Решение по делу № 2-137/2015 (2-1208/2014;) от 12.12.2014

Дело № 2-137/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 апреля 2015 года     п. Рамонь Воронежской области

Рамонский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Бородкина С.А.,

с участием представителей истца Грищенко А.Ю. - Шапошниковой И.С. и Шапошниковой В.В.,

ответчицы Аржаных Е.В. и ее представителя Ложкина Д.В.,

при секретаре Ивановой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Грищенко А. Ю. к Аржаных Е. В. и ООО «Агентство недвижимости «Цитадель» о признании частично недействительным договора купли-продажи квартиры и признании действий ответчиков незаконными,

УСТАНОВИЛ:

Грищенко А.Ю. обратился с иском к Аржаных Е.В. и ООО «Агентство недвижимости «Цитадель» о признании частично недействительным договора купли-продажи квартиры и признании действий ответчиков незаконными, мотивируя тем, что 16.12.2013 года между Аржаных Е.В. и Грищенко А.Ю. был заключен договор купли-продажи квартиры в <.......>. В абзаце 2 пункта 2 договора указано следующее: «Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31 октября 2013 года сделана запись регистрации №..., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №... от 09 декабря 2013 года, повторное, взамен свидетельства: серия №..., дата выдачи 31.10.2011 г.». Указанная регистрационная запись не является регистрацией права собственности квартиры по адресу: <.......>, за собственником Аржаных Е.В. и не могла быть включена в договор купли-продажи квартиры от 16.12.2013 года. Кроме того, Аржаных Е.В. предоставила Грищенко А.Ю. право пользования квартирой, однако ответчица в отсутствие и без согласия истца проникала в жилое помещение, чем нарушила конституционное право на неприкосновенность жилища. Грищенко А.Ю. просил признать недействительным абзац 2 пункта 2 договора купли-продажи от 16.12.2013 года, признать действия Аржаных Е.В. и ООО Агентство недвижимости «Цитадель» нарушающими конституционные права Грищенко А.Ю.

Истец Грищенко А.Ю., будучи надлежащим образом уведомлен о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представители истца Грищенко А.Ю. - Шапошникова И.С. и Шапошникова В.В. исковые требования поддержали по изложенным основаниям, дополнительно пояснили, что пункт 2 договора не соответствует закону. Право за Аржаных Е.В. на квартиру было зарегистрировано, но дата регистрации и номер регистрации другие, а не те, которые указаны в договоре. В ноябре 2014 года истец письменно обратился к ответчице с предложением внести изменения в договор купли-продажи. Признание данного пункта недействительным необходимо для дальнейшего расторжения договора купли-продажи. Аржаных Е.В. с 1995 года прописана в <.......>. В <.......> она никого не регистрировала, 04.12.2013 года Аржаных Е.В. заключила с Грищенко А.Ю. предварительный договор купли-продажи, в результате чего по расписке получила 650000 рублей. В договоре Аржаных Е.В. обязалась с 05.12.2013 года предоставить данную жилплощадь в пользование Грищенко А.Ю. Тем самым между сторонами был заключен договор безвозмездного пользования квартирой. Указанный договор действовал до 16.12.2013 года. 04.12.2013 года Грищенко А.Ю. были переданы ключи от квартиры, а 05.12.2013 года он въехал в квартиру, завез туда личные вещи и начал там проживать. В дальнейшем было установлено, что с 05.12.2013 года Аржаных Е.В. и Ложкин Д.В. приводили для обследования в квартиру посторонних лиц, не ставя в известность Грищенко А.Ю. В частности, 05.12.2013 года после передачи ключей в квартиру приводили сотрудника БТИ. Обследование они проводили в своих интересах. Квартиру обследовали без ведома Грищенко А.Ю. В то же время, по договору безвозмездного пользования Аржаных Е.В. имела право посещения квартиры только после предварительного звонка Грищенко А.Ю. 09.12.2013 года в квартире был оценщик Кузнецов от ООО «НВС», а так же представитель ООО «Агентство недвижимости «Цитадель». Данные действия ответчиков повлекли нарушение конституционных прав Грищенко А.Ю., поскольку Аржаных Е.В. не могла заходить в квартиру. Никто не имеет права без согласия проживающих в ней лиц входить в квартиру. На момент вселения в квартиру Грищенко А.Ю. был зарегистрирован в Охтарске Приморского края, временно в городе Воронеже не регистрировался.

Ответчица Аржаных Е.В. и ее представитель Ложкин Д.В. исковые требования Грищенко А.Ю. не признали.

Аржаных Е.В. представила письменные возражения на исковое заявление Грищенко А.Ю., в которых указала, что договор купли-продажи от 16.12.2013 года сторонами исполнен. Абзац 2 пункта 2 договора содержит сведения о дате и номере записи регистрации права собственности на квартиру на имя Аржаных Е.В. в ЕГРП. Указанные данные полностью соответствуют данным, указанным в свидетельстве о государственной регистрации права. О существовании иной регистрационной записи права собственности Аржаных Е.В. не известно. Право собственности Грищенко А.Ю. на квартиру зарегистрировано в ЕГРП, поэтому данный пункт не ущемляет права истца по владению, пользованию и распоряжению квартирой.

Также Аржаных Е.В. представила письменные пояснения, в которых указала, что 05.12.2013 года и 09.12.2013 года в дневное время посещала свою квартиру для осмотра ее сотрудниками БТИ, представителями агентства «Цитадель» и сотрудниками оценочной компании. Во время посещения указанными лицами квартиры Грищенко А.Ю. в ней отсутствовал (л.д. 38).

Дополнительно ответчица Аржаных Е.В. в судебном заседании пояснила, что когда решила продавать квартиру, то обратилась к риэлтору, который нашел покупателя Грищенко А.Ю. Он согласился внести предоплату в размере 650000 рублей, о чем имеется расписка. Аржаных Е.В. заключила с ним предварительный договор купли-продажи. Пункт 2 договора соответствует действительности. С Грищенко А.Ю. была договоренность о том, что Аржаных Е.В. будет периодически, до заключения основного договора, приходить в квартиру, поскольку на тот момент там находились ее личные вещи. Соглашение о проживании Грищенко А.Ю. в квартире не лишало Аржаных Е.В. право на это. 05.12.2013 года в квартиру Аржаных Е.В. приходила вместе с представителем ООО «Цитадель», позвонила Грищенко А.Ю. и сказала, чтобы он пришел. Звонила в 18 часов 46 минут. Он пришел быстро. Вместе с Грищенко А.Ю. и представителем ООО «Цитадель» они переписали показания счетчиков. Потом Аржаных Е.В. передала ему ключи. Сотрудники БТИ приходили на осмотр квартиры 05.12.2013 года днем, то есть до передачи ключей Грищенко А.Ю. 09.12.2013 года Аржаных Е.В. приходила в квартиру в дневное время с представителем ООО «Цитадель» ФИО2 и экспертом-оценщиком в отсутствие Грищенко А.Ю.

Представитель ответчицы Аржаных Е.В. - Ложкин Д.В. пояснил, что при заключении предварительного договора купли-продажи Грищенко А.Ю. сказал, что ему негде жить. Ему пошли на встречу и дали один комплект ключей, пояснили, что в квартире есть вещи Аржаных Е.В., которые надо будет забрать. Когда Грищенко А.Ю. был на работе, ему звонили и предупреждали, что приедут забирать вещи. На тот момент вещей Грищенко А.Ю. в квартире не было. При передаче ключей от квартиры с Грищенко А.Ю. договорились, что о посещении квартиры Аржаных Е.В. или ее представителем Грищенко А.Ю. будет уведомляться посредством звонка, в том числе и в домофон.

Представитель ответчика - ООО Агентство недвижимости «Цитадель», будучи надлежащим образом уведомлен о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Грищенко А.Ю. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 36-АГ 460981, выданному 31.10.2011 года, Аржаных Е.В. принадлежала на праве собственности квартира №... площадью 28,9 кв.м., расположенная по адресу: <.......>, с кадастровым (условным) №..., о чем в ЕГРП 31.10.2011 года сделана запись регистрации №.... Документом-основанием для регистрации права послужил договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 26.10.2011 года, дата регистрации 31.10.2011 года, №.... В качестве ограничения (обременения), существовавшего на момент регистрации права, указана ипотека в силу закона (л.д. 20).

04.12.2013 года между Аржаных Е.В. и Грищенко А.Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры площадью 28,9 кв.м., расположенной по адресу: <.......>, за 1700000 рублей (пункты 1, 3 предварительного договора). При этом денежные средства в размере 650000 рублей в счет оплаты предмета договора Грищенко А.Ю. обязался передать Аржаных Е.В. в день подписания предварительного договора, а оставшиеся 1050000 рублей - до подписания основного договора (пункты 3.1-3.2 предварительного договора) (л.д. 8).

В этот же день Аржаных Е.В. получила от Грищенко А.Ю. денежные средства в размере 650000 рублей в качестве частичной оплаты по договору купли-продажи от 04.12.2013 года, что подтверждается распиской в получении денежных средств ( л.д. 9).

16.12.2013 года между Аржаных Е.В. и Грищенко А.Ю. был заключен договор купли-продажи, по которому последний приобрел за 1700000 рублей квартиру площадью 28,9 кв.м., расположенную по адресу: <.......> (л.д. 6-7, 10, 18).

19.12.2013 года право собственности Грищенко А.Ю. было зарегистрировано, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации №... (л.д. 19).

В пункте 2 Договора купли-продажи от 16.12.2013 года указано следующее:

«Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, на основании Договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 26.10.2011, дата регистрации 31.10.2011, №..., акта приема-передачи квартиры от 26.10.2011.

Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31 октября 2013 года сделана запись регистрации №..., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №... от 09 декабря 2013 года, повторное, взамен свидетельства: серия №..., дата выдачи 31.10.2011».

В соответствии со статьей 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (пункт 3).

В выписке из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества №... от 03.03.2015 года указано, что государственная регистрация права на указанную выше квартиру за Аржаных Е.В. была осуществлена 31.10.2011 года под №... (л.д. 72).

Аналогичные сведения, как указано выше, содержаться в свидетельстве о государственной регистрации права №..., выданном 31.10.2011 года.

Следовательно, в абзац второй пункта 2 Договора купли-продажи внесены действительные сведения о наличии зарегистрированного за Аржаных Е.В. права на объект недвижимого имущества, номере регистрационной записи и дате внесения сведений в ЕГРП.

Учитывая, что кроме устных объяснений представителей Грищенко А.Ю., истцом не представлено каких-либо доказательств, что регистрационная запись под №... от 31.10.2011 года не является записью регистрации права собственности Аржаных Е.В. на квартиру, то суд считает необходимым отказать ему в удовлетворении требования о признании частично недействительным договора купли-продажи квартиры.

Как пояснили представители истца Грищенко А.Ю. - Шапошникова И.С. и Шапошникова В.В. и это не оспаривается ответчицей Аржаных Е.В., после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры от 04.12.2013 года Грищенко А.Ю. была предоставлена данная квартира в пользование, для чего ему были переданы ключи от входной двери. О наличии такой договоренности свидетельствует фраза в нижней части предварительного договора, написанная собственноручно Аржаных Е.В.: «В квартире остается кухонная мебель, холодильник, стиральная машина, шкаф, комод, прихожая. Обязуюсь с 05.12.2013 года предоставить данную жилплощадь в пользование». Указанная приписка заверена подписью Аржаных Е.В. (л.д. 8 - оборот).

Как пояснили обе стороны, предоставление квартиры Грищенко А.Ю. во временное пользование осуществлялось бесплатно с условием оплаты Грищенко А.Ю. за время проживания коммунальных платежей.

На основании пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Отношения по предоставлению Грищенко А.Ю. квартиры в пользование с 05.12.2013 года с передачей ему ключей от нее являются договором (сделкой) о передаче квартиры в безвозмездное пользование.

Глава 36 ГК РФ не устанавливает специальных требований к форме договора безвозмездного пользования. Поэтому, в силу статей 158-161 ГК РФ такой договор мог быть заключен как в устной, так и в письменной форме.

Договор между Аржаных Е.В. и Грищенко А.Ю. о предоставлении квартиры в безвозмездное пользование, по существу, был заключен в письменной форме, поскольку рукописная запись о том, что Аржаных Е.В. берет на себя обязательство с 05.12.2013 года предоставить квартиру в пользование, содержится в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 04.12.2013 года. При этом, в указанном договоре отсутствуют какие-либо иные условия, определяющие порядок пользование квартирой истцом.

Довод представителей Грищенко А.Ю. о наличии договоренности с Аржаных Е.В. о том, что она не будет посещать квартиру без предварительного уведомления об этом истца, не может быть принят судом во внимание, поскольку достаточных доказательств в его подтверждение стороной не представлено. Как следует из объяснений представителя Аржаных Е.В. Ложкина Д.В. суть договоренности с Грищенко А.Ю. состояла в том, что бы исключить случаи вхождения Аржаных Е.В. в квартиру без предупреждения в тот момент, когда в ней находится истец. Для этого и требовалось предупреждать Грищенко А.Ю., в том числе и путем звонка в домофон. Наличие именно такого соглашения подтверждается и записью беседы Грищенко А.Ю. с Аржаных Е.В. и Ложкиным Д.В., состоявшейся 16.12.2013 года (л.д. 78). При такой договоренности сторон посещение квартиры Аржаных Е.В. в тех случаях, когда в ней отсутствовал Грищенко А.Ю., не требовало его предварительного уведомления.

Из пояснений представителей истца следует, что ключи Грищенко А.Ю. были переданы 04.12.2013 года. Данные пояснения подтверждаются показаниями свидетеля ФИО1, который показал, что утром 05.12.2013 года он помог Грищенко А.Ю. перевезти некоторые его личные вещи в квартиру по <.......>. Свидетель ФИО2 так же пояснила, что ключи были переданы Грищенко А.Ю. до посещения квартиры 05.12.2013 года и 09.12.2013 года сотрудниками БТИ и оценки ее экспертом-оценщиком.

05.12.2013 года и 09.12.2013 года Аржаных Е.В. совместно с представителем ООО Агентство недвижимости «Цитадель» в отсутствие Грищенко А.Ю. посещала квартиру, являющуюся предметом предварительного договора купли-продажи в целях ее обмера сотрудниками БТИ и оценки ее экспертом-оценщиком.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Предоставив Грищенко А.Ю. право безвозмездного пользования квартирой в период с 05.12.2013 года по 16.12.2013 года Аржаных Е.В., как собственник, не утратила свое право на пользование ею в этот период, поскольку, с одной стороны, это право определено статьей 209 ГПК РФ, а с другой стороны, никаких соглашений, ограничивающих это право (за исключением условия о предварительном уведомлении о предстоящем посещении квартиры в момент нахождения в ней истца) она с Грищенко А.Ю. не заключала. Это подтверждается и тем обстоятельством, что у Аржаных Е.В. в указанный период оставался второй комплект ключей от квартиры.

При изложенных обстоятельствах действия Аржаных Е.В. по посещению квартиры, расположенной в <.......>, 05.12.2013 и 09.12.2013 года не могут быть признаны незаконными и нарушающими конституционные права истца. Соответственно не являются незаконными аналогичные действия ООО «Агентство недвижимости «Цитадель», поскольку работники этого общества посещали квартиру с согласия ее собственника - Аржаных Е.В.

Таким образом, суд считает необходимым отказать Грищенко А.Ю. в удовлетворении требования к Аржаных Е.В. и ООО «Агентство недвижимости «Цитадель» о признании действий ответчиков незаконными.

Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Грищенко А. Ю. к Аржаных Е. В. и Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Цитадель» о признании частично недействительным договора купли-продажи квартиры и признании действий ответчиков незаконными отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в месячный срок после его вынесения.

Судья          С.А. Бородкин