Решение по делу № 2-81/2024 (2-1260/2023;) от 03.10.2023

Дело (УИД) № 60RS0002-01-2023-001860-09

Производство № 2-81/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 мая 2024 года г. Великие Луки

Великолукский городской суд Псковской области в составе: председательствующего судьи Ивановой Е.В.,

при секретаре Гавриловой О.И.,

с участием старшего помощника прокурора г. Великие Луки Лащенко Т.И.,

а также представителя истца Тихомирова А.Е., представителей ответчиков Гаврилова С.И. и Кирсанова Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Великие Луки Псковской области, действующего в интересах Курчанова Н.В., к Администрации г. Великие Луки и обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Заречный район» об обязании произвести ремонт мест общего пользования,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор г. Великие Луки Псковской области, действующий в интересах Курчанова Н.В. обратился в суд с иском к Администрации г. Великие Луки об обязании произвести ремонт мест общего пользования.

В обоснование иска указано, что согласно постановлению Администрации г. Великие Луки от ДД.ММ.ГГГГ № Курчанова Н.В. по договору коммерческого найма предоставлено жилое помещение муниципального жилищного фонда в виде <адрес> по указанному выше адресу.

В ходе проверки соблюдения требований санитарно-эпидемиологического законодательства, проведенной ДД.ММ.ГГГГ по поручению прокуратуры Псковской области по месту жительства Курчанова Н.В. по адресу: <адрес>, выявлены нарушения.

В ходе осмотра жилых помещений, в том числе мест общего пользования, установлено, что комната №, представленная Курчанова Н.В., площадью 15,7 кв.м, находится в общем коридоре жилого дома, на втором этаже. В помещении кухни и санузла, расположенных в коридоре, имеются значительные дефекты потолка и стен (дыры, трещины, отслоение и отсутствие лакокрасочного покрытия), следы затеков влаги на потолке, отсутствует горячее водоснабжение.

Выявленные нарушения не соответствуют п. 127 СанПиН 2.1-3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий".

По результатам проверки ДД.ММ.ГГГГ прокуратурой г. Великие Луки в адрес Администрации г. Великие Луки внесено представление об устранении выявленных нарушения, однако, ДД.ММ.ГГГГ в ходе проверочных мероприятий выявлено, что данные нарушения в местах общего пользования не устранены.

Со ссылкой на п.п. «а» п. 2 раздела II договора коммерческого найма жилого помещения, заключенного между МУ «УЖКХ Администрации г. Великие Луки» и Курчанова Н.В., согласно которому наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение, с учетом уточненных исковых требований, прокуратура просит обязать Администрацию г. Великие Луки произвести текущий ремонт мест общего пользования по адресу: <адрес>, расположенных на 2 этаже, предназначенных для пользования жильцом комнаты № по договору коммерческого найма жилого помещения, а именно: кухни, расположенной в общем коридоре, на плане 2 этажа № и помещения 2 этажа, обозначенные как 4 и 5, помещение, где установлена раковина для умывания, и помещение № (туалет), а именно, обязать в помещении кухни отремонтировать потолок, стены, произвести их штукатурные работы и покраску, в умывальной комнате и туалете также произвести ремонтные работы, отремонтировать стены, выполнить штукатурные работы, покрасить стены, отремонтировать плитку на полу, покрасить канализационные и водопроводные трубы, а также установить запирающее устройство (замок) в целом на помещение (л.д. 186).

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «УК «Заречный район».

Протокольным определением суда ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены собственники помещений многоквартирного жилого дома.

В судебном заседании прокурор Лащенко Т.И. иск поддержала по доводам, изложенным в нем.

Представитель истца Тихомиров А.Е. поддержал заявленные требования, пояснив, что Курчанова Н.В. со стороны Администрации г. Великие Луки не созданы условия для нормального проживания в жилом помещении.

Истец Курчанова Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, воспользовалась правом ведения дела в суде через представителя, ходатайств об отложении рассмотрения дела, а также доказательств уважительности причин своей неявки, не представила.

Представители ответчика Администрации г. Великие Луки Гаврилов С.И. в судебном заседании возражал против заявленных требований, пояснив, что заявленные к ремонту помещения относятся к общему имуществу дома, текущий ремонт общих помещений многоквартирного дома производится управляющей организацией. За жилое помещение, которое занимает Курчанова Н.В., полностью оплачиваются платежи за ремонт и содержание жилого помещения, соответственно, обязанность Администрации г. Великие Луки их ремонтировать отсутствует. Курчанова Н.В. занимает данное жилое помещение ДД.ММ.ГГГГ году помещение признано пригодным для проживания, заключая в ДД.ММ.ГГГГ году договор коммерческого найма повторно, Курчанова Н.В. не выразила несогласия с техническим состоянием помещений.

Представитель ответчика ООО «УК «Заречный район» Кирсанов Д.Н. в судебном заседании иск не признал, пояснив, что заявленные к ремонту помещения не относятся, по его мнению, к общим помещениям многоквартирного дома, так как они предназначены для обслуживания только трех квартир, то есть они относятся к коммунальной квартире. Соответственно, обязанность ремонтировать данные помещения не может быть возложена на управляющую организацию.

Представитель третьего лица МУ «УЖКХ Администрации г. Великие Луки» и третьи лица – собственники помещений многоквартирного жилого дома в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, возражений по заявленным требованиям не представили.

Выслушав прокурора, представителя истца, представителей ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования.

В соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с Положением о предоставлении жилых помещений по договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования в новой редакции, утвержденным решением Великолукской городской Думы от 19.08.2011 N 119 (ред. от 10.04.2012), на условиях найма жилого помещения коммерческого фонда предоставляются жилые помещения из коммерческого фонда (п. 1.7).

Категории граждан, которым может быть предоставлено жилое помещение по Договору: граждане социально незащищенных слоев населения, постоянно проживающие в городе не менее года: пожилые одинокие люди, инвалиды, многодетные и неполные семьи, а также семьи, потерявшие кормильца (п. 2.1.8).

Судом установлено, что на основании постановления Администрации г. Великие Луки от ДД.ММ.ГГГГ № истцу Курчанова Н.В., состоящей на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставлено жилое помещение по договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования – комната №, жилой площадью 15,7 кв.м, в <адрес>.

В указанном жилом помещении Курчанова Н.В. проживает с ДД.ММ.ГГГГ, впервые оно предоставлено ей на основании постановления Администрации г. Великие Луки от ДД.ММ.ГГГГ №.

Постановлением Администрации г. Великие Луки от ДД.ММ.ГГГГ № указанное жилое помещение признано пригодным для проживания.

Согласно выписке ЕГРН жилое помещение, представленное Курчанова Н.В., является собственностью муниципального образования «город Великие Луки» Псковской области, обладает статусом «квартира», находится в многоквартирном жилом доме, к котором имеется электроснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение.

В ходе проверки соблюдения требований санитарно-эпидемиологического законодательства, проведенной прокуратурой г. Великие Луки Псковской области ДД.ММ.ГГГГ по поручению прокуратуры Псковской области в связи с обращением Курчанова Н.В., являющейся инвалидом второй группы, по месту жительства истца по адресу: <адрес>, что комната №, представленная Курчанова Н.В., площадью 15,7 кв.м, находится в общем коридоре жилого дома, на втором этаже.

В ходе этой же проверки, по результатам осмотра мест общего пользования, установлено, что в помещении кухни и санузла, расположенных в коридоре, имеются значительные дефекты потолка и стен (дыры, трещины, отслоение и отсутствие лакокрасочного покрытия), следы затеков влаги на потолке, отсутствует горячее водоснабжение.

Указанные обстоятельства сторонам не оспаривались.

При этом ссылка в исковом заявлении на отсутствие в здании горячего водоснабжения, что противоречит п. 127 СанПиН 2.1-3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий", согласно которому здания многоквартирных жилых домов, индивидуальных жилых домов, общежитий и центров временного размещения должны быть оборудованы системами питьевого и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, вентиляции, электроснабжения в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", судом отклоняется, так как, исходя из договора коммерческого найма, многоквартирный жилой дом, в котором Курчанова Н.В. предоставлено жилое помещение обеспечен только холодным водоснабжением.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При указанных обстоятельствах, заключая соответствующий договор коммерческого найма Курчанова Н.В. достоверно знала об отсутствии в здании горячего водоснабжения.

Подпунктом «а» пункта 2 раздела II договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ между МУ «УЖКХ Администрации города Великие Луки» (Наймодатель) и Курчанова Н.В. (Наниматель) предусмотрена обязанность наймодателя принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору коммерческого найма жилое помещение.

На основании ч. 1. ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в том числе, безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества (ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2. ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из ч. 2.3. ст. 161 ЖК РФ следует, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, обязанности по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в силу закона возложены на управляющую организацию.

Управление многоквартирным жилым домом <адрес> осуществляется ООО «УК «Заречный район», на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с чем, а также с учетом того, что Администрация города Великие Луки не является стороной договора коммерческого найма, и, соответственно, наймодателем, она является ненадлежащим ответчиком по заявленному спору.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

Из технического паспорта домовладения на указанный жилой дом следует, что помещения, расположенные в общем коридоре, обозначенные на плане 2 этажа под №, № (туалет) и № (кухня), не относятся к какой-либо из квартир, вход в них осуществляется из общего коридора здания, к ним имеется доступ всех собственников и жильцов дома, следовательно, они являются общим имуществом многоквартирного дома.

Доводы представителя ООО «УК «Заречный район» о том, что эти помещения относятся к коммунальной квартире, так как ими остальные собственники дома не пользуются, суд находит ошибочными. Каких-либо доказательств принадлежности указанных помещений коммунальной квартире, а также параметры самой такой квартиры, в материалы дела не представлено.

Пунктом 10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, в перечень работ, относящихся к текущему ремонту, включена внутренняя отделка: восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

Исходя из изложенного, заявленные в исковых требованиях ремонтные работы, относятся к текущему ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

В силу ч. 3 ст. 30 и ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу п. 4.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Пунктом 11 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденным постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 предусмотрено, что к таковым относятся работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений.

В соответствии с пунктом 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17 Правил N 491).

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 16 Постановления Пленума от 27 июня 2017 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с договором управления с ООО «УК «Заречный район» от ДД.ММ.ГГГГ работы по внутренней отделке спорных помещений в многоквартирном доме не включены в перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, их оплата в договоре не предусмотрена.

В связи с чем, для выполнения заявленных в иске работ требуется проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Аналогичная позиция содержится в п. 9 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022, согласно которому, удовлетворение исковых требований собственника жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, связанных с проведением работ по ремонту фасада этого дома в отсутствие решения общего собрания его собственников, противоречит жилищному законодательству.

Сведений о наличии такового решения суду не представлено, в связи с чем, выполнение заявленных в иске работ в отсутствие решения общего собрания собственников противоречит жилищному законодательству.

Доказательств обращения Курчанова Н.В. в Администрацию г. Великие Луки, как к собственнику предоставленного ей жилого помещения, с целью инициировать проведение общего собрания собственников по спорному вопросу, суду не представлено, в материалах дела таковых не содержится.

При указанных обстоятельствах требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске прокурора г. Великие Луки Псковской области, действующего в интересах Курчанова Н.В., паспорт №, к Администрации г. Великие Луки, ИНН 6025001409, и обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Заречный район», ИНН 6025051544, об обязании произвести ремонт мест общего пользования отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Псковский областной суд через Великолукский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Е. В. Иванова

Решение в окончательной форме составлено 22 мая 2024 года

Судья: Е.В. Иванова