Решение по делу № 33-665/2024 (33-19628/2023;) от 02.11.2023

УИД 16RS0043-01-2023-001085-97

Дело № 2-3367/2023 ~ М-791/2023

Судья Шуйская Ю.В.                                                                               33-665/2024

Учет № 171г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 января 2024 года                                                           город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего Сахиповой Г.А.,

судей Гиниатуллиной Ф.И., Новосельцева С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Нигматзяновой А.Л.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гиниатуллиной Ф.И. гражданское дело по апелляционной жалобе Эркимбековой Э.Р. на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 15 августа 2023 года, которым Эркимбековой Э.Р. отказано в удовлетворении иска к индивидуальному предпринимателю Шурпаеву Р.Э. о взыскании суммы задатка.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения Эркимбековой Э.Р. и ее представителя Макушиной О.С., поддержавших доводы жалобы, представителя индивидуального предпринимателя Шурпаева Р.Э. – Подкопаева А.В., возражавшего доводам жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Эркимбекова Э.Р. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Шурпаеву Р.Э. (далее – ИП Шурпаев Р.Э.) о взыскании суммы задатка. В обоснование исковых требований указано, что в апреле 2021 года семья истца решила продать принадлежащую им трехкомнатную квартиру в <адрес> и на вырученные средства приобрести жилой дом поближе к <адрес>. С этой целью, <дата> между Эркимбековой Э.Р. и Агентством недвижимости «Руслан» (далее – АН «Руслан») в лице ИП Шурпаева Р.Э. заключен договор возмездного оказания услуг ..... По условиям договора ответчик осуществляет помощь в отчуждении трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на правах долевой собственности ФИО1, Эркимбековой Э.Р. и ФИО4 В соответствии с разделом 2.1. договора возмездного оказания услуг от <дата> .... АН «Руслан» обязалось оказывать Эркимбековым полное содействие, контроль в оформлении договора купли-продажи, организовывать безопасные юридические условия, готовить необходимые документы, консультировать. 1 декабря 2021 года между истцом и потенциальным покупателем ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого, стороны по договору обязались заключить основной договор в срок по 31 декабря 2021 года включительно, обеспечив исполнение обязательств задатком в размере 400 000 рублей. 1 декабря 2021 года АН «Руслан» и истец заключили соглашение о возмещении расходов, условиями которого предусмотрено, что в случае не заключения основного договора купли-продажи квартиры между ФИО3 и Эркимбековыми в срок до 31 декабря 2021 года, АН «Руслан» в лице ИП Шурпаева Р.Э. компенсирует сумму потерянного задатка, оплаченного Эркимбековыми за приобретаемые жилой дом и земельный участок в сумме 200 000 рублей не позднее 15 января 2022 года. Основной договор купли-продажи квартиры с ФИО3 заключен 3 февраля 2022 года, регистрация произведена в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 1 марта 2022 года, записи ...., ..... Внесенный истцом задаток по предварительному договору купли-продажи жилого дома в размере 200 000 рублей был безвозвратно утрачен, в виду не заключения основного договора по продаже квартиры в срок до 31 декабря 2021 года. Утрата истцом задатка находится в прямой причинно-следственной связи с не заключением в срок до 31 декабря 2021 года договора по продаже квартиры. С момента утраты истцом суммы задатка, наступила ответственность ответчика по компенсации суммы задатка истцу по условиям соглашения от <дата>. 25 ноября 2022 года истец в адрес ответчика направил претензию с требованием о компенсации суммы утраченного задатка в размере 200 000 рублей, которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения. Истец просит взыскать с ответчика сумму потерянного задатка в размере 200 000 рублей.

Эркимбекова Э.Р. в суде первой инстанции настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объёме, в обоснование своих доводов сослалась на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ИП Шурпаева Р.Э. – Подкопаев А.В. требования истца не признал, в обоснование своей позиции по делу пояснил, что 7 апреля 2021 года между истцом и ответчиком заключен договор возмездного оказания услуг ...., согласно которого ответчик по поручению истца осуществляет помощь в отчуждении объекта недвижимости, имеющего следующие характеристики: <адрес>. 1 декабря 2021 года между истцом и ФИО3 подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, исходя из содержания которого, стороны договора взяли на себя обязательства в срок до 31 декабря 2021 года заключить основной договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. 1 декабря 2021 года между сторонами подписано соглашение о возмещении расходов, согласно пункту 1 которого в случае если в срок, указный в предварительном договоре купли-продажи квартиры от <дата>, то есть до 31 декабря 2021 года и без возможности пролонгации указанного срока, между ФИО1, Эркимбековой Э.Р. (продавцы) и ФИО3 (покупатель) не будет заключен основной договор купли-продажи квартиры, Шурпаев Р.Э. берет на себя обязательство компенсировать сумму потерянного задатка, оплаченного за приобретаемый жилой дом и земельный участок в сумме 200 000 рублей не позднее 15 календарных дней с даты окончания срока действия предварительного договора купли-продажи от <дата>, то есть не позднее 15 января 2022 года. 3 февраля 2022 года между Эркимбековыми и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры. 3 февраля 2022 года между сторонами договора возмездного оказания услуг .... подписан акт приема-сдачи оказанных услуг, согласно которого ИП Шурпаев Р.Э. оказал Эркимбековой Э.Р. в полном объеме и надлежащим образом, а заказчик произвел окончательный расчет по договору оказания услуг. Услуги были оказаны в срок действия договора, определенный сторонами до 7 апреля 2022 года. Факт надлежащего оказания взятых на себя обязательств в рамках договора возмездного оказания услуг .... подтверждается не только подписанным между сторонами актом приема-сдачи оказанных услуг, но также заявлением 3 февраля 2022 года договора купли-продажи квартиры. Более того истцом не заявлялись ранее и не были заявлены в ходе рассмотрения дела (не в исковом, не в претензионном порядке) требования по ненадлежащему оказанию услуг в рамках договора возмездного оказания услуг ...., что в свою очередь также подтверждает факт надлежащего оказания ответчиком услуг.

Судом принято решение в приведённой выше формулировке.

В апелляционной жалобе Эркимбекова Э.Р. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Указывает, что в ходе судебного заседания было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела постановления судебного пристава-исполнителя об отмене мер о запрете регистрационных действий в отношении имущества от <дата>, возбужденное по делу ..... Полагает, что АН «Руслан» недобросовестно исполняло свои обязанности по договору возмездного оказания услуг ...., поскольку наличие исполнительного производства, и как следствие, запрета на регистрационные действия не могли помешать ответчику при добросовестном отношении к своим обязательствам в установленный соглашением от <дата> срок, заключить основной договор купли-продажи и подать документа на регистрацию в органы Росреестра.

Выслушав объяснения истца и его представителя, представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного решения по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что 7 апреля 2021 года между Эркимбековой Э.Р. (заказчик) и ИП Шурпаевым Р.Э. (исполнитель) заключен договор возмездного оказания услуг ...., из содержания которого следует, что исполнитель по заданию заказчика осуществляет помощь в отчуждении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.8).

В силу пункта 3.1 договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до 7 апреля 2022 года.

Стоимость комиссионного вознаграждения исполнителя по договору составила 41 000 рублей (пункт 3.2).

В августе 2021 года стороны подписали акт приема-сдачи оказанных услуг, из содержания которого следует, что исполнитель оказал заказчику услуги на 50% надлежащим образом, при подписании «предварительного договора», а заказчик оплатил 20 000 рублей (л.д.9).

3 февраля 2022 года стороны подписали акт приема-сдачи оказанных услуг, из содержания которого следует, что исполнитель оказал заказчику услуги в полном объёме и надлежащим образом, а заказчик произвел окончательный расчет в размере 20 000 рублей.

1 декабря 2021 года между Эркимбековыми ФИО1 и Э.Р. (продавцы) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры ...., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер .....

В силу пункта 1.1 стороны обязались заключить в будущем основной договор – договор купли-продажи объекта недвижимости в срок по 31 декабря 2021 года включительно (л.д.10, 11).

Продавец обязался до заключения основного договора, зарегистрировать право собственности и передать покупателю для ознакомления: правоустанавливающие документы; выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и запрещений; справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и капитальному ремонту (пункт 2.2).

1 декабря 2021 года между истцом и ответчиком подписано соглашение о возмещении расходов из содержания которого следует, что в случае, если в срок, указанный в предварительном договоре купли-продаж квартиры от <дата>, то есть до 31 декабря 2021 года, и без возможности пролонгации указанного срока, между Эркимбековыми и ФИО3 не будет заключен основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по причине действия или бездействия сотрудников АН «Руслан», ответчик берет на себя обязательство компенсировать сумму потерянного задатка, оплаченного за приобретаемый жилой дом и земельный участок, в сумме 200 000 рублей, не позднее 15 календарных дней с даты окончания срока действия предварительного договора от <дата>, то есть не позднее 15 января 2022 года (л.д.12).

1 декабря 2021 года Эркимбекова Э.Р. передала ФИО2 по предварительному договору купли-продажи от <дата> за передаваемый земельный участок с кадастровым номером .... и жилой дом с ремонтом, расположенные по адресу: <адрес>, денежные средства в размере 200 000 рублей (л.д.21).

Основной договор купли-продажи квартиры ...., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер ...., между Эркимбековыми и ФИО3 заключен 3 февраля 2022 года, а государственную регистрацию он прошел 1 марта 2022 года (л.д.13-16).

25 ноября 2022 года истец направил в адрес ответчика претензию и просил выплатить 200 000 рублей, так как основной договор купли-продажи квартиры в срок до 31 декабря 2021 года заключен не был, истец по этой причине потерял задаток в размере 200 000 рублей за приобретаемый дом и земельный участок (л.д.17-19).

В рамках гражданского дела .... рассмотренного <данные изъяты> городским судом Республики Татарстан по иску <данные изъяты> к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, наложен арест на объект недвижимости, а именно: на квартиру ...., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер .....

До прекращения регистрирующим органом записи о наличии ограничения в виде ареста, продавец не мог реализовать объект, а покупатель не мог приобрести объект, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата>.

После совершения истцом действий по прекращению записи об аресте, стороны обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода прав на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер .....

1 марта 2022 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан произведена государственная регистрация прав общей долевой собственности за покупателями объекта, номера регистрации: .... .....

На дату подписания предварительного договора купли-продажи от <дата> и соглашения о возмещении расходов от <дата> право собственности Эркимбековой Э.Р. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер ...., не было зарегистрировано, соответственно право распоряжения имуществом не могло быть реализовано истцом.

Исходя из буквального толкования соглашения о возмещении расходов от <дата> ответственность ответчика наступает в случае действия либо бездействия сотрудников АН «Руслан» повлекших за собой не заключение в срок до 31 декабря 2021 года основного договора купли-продажи квартиры между истцом и ФИО3

Согласно пункту 2 договора купли-продажи от <дата> квартира принадлежит истцу на праве общей долевой собственности, на основании справки о выплате пая .... к договору социальной ипотеки .... от <дата>, право собственности, по которой зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан 11 января 2022 года за номерами ...., ...., ..... То есть право собственности, в том числе право распоряжения имуществом истца на квартиру ...., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер ...., возникло у истца лишь 11 января 2022 года, то есть после истечения срока заключения основного договора купли-продажи, установленного истцом и ФИО3 в предварительном договоре купли-продажи квартиры от <дата>.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласился с доводами ответчика о том, истец и ФИО3 не смогли подписать основной договор купли-продажи и подать документы на государственную регистрацию в сроки, установленные в предварительном договоре купли-продажи от <дата> по причине отсутствия государственной регистрации прав продавца на отчуждаемый объект недвижимости в сроки определенные в предварительном договоре купли - продажи от <дата>, а также наличие ареста, наложенного в рамках дела ...., а не сотрудников АН «Руслан».

Судебная коллегия соглашается с итоговым выводом суда первой инстанции.

Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом, другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Как следует из материалов дела, 30 ноября 2021 года между ФИО2 (продавец) и Эркимбековой Э.Р. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является заключение в будущем основного договора – договора купли-продажи недвижимого имущества (далее – основной договор), в установленной действующим законодательством форме, в срок до 31 декабря 2021 года, при этом данный срок может быть изменен по обоюдному согласию сторон, оформленному письменным дополнительным соглашением к настоящему договору.

Как видно из содержания соглашения от <дата> ответчик принял на себя обязательство компенсировать сумму потерянного задатка в размере 200 000 рублей, оплаченного истцом за приобретаемый жилой дом и земельный участок, в случае, если в срок, указанный в предварительном договоре купли-продаж квартиры от <дата>, то есть до 31 декабря 2021 года, и без возможности пролонгации указанного срока, между Эркимбековыми и ФИО3 не будет заключен основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по причине действия или бездействия сотрудников АН «Руслан».

Как следует из материалов дела, срок, предусмотренный предварительным договором купли-продажи от <дата>, был пролонгирован и основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> между Эркимбековыми и ФИО3 заключен 3 февраля 2022 года. Таким образом, действиями ответчика права истца не нарушены, основной договор купли продажи квартиры заключен.

При этом каких-либо обязательств перед истцом по заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером .... и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в срок до 31 декабря 2022 года, ответчик на себя не принимал, соответственно обязательств по компенсации суммы потерянного задатка в размере 200 000 рублей по основанию части 2 пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, у него не возникло.

Следует также отметить, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка и дома, истец право собственности на отчуждаемую квартиру в установленном законом порядке не зарегистрировал. Действуя с должной степенью осмотрительности и заботы о своих правах, истец должен был осознавать возможности заключения основного договора в срок до        31 декабря 2022 года, и возникновения соответствующих последствий, в случае нарушения принятых на себя обязательств.

Кроме того, истец требований о возврате суммы задатка к стороне предварительного договора купли продажи земельного участка от <дата> не обращался.

Учитывая принципы свободы договора, у Эркимбековой Э.Р. отсутствуют правовые основания для взыскания с АН «Руслан» задатка, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Доводы жалобы не свидетельствуют о наличии других значимых для рассмотрения дела обстоятельств, не учтенных судом первой инстанции, а лишь выражают несогласие принятым судебным актом, направлены на переоценку выводов суда.

При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 15 августа 2023 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Эркимбековой Э.Р. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок не превышающий трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 1 февраля 2024 года.

Председательствующий

Судьи