Решение по делу № 2-5679/2024 от 26.04.2024

УИД 11RS0001-01-2024-007162-44 Дело № 2-5679/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июня 2024 года                        г. Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Зотовой М.О.,

с участием представителя истца Лютоевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чирковой Лидии Владимировны к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности на самовольную постройку,

у с т а н о в и л :

Чиркова Л.В. обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности на самовольную постройку – гостиница коттеджного типа, площадью 75,4 кв.м – расположенную на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: ....

В судебном заседании представитель Чирковой Л.В. на иске настаивали.

Иные лица участия в судебном заседании не приняли.

Чиркова Л.В. просила рассмотреть дело в её отсутствие.

В представленном суду отзыве представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» просил рассмотреть дело в его отсутствии, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... утверждён акт выбора земельного участка от ** ** ** №... для строительства объекта «Гостиничный комплекс коттеджного типа» по ... были утверждены в составе земель населённых пунктов проекты границ земельных участков по ...: участок №... – площадью 8267 кв.м, участок №... – площадью 19 056 кв.м и участок №... – площадью 13 082 кв.м в составе земель населенных пунктов, в жилой зоне Ж10.

** ** ** на государственный кадастровый учёт был поставлен земельный участок, площадью 987±11 кв.м, категория земель – земли поселений, разрешённое использование – для строительства гостиницы коттеджного типа. Земельному участку был присвоен кадастровый №....

Указанный земельный участок был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 8267±32 кв.м, который ** ** ** был снят с государственного кадастрового учёта. Раздел производился на основании постановления администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №.... Также указанным постановлением было принято решение о передаче земельных участок, образованных в результате раздела, в том числе земельного участка с кадастровым номером №..., в аренду ООО «СМК» для строительства гостиниц коттеджного типа на срок 3 года.

В соответствии с договором аренды №... земельного участка от ** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» предоставила ООО «СМК» в аренду из земель населённых пунктов земельный участок под кадастровым номером №..., площадью 987 кв.м, расположенный по адресу: ..., для строительства гостиницы коттеджного типа, на срок до ** ** **. Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке ** ** **.

В соответствии с договором №... уступки аренды земельного участка (цессии) от ** ** ** ООО «СМК» уступило ФИО4 права и обязанности арендатора по договору аренды №... земельного участка от ** ** **. В ЕГРП ** ** ** была внесена запись о регистрации уступки права аренды.

В соответствии с договором уступки права аренды земельного участка от ** ** ** ФИО4 уступил ФИО5 права и обязанности арендатора по договору аренды №... земельного участка от ** ** **. В ЕГРП ** ** ** была внесена запись о регистрации уступки права аренды.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... ФИО5 было продлено на срок до ** ** ** право аренды земельного участка с кадастровым номером №... для строительства гостиницы коттеджного типа.

Соглашением от ** ** ** между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ФИО5 были внесены изменения в договор аренды аренды №... земельного участка от ** ** **, в соответствии с которыми, в том числе, был установлен срок аренды – до ** ** **.

Указанное соглашения было зарегистрировано в установленном порядке ** ** **.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... был утверждён градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №..., в соответствии с которым на участке предлагалось возведение объекта капитального строительства – гостиница коттеджного типа. При этом было указано, что строительство такого объекта было согласовано постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... до введения Правил землепользования и застройки.

В соответствии с договором №... переуступки прав аренды земельного участка от ** ** ** ФИО5 уступила Чирковой Л.В. права и обязанности арендатора по договору аренды №... земельного участка от ** ** **. В ЕГРП ** ** ** была внесена запись о регистрации уступки прав.

Вступившим в законную силу ** ** ** решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от ** ** ** по гражданскому делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» была возложена обязанность заключить с Чирковой Л.В. договор аренды земельного участка по адресу: ..., кадастровый №..., для завершения строительства объекта.

В соответствии с договором аренды №... земельного участка от ** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» предоставила Чирковой Л.В. договор в аренду из земель населённых пунктов земельный участок под кадастровым номером №..., площадью 987 кв.м, расположенный по адресу: ..., для завершения строительства гостиницы коттеджного типа, на срок до ** ** **.

Соглашением сторон от ** ** ** был расторгнут договор аренды №... земельного участка от ** ** **.

На указанном земельном участке было возведено нежилое здания гаража для хранения автомобиля, площадью 28,4 кв.м, технические характеристики которого были описаны в техническом плане, подготовленном ** ** ** кадастровым инженером ФИО6

Вступившим в законную силу ** ** ** решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от ** ** ** по гражданскому делу №... было отказано Чирковой Л.В. в удовлетворении требований к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности на гараж, площадью 28,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: ....

При принятии указанного решения суд пришёл к выводу о том, что условия договора аренду земельного участка не предусматривали размещение на земельном участке такого самостоятельного объекта капитального строительства как гараж.

** ** ** Чиркова Л.В. обращалась в администрацию МО ГО «Сыктывкар» за предоставлением в аренду земельного участка с кадастровым номером №... для завершения гостиницу коттеджного типа, в чём ей было отказано, в том числе, по причине того, что она уже воспользовалась правом на однократное предоставление земельного участка в аренды для завершения строительства указанного объекта.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» было выдано Чирковой Л.В. разрешение на строительство №...-RU№..., которым разрешило построить гостиницу коттеджного типа на земельном участке с кадастровым номером №... на основании проектной документации, изготовленной АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в 2021 году.

Срок действия указанного разрешения был установлен до ** ** **.

** ** ** на государственный кадастровый учёт был поставлен объект незавершённого строительства – нежилое здание, площадью 70,4 кв.м – со степенью готовности 10%. Указанному объекту был присвоен кадастровый №....

Также ** ** ** в ЕГРН было зарегистрировано право собственности Чирковой Л.В. на указанный объект незавершённого строительства.

Государственный кадастровый учёт указанного объекта осуществлялся на основании технического плана, подготовленного ** ** ** кадастровым инженером ФИО6

** ** ** Чиркова Л.В. обращалась в администрацию МО ГО «Сыктывкар» за выдачей разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, в чём ей было отказано по причинам отсутствия у неё правоустанавливающих документов на земельный участок (срок действия договора аренды истёк), непредставления акта о подключении (технологическом присоединении) построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, непредставления схемы, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, подписанной лицом, осуществляющим строительство, непредставления технического плана объекта капитального строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

** ** ** кадастровым инженером ФИО7 был подготовлен технический план в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания по адресу: ....

Из технического плана следует, что нежилое здание гостиничного типа расположено на земельном участке с кадастровым номером №... В соответствии с декларацией заказчика в техническом плане был указан год ввода объекта недвижимости в эксплуатацию по завершении его строительства – 2022 год.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 указанного Кодекса предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.Спорное здание является самовольной постройкой, поскольку в отношении него не было получено в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию.

Согласно пунктам 3 и 4 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом органы местного самоуправления городского округа вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Непринятие такого решения администрацией МО ГО «Сыктывкар» не свидетельствует о том, что спорное строение не является самовольной постройкой, поскольку принятие такого решения является правом администрации МО ГО «Сыктывкар», а не её обязанностью.

Таким образом, одним из обязательных условий признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку является её соответствие параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, именно на день обращения в суд.

При рассмотрении настоящего дела подлежит установлению, допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае также надлежит установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Земельный участок с кадастровым номером №... расположен с территориальной зоне Ж-4 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами).

Размещение на указанном земельном участке гостиницы коттеджного типа было согласовано администрацией МО ГО «Сыктывкар» по вступления в силу Правил землепользования и застройки МО ГО «Сыктывкар», утверждённых решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от 30.04.2010 №31/04-560. Данный объект соответствует виду разрешённого использования указанного земельного участка, отражённому в ЕГРН.

Строительство спорного объекта было начато на основании выданного в установленном порядке органом местного самоуправления разрешения на строительство.

Согласно заключению специалиста ФИО8 (осуществляющего свою деятельность в ООО «СтройКачество») от ** ** ** строение, возведённое на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0106004:303, соответствует всем действующим обязательным требованиям, включая требования градостроительных и строительных норм и правил, а также соответствует виду разрешённого использования земельного участка (под строительство гостиницы коттеджного типа). Все работы по строительству здания завершены, оно является объектом завершённого строительства. По результатам осмотра конструкций здания деформаций и повреждений конструкций, свидетельствующих о снижении или недостаточности их несущей способности не выявлено. При проектировании и строительства объекты были приняты конструктивные схемы, обеспечивающие необходимую прочность, жесткость и пространственную неизменяемость строения в целом, его отдельных элементов на всех стадиях строительства и эксплуатации. Объект соответствует требованиям строительных, противопожарных, градостроительных и других норм, предъявляемых к данному виду объектов.

Также специалистом указано, что, в целом, при строительстве объекта в полном мере реализованы принятые в проекте объёмно-пространственные и архитектурно-художественные решения, в том числе в части соблюдения предельных параметров разрешённого строительства объекта капитального строительства. Имеются незначительные отклонения в виде отсутствия слуховых окошек на переднем и заднем фронтонах крыши здания, а также дымовой трубы ввиду ненадобности из-за отсутствия как такового теплогенератора в здании и, соответственно, ненадобности в здании помещения котельной. При строительстве объекта применили эффективную и экономичную систему отопления на электрических конвекторах в инверторным управлением, без котла и, соответственно, без помещения котельной и хранения топлива. При этом планировка первого этажа здания остаётся прежней. Нарушения градостроительных норм и правил при реализации указанных изменений отсутствуют. Указанные отклонения от проекта не оказали изменений и влияния на конструктивные особенности здания гостиницы коттеджного типа, не связаны с воздействием на его опорные конструкции и несущие стены, отсутствует угроза целостности и устойчивости здания.

Специалист ФИО8 пришёл к выводу о том, что обследованное им здание не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует всем нормативным требованиям, предъявляемым к объектам данной категории, отвечает требованиям прочности, устойчивости, долговременной эксплуатации, соответствует нормам пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц.

Указанное заключение составлено лицом, имеющим действующий сертификат соответствия судебного эксперта по экспертной специальности «Технические и сметно-расчётные исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними», включённым в Национальный реестр специалистов в области строительства.

При этом ООО «СтройКачество» состоит в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий и в области архитектурно-строительного проектирования, имеет право выполнять инженерные изыскания в отношении объектов капитального строительства (кроме особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, объектов использования атомной энергии).

Каких-либо допустимых доказательств, ставящих под сомнение выводы, содержащие в заключении ФИО8, суду не представлено.

Представителем администрации МО ГО «Сыктывкар» указано на отсутствие оснований не доверять указанному заключению специалиста.

Кроме того, стороной истца представлена схема расположения спорного объектами, из которой следуют, что в отношении спорного объекта соблюдены требования Правил землепользования и застройки МО ГО «Сыктывкар» о расстояниях до иных построек.

В ходе рассмотрения дела установлено, что строительство спорного здания было начато до истечения срока аренды земельного участка на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию до истечения срока действия договора аренды выдано не было. Обращение за выдачей такого разрешения имело место быть после истечения действия договора аренды земельного участка.

Допрошенная судом в качестве свидетеля ФИО9 показала, что Чиркова Л.В. приходится ей матерью. Ею в период с декабря 2021 года по январь 2022 года на основании выданной Чирковой Л.В. доверенности организовывались строительные работы по возведению спорного объекта. Последние строительные работы в доме были закончены к 20-21 января 2022 года. После этого каких-либо работ капитального характера не производилось, делались только какие-то мелкие косметические работы.

Каких-либо доказательств того, что строительство спорного объекта фактически было окончено после завершения срока действия договора аренды земельного участка от ** ** **, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, суд при принятии решения исходит из того, что строительство спорного объекта было осуществлено истицей в период действия договора аренды земельного участка, то есть в период наличия у неё права на земельный участок, допускающего возведение именно такого объекта.

Законных оснований для возобновления арендных правоотношений с целью завершения строительства (оформления акта о вводе в эксплуатацию) между сторонами не имеется. Администрацией МО ГО «Сыктывкар» не инициировалась в судебном порядке процедура изъятия спорного здания (на стадии объекта незавершённого строительства) для реализации на публичных торгах. Иным способа для оформления права собственности на возведённое здание, кроме обращения с иском в суд за признанием права собственности на самовольную постройку, у истца не имеется.

Таким образом, поскольку истцом предпринимались меры к легализации здания, построенного на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство и в соответствии обязательными требованиями, с учётом отсутствия каких-либо существенных нарушений градостроительных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан, оснований для отказа в признании за истцом права собственности на спорную самовольную постройку у суда не имеется.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания в судебном порядке за Чирковой Л.В. права собственности на самовольную постройку – гостиница коттеджного типа, площадью 75,4 кв.м – расположенную на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: ....

Однако суд считает необходимым отметить, что нарушений администрацией МО ГО «Сыктывкар» прав, свобод или законных интересов истца, требований законодательства судом не установлено. Необходимость разрешения спора именно в судебном порядке была обусловлена действиями самого истца, а также прямым указанием закона (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Чирковой Лидии Владимировны (...) к администрации МО ГО «Сыктывкар» (...) удовлетворить.

Признать за Чирковой Лидией Владимировной право собственности на самовольную постройку – гостиница коттеджного типа, площадью 75,4 кв.м – расположенную на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: ....

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья -                                 Д.А. Паншин

Мотивированное решение составлено – 03.07.2024.