Решение по делу № 33-5685/2021 от 23.11.2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Бубнова М.Е.                                                                    № 2-475/2021

39RS0020-01-2021-000236-55                                                  № 33-5685/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Калининград                                                                 15 декабря 2021 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

    председательствующего        Мухарычина В.Ю.

    судей                        Филатовой Н.В., Гарматовской Ю.В.

    при помощнике судьи            Маринченко А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Миллер Константина Александровича к Шнайдер Хелене Викторовне о понуждении к заключению соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 15 октября 2003 года, по апелляционной жалобе Шнайдер Хелены Викторовны на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 31 августа     2021 года.

Заслушав доклад судьи Филатовой Н.В., пояснения Васильевой (ранее Шнайдер) Х.В., ее представителя Перепочаева В.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения Миллера К.А. и его представителя Кузнецова И.В., полагавших жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Миллер К.А. обратился в суд с иском к Шнайдер Х.В., указав, что 18.02.2020 между ними был заключен договор купли-продажи автомойки самообслуживания с кадастровым номером 39:17:010043:1969 общей площадью 215 кв.м, расположенной по адресу: Калининградская обл.,               г. Светлогорск, ул. Пригородная. По соглашению сторон объект недвижимости был оценен в 500 000 рублей, и названная сумма была уплачена продавцу в день подписания договора купли-продажи. Право собственности Миллера К.А. на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке 27.02.2020.

Кроме того, 18.02.2020 между сторонами было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору № 02-0088/2003 на передачу прав и обязанностей аренды земельного участка от 15.10.2003, в соответствии с которым Шнайдер Х.В. приняла на себя обязательство уступить Миллеру К.А. права и обязанности арендатора по договору в редакции дополнительного соглашения, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 39:17:010043:15 площадью 1020 кв.м, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, ул. Пригородная, д. 30-а, относящийся к землям населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования «производственные предприятия». Вместе с тем 28.02.2020 Миллер К.А. получил уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права аренды, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 39:17:010043:15 были расположены два объекта недвижимости, находящиеся в собственности Шнайдер Х.В. и Миллера К.А., что противоречит п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ. Также в соглашении о переуступке прав и обязанностей по договору был неправильно указан вид разрешенного использования участка: земельный участок имеет вид разрешенного использования «обслуживание автотранспорта», в то время как в представленном соглашении был указан вид разрешенного использования «производственные предприятия». В уведомлении была дана рекомендация обратиться в МФЦ и предоставить документы, оформленные в соответствии с требованиями действующего законодательства.

После получения уведомления Миллер К.А. обратился к Шнайдер Х.В. с просьбой подать дополнительное соглашение к соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору, однако ответчик под разными предлогами откладывала подачу документов, и 20.07.2020 Светлогорский отдел Управления Росреестра по Калининградской области направил уведомление об отказе в государственной регистрации прав.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Миллер К.А. просил обязать Шнайдер Э.В. заключить с ним соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору № 02-0088/2003 на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.10.2003, зарегистрированному 12.11.2014 за № 03/255/2014-599 в Управлении Россреестра по Калининградской области.

В ходе рассмотрения дела Миллер К.А. представил уточненное исковое заявление, в котором привлек в качестве соответчика администрацию муниципального образования «Светлогорский городской округ», в качестве третьего лица – АО «Первая Башенная компания», и просил:

- обязать Шнайдер Э.В. заключить с ним соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору № 02-0088/2003 на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.10.2003, зарегистрированному 12.11.2014 за № 03/255/2014-599 в Управлении Россреестра по Калининградской области;

- признать договор аренды земельного участка от 15.10.2003, зарегистрированный 12.11.2014 за № 03/255/2014-599 в Управлении Россреестра по Калининградской области, с Шнайдер Х.В. недействительным с 19.02.2020;

- обязать администрацию муниципального образования «Светлогорский городской округ», перезаключить договор аренды спорного земельного участка с собственником объекта недвижимости Миллером К.А.

Решением от 31.08.2021 суд постановил: исковые требования Миллера К.А. удовлетворить частично; прекратить с 18.02.2020 право аренды Шнайдер Х.В. на земельный участок с кадастровым номером 39:17:010043:1969, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, ул. Пригородная, возникшее на основании договора аренды земельного участка № 02-0088/2003 от 15.10.2003; в удовлетворении остальной части требований отказать.

В апелляционной жалобе Шнайдер Х.В. просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новое судебное постановление, которым отказать в удовлетворении заявленных Миллером К.А. требований. Ссылается на то, что истец приобрел в собственность объект недвижимого имущества площадью 215 кв.м, в то время как в результате расторжения спорного договора аренды истцу фактически оказался выделен земельный участок площадью 1050 кв.м, на котором расположены в том числе и иные объекты капитального строительства, не принадлежащие Миллеру К.А. Указывает, что договор субаренды от 01.01.2018 не может свидетельствовать о злоупотреблении ответчиком своими правами, поскольку данный договор был заключен до заключения с Миллером К.А. договора купли-продажи от 18.02.2020. Полагает, что сторонами фактически не был согласован предмет договора, в связи с чем условия, прописанные в незаключенном соглашении от 18.02.2020 по уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, являются лишь соглашением о намерениях, которое не может служить основанием для понуждения стороны к заключению соглашения об уступке прав и обязанностей на тех же условиях. Обращает внимание на то, что истец не внес ни единого платежа за фактическое использование земельного участка с момента регистрации договора купли-продажи.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Миллер К.А. в лице представителя Кузнецова И.В. просит в удовлетворении жалобы отказать.

Представители администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» и АО «Первая Башенная компания» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежаще, в связи с чем судебная коллегия считает возможным в силу статьи 167 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.02.2020 между Шнайдер Х.В. и Миллером К.А. был заключен договор купли-продажи автомойки самообслуживания с кадастровым номером 39:17:010043:1969 общей площадью 215 кв.м, расположенной по адресу: Калининградская область,         г. Светлогорск, ул. Пригородная, стоимость которой определена сторонами в 500 000 рублей.

Право собственности Миллера К.А. на указанный объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке 27.02.2020.

Кроме того, 18.02.2020 между Шнайдер Х.В. и Миллером К.А. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору № 02-0088/2003 на передачу прав и обязанностей аренды земельного участка от 15.10.2003, в соответствии с которым Шнайдер Х.В. уступает Миллеру К.А. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 15.10.2003 № 02-0088/2003, зарегистрированному 12.11.2014 за № 03/255/2014-599 в Управлении Россреестра по Калининградской области в редакции дополнительного соглашения, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «производственные предприятия», с кадастровым номером 39:17:010043:15 и площадью 1020 кв.м, по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск,     ул. Пригородная, д. 30 «а».

Уведомлением Светлогорского отдела Управления Росреестра по Калининградской области от 28.02.2020 государственная регистрации прав в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 39:17:010043:15 была приостановлена в связи с тем, что согласно актуальным сведения ЕГРН на указанном земельном участке расположены два объекта недвижимости (здания), находящиеся в собственности Шнайдер Х.В. и Миллера К.А., в связи с чем представленное на регистрацию соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору № 02-0088/2003 от 18.02.2020 противоречит требованиям действующего законодательства. Кроме того, указано, что согласно актуальным сведениям ЕГРН земельный участок имеет вид разрешенного использования «обслуживание автотранспорта», в то время как в представленном соглашении о переуступке прав и обязанностей от 18.02.2020 указан вид разрешенного использования «производственные предприятия». Таким образом, в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в представленных документах, недостоверны. Рекомендовано представить документы, оформленные в соответствии с требованиями действующего законодательства. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 28.05.2020.

10.06.2020 в адрес Миллера К.А. направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав.

Миллером К.А. подготовлен проект соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору № 02-0088/2003 на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.10.2003 в новой редакции, от подписания которого Шнайдер Х.В. отказалась.

Полагая такой отказ незаконным, Миллер К.А. обратился в суд с настоящим иском, уточнив в ходе рассмотрения дела свои требования в соответствии с приведенной выше редакцией.

Разрешая заявленный спор, суд пришел к выводу о том, что в связи с заключением между Миллером К.А. и Шнайдер Х.В. договора от 18.02.2020 купли-продажи автомойки самообслуживания, расположенной на спорном земельном участке, имеются основания для признания его прекратившим свое действие, поскольку наличие данного действующего договора аренды существенным образом нарушает законные права истца Миллера К.А. по использованию земельного участка и оформлению его законных прав пользования данным земельным участком.

Вместе с тем исковое заявление и уточненное исковое заявление Миллера К.А. требований о прекращении права аренды Шнайдер Х.В. не содержит.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что суд первой инстанции разрешил требование о прекращении права аренды Шнайдер Х.В. на спорный земельный участок, в то время как такие требования Миллером К.А. в рамках настоящего дела не предъявлялись и судом к своему производству не принимались.

В соответствии с частью 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 39 ГПК РФ право изменить предмет или основание иска принадлежит истцу.

При этом суд не вправе самостоятельно изменять предмет или основание иска, вправе принять решение только по заявленным требованиям и может выйти за их пределы лишь в тех случаях, когда это предусмотрено действующим законодательством.

Таким образом, в нарушение ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд вышел за пределы исковых требований, поскольку право формирования исковых требований, их предмета и оснований принадлежит исключительно истцу.

Абзацем 2 части 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» установлено, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Случая, предусмотренного для выхода за пределы исковых требований в силу закона, при рассмотрении настоящего дела не имелось, следовательно, суд в нарушение требований ст. 196 ГПК РФ необоснованно вышел за пределы заявленных Миллером К.А. исковых требований, что в силу ч. 3 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в указанной части в связи с существенным нарушением норм процессуального права.

Отказывая в остальной части иска, суд первой инстанции никаких мотивов в решении суда не привел, тем самым фактически не разрешив заявленный истцом спор.

Устраняя допущенное судом нарушение, судебная коллегия, исходя из существа заявленных Миллером К.А. требований, приходит к выводу о том, что правовых оснований к их удовлетворению не имеется.

Так, истцом заявлены фактически взаимоисключающие требования.

Заявляя о понуждении Шнайдер Х.В. к заключению соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды, Миллер К.А. одновременно требует признать данный договор недействительным и возложить на собственника земельного участка – администрацию муниципального образования «Светлогорский городской округ» – обязанность перезаключить с ним договор аренды спорного земельного участка.

Таким образом, исходя из формулировки заявленных исковых требований, Миллер К.А. желает вступить в ранее заключенный договор аренды земельного участка в качестве арендатора и одновременно настаивает, чтобы правоотношения по такому договору аренды были прекращены в связи с признанием договора недействительным, и с ним как с собственником объекта недвижимого имущества был заключен новый договор аренды земельного участка.

В суде первой инстанции Миллер К.А. настаивал на удовлетворении всех заявленных им требований, несмотря на их взаимоисключающий характер.

При такой ситуации суд не вправе по своему усмотрению сделать выбор в пользу того или иного требования.

Вместе с тем судом первой инстанции Миллеру К.А. не было предложено уточнить избранный им способ защиты нарушенного права и законных интересов.

В суде апелляционной инстанции Миллер К.А. указал, что апелляционная жалоба им подана не была, однако с решением суда он не согласен, поскольку суд вышел за пределы заявленных им требований и прекратил право аренды Шнайдер Х.В., что влечет необходимость заключения Миллером К.А. нового договора аренды, в то время как он настаивает на вступлении в ранее заключенный договор аренды земельного участка от 15.10.2003 в качестве арендатора. В этой связи он требует понудить Шнайдер Х.В. заключить с ним соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка и настаивает на удовлетворении именно этих требований.

Однако такие требования Миллера К.А. на законе не основаны.

Пункт 1 статьи 1 и статья 421 ГК РФ закрепляют принцип свободы договора.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно положениям пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Между тем заключение соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка на предложенных истцом условиях к указанным случаям не относится, соответственно, понуждение ответчика к заключению такого соглашения недопустимо.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка независимо от того, была ли эта перемена оформлена документально. Отношения между публичным собственном земельного участка и новым собственником объекта недвижимости, расположенном на этом земельном участке, регулируются прежним договором аренды вне зависимости от наличия или отсутствия договора передачи прав и обязанностей.

Таким образом, при продаже объекта недвижимости на земельном участке, находящемся в аренде у продавца Шнайдер Х.В., к покупателю Миллеру К.А. перешли права и обязанности арендатора по договору аренды.

В рассматриваемой правовой ситуации в целях подтверждения права аренды Миллера К.А. собственником земельного участка с ним могло быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства.

Вместе с тем с соответствующими требованиями в администрацию муниципального образования «Светлогорский городской округ» Миллер К.А. не обращался, отказа собственника земельного участка в заключении соглашения (договора) материалы дела не содержат.

Более того, истец, заявив настоящий спор, продолжает настаивать на наличии у него права вступить в прежний договор аренды в качестве арендатора исключительно путем понуждения Шнайдер Х.В. к заключению соглашения о переуступке прав, что, как указано выше, на законе не основано. Согласно позиции стороны истца в суде апелляционной инстанции, на заключение нового договора аренды с собственником в настоящий момент он не согласен.

При таких обстоятельствах оснований для возложения на администрацию муниципального образования «Светлогорский городской округ» обязанности заключить с Миллером К.А. договор аренды спорного земельного участка не имеется.

Отсутствуют правовые основания и для удовлетворения требований Миллера К.А. о признании договора аренды земельного участка от 15.10.2003 недействительным с 19.02.2020 в связи с заключением 18.02.2020 между ним и Шнайдер Х.В. договора купли-продажи автомойки, поскольку в силу действующего законодательства отчуждение арендатором земельного участка расположенного на нем объекта недвижимости недействительности договора аренды земельного участка не влечет.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 31 августа 2021 года отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Миллера Константина Александровича отказать в полном объеме.

Мотивированное определение изготовлено 17 декабря 2021 года.

Председательствующий:

Судьи: