Решение по делу № 2-887/2024 от 28.02.2024

Дело № 2-887/2024

56RS0038-01-2023-000038-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июля 2024 года с. Октябрьское

Сакмарский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Кудряшовой О.В.,

при секретаре Умарханове Р.У.,

с участием: представителя истца по первоначальному иску - ответчика по встречному иску ООО «Беловское» - Луговского М.С., представителя ответчика по первоначальному иску - истца по встречному иску ПСК «Приуральский», ответчика по первоначальному иску - третьего лица по встречному иску Бондаренко Л.Д. - Смирнова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Беловское» к производственному сельскохозяйственному кооперативу «Приуральский», Бондаренко Любови Дайровне о признании недействительным выдела земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, аннулировании права собственности на земельный участок, восстановлении права собственности, снятии с кадастрового учета земельного участка, восстановлении права общей долевой собственности,

встречному исковому заявлению Производственного сельскохозяйственного кооператива «Приуральский» к обществу с ограниченной ответственностью «Беловское» о признании добросовестным приобретателем земельного участка, признании сделки купли-продажи земельного участка действительной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Беловское» обратилось в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ПСК «Приуральский», Бондаренко Л.Д. указав, что ООО «Беловское» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с участниками общей долевой собственности на указанный земельный участок. В сентябре 2022 года Обществу стало известно о том, что один из арендодателей – Бондаренко Л.Д. выделила свою земельную долю из указанного земельного участка без разрешения арендатора – ООО «Беловское». В результате выдела земельной доли в натуре, был образован земельный участок, которому присвоен кадастровый №, в отношении которого было зарегистрировано право собственности Бондаренко Л.Д. Затем ответчик Бондаренко Л.Д. продала земельный участок с кадастровым номером № ПСК «Приуральский» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что выдел указанного земельного участка из земельного участка с кадастровым номером № был произведен незаконно, поскольку произведен без согласия арендатора, при этом, сведений о том, что ответчик Бондаренко Л.Д. на общем собрании участников общей долевой собственности на исходный земельный участок возражала по поводу заключения договора аренды, не имеется. Просит суд, с учетом уточнений в порядке ст.39 Гражданского кодекса РФ, признать незаконным выдел земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, Беловский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №. Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Бондаренко Л.Д. и ПСК» Приуральский» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Беловский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №. Аннулировать право собственности ПСК «Приуральский» и восстановить право собственности Бондаренко Л.Д. на указанный земельный участок. Снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №. Аннулировать право собственности Бондаренко Л.Д. на указанный земельный участок. Восстановить право общей долевой собственности Бондаренко Л.Д. на земельный участок с кадастровым номером №, определив за Бондаренко Л.Д. право общей долевой собственности с учетом ранее выделенной ей доли, равной № долей. Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество привести в соответствие с настоящим решением.

ПСК «Приуральский» обратился в суд с встречным исковым заявлением к ООО «Беловское», указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Бондаренко Л.Д. и ПСК «Приуральский» был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Беловский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №. При заключении договора купли-продажи земельного участка были исследованы договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Беловское»; уведомление на имя руководителя ООО «Беловское», согласно которого, Бондаренко Л.Д. расторгла договор аренды земельного участка в части; публикация в газете «Сакмарские вести» № от ДД.ММ.ГГГГ по проекту межевания. При правовой экспертизе, ограничений земельного участка не выявлено, дееспособность продавца установлена. При оформлении сделки, в ЕГРН не были внесены сведения об обременении выделенного земельного участка правом аренды по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, ПСК «Приуральский» считает о том, что является добросовестным приобретателем земельного участка. Поскольку договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был исполнен, сделка является действительной. Также, указано о том, что в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве арендатора указано ООО «Беловское», в лице руководителя Павленко А.А., при этом договор не содержит индивидуализирующих признаков юридического лица и подписан со стороны арендатора Павленко А.А., поэтому приходит к выводу, что договор аренды подписан арендатором как физическим лицом, поэтому права и законные интересы ООО «Беловское» не затрагиваются. Просит учесть, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на срок 5 лет с момента фактической передачи земельного участка, также указано, что если ни одна из сторон не заявит о расторжении, договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях. Однако в материалы дела не предоставлено документов, свидетельствующих о передаче земельного участка арендатору. По истечении срока аренды арендодателями в адрес ООО «Беловское» было направлено уведомление о расторжении договора аренды, от получения которого ООО «Беловское» отказалось. Считает, что поскольку сторона заявила о расторжении договора, он не пролонгирован.

На основании определения Сакмарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ из заявленных во встречном исковом заявлении ПСК «Приуральский» требований, приняты к производству суда следующие встречные исковые требования ПСК «Приуральский»: 1. о признании ПСК «Приуральский» добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Беловский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №. о признании сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанного земельного участка действительной; 3. взыскании судебных расходов с ООО «Беловское» в пользу ПСК «Приуральский». В принятии остальных встречных исковых требований отказано.

В ходе рассмотрения дела, ПСК «Приуральский» уточнены встречные исковые требования и п.2 встречных исковых требований изложен в следующей редакции: признать заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ПСК «Приуральский» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Беловский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №, действительной сделкой.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Филиал публично-правовой компании "Роскадастр" по <адрес>, кадастровый инженер ФИО8, Управление Росреестра по <адрес>, администрация МО Сакмарский район <адрес>, администрация МО Беловский сельсовет <адрес>, Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений <адрес>, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32

Также к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Хохлачев В.И. и Исмакаев В.А. Судом установлено, что Хохлачев В.И. умер 01.01.2023 года, Исмакаев В.А. умер 09.04.2024 года.

С заявлением о принятии наследства наследником после смерти ФИО9 обратилась Хохлачева Т.В., после смерти ФИО10 – Исмакаева Е.Г., которые ранее были привлечены к участию в деле.

ДД.ММ.ГГГГ Сакмарским районным судом <адрес> вынесено заочное решение, которым исковые требования ООО «Беловское к ПСК «Приуральский», Бондаренко Л.Д. о признании недействительным выдела земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, аннулировании права собственности на земельный участок, восстановлении права собственности, снятии с кадастрового учета земельного участка, восстановлении права общей долевой собственности – удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований ПСК «Приуральский» к ООО «Беловское» о признании добросовестным приобретателем земельного участка, признании сделки купли-продажи земельного участка действительной – отказано.

Определением Сакмарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указанное заочное решение Сакмарского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, производство по гражданскому делу возобновлено.

В судебное заседание ответчик по первоначальному иску и третье лицо по встречному иску Бондаренко Л.Д., третьи лица кадастровый инженер ФИО8, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, представители третьих лиц - Филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по <адрес>, Управления Росреестра по <адрес>, администрации МО Сакмарский район <адрес>, администрации МО Беловский сельсовет <адрес>, Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений <адрес>, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

    Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ООО «Беловское» - Луговской М.С., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования ООО «Беловское» поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме, уточненные встречные исковые требования ПСК «Приуральский» не признал, просил в их удовлетворении отказать в полном объеме, поскольку считает, что выдел спорного земельного участка с кадастровым номером № произведен незаконно, в отсутствие согласия арендатора земельного участка – ООО «Беловское». Также пояснил, что с момента заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время, ООО «Беловское» продолжает пользоваться спорным земельным участком на праве аренды, поскольку срок аренды продлен на тот же срок.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску - ПСК «Приуральский», ответчика по первоначальному иску и третьего лица по встречному иску - Бондаренко Л.Д. - Смирнов А.В., действующий на основании доверенности, уточненные встречные исковые требования ПСК «Приуральский» поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме, уточненные исковые требования ООО «Беловское» не признал, просил в их удовлетворении отказать в полном объеме, поскольку считает, что ПСК «Приуральский» является добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с Бондаренко Л.Д. Согласие у арендатора ООО «Беловское», при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка Бондаренко Л.Д. получать не должна была, поскольку в адрес ООО «Беловское» арендодателями было направлено уведомление о расторжении договора аренды. Произведенный выдел земельного участка также считает осуществленным в соответствии с законодательством РФ. Дополнительно пояснил, что ООО «Беловское» продолжает пользоваться спорным земельным участком, лишая собственника прав собственника ПСК «Приуральский» на пользование участком.

    Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (пункт 4).

Особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пункт 5).

В силу положений п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (пункт 1).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи (пункт 2).

Если указанное в п. 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 настоящего Федерального закона (пункт 6).

В силу п. 9 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

На основании п. 10 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Пунктом 5 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

По смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

В соответствии с п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Из материалов дела следует и установлено в судебном заседании, что на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя, являющихся участниками общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, Беловский сельсовет, передан в аренду ООО «Беловское».

Согласно п.4 договора аренды, срок действия договора аренды установлен на 5 лет с момента фактической передачи участка: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Если по истечении срока аренды ни одна сторона не заявила о расторжении договора аренды, договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик Бондаренко Л.Д. являлась собственником 770/100000 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок с кадастровым номером №, что подтверждается записью регистрации от ДД.ММ.ГГГГ.

Бондаренко Л.Д. инициирована процедура выдела своей доли из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

В газете Сакмарского района «Сакмарские вести» от ДД.ММ.ГГГГ опубликовано извещение об ознакомлении с проектом межевания земельного участка, из которого следует, что кадастровым инженером ФИО8 подготовлен проект межевания земельного участка, выделяемого в счет земельной доли Бондаренко Л.Д. из земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в общей долевой собственности.

ДД.ММ.ГГГГ выделенному земельному участку общей площадью 80 003 кв. м, присвоен кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделана запись о регистрации за Бондаренко Л.Д. права собственности на выделенный земельный участок с кадастровым номером №

№ положения п. 5 ст.14 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ направлены на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений.

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 20 апреля 2017 года № 895-О и от 21 мая 2015 года № 1197-О отражено, что положения п. 1 ст. 13 и п. 1 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Эти положения находятся в системном единстве с общим правилом п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ о необходимости при образовании земельных участков получать согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

С учетом приведенных норм материального права, следует, что право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех других случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Так, в материалах данного гражданского дела отсутствуют доказательства того, что при заключении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, Бондаренко Л.Д. выразила несогласие с передачей земельного участка в аренду ООО «Беловское».

В силу п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение договора возможно по соглашению сторон либо по решению суда.

Согласно п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора, совершенного в письменной форме, должно быть также совершено в письменной форме, то есть путем составления одного документа, подписанного сторонами.

ООО «Беловское» согласия Бондаренко Л.Д. на выдел земельной доли из земельного участка № не давало, доказательств обратного, в материалы дела не предоставлено.

На основании ст. 252 Гражданского кодекса РФ, п. 1,5 ст. 11.2, п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, п. 9 ст. 13.1, п. 5 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», у Бондаренко Л.Д. как участника общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, отсутствовало безусловное право на выдел земельного участка в счет принадлежащей ей земельной доли без согласия на это арендатора ООО «Беловское».

Выдел земельного участка повлек изменение предмета договора аренды без согласия арендатора, что, безусловно, нарушает права ООО «Беловское» как стороны договора, выразившей свою волю на приобретение четко определенного единого объекта в соответствующей площади и определенных границах.

Соответственно, образование нового земельного участка без согласия арендатора нарушает права последнего на целостное использование земельного участка в пределах срока аренды.

Поскольку ответчиком Бондаренко Л.Д. не соблюдена процедура выдела земельного участка № в счет принадлежащей ей земельной доли, суд приходит к выводу, что выдел указанного земельного участка является недействительным.

Доводы представителя ответчика ПСК «Приуральский» и третьего лица Бондаренко Л.Д. - Смирнова А.В. о том, что Бондаренко Л.Д. не должна была получать при выделе своей земельной доли в натуре согласия арендатора ООО «Беловское», поскольку на основании уведомления от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды считается расторгнутым, суд признает несостоятельными по следующим основаниям.

Из условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Беловское» на земельный участок с кадастровым номером № следует, что срок действия договора аренды установлен на 5 лет с момента фактической передачи участка: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Если по истечении срока аренды ни одна сторона не заявила о расторжении договора аренды, договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях.

В судебном заседании установлено, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ни одной из сторон указанного договора аренды не заявлено о его расторжении, доказательств обратного в материалы дела не предоставлено, соответственно, спорный договор аренды считается пролонгированным на тот же срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Также, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ арендодателями ФИО13, ФИО14, ФИО30, ФИО15, ФИО16, ФИО1, ФИО28, ФИО17, ФИО27, ФИО10, ФИО25, ФИО23, ФИО26, ФИО18, ФИО9, в лице представителя ФИО19, действующей на основании доверенностей, в адрес ООО «Беловское» было составлено уведомление, в котором указано, что данные арендодатели не имеют интереса в аренде земельного участка, который соответствует их долям, поэтому они приняли решение о расторжении спорного договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ в части их долей. Поскольку договор аренды части земельных долей, принадлежащих им, считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, просили ООО «Беловское» передать им по акту приема-передачи их земельные доли.

Указанное уведомление было направлено почтовым отправлением в адрес ООО «Беловское» ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ эти же арендодатели в лице представителя Салминой А.И., действующей на основании доверенностей, составили повторное уведомление о расторжении договора аренды в части их долей.

ДД.ММ.ГГГГ Салминой А.И. составлен акт об отказе со стороны ООО «Беловское» от получения уведомления.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ).

В силу пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Они касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора (ст. 619 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст.619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Судом установлено, что указанных оснований для досрочного расторжения договора аренды на момент направления уведомления не имелось, доказательств обратного в материалы дела не предоставлено

Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Исходя из изложенного, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию арендодателя на основании решения суда.

Таким образом, спорный договор аренды земельного участка заключенный с ООО «Беловское» не мог быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателей без обращения с соответствующим исковым заявлением в суд.

При этом суд учитывает, что Бондаренко Л.Д. процедура выдела своей доли из земельного участка с кадастровым номером № начата в 2021 году, то есть во время действия договора аренды указанного земельного участка, заключенного с ООО «Беловское», о чем свидетельствует проект межевания образуемого земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, извещение в газете «Сакмарские вести» об ознакомлении с проектом межевания от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая изложенное, получение Бондаренко Л.Д. согласия арендатора ООО «Беловское» до начала произведения выдела земельного участка, являлось обязательным в силу вышеприведенных норм законодательства, которое в установленном порядке получено не было, что свидетельствует о нарушении процедуры выдела спорного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между Салминой А.И., действующей от имени Бондаренко Л.Д. на основании доверенности и ПСК «Приуральский» в лице представителя Джуламанова Е.Б., действующего на основании доверенности, заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому, Бондаренко Л.Д, продала ПСК «Приуральский» земельный участок с кадастровым номером № площадью 80 003 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Беловский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 80 003 кв.м., зарегистрировано за ПСК «Приуральский» ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия действительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные ст. 301 - 304 Гражданского кодекса РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку у Бондаренко Л.Д. не возникло право на выдел спорного земельного участка в счет принадлежащей ей земельной доли из земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности, сделка по выделу спорного земельного участка, а также последующая сделка по договору купли-продажи спорного земельного участка, являются незаконными в силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ, ПСК «Приуральский» не может быть признаны добросовестным приобретателем по указанной сделке, следовательно, уточненные исковые требования ООО «Беловское» являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, с восстановлением положения существовавшего до нарушения права истца.

Доводы ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) изложенные во встречном исковом заявлении, судом проверены, основаны они на неверном толковании действующего земельного законодательства, и не могут быть приняты во внимание при вынесении решения по настоящему делу.

В связи с тем, что первоначальный иск удовлетворен полностью, что полностью исключает удовлетворение требований встречного иска, встречные исковые требования ПСК «Приуральский» к ООО «Беловское» о признании добросовестным приобретателем земельного участка, признании сделки купли-продажи земельного участка действительной, следует оставить без удовлетворения.

    Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Беловское» к Производственному сельскохозяйственному кооперативу «Приуральский», Бондаренко Любови Дайровне о признании недействительным выдела земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, аннулировании права собственности на земельный участок, восстановлении права собственности, снятии с кадастрового учета земельного участка, восстановлении права общей долевой собственности – удовлетворить.

Признать недействительным выдел земельного участка с кадастровым номером №, площадью 80003 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сельсовет Беловский, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №.

Признать недействительным заключенный между Производственным сельскохозяйственным кооперативом «Приуральский» и Бондаренко Любовью Дайровной договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 80003 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сельсовет Беловский, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №.

Аннулировать право собственности Производственного сельскохозяйственного кооператива «Приуральский» на земельный участок с кадастровым номером № площадью 80003 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сельсовет Беловский, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №.

Восстановить право собственности Бондаренко Любови Дайровны на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 80003 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сельсовет Беловский, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №.

Снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №, площадью 80003 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сельсовет Беловский, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №.

Аннулировать право собственности Бондаренко Любови Дайровны на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 80003 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сельсовет Беловский, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №.

Восстановить право общей долевой собственности Бондаренко Любови Дайровны на земельный участок кадастровым номером №, определив Бондаренко Любови Дайровне право общей долевой собственности с учетом ранее выделенной ей доли равной 770/10000 долей. Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество привести в соответствие с настоящим решением.

Встречные исковые требования Производственного сельскохозяйственного кооператива «Приуральский» к обществу с ограниченной ответственностью «Беловское» о признании добросовестным приобретателем земельного участка, признании сделки купли-продажи земельного участка действительной – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Сакмарский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Кудряшова

Решение в окончательной форме принято 10 июля 2024 года.