Решение по делу № 33-4935/2017 от 24.05.2017

Судья Курманов Э.Р. Дело № 33-4935/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 июля 2017 года г. Ханты – Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты – Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего Блиновской Е.О.,

судей Воронина С.Н., Цыганкова С.Л.,

при секретаре Щербина О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Нижневартовска к Игнатову С.В. о взыскании суммы уплаченной по договорам купли – продажи квартир,

по апелляционной жалобе Игнатову С.В. на решение Нижневартовского городского суда Ханты – Мансийского автономного округа – Югры от 15 февраля 2017 года, которым постановлено:

«Взыскать с Игнатову С.В. в пользу администрации города Нижневартовска денежные суммы, уплаченные по договорам купли-продажи от (дата) (номер), от (дата) (номер), от (дата) (номер), в общем размере 52875000,0 рублей, а также расходы по оплате услуг экспертов размере 832200,0 рублей, всего взыскать 53707200,0 рублей.

В удовлетворении остальной части отказать.

Взыскать с Игнатову С.В. в доход бюджета муниципального образования г.Нижневартовск государственную пошлину в размере 60000,0 рублей».

Заслушав и обсудив доклад судьи Воронина С.Н., объяснения представителя ответчика – Исхакова Ю.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца – Стрижовой Л.В., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Суда Ханты – Мансийского автономного округа – Югры,

установила:

Администрация г.Нижневартвоска обратилась в суд с исковыми требованиями к Игнатову С.В. о взыскании суммы уплаченной по договорам купли – продажи жилых квартир от (дата) (номер), от (дата) (номер), от (дата) (номер).

Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком были заключены договоры купли-продажи на приобретение в муниципальную собственность 24 квартир, расположенных по адресу: (адрес), на общую сумму 57989000,0 рублей. Квартиры были переданы покупателю по актам приема-передачи, переход права собственности зарегистрирован надлежащим образом, истцу выданы свидетельства о регистрации нрава собственности на вышеуказанные квартиры. Истцом полностью оплачена сумма по договорам, при заключении которых ответчик гарантировал, что квартиры соответствуют установленным санитарно-техническим нормам и правилам. После заключения договоров найма специализированного жилого фонда и заселения в квартиры многоквартирного (адрес), от жильцов стали поступать многочисленные жалобы по поводу недостатков квартир, выраженных в появлении плесени, промерзании стен, конденсата, отсутствия принудительной вентиляции. Актами комиссии от (дата) и (дата) были установлены недостатки в квартирах. Ответчик частично устранил выявленные недостатки, однако, от граждан вновь стали поступать жалобы на наличие в квартирах плесени, образования льда на окнах и холода. Актом комиссии от (дата) вторично были выявлены недостатки в квартирах, которые ответчиком не устранены. ОАО «Проектный институт Нижневартовскгражданпроект» составлен Отчет по результатам обследования технического состояния объекта, которым установлено, что необходимо: выполнить наружное и внутреннее утепление дома, довести толщину утеплителя до значения, принятого в проектной документации; выполнить усиление плит перекрытия, имеющих дефекты и сколы; установить дефлектор для удаления конденсатной влаги с утеплителя в конструкции кровли; выполнить иное. Истцом был заявлен односторонний отказ от договоров купли-продажи квартир от (дата) (номер), от (дата) (номер) и от (дата) (номер), которые прекратили свое действие с (дата) - даты получения ответчиком уведомлений. Между тем, денежные средства за квартиры ответчиком не возвращены. Заключениями специалиста установлено, что в квартирах имеются скрытые недостатки, которые имели место, до передачи квартиры в муниципальную собственность и установить их на стадии покупки квартир при визуальном осмотре было невозможно. Заключениями микологической экспертизы установлено, что в квартирах в (адрес)Б в (адрес) установлена неудовлетворительная микологическая ситуация. Выявленные недостатки квартиры относятся к существенным недостаткам, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени. Ответчику направлялся проект соглашения о расторжении договоров купли-продажи от (дата), который ответчик возвратил без акцепта. Истец просил взыскать с ответчика уплаченную по договорам купли-продажи от (дата) (номер), от (дата) (номер). от (дата) (номер) сумму в общем размере 52875000 рублей (за 22 квартиры), а также расходы по оплате услуг экспертов.

Гражданское дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, с учетом положений ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца в судебном заседании заявленные, уточненные, требования поддержал, дав пояснения по существу.

Ответчик в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, указав на их необоснованность.

Явившиеся в судебное заседание третьи лица и их представители - Никитин А.А., Кочанова А.С., Нуритдинова И.В., Фархутдинова Р.Г. (представитель Мельниченко А.С.), Саверская Н.М. (представитель Фильчагиной А.В.), Корнеева С.В. (представитель МУП ПРЭТ №3) в судебном заседании исковые требования администрации города Нижневартовска поддержали в полном объеме.

Суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы указал, что им была приобретена жилая недвижимость на вторичном рынке, где оно не является застройщиком. Жильцы спорного жилого фонда возложили на ответчика, обязанности наймодателя, от которого неправомерно требовали проведение капитального ремонта жилого фонда и надлежащее участие в содержании общего имущества в многоквартирном доме. Суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу, что ответчик должен нести ответственность за эксплуатацию спорного жилого дома. Судом не дана правовая оценка заключению экспертов ООО «Западно – Сибирский центр экспертиз и обследований». Судом первой инстанции вопреки требованиям ст.52 ГПК РФ не исследовании вопрос возникли ли выявленные недостатки в момент ввода законченного строительством объекта реконструкции детского сада под жилой фонд, и знал ли Игнатов С.В. об указанных недостатках. Суд неправомерно полагает, что действия истца по одностороннему отказу от исполнения спорных договоров купли – продажи правомерными совершенными в соответствии с требованиями ст.ст.475, 450.1 ГК РФ.

В возражениях на апелляционную жалобу истец, МУП г.Нижневартвоска «ПРЭТ № 3», просят оставить решение Нижневартовского городского суда ХМАО – Югры от 15 февраля 2017 года без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

Ответчик, третьи лица, или их представители, судебное заседание Суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом. Руководствуясь требованиями ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть материалы гражданского дела без участия лиц, не явившихся в суд.

Проверив письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Так, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ч.1 ст.330 ГПК РФ).

В силу ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что (дата) между Игнатовым С.В. (продавцом) и Администрацией города Нижневартовска (покупателем) был заключен договор купли-продажи квартир (номер), согласно которого продавец продал, а покупатель приобрел в муниципальную собственность квартиры общей стоимостью 33960000,0 рублей.

(дата) между Игнатовым С.В. (продавцом) и Администрацией города Нижневартовска (покупателем) был заключен договор купли-продажи квартир (номер), согласно которого продавец продал, а покупатель приобрел в муниципальную собственность квартиры, общей стоимостью 21749000,0 рублей.

(дата) между Игнатовым С.В. (продавцом) и Администрацией города Нижневартовска (покупателем) был заключен договор купли-продажи квартир (номер), согласно которого продавец продал, а покупатель приобрел в муниципальную собственность квартиру стоимостью 2280000,0 рублей.

Квартиры (24шт) по указанным договорам были переданы продавцом покупателю по Актам приема-передачи, в которых продавец гарантировал, что квартиры соответствуют установленным санитарно-техническим нормам и правилам, приемки квартир произведены с осмотром жилого помещения, между продавцом и покупателем отсутствуют претензии по передаваемым квартирам.

В соответстствии с письменными уведомлениями от (дата), истец поставил в известность ответчика о том, что в связи с обнаружением неустранимых недостатков в жилых помещениях, и на основании п.2 ст. 475 ГК РФ, Покупатель отказался от исполнения каждого договора купли-продажи квартир и требует возврата уплаченной за товар суммы денежных средств.

В силу положений пп.1, 2 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи; при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Как установлено нормами ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Исходя из положений п.2 ст.475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Рассматриваемыми Договорами купли-продажи квартир подтверждено, что стороны пришли к соглашению о том, что продавец (ответчик) гарантирует по квартирам соответствие санитарно-техническим нормам и последние пригодны к эксплуатации (п.7 Договора). При этом, Продавец (ответчик) согласен с последствиями передачи недвижимости ненадлежащего качества в соответствии со ст.557 ГК РФ (п.10 договора).

Федеральным законом от 08.03.2015 года №42 – ФЗ введена норма ст.450.1 ГК РФ, которой предусмотрено, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В обоснование своей позиции, истец предоставил в суд заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки», выполненные по каждой из спорных 22 квартир, согласно которым установлено, что каждое жилое помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в части нарушения параметров микроклимата, способствующего образованию плесени.

Согласно заключениям микологических экспертиз, выполненные экспертом-микологом ООО «Микосфера» по каждой из спорных 22 квартир, следует, что во всех квартирах выявлено массовое плесневое поражение материалов в разных степенях, что подразумевает удаление пораженных отделочных материалов, (в ряде квартир и штукатурного слоя), проведение биоцидной обработки.

Из представленного Отчета по результатам обследования технического состояния конструкций объекта - жилой (адрес), ОАО «ПИ «Нижневартовскгражданпроект» от (дата), установлено, что в жилом доме необходимо выполнить утепление наружных ограждающих конструкций, утеплить полы в квартирах, коридорах и тамбурах - довести толщину утеплителя до значения, принятого в проектной документации, утеплить стены по всему периметру здания - довести толщину утеплителя до значения, принятого в проектной документации, утеплить покрытие на отметке +3.000 - довести толщину утеплителя до значения, принятого в проектной документации, плиты перекрытия на отметке 0.000 - имеющие дефекты и сколы - выполнить усиление, для удаления конденсатной влаги с утеплителя в конструкции кровли – необходимо установить дефлектора.

Поскольку разрешение вопроса о наличии строительных недостатков в жилых помещениях имеет существенное значение для принятия правильного решения, учитывая, что при рассмотрении дела суду были представлены различные варианты заключения экспертиз, и то обстоятельство, что для разъяснения характера строительных дефектов требуются специальные познания, судом первой инстанции обоснованно было удовлетворено ходатайство ответчика о проведении по делу судебной экспертизы.

Согласно заключению экспертов ООО «Западно-Сибирский центр экспертиз и обследований» от (дата), следует, что спорные жилые помещения – квартиры, не соответствуют требованиям санитарно- технических норм и правил, строительных норм и правил, а именно требованиям: СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», СП 60.133302012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003» (вопрос №1); экспертами выявлены нарушения параметров микроклимата (температуры воздуха, температуры ограждающих конструкций, относительной влажности воздуха и влажности ограждающих конструкций, работы приточно-вытяжной вентиляции), а также не соответствие требованиям санитарно-технических норм и правил, строительных норм и правил в жилых помещениях.

Суд первой инстанции оценил поступившее заключение эксперта, нашел его законным и обоснованным, а также не противоречащим материалам дела и обстоятельствам спорного правоотношения, обоснованно положив его выводы в основу судебного решения.

Судебная коллегия полагает, что оснований не доверять выводам указанного заключения у суда не имелось, поскольку доказательств, указывающих на его недостоверность, либо ставящих под сомнение его выводы, суду не представлено.

Требованиями норм п.1 ст.476 ГК РФ предписано, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Разрешая спор по существу и принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, дав оценку доводам сторон, оценив в совокупности представленные доказательства, принимая во внимание требования норм действующего законодательства, пришел к законному и обоснованному выводу о том, что дефекты в спорных 22-х квартирах, расположенных по адресу: (адрес), являются существенными недостатками товара, по смыслу, придаваемому им п.2 ст. 475 ГК РФ. Дефекты являлись скрытыми недостатками и не могли быть обнаружены покупателем товара при приемке квартир. Указание в заключении судебной экспертизы, на те обстоятельства, что данные недостатки являются следствием также неудовлетворительной работы обслуживающей эксплуатационной организации, по мнению суда, не является определяющим, поскольку первопричиной наличия данных недостатков являются некачественно выполненные строительно-монтажные работы в жилых помещениях, которые были осуществлены до приобретения спорных квартир истцом.

Судебная коллегия считает правильным вывод суд о том, что ответственность за дефекты, имеющиеся в жилых помещениях, должна быть возложена именно на Игнатов С.В., являющегося продавцом спорных жилых помещений. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма, уплаченная по 3-м договорам купли продажи квартир.

Выводы суда первой инстанции соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и установленным обстоятельствам дела.

Несогласие ответчика с выводами экспертных заключений, которые были положены в основу решения суда, отсутствием причинной связи между ответчиком и действиями застройщика (указано в апелляционной жалобе), не могут повлечь за собой его отмену.

При этом, апелляционная жалоба не содержит сведений или доводов, подтверждающих невозможность представления ответчиком в суд первой инстанции соответствующих доказательств, опровергающих доводы стороны истца.

В силу ст.35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы его, жалоба не содержит.

В целом, доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене судебного решения, не опровергают выводов суда и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, основаны на неправильном толковании действующего законодательства Российской Федерации, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания к переоценке этих доказательств.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 327 – 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Нижневартовского городского суда Ханты – Мансийского автономного округа – Югры от 15 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Игнатову С.В. – без удовлетворения.

Председательствующий Блиновская Е.О.

Судьи: Воронин С.Н.

Цыганков С.Л.