.05.2020, 01.07.2021, передаче на реализацию от 06.07.2020, 31.08.2021, 29.12.2021 торги признаны состоявшимися, в связи с чем 30.12.2021 снят арест с имущества; копии названных постановлений направлялись должнику Кузнецовой Т.Д., в силу ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются доставленными.

Прочие лица, участвующие в деле, позицию по частной жалобе ответчика не обозначили.

В отсутствие ходатайств об отложении судебного разбирательства, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции счел возможным рассмотреть частную жалобу при имеющейся явке.

Изучив материалы дела, оценив доказательства, проверив законность обжалуемого судебного постановления в пределах доводов частной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

04.03.2021 истец обратился с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда путем уменьшения начальной продажной стоимости заложенного имущества до 676 640 руб., ссылаясь на то, что продажа имущества по цене, определенной решением суда, в исполнительном производстве не состоялась, рыночная стоимость объекта недвижимости кратно снизилась.

В подтверждение заявленных обстоятельств снижения рыночной цены взыскателем представлен отчет об оценке недвижимого имущества от 01.10.2020
№ 2988600/1-200918-834, составленный оценщиком ООО «Мобильный оценщик» (т.1 л.д. 163-190).

В соответствии со ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявление сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 настоящего Кодекса.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации при обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога.

Как указано в определении Конституционного суда Российской Федерации от 27.09.2018 № 2299-О, положения абзаца 3 пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на получение при реализации заложенного имущества максимальной суммы, что, согласуется с интересами участников гражданского оборота (определение от 04.02.2014 № 221-О). Цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, в том числе в случаях, когда последняя существенно повысилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, поскольку это - без ущерба для интересов залогодателя, залогодержателя и других лиц - способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов). Рассматриваемое в системной взаимосвязи с иными положениями законодательства, регулирующими порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации и определяющими участников соответствующих правоотношений и действия, которые ими совершаются, это законоположение направлено на достижение баланса интересов взыскателей и должников при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации.

Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013, следует, что порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации. В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.

При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания. Такое заявление подлежит рассмотрению на стадии исполнения решения суда в порядке, предусмотренном статьей 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 203.1 ГПК РФ вопросы исправления описок и явных арифметических ошибок, разъяснения решения суда, отсрочки или рассрочки исполнения решения суда, изменения способа и порядка его исполнения, индексации присужденных денежных сумм рассматриваются судом в десятидневный срок со дня поступления заявления в суд без проведения судебного заседания и без извещения лиц, участвующих в деле.

В случае необходимости суд может вызвать лиц, участвующих в деле, в судебное заседание, известив их о времени и месте его проведения.

Удовлетворяя заявление ПАО «Сбербанк России» в общей процедуре, предусмотренной ст. 203.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 203, 434 ГПК РФ, Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», установил на основании представленного взыскателем отчета факт существенного уменьшения рыночной стоимости заложенного имущества по сравнению с ценой, установленной решением суда, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в соответствии с отчетом ООО «Мобильный оценщик».

Оставляя такое определение без изменения по результатам первичного апелляционного производства? суд апелляционной инстанции исходил из того, что доводы частной жалобы Кузнецовой Т.А. о средней рыночной стоимости заложенного имущества не содержат указания на доказательства возможности реализовать заложенное имущество по цене, установленной решением суда; доводы частной жалобы о ненадлежащем извещении должника Кузнецовой Т.А. о рассмотрении заявления противоречат положениям ст. 203.1 ГПК РФ, при том, что взыскатель исполнил обязанность направить копию заявления должнику, в силу абз. 2 пункта 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации риск неполучения сообщения несет адресат; понимая, что в отношении нее в 2017 году постановлено решение о взыскании значительной денежной суммы с обращением взыскания на объекты недвижимости, Кузнецова Т.А. не погасила задолженность; частная жалоба подана в апреле 2022 года после реализации заложенного имущества на торгах, заключения в феврале 2022 года новым собственником договора купли-продажи этого имущества с иным лицом.

В соответствии с частью 4 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Отменяя апелляционное определение от 02.08.2022 как незаконное, суд кассационной инстанции указал, что в силу статьи 133 ГПК РФ в контексте с частью 4 ст. 1 ГПК РФ судья в течение судья в течение пяти дней со дня поступления искового заявления в суд обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству суда. О принятии заявления к производству суда судья выносит определение, на основании которого возбуждается гражданское дело в суде первой инстанции. Копии определения о принятии искового заявления к производству суда направляются лицам, участвующим в деле, не позднее следующего рабочего дня после дня его вынесения.

Из материалов дела следует, что заявление ПАО «Сбербанк России» принято к производству суда 09.03.2021. Вместе с тем, копия определения судьи в адрес лиц, участвующих в деле, не направлялась, в связи с чем Кузнецова Т.Д. была лишена права представить доказательства в подтверждение своих возражений, что привело к нарушению принципа состязательности и равноправия сторон (ст. 12 Гражданского процессуального кодекса).

Наряду с этим судом кассационной инстанции отмечено, что в силу вышеприведенных положений статьи 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 56 и 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по данному спору юридически значимыми обстоятельствами являются рыночная стоимость залогового имущества (жилого дома и земельного участка) на момент рассмотрения заявления, а также выяснение обстоятельств проведения торгов, в том числе повторных; данные обстоятельства судом первой инстанции не обсуждены; суд сослался на постановление судебного пристава-исполнителя от 02.10.2018, придя к выводу о возможности изменения начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета истца, указав, что ответчик доказательств иного размера стоимости не представил; между тем данным постановлением на реализацию передан только земельный участок, сведения о проведении торгов в отношении жилого дома и проведении повторных торгов в материалах дела отсутствуют; таким образом, в нарушение статей 56, 57, 67 Гражданского процессуального кодекса материалы исполнительного производства судами не истребованы и не исследованы; суд первой инстанции не предложил ответчику представить доказательства иной рыночной стоимости квартиры, либо ходатайствовать перед судом о проведении судебной экспертизы для установления данного обстоятельства; следствием изложенного явилось установление начальной продажной цены объектов недвижимости на основании оценки истца, что явно нарушает права ответчика.

При новом апелляционном рассмотрении, выполняя обязательные указания суда кассационной инстанции, истребовав и оценив материалы исполнительного производства, представленные в ответ на судебный запрос Орджоникидзевским РОСП г. Екатеринбурга, суд апелляционной инстанции установил, что на основании заочного решения Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 29.05.2017 28.09.2017 выписан исполнительный лист ФС № 021621359, который 02.08.2017 получен представителем ПАО «Сбербанк России» (т.1 дела №2-1352/2017, справочный лист). Постановлением судебного пристава-исполнителя Орджоникидзевского РОСП г. Екатеринбурга УФССП России по Свердловской области от 11.10.2017 на основании исполнительного листа ФС № 021621359 возбуждено исполнительное производство № 64095/17/66006-ИП в отношении должника Кузнецовой Т.Д. в пользу взыскателя ПАО «Сбербанк России» (том 2, л.д.129-130). Согласно копии акта от 14.02.2018 в рамках данного исполнительного производства, составленного с участием понятых было подвергнуто аресту следующее имущество должника Кузнецовой Т.Д. с оставлением имущества на ответственное хранение должника: земельный участок площадью 470 кв.м. и жилой дом площадью 50 кв.м., расположенные по адресу: г. <адрес>, с указанием на оценку стоимости объектов судом в размере 912000 руб. и 928000 руб. соответственно.

Согласно копии постановления судебного пристава-исполнителя Орджоникидзевского РОСП г. Екатеринбурга от 10.07.2018 по исполнительному производству № 64095/17/66006-ИП установлена стоимость названного имущества, арестованного по акту о наложении ареста (описи имущества), исходя из стоимость, определенной решением суда: земельного участка – в сумме 912000 руб., жилого дома – 928000 руб. (т.2 л.д. 107).

Согласно копии постановления судебного пристава-исполнителя Орджоникидзевского РОСП г. Екатеринбурга от 02.10.2018 по исполнительному производству № 64095/17/66006-ИП, передано в Территориальное управление Росимущества в Свердловской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, следующее имущество: земля, площадью 470 кв.м., стоимостью 912000 руб. и жилой дом площадью 50 кв.м., стоимостью 928000 руб., расположенные по адресу: г. <адрес>, итого на сумме 1840 000 руб. без учета НДС в количестве 2 лотов, с указанием на то, что оценка имущества произведена Орджоникидзевским районным судом г. Екатеринбурга (копия постановления – т. 2 л.д. 108).

Согласно копиям постановлений от 05.05.2020 и от 09.06.2020 по исполнительному производству № 64095/17/66006-ИП судебный пристав-исполнитель Орджоникидзевского РОСП г. Екатеринбурга, руководствуясь ч. 1 ст. 85 Федерального закона от 02.07.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», самостоятельно произвел оценку того же имущества в суммах 912000 и 928000 руб., после чего отменил собственную оценку арестованного имущества (т. 2 л.д. 111,112).

06.07.2020 судебным приставом-исполнителем Орджоникидзевского РОСП г. Екатеринбурга по исполнительному производству № 64095/17/66006-ИП составлена заявка на реализацию названных двух объектов недвижимости путем проведения торгов с минимальной начальной ценой в размерах 912000 руб. и 928000 руб. соответственно (т.2 л.д.109).

В целях проверки доводов частной жалобы Кузнецовой Т.Д. о том, что торги по продаже заложенного имущества фактически не проводились, во исполнение обязательных указаний Седьмого кассационного суда общей юрисдикции судом апелляционной инстанции также истребованы в ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – ТУ Росимущества в Свердловской области) сведения о принятых мерах по реализации на торгах названных земельного участка и жилого дома в период с 11.10.2017 до 19.03.2021.

В ответ на указанный запрос письмом и.о. руководителя ТУ Росимущества в Свердловской области от 29.12.2022 № 66-АР-09/17761 сообщено суду, что пакет документов по реализации арестованного имущества должника Кузнецовой Т.Д.: жилой дом и земельный участок по адресу: г. <адрес>, поступил в ТУ Росимущества в Свердловской области 11.0-8.2020 согласно уведомлению от 31.07.2020 № 06-1104/20 о готовности к реализации арестованного имущества; реализация указанного арестованного имущества поручена поверенному ТУ Росимущества в Свердловской области – ООО «Золотое руно» (т.2 л.д. 182).

В подтверждение указанных обстоятельств с письмом представлена копия уведомления № 06-1104/20-залог от 31.07.2020, составленная начальником отдела организации реализации имущества должника ГУ ФССП России по Свердловской области, о готовности к реализации арестованного имущества, в котором приведено описание двух объектов, выставляемых на торги: земельного участка площадью 470 кв.м. по цене 912000 руб. и жилого дома площадью 50 кв.м. стоимостью 928000 руб., общая стоимость имущества – 1840000 руб., с указанием на то, что оно передано на реализацию судебным приставом-исполнителем Орджоникидзевского РОСп г. Екатеринбурга по исполнительному производству от 11.10.2017 № 64095/17/66006-ИП, возбужденному на основании исполнительного документа от 28.07.2017 ФС № 021621359, выданного Орджоникидзевским районным судом об обращении взыскания на заложенное имущество должника Кузнецовой Т.Д. в пользу взыскателя Сбербанк России. В разделе «приложение» в уведомлении перечислены копии документов: постановление о передаче на торги, постановление об оценке, карта осмотра и внешнего вида, акт описи и ареста имущества, постановление о возбуждении ИП, копия исполнительного документа, выписка из ЕГРП, сведения о проживающих, копия технического паспорта. Уведомление скреплено гербовой печатью, содержит штамп о поступлении в ТУ Росимущества в Свердловской области 11.08.2020 за входящим номером 66-15670 (т. 2 л.д.183).

Наряду с этим, с ответом на судебный запрос также представлена копия отчета от 07.09.2020 № 66-09/9758 за подписью и.о. начальника отдела продажи арестованного, конфискованного и иного государственного имущества ТУ Росимущества на имя судебного пристава-исполнителя Орджоникидзевского РОСП г. Екатеринбурга о том, что 03.09.2020 ТУ Росимущества в Свердловской области проведены первые торги по реализации арестованного имущества должника Кузнецовой Т.Д., а именно вышеназванных жилого дома и земельного участка, которые в соответствии со ст. 91 Закона об исполнительном производстве признаны несостоявшимися (т.2 л.д. 186).

Оценив данные документы в совокупности с представленной истцом распечаткой с сайта torgi.gov.ru (т.1 л.д.155) по опубликованному 11.08.2020 извещению № 110820/2638935/01 о выставленном на торги заложенном имуществе единым лотом № 17: жилой дом, площадью 50 кв.м., и земельный участок площадью 470 кв.м., адрес: г. <адрес>, собственник Кузнецова Т.Д., начальная продажная цена 1840000 руб., результат торгов – торги признаны несостоявшимися, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности того, что оба объекта: жилой дом и земельный участок в период до 19.03.2021 были выставлены на торги по цене, установленной заочным решением суда от 29.05.2017, торги не состоялись по причине отсутствия поданных заявок.

Наряду с этим, следуя указаниям суда кассационной инстанции, суд апелляционной инстанции поставил на обсуждение лиц, участвующих в деле, в качестве юридически значимого обстоятельства вопрос о рыночной стоимости заложенного имущества по состоянию на 19.03.2021 – дату рассмотрения заявления ПАО «Сбербанк России» судом первой инстанции.

Оспаривая правильность определения суда первой инстанции об удовлетворения заявления взыскателя о снижении начальной продажной цены жилого дома до суммы 543536 руб. (из рыночной стоимости 679420 руб.), земельного участка – до суммы 133104 руб. (из рыночной стоимости 133104 руб.), должник ссылается на то, что представленный истцом отчет оценки по состоянию на 01.10.2020 является недостоверным, по ее мнению, не соответствует рыночной стоимости, поскольку в отчете непосредственно указано, что заказчиком не была предоставлена вся необходимая информация для оценки, оценщик не осматривал имущество, не учел его местоположение, согласно общедоступным сведениям сайта СРО за 3 месяца 4 квартала 2020 года оценщиком Виноградовым А.Н. было подготовлено 7990 оценок, а в день составления спорного отчета – 680 отчетов, заявление взыскателя подано 04.03.2021 в конце шестимесячного срока, при этом из объявлений о продаже объектов недвижимости следует, что средняя цена продажи жилых домов в с/т <адрес> составляла 2140000 руб.

В заседании суда апелляционной инстанции от 18.01.2023 должник в лице представителя Белоусовой А.В. поддержала частную жалобу, заявленное в ней ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы земельного участка и жилого дома. В уточненном ходатайстве просила поручить проведении экспертизы эксперту ООО «Оценочная компания «Вэлью Групп» Тарата О.А., поставить перед экспертом вопрос об определении рыночной стоимости вышеназванных жилого дома и земельного участка по состоянию на 19.03.2021, в подтверждение доводов о готовности ответчика оплатить расходы на проведение экспертизы представила чек-ордер от 10.01.2023 о перечислении суммы 12000 руб. на депозитный счет Свердловского областного суда.

Заинтересованное лицо Кечаева А.Ю. в лице представителей Сергеевой Ю.В., Федоровой Н.Н. возражала против удовлетворения частной жалобы и ходатайства должника, ссылаясь на то, что представленный взыскателем отчет ООО «Мобильный оценщик» по состоянию на 19.03.2021 являлся действительным, поскольку не истек 6-месячный срок с даты составления отчета, вопреки утверждениям должника оценщиком учтено местоположение объекта оценки в черте г. Екатеринбурга, учтен виду разрешенного использования земельного участка и назначение жилого дома, при использовании сравнительного метода оценки определение стоимости по фотографиям, представленным истцом без осмотра объекта, не имело определяющего значения на результат оценки. В подтверждение своей позиции Кечаевой А.Ю. представлено мнение (рецензионное) специалиста ИП Попова К.И. об отсутствии несоответствий отчета ООО «Мобильный оценщик» требований законодательства об оценочной деятельности, обоснованности определенных в названном отчете величин рыночной и ликвидационной стоимостей объектов оценки, а также составленным 10.01.2023 ИП Поповым К.И. отчетом об оценке жилого дома составляет 675800 руб., земельного участка - 172700 руб. В случае удовлетворения судом ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы Кечаева А.Ю. просила поручить проведение экспертизы эксперту ООО «Аналитическое агентство оценки» Максимову А.А.

Взыскатель в лице представителя Истомина А.С. в судебном заседании 11.01.2023 поддержал ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости имущества, но не на 19.03.2021, а на 01.10.2020 – исходя из даты отчета, приложенного к заявлению о снижении рыночной цены, которую просил поручить судебному эксперту ООО «Ново-Сити» Паньшину А.И. После объявленного судом перерыва уточнил позицию, просил отказать в удовлетворении частной жалобы и ходатайства должника, ссылаясь на то, что правильность первичного отчета подтверждена документами, дополнительно представленными в суд апелляционной инстанции, в действиях должника, которая, не исполняя кредитные обязательства, несет значительные затраты на отделочные работы, не представила суду иной оценки имущества.

Разрешение возникшего вопроса о рыночной стоимости залогового имущества требует специальных познаний, которыми не обладает должник Кузнецова Т.А., заявившая при подаче частной жалобы 13.04.2022 ходатайство о назначение судебной экспертизы. Такими познаниями не наделен и суд.

Руководствуясь положениями ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции определением от 18.01.2023 назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценочная компания «Вэлью Групп» Тарата О.А., чьи полномочия и возможности проведения таковой подтверждены представленными в суд апелляционной инстанции гарантийным письмом, приложенными к нему копиями договора обязательного страхования ответственности оценщика от 15.04.2022, свидетельством о членстве в СРО Ассоциация «Русское общество оценщиков», квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимого имущества», соответствующими дипломами о высшем профессиональном образовании, профессиональной переподготовке, в том числе по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза», свидетельством о повышении квалификации.

Суд учел, что возражений относительно квалификации и качества экспертных заключений в отношении данного эксперта иными лицами не заявлено, в условиях возложения на должника обязанности расходов на проведение экспертизы указанные в гарантийном письме стоимость и сроки проведения экспертизы признаны разумными.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Какова рыночная стоимость по состоянию на 19.03.2021: жилого дома, площадью 50 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес>, кадастровый номер: <№>,

земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство, площадь 470 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес>, кадастровый номер: <№>

В распоряжение эксперта предоставлена материалы настоящего гражданского дела.

Эксперт Тарата О.А. предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Производство по делу было приостановлено до получения экспертного заключения.

После возвращения гражданского дела в суд с экспертным заключением производство по делу возобновлено, в связи с возникшими у истца и третьего лица вопросами, связанными с проведенным исследованием, эксперт Тарата О.А. вызвана судом для личного участия в судебном заседании. Наряду с этим, по инициативе третьего лица Кечаевой А.Ю. в то же судебное заседание вызван в качестве специалиста ИП Попов К.И., составивший 10.01.2021 отчет по заказу Кечаевой А.Ю.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.

Согласно заключению судебной эспертизы от 14.02.2023 № 2023-Э-3 рыночная стоимость единого объекта по состоянию на 19.03.2021 составила 1460300 руб., в том числе рыночная стоимость жилого дома, площадью 50 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес>, кадастровый номер: <№> по состоянию на 19.03.2021 – 812640 руб.

Давая оценку экспертному заключению на предмет его относимости, допустимости и достоверности, суд апелляционной инстанции находит, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, специальным нормам Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135, действующим стандартам оценочной деятельности, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы обоснованы, дан ответ на поставленный вопрос, в обоснование сделанных выводов экспертом приведены соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, выводы основаны на исходных объективных данных, учитывают имеющуюся в совокупности документацию, использованную при проведении исследования научную и методическую литературу.

Сомнения представителей взыскателя и третьего лица относительно возможного влияния на результат оценки по состоянию на 19.03.2021 использования федеральных стандартов оценки, утвержденных 14.04.2022, озвученные в судебном заседании 15.03.2023 (при том, что ими руководствовался и оценщик третьего лица ИП Попов К.И. при составлении отчета от 10.01.2023 - т.3 л.д. 9), являются безосновательными, опровергаются, наряду с объяснениями эксперта Тарата О.А. о том, что изменилась лишь терминология, сопоставлением примененных стандартов и признанных утратившими силу приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200.

В заключении судебной экспертизы, как и в отчетах ООО «Мобильный оценщик», ИП Попова К.И. рыночная стоимость объектов оценки определена сравнительным методом.

Отдавая предпочтение выводам заключения судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции отмечает, что, располагая в полном объеме материалами гражданского дела, судебный эксперт пришел к объективным выводам о характеристиках оцениваемых объектов, использовав при их описании достоверные данные Росреестра и технического паспорта здания от 18.11.2013, в том числе о санитарных и электротехнических устройствах: газоснабжение балонное, отопление: от электрической батареи, печное отопление – металлическая печь, канализация – выгребная яма, водопровод – от скважины h=30м, электроосвещение – скрытая проводка (т. 3 л.д.100,102).

При подборе объектов аналогов судебным экспертом использованы в отношении земельных участков объективные, однозначные критерии: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – садоводство или огородничество, расположение – г. Екатеринбург, мкр. Уралмаш и Эльмаш (второй ценовой пояс), площадь от 300 кв.м. до 700 кв.м. (фактически взяты участки от 388 до 615 кв.м.).

При подборке аналогов жилых домов использовались критерии – местоположение – г. Екатеринбург, мкр. Уралмаш, площадь от 20 до 70 кв.м., материал стен – дерево, наличие информации о фактическом состоянии объекта, коммуникациях, пригодности для круглогодичного проживания. Из выборки исключены варианты летнего проживания, объекты в отношении которых отсутствует достаточная информация, требуются капитальные вложения.

При этом представленный третьим лицом Кечаевой А.Ю. отчет ИП Попова К.И. с выводами о рыночной стоимости объектов в размере 848500 руб., в том числе земельного участка – 172700 руб., жилого дома – 675800 руб., в описании объектов изобилует указаниями на отсутствие сведений, в том числе о канализации, газоснабжении, отоплении и водоснабжении, в разделе перечень использованных источников информации об объекте оценки указаны копии правоудостоверяющих, технических документов, без конкретизации (т. 3 л.д.11). В заседании суда апелляционной инстанции ИП Попов К.И. также затруднился пояснить состав указанных документов.

В свою очередь отчет ООО «Мобильный оценщик» от 01.10.2020, представленный с заявлением взыскателя содержит противоречивую информацию об объектах оценки: так при описании оцениваемого жилого дома на стр. 15 отчета указан материал стен - брус, указано на отсутствие таких инженерных систем как электричество, водопровод, канализация, наличие отопления; на странице 54 отчета в сравнительной таблице материал стен - деревянные, все коммуникации указаны в наличии, при этом у аналогов отмечено отсутствие канализации.

В отчете ИП Попова К.И. заявлено об отсутствии объектов-аналогов, относящихся к Орджоникидзевскому району, использованы для сравнения объекты иных ценовых поясов, в сравнительной таблице в отношении оцениваемого объекта указано на отсутствие сведений о характере отопления, в отношении всех аналогов прямо указано, что это дома летнего проживания (т.3 л.д. 21).

В отчете ООО «Мобильный оценщик» также использованы аналоги иных административно-территориальных районов, относящиеся к иным ценовым поясам.

В связи с этим на вопросы представителей третьего лица и взыскателя о причинах значительного расхождения в рыночных ценах, определенных в отчетах ООО «Мобильный оценщик», ИП Попова К.И. и заключении судебной экспертизы эксперт Тарата О.А. аргументированно объяснила, что в первых двух отчетах для сравнения использованы неприемлемые аналоги, не сопоставимые с оцениваемыми объектами по местоположению и характеристикам, рыночная стоимость имущества ответчика занижена, в том числе в результате безосновательного применения максимальных понижающих коэффициентов.

Приходя к выводу о том, что заключение судебной экспертизы является ясным, полным, достоверным, мотивированным, сомнений у суда в правильности не вызывает, иное мнение представителей взыскателя и третьего лица суд расценивает как субъективное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения ходатайств представителей взыскателя и третьего лица о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Оснований для удовлетворения ходатайства взыскателя о приобщении к материалам дела второго отчета ООО «Мобильный оценщик» суд апелляционной инстанции не усматривает, поскольку он не был заблаговременно раскрыт иным лицам, участвующим в деле, представлен в лишь в последнем судебном заседании в отсутствие препятствий для своевременного исправления очевидных недостатков первичного отчета.

Исходя из выводов заключения судебной оценочной экспертизы о том, что рыночная стоимость заложенного имущества по состоянию на 19.03.2023 составляла 1460300 руб., объяснений эксперта Тарата О.А. о том, что рыночная стоимость, определенная в отчете ООО «Мобильный оценщик» в размере 845800 руб., положенном в основу определения суда первой инстанции является недостоверной, очевидно заниженной, расхождение в оценке превышает 40 процентов, что является существенным отклонением от рыночной цены согласно применимых по аналогии в отсутствие специальных норм положений пункта 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает необходимым определение суда первой инстанции отменить как основанное на неправильном применении норм материального и процессуального права, при неправильном определения обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанности установленных обстоятельств, разрешить вопрос по существу: в удовлетворении заявления ПАО «Сбербанк России» об изменении порядка исполнения заочного решения Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 29.05.2017 посредством снижения начальной продажной стоимости заложенного имущества до суммы 676 640 рублей отказать.

Руководствуясь статьями 334, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░ 19.03.2021 ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░: ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ 29.05.2017 ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ 676 640 ░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░