Решение по делу № 8Г-39674/2023 [88-4258/2024 - (88-41743/2023)] от 24.11.2023

50RS0029-01-2022-004099-49

ПЕРВЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                                       № 88-4258/2024,

№ 2-73/2023

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Саратов                                           15 февраля 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Асатиани Д.В.,

судей Князькова М.А. и Гольман С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Денисова А.В., Носовца А.Н. к администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, потребительскому кооперативу «Дубрава-Н» об обязании утвердить схему расположения земельного участка, заключить договор аренды, внесении изменений в сведения единого государственного реестра недвижимости,

по кассационной жалобе Денисова А.В., Носовца А.Н. на решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 17 января 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 августа 2023 г.

Заслушав доклад судьи Князькова М.А., выслушав объяснения Денисова А.В., представителей Денисова А.В., Носовца А.Н. – Горбовской И.С., Алифановой А.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения представителя потребительского кооператива «Дубрава-Н», ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» - Саморуковой Т.Г., против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Денисов А.В., Носовец А.Н. обратились в суд с иском к администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области, потребительскому обществу «Дубрава-Н» об    обязании    утвердить схему расположения земельного участка,    заключить договор аренды, внесении    изменений в сведения единого государственного реестра недвижимости.

Иск обоснован тем, что Денисов А.В., Носовец А.Н. являются собственниками здания, общей площадью 270,90 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>», столовая с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи здания от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ЗАО «Агрофирма «Голубая норка».

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 68 549 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промышленную зону и жилой поселок, расположенном по адресу: <адрес>, предоставленном ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» в аренду сроком на 49 лет на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с договором купли-продажи здания от ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» приняло на себя обязанность по осуществлению необходимых действий для внесения изменений в части арендатора в отношении земельного участка ориентировочной площадью          1 500 кв.м.

Обязательства не были исполнены, истцы были вынуждены обратиться в администрацию Наро-Фоминского городского округа Московской области с заявлением о внесении изменений в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в части включения истцов в договор как арендаторов, подготовить дополнительное соглашение в указанной части либо заключить отдельный договор аренды земельного участка под принадлежащим им на праве собственности зданием в координатах, согласно представленной схемы расположения земельного участка.

Согласно ответа Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области от ДД.ММ.ГГГГ за № истцам было отказано в удовлетворении заявления по причине отсутствия в договоре между Комитетом по управлению имуществом и ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» от ДД.ММ.ГГГГ № положений, предусматривающих вступление иных лиц в договор на стороне арендатора.

Истцы обратились в администрацию Наро-Фоминского городского округа Московской области с заявлением о подготовке и направлении в адрес арендатора – ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» дополнительного соглашения в срок не позднее 09 апреля 2022 г.

06 апреля 2022 г. в адрес истцов поступил ответ на заявление, в котором рассмотрение вопроса о внесении изменений в договор возможно только на основании заявления арендатора, то есть ЗАО «Агрофирма «Голубая норка». Заявители не являются стороной в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с чем, рассмотреть вопрос о разделе земельного участка с кадастровым номером № не представляется возможным.

По мнению истцов, земельный участок с кадастровым номером № является делимым, что является основанием для заключения с ними дополнительного соглашения, а так же утвердить схему расположения земельного участка.

С учетом изложенного, просили обязать администрацию Наро-Фоминского городского округа Московской области утвердить схему расположения земельного участка, площадью 1 500 кв.м, с целью образования земельного участка путем выдела из земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения и обслуживания здания с кадастровым номером № по варианту № 1 (таблица № 1) заключения экспертов №, обязать Комитет по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области в тридцатидневный срок с момента включения в ЕГРН сведений о вновь образованном земельном участке площадью 1 500 кв.м заключить с Денисовым А.В. и Носовец А.Н. без проведения торгов договор аренды земельного участка площадью 1 500 кв.м для размещения и обслуживания здания с кадастровым номером № на условиях в соответствии с законодательством Российской Федерации, установить факт реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и исключить сведения о координатах поворотных точек земельного участка с кадастровым номером № площадью 111 кв.м в части пересечения с устанавливаемыми по варианту № 1 (таблица № 1) заключения эксперта № границами земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимого имущества-нежилого здания с кадастровым номером №

Решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от 17 января 2023 г. исковые требования удовлетворены частично.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 07 августа 2023 г. решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 17 января 2023 г. отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

    В кассационной жалобе заявителей ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как вынесенных с нарушением требований закона.

    В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находя участвующих в деле лиц извещенными о времени и месте судебного заседания согласно требованиям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

    В силу статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, и в той части, в которой они обжалуются, не находя оснований для выхода за пределы доводов кассационных жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что поскольку апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 07 августа 2023 г. решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 17 января 2023 г. отменено, а проверке подлежат судебные постановления вступившие в законную силу, кассационная жалоба в части обжалования решения Наро-Фоминского городского суда Московской области от 17 января 2023 г. подлежит оставлению без рассмотрения.

    Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в части, приходит к следующему.

    Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

    Таких нарушений по доводам кассационной жалобы не установлено.

Из материалов дела и обжалуемого судебного постановления следует, что Денисов А.В. и Носовец А.Н. являются собственниками здания, общей площадью 270,90 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, столовая с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи здания от ДД.ММ.ГГГГ

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 68 549 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промышленную зону и жилой поселок, расположенном по адресу: <адрес>, предоставленном ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» в аренду сроком на 49 лет на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с договором купли-продажи здания от ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» приняло на себя обязанность по осуществлению необходимых действий для внесения изменений в части арендатора в отношении земельного участка ориентировочной площадью           1 500 кв.м.

Обязательства не были исполнены, истцы обратились в администрацию Наро-Фоминского городского округа Московской области с заявлением о внесении изменений в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в части включения истцов в договор как арендаторов, подготовить дополнительное соглашение в указанной части либо заключить отдельный договор аренды земельного участка под принадлежащим им на праве собственности зданием в координатах, согласно представленной схемы расположения земельного участка.

Согласно ответу Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области от ДД.ММ.ГГГГ за № истцам было отказано по причине отсутствия в договоре между Комитетом по управлению имуществом и ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» от ДД.ММ.ГГГГ № положений, предусматривающих вступление иных лиц в договор на стороне арендатора.

Истцы обратились в администрацию Наро-Фоминского городского округа Московской области с заявлением о подготовке и направлении в адрес арендатора - ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» дополнительного соглашения в срок не позднее 09 апреля 2022 г.

06 апреля 2022 г. в адрес истцов поступил ответ на заявление, в котором рассмотрение вопроса о внесении изменений в договор возможно только на основании заявления арендатора, то есть ЗАО «Агрофирма «Голубая норка».

По делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ИП ФИО8

Экспертным путем установлено, что здание не используется, какой-либо вид деятельности не ведется. В 13 метрах от северо-восточной стороны нежилого здания с кадастровым номером №, расположено каменное здание магазина, с кадастровым номером №, в границах земельного участка с кадастровым номером №. В 5 метрах от юго-западной стороны нежилого здания с кадастровым номером №, проложен газопровод низкого давления, кадастровый номер сооружения №

Ранее исследуемое здание с кадастровым номером № согласно техническому паспорту по состоянию на 28 июня 2001 г., использовалось как столовая на территории ЗАО «Агрофирма «Голубая норка». В настоящее время предприятие не функционирует.

В соответствии с правилами землепользования и застройки территории (части территории) Наро-Фоминского городского округа Московской области, утвержденным решением Совета депутатов Наро-Фоминского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении «Правил землепользования и застройки (части территории) Наро-Фоминского городского округа Московской области», нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, относится к зоне «Ж-2»- зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Градостроительные регламенты на территории Наро-Фоминского городского округа определены частью III ПЗЗ, утвержденных решением Совета депутатов Наро-Фоминского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №.

Вид разрешенного использования: под промышленную зону и жилой поселок, не относится к основным и вспомогательным видам разрешенного использования, зоны «Ж-2». Таким образом, предельные размеры земельного участка не установлены.

Экспертом представлено два варианта установления границ земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости нежилого здания с учетом площади, указанной в договоре купли-продажи здания от ДД.ММ.ГГГГ (1 500 кв.м), а также, с учетом площади и границ, согласно технического паспорта на здание, выполненного МУП «Наро-Фоминское БТИ» по состоянию на 28 июня 2001 г. (1 160 кв.м).

В результате камеральной обработки геодезических измерений установлено, что сведения о местоположении границ каменного здания магазина с кадастровым номером №, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют фактическому местоположению строения и смещены в южном направлении примерно на 3,7 метра. Кадастровые границы земельного участка с кадастровым номером №, также пересекают здание магазина с кадастровым номером №.

Экспертом установлено, что причиной несоответствия является реестровая ошибка, допущенная при определении координат пятна застройки здания магазина с кадастровым номером № и координат поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером №

В представленных вариантах установления границ земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером №, учтен факт наличия реестровой ошибки.

Разрешая заявленные требования, суд посчитал отказ органа местного самоуправления в утверждении схемы расположения земельного участка незаконным, обязал администрацию Наро-Фоминского городского округа Московской области утвердить схему расположения земельного участка по варианту № 2 заключения эксперта площадью 1 160 кв.м, на Комитет по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области возложена обязанность в тридцатидневный срок заключить с истцами без проведения торгов договор аренды земельного    участка площадью 1 160 кв.м. Кроме того, ввиду наличия реестровой ошибки в сведениях ЕГРН, внесены изменения в    сведения о границах земельного участка    с кадастровым номером № путем исключения сведений, содержащихся в ЕГРН    о границах земельного участка в части наложения границ площадью 111 кв.м, пересекающих устанавливаемые границы земельного участка, необходимого     для эксплуатации нежилого здания кадастровым номером №

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что согласно пункту 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение двадцати дней со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. С таким заявлением вправе обратиться арендатор земельного участка, в данном случае ЗАО «Агрофирма «Голубая норка», которое с заявлением о разделе земельного участка не обращалось и возражает против его раздела. Таким образом, оснований для понуждения органа местного самоуправления утвердить схему расположения земельного участка и заключить с истцами отдельный договор аренды у суда первой инстанции не имелось.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции оснований для отмены судебного постановления суда апелляционной инстанции не усматривает.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 названной статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из положений указанных норм, а также части 1 статьи 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит единый договор с множественностью лиц на стороне арендатора.

Между тем, при отсутствии такого условия в договоре он не может быть трансформирован в договор с множественностью лиц на стороне арендатора до тех пор, пока в нем такое условие не появится, поскольку пунктом 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации содержит императивную норму о необходимости включения такого условия в договор.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» не содержит условия о возможности вступления в него иных арендаторов, то есть изменения его на договор с множественностью лиц на стороне арендатора.

С требованиями о понуждении включения в данный договор указанного условия истцы в суд не обращались. В настоящем иске истцы просили о разделе арендованного земельного участка с выделением им в аренду участка, занятого зданием и необходимого для его обслуживания, что не соответствует требованиям статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оснований для выдела земельного участка под обслуживание здания и заключения с ними отдельного договора аренды у органа местного самоуправления не имелось.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Истцы имеют право пользоваться частью земельного участка, на котором расположено находящееся в их собственности здания. Для этого не требуется согласие арендатора либо арендодателя земельного участка.

После заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ арендатор ЗАО «Агрофирма «Голубая норка» не обращалась в орган местного самоуправления о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, о вступлении в договор новых арендаторов, о разделе земельного участка. У администрации Наро-Фоминского городского округа отсутствовали основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка. Оснований для понуждения органа местного самоуправления к заключению с истцами нового договора аренды земельным законодательством не предусмотрено.

Порядок раздела земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и в аренде предусмотрен пунктом 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение двадцати дней со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.

Суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что с таким заявлением вправе обратиться арендатор земельного участка, в данном случае ЗАО «Агрофирма «Голубая норка», которое с заявлением о разделе земельного участка не обращалось и возражает против его раздела. Таким образом, оснований для понуждения органа местного самоуправления утвердить схему расположения земельного участка и заключить с истцами отдельный договор аренды у суда первой инстанции не имелось.

Доводы кассационной жалобы о незаконности обжалуемого судебного постановления, не могут являться основанием для его отмены в кассационном порядке, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права.

    При таких обстоятельствах, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебного постановления.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 7 августа 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Деносова А.В., Носовца А.Н. – без удовлетворения.

Кассационную жалобу в части обжалования решения Наро-Фоминского городского суда Московской области от 17 января 2023 г. оставить без рассмотрения по существу.

Председательствующий

Судьи