Решение по делу № 2-2926/2024 от 18.03.2024

УИД:50RS0<номер>-12

Решение

Именем Российской федерации

<дата> <адрес>

Раменский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Камшилиной И.А.

при секретаре ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по иску ФИО1 к ООО «Технострой» о признании предварительного договора договором участия в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Технострой» и просит признать предварительный договор <номер> от 03.10.2012г. участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства, в отношении объекта долевого строительства-<адрес> указанном доме на 14 этаже, расположение на площадке справа, номер на площадке 10, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования)- 36,3 кв.м, сторонами которого являются ООО «Технострой» и ФИО1- договором участия в долевом строительстве; признать право собственности ФИО1 на <адрес>, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 36,3 кв.м, расположенную на 14-м этаже в жилом доме по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец и ее представитель, исковые требования поддержали и пояснили, что <дата>г. между ООО «ГарантияСтройПроект» и ФИО3 был заключен предварительный договор, согласно которому общество приняло на себя обязательство заключить с ФИО3 основной договор долевого участия в строительстве и в срок, предусмотренный договором передать в собственность истцу однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, проектной площадью 36,39 кв.м. <дата> права по указанному договору были уступлены ФИО1 До настоящего времени квартира истцу не передана, основной договор не заключен. На основании вышеизложенного истец обратилась в суд с данным иском.

Представитель ответчика ООО «Технострой» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом (л.д.44).

На основании 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав истца, его представителя, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> ФИО3 заключила с ООО «ГарантияСтройПроект» предварительный договор купли-продажи <адрес> (далее – Предварительный договор) (л.д. 22-23).

Предметом Предварительного договора является обязательство продавца в будущем заключить с покупателем договор купли-продажи квартиры в срок не позднее 4 (четвертого) квартала 2013г.

Согласно п. 1.4 Предварительного договора цена квартиры составляет 1 732 164 руб.

ФИО3 выполнила свою обязанность по Предварительному договору в полном объеме, оплатив определенную цену договора в суме 1 732 164 руб., что подтверждается представленной в дело копией квитанции (л.д. 20).

<дата> между ООО «ГарантияСтройПроект», ФИО3, ФИО1 было заключено соглашение об уступке прав, по которому все права и обязанности по Предварительному договору перешли истцу (л.д. 24).

<дата>г. между ООО «Технострой» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение <номер> к предварительному договору <номер>, в соответствии с которым изменен номер квартиры с 130 на 137.

Однако, условия Предварительного договора ответчиком не выполнены, в частности обязанность заключить с истцом договор долевого участия (Основной договор) на условиях, предусмотренных Предварительным договором.

Строительство указанного объекта недвижимости ведется на основании разрешения на строительство № RU<номер> от <дата>, выданного ООО «Технострой».

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <номер> земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:293 площадью 1952 кв.м. принадлежит Обществу с ограниченной ответственностью «Технострой», назначение объекта: земли населенных пунктов, под жилым домом, расположен по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

По состоянию на настоящее время объект истцу не передан, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, строительство не ведется, основной договор не заключен.

Установленный Предварительным договором срок окончания строительства и передачи объекта истцу истек.

По смыслу Предварительного договора денежные средства по договору, привлечены для строительства жилого дома, а, следовательно, данные отношения регулируются Федеральным законом от <дата> № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон № 214-ФЗ).

Так, в соответствии с частью 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Согласно Пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата>) предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым, на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Так, указанным выше договором, заключенным между истцом (с учетом договора цессии) и ответчиком, хотя бы и поименованным предварительным договором, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав, следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Частью 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с вышеуказанными нормами закона у истца может возникнуть право собственности на спорный объект недвижимости.

В силу ч.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Сведений о том, что спорная квартира обременена правами иных лиц, кроме истца, в материалах дела не содержится, истец фактически проживает в спорной квартире и использует ее по назначению.

Истцом представлен технический паспорт жилого помещения (квартиры), изготовленный Раменским филиалом ГУП МО «МОБТИ», из которого следует, что <адрес> имеет площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 36,3 кв. м, в том числе помещений вспомогательного использования – 3,9 кв. м, общая площадь жилого помещения – 32,4 кв. м, из нее жилая – 15,1 кв. м, подсобная -17,3 кв. м.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным и признании права собственности на квартиру, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данный предварительный договор по составу включенных в него условий фактически является договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации. Кроме того, после выплаты истцом денежных средств за квартиру в полном объеме он приобрел право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

При удовлетворении иска о праве собственности на недвижимое имущество следует указать, что настоящее решение является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав истца на вышеуказанную <адрес>, в органах осуществляющих государственную регистрацию прав.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать Предварительный договор <номер> от 03.10.2012г. участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства, в отношении объекта долевого строительства- <адрес> на 14 этаже, положение на площадке справа, номер на площадке 10, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования)-36,3 кв.м, заключенный <дата> между ООО «ГарантияСтройПроект» и ФИО3, договором участия в долевом строительстве.

Признать за ФИО1 право собственности на <адрес>, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 36,3 кв.м., расположенную на 14 этаже по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав истца в ЕГРН на вышеуказанную квартиру.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд <адрес> путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                    И.А. Камшилина

Мотивированное решение изготовлено 11.04.2024г.