Решение по делу № 3а-4/2021 от 30.12.2019

Дело № 3а-4/2021 (3а-66/2020)

55OS0000-01-2019-000310-98

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Илларионова А.В.

при секретаре Шевелевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 января 2021 года в
г. Омске административное дело по административному исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 9 октября 2019 года № 221, № 222, № 223,

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее также – Комиссия) от 9 октября 2019 года № 221, № 222, № 223, которыми пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> на основании заявления Заворохина Е.А., являющегося представителем Плоцкой Т.В., и отчетов об оценке № 04-1/07/2019-И, 04-2/07/2019-И, 04-3/07/2019-И, составленных оценщиком Воловиком Д.П. 16 сентября 2019 года.

В обоснование требований административный истец указал на несоответствие отчетов об оценке Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (далее – ФСО № 3), Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), так как оценщиком использованы не все доступные объекты-аналоги, использование в расчетах лишь части доступных аналогов не обосновано. Кроме того, административным истцом указано, что состав Комиссии сформирован с нарушением Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

В судебном заседании представитель департамента имущественных отношений Администрации города Омска Ермолаева Е.В. заявленные требования поддержала по вышеизложенным основаниям, а также дополнительно указала на нарушение процедуры рассмотрения заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков в связи с неуведомлением о заседании Комиссии муниципального предприятия «Тепловая компания».

Представители административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Суркова О.А., Резанов К.С. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, считая доводы административного истца необоснованными. В письменных возражениях представитель указанного Управления Широченкова О.В. указала на правомочность состава Комиссии и законность принятых решений, соблюдение процедуры пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, соответствие отчетов № 04-1/07/2019-И, 04-2/07/2019-И, 04-3/07/2019-И требованиям законодательства об оценочной деятельности (т. 2, л.д. 117-122, 185-186).

Представитель заинтересованного лица – индивидуального предпринимателя Плоцкой Т.В. – Глебова А.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления.

Представители административного ответчика – Комиссии, заинтересованных лиц – Администрации города Омска, федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Омской области, муниципального предприятия «Тепловая компания» в судебном заседании участия не принимали, о месте и времени рассмотрения административного дела извещены надлежащим образом (т. 4, л.д. 198, 199, 200, 202, 203, 205; т. 5, л.д. 82, 84, 85, 86, 87).

Заинтересованное лицо – индивидуальный предприниматель Плоцкая Т.В., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие (т. 4, л.д. 204; т. 5, л.д. 83).

Исследовав материалы дела, отчеты об оценке 04-1/07/2019-И, 04-2/07/2019-И, 04-3/07/2019-И от 16 сентября 2019 года, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Частью первой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (часть четвертая статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19Закона об оценочной деятельности (часть десятая статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац третий части одиннадцатой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть тринадцатая статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (абзац пятый части шестнадцатой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (часть двадцать четвертая статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (часть двадцать седьмая статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Исходя из части двадцать восьмой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № <...> расположены принадлежащие Плоцкой Т.В. на праве собственности здания с кадастровыми номерами: № <...> <...> № <...> <...>), № <...> <...>), № <...> <...>), № <...> <...>), № <...> (<...>), № <...> (<...>), № <...> (<...>), № <...> (<...>), № <...> (<...>), № <...> (<...>

На земельном участке с кадастровым номером № <...> расположены принадлежащие Плоцкой Т.В. на праве собственности объекты: сооружение с кадастровым номером № <...> (<...>), здание с кадастровым номером № <...> (<...>).

Согласно приложенным к заявлению в Комиссию копиям свидетельств о государственной регистрации права, отчету № 04-2/07/2019-И и акту обследования земельного участка от 20 мая 2019 года № 124-ф, составленному специалистами департамента имущественных отношений Администрации города Омска, на земельном участке с кадастровым номером № <...> также расположены объекты недвижимости, принадлежащие Плоцкой Т.В. на праве собственности.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Исходя из статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 названной статьи).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Как следует из пункта 2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», цена указанных в данном постановлении земельных участков определяется в размере 40 процентов их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 – 10 названного Порядка.

В силу постановления Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п», расчет размера арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 – 9 данного Порядка, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области, на основании которого была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером55№ <...> по состоянию на 1 января 2014 года в размере № <...> руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2014 года в размере <...> руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб.

9 октября 2019 года представитель индивидуального предпринимателя Плоцкой Т.В. – Заворохин Е.А. обратился в Комиссию с целью пересмотра указанных выше результатов путем установления кадастровой стоимости названных земельных участков равной их рыночной стоимости.

При обращении в Комиссию заявителем представлены отчеты об оценке № 04-1/07/2019-И, 04-2/07/2019-И, 04-3/07/2019-И, составленные оценщиком Воловиком Д.П. 16 сентября 2019 года, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2014 года составляет <...> руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2014 года составляет <...> руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2014 года составляет <...> руб.

При рассмотрении заявления Комиссия пришла к выводу, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Решениями Комиссии от 9 октября 2019 года № 221, № 222, № 223 кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> определена в размере их рыночной стоимости, установленной в отчетах об оценке (т. 1, л.д. 15-25).

Не согласившись с решениями Комиссии, указывая на несоответствие отчетов об оценке законодательству об оценочной деятельности, а также неправомочный состав Комиссии, указывая на значительное снижение Комиссией кадастровой стоимости земельных участков по обращению Плоцкой Т.В., что существенным образом затрагивает права и законные интересы муниципального образования городской округ город Омск Омской области, департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в Омский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконными и отменить вышеуказанные решения Комиссии, обязать Комиссию осуществить пересмотр кадастровой стоимости земельных участков и исключить сведения о стоимости земельных участков из государственного кадастра недвижимости.

В то же время оснований для признания оспариваемых решений Комиссии незаконным суд не находит.

Из системного толкования положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, независимо от наличия положительного экспертного заключения.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности для целей данного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 3 ФСО № 3 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Из представленных отчетов № 04-1/07/2019-И, 04-2/07/2019-И, 04-3/07/2019-И об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> следует, что оценка проводилась по состоянию на 1 января 2014 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует требованиям части четвертой статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости названных выше земельных участков оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

При отборе объектов-аналогов оценщик использовал сведения о предложениях рынка недвижимости, опубликованных в журнале «Новый адрес 55 регион», «Недвижимость», Интернете в 2013 году до даты оценки (стр. 36-37 отчетов), с применением корректирующих коэффициентов.

Оспаривая решения Комиссии, административный истец сослался на необоснованное использование оценщиком лишь части доступных аналогов, недостоверную информацию относительно количества имеющихся аналогов, что существенным образом повлияло на итоговую величину стоимости объектов оценки, в чем административный истец усматривает нарушения пункта 22 ФСО № 7 (обоснование выбора части аналогов), пункта 5 ФСО № 3 (принципы полноты и достоверности информации, обоснованности и однозначности).

Приведенные доводы административного истца суд не может принять во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 установлено, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Согласно подпункту «в» пункта 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости оцениваемые объекты – земельные участки с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> имеют вид разрешенного использования «для производственных целей под строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

Из проведенного оценщиком осмотра следует, что на дату оценки:

на земельном участке с кадастровым номером № <...> располагались здание весовой с проходной, здание котельной, незавершенное строительством здание котельной, незавершенное строительством здание мазутонасосной с резервуаром, нежилое строение проходная 2-ой площадки, нежилое строение гараж на 8 машин;

на земельном участке с кадастровым номером № <...> располагались здание трансформаторной подстанции, прирельсовый склад, незавершенная строительством пилорама, механизированный склад, материальный склад;

на земельном участке с кадастровым номером № <...> располагались здание склада цемента, железнодорожный тупик с площадкой разгрузки (стр. 14 отчетов).

Учитывая изложенное, оценщик отнес названные земельные участки к 9группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (стр. 20 отчетов).

С учетом требований пункта 22 ФСО № 7 оценщик сформировал первоначальную выборку из 22 объектов-аналогов.

В отношении указанных в первоначальной выборке объектов-аналогов оценщиком были проведены экономические и физические корректировки, преобразования выборки с целью подтверждения гипотезы нормальности распределения.

При определении рыночной стоимости земельных участков в итоговую выборку были избраны 5 объектов-аналогов (стр. 64 отчета об оценке № 04-2/07/2019-И, стр. 63 отчета об оценке № 04-3/07/2019-И, стр. 64 отчета об оценке № 04-1/07/2019-И).

В ходе судебного разбирательства определением суда от 10 февраля 2020 года назначена судебная экспертиза для установления соответствия представленных Комиссии отчетов об оценке об оценке № 04-1/07/2019-И, № 04-2/07/2019-И, № 04-3/07/2019-И от 16 сентября 2019 года, составленных оценщиком Воловиком Д.П., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению эксперта № 1174/3-4, экспертами сделаны выводы о том, что отчеты об оценке № 04-1/07/2019-И, № 04-2/07/2019-И, № 04-3/07/2019-И от 16 сентября 2019 года частично не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности пунктам 4, 5 ФСО № 3, пункту 22 ФСО № 7; выявленные недостатки отчетов об оценке повлияли на достоверность определенных в отчетах величин рыночной стоимости объектов оценки (т. 3, л.д. 187 - 224).

В силу части 5 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по административному делу.

Исходя из части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 данного Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Оценивая заключение эксперта № 1174/3-4 по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд исходит из следующего.

Как следует из отчета об оценке № 04-1/07/2019-И в итоговую выборку объектов-аналогов для оценки земельного участка с кадастровым номером № <...> оценщиком включены объекты-аналоги 1, 2, 10, 11, 21.

В отчете об оценке № 04-2/07/2019-И в итоговую выборку объектов-аналогов для оценки земельного участка с кадастровым номером № <...> включены объекты-аналоги 2, 3, 10, 11, 21.

В отчете об оценке № 04-1/07/2019-И в итоговую выборку объектов-аналогов для оценки земельного участка с кадастровым номером № <...> оценщиком включены объекты-аналоги 1, 2, 10, 11, 21.

В заключении эксперта № 1174/3-4 указано, что критерии, использованные оценщиком при выполнении процедуры выборки именно пяти объектов-аналогов из двадцати двух, частично не обоснованы, в связи с чем для проверки влияния выявленных недостатков на достоверность определенной оценщиком рыночной стоимости экспертом выполнена проверка всего массива объектов-аналогов на соответствие коэффициента вариации максимально допустимому значению – 33%.

При вышеуказанной проверке экспертами в отношении оцениваемых земельных участков отобраны 6 объектов-аналогов: 7, 13, 10, 21, 17, 16 и получены величины рыночной стоимости, отличающиеся от полученных оценщиком на 34%, 50%, 24%, соответственно, в связи с чем эксперты пришли к выводу о влиянии выявленных недостатков на достоверность определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки.

В то же время, проанализировав отчеты оценщика и заключения эксперта, суд считает заслуживающим внимания довод представителя заинтересованного лица Плоцкой Т.В. о том, что выборка экспертов, осуществлявших расчет рыночной стоимости с использованием 6 объектов-аналогов, может являться менее точной и достоверной в сравнении с выборкой оценщика, отобравшего в итоговый расчет хотя и меньшее число аналогов, но в то же время более схожих с объектами оценки. Тот факт, что эксперты в выборке указали объекты-аналоги в большем количестве и получили иную величину рыночной стоимости оцениваемых объектов, сам по себе не может однозначно свидетельствовать о недостоверности рыночной стоимости, определенной оценщиком, так как оценщик определял рыночную стоимость объектов оценки с учетом объектов-аналогов, имеющих большее сходство с объектами оценки.

В обоснование доводов о несоответствии данного заключения требованиям статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» представителем заинтересованного лица представлена заключение специалиста № 752-20, подготовленное оценщиком Бериным Р.В., имеющим необходимую квалификацию в области оценки недвижимости (т. 4, л.д. 87 – 106).

Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований, суд по ходатайству представителя индивидуального предпринимателя Плоцкой Т.В. Глебовой А.В. определением от 9 октября 2020 года назначил повторную экспертизу по установлению соответствия отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, проведение которой поручено эксперту ООО «Инвестаудит» Амелину В.А.

Согласно заключению эксперта Амелина В.А. № 16/ЭЗ/2020, отчеты об оценке № 04-1/07/2019-И, № 04-2/07/2019-И, № 04-3/07/2019-И от 16 сентября 2019 года соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; использование в отчете № 04-1/07/2019-И выборки аналогов 1, 2, 10, 11, 21 позволяет достоверно определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2014 года; использование в отчете № 04-2/07/2019-И выборки аналогов 2, 3, 10, 11, 21 позволяет достоверно определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2014 года; использование в отчете № 04-3/07/2019-И выборки аналогов 1, 2, 10, 11, 21 позволяет достоверно определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2014 года; недостатков, влияющих на достоверность определенных в отчетах об оценке № 04-1/07/2019-И, № 04-2/07/2019-И, № 04-3/07/2019-И от 16 сентября 2019 года величин рыночной стоимости объектов оценки, не выявлено, определенные в данных отчетах величины рыночной стоимости объектов оценки являются достоверными (т. 4, л.д. 133 - 165).

Оценивая заключение эксперта № 16/ЭЗ/2020 по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд, проанализировав содержание данного заключения, не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта, признает указанное заключение эксперта относимым, допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу.

Экспертом Амелиным В.А. проведено исследование объективно, выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Так, эксперт указал, что оценщиком был использован метод сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован, анализ полноты и достоверности информации, использованной оценщиком, достоверности использованных в расчетах величин и поправочных коэффициентов свидетельствует об их корректности и обоснованности. Объекты-аналоги сравниваются по всем ценообразующим факторам, описанным в разделе анализа таких факторов в отчетах. Так как оценщиком использовано большое число аналогов (22 объекта) для повышения точности и достоверности было выбрано 5 объектов-аналогов, величина абсолютной валовой корректировки которых имеет минимальное значение с приведением соответствующего обоснования. При этом оценщиком была проведена процедура проверки нормальности распределения выборки – проверка на наличие выбросов с использованием специального программного обеспечения, проверка нормальности распределения по коэффициенту вариации, проверка по критерию среднего абсолютного отклонения, по показателям асимметрии и эксцесса.

Экспертом был проведен анализ выборок используемых аналогов в экспертируемых отчетах, а также анализ выборок используемых аналогов из заключения эксперта № 1174/3-4 по коэффициенту вариации и среднему значению абсолютной валовой коррекции объектов аналогов. Опираясь на методы теории вероятности и математической статистики, эксперт Амелин В.А. делает вывод, что чем ниже показатли анализируемых значений (коэффициент вариации и абсолютная валовая коррекция объектов-аналогов), тем достовернее выборка объектов-аналогов, тем достовернее определяется рыночная стоимость объекта оценки. Названные показатели по выборкам из отчетов № 04-1/07/2019-И, № 04-2/07/2019-И, № 04-3/07/2019-И ниже значений аналогичных показателей из экспертного заключения № 1174/3-4, следовательно, выборки объектов-аналогов, использованных в отчетах, более достоверны, чем выборки аналогов, использованных в экспертном заключении.

При приведенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что отчеты об оценке № 04-1/07/2019-И, № 04-2/07/2019-И, № 04-3/07/2019-И от 16 сентября 2019 года соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в связи с чем Комиссия, рассмотрев заявление представителя Плоцкой Т.В. Заворохина Е.А., правомерно приняла решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:190102:28, 55:36:190102:2016, 55:36:190102:2010 и установлении ее в размере рыночной стоимости согласно представленным отчетам об оценке.

Нарушений процедуры при принятии оспариваемых решений судом не установлено.

23 сентября 2019 года Комиссией в соответствии с требованиями пункта 16 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, направлены уведомления о дате и времени заседания Комиссии в адрес представителя Плоцкой Т.В. –Заворохина Е.А., Администрации города Омска (т. 2, л.д. 52-61).

При рассмотрении заявления на заседании имелся необходимый кворум, предусмотренный пунктом 10 указанного выше Порядка.

На заседании присутствовали представитель Администрации города Омска Окишев К.В. (т. 2, л.д. 62 - 66).

По рассматриваемому вопросу проведено открытое голосование, решение принято единогласно, что соответствует требованиям пункта 12 того же Порядка (т. 2, л.д. 62-66).

Доводы административного истца относительно формирования Комиссии с нарушением требований действующего законодательства судом отклоняются.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности в состав комиссии входят представители:

- органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации,

- органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке,

- федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав)

- подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии.

Требования к входящим в состав комиссии представителям предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, порядок создания и работы комиссии, включая порядок представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации, формы принимаемых комиссией документов устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности.

Частью 4 статьи 3 Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ (ред. от 3 июля 2016 года) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что положения статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона), устанавливающие требования к комиссии, применяются с момента принятия уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требований к представителям саморегулируемых организаций оценщиков, предпринимательского сообщества, входящим в состав комиссии, порядка представления кандидатур для включения в состав комиссии, в том числе в целях ротации.

В настоящее время такие требования уполномоченным федеральным органом не приняты, в связи с чем к составу Комиссии применяются положения статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности в редакции от 30 ноября 2011 года, согласно которой Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.

Комиссия была создана приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № П/456, в дальнейшем в данный приказ вносились изменения относительно состава Комиссии (т. 1, л.д. 124-147).

На дату принятия Комиссией оспариваемых решений в состав Комиссии входили:

- от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации – руководитель департамента учета собственности и земельных отношений Министерства имущественных отношений Омской областиХалимова Е.К.;

- от органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке (пункт 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457), – заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Созонтов В.М.;

- от органа кадастрового учета (приказ Росреестра от 18 октября 2016 года № П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отдельными полномочиями органа регистрации прав») – заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области Селиверстова Н.Н.;

- от Национального совета по оценочной деятельности – Шерстнев М.А.

Таким образом, нарушений требований к составу Комиссии судом не установлено.

Довод департамента имущественных отношений Администрации города Омска о неизвещении муниципального предприятия «Тепловая компания» о заседании Комиссии, что влечет признание его решения незаконным, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с частью двадцатой статьи 24.18Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации» в семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Администрация города Омска, являющаяся органом местного самоуправления, в соответствии с указанными требованиями законодательства была извещена о проведении заседания Комиссии, представитель Администрации города Омска участвовал в заседании Комиссии.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, права на данные участки, являющиеся объектами оценки, ни за муниципальным образованием, ни за муниципальным предприятием «Тепловая компания» не зарегистрированы.

Вышеуказанные земельные участки не находятся в муниципальной собственности города Омска.

В связи с изложенными обстоятельствами Комиссия, уведомив Администрацию города Омска, выполнила требования статьи 24.18Закона об оценочной деятельности и не нарушила права департамента имущественных отношений Администрации города Омска, являющегося структурным подразделением данного органа местного самоуправления (пункт 1 Положения о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденного Решением Омского городского Совета от 26 октября 2011 года № 452).

Доводы представителя административного истца о том, что на земельном участке с кадастровым номером № <...> расположено 11 объектов недвижимости, в том числе, тепловые сети с кадастровым номером № <...>, находящиеся в хозяйственном ведении муниципального предприятия «Тепловая компания», которые также располагаются на земельном участке с кадастровым номером № <...>, не свидетельствуют о нарушении прав административного истца.

Исходя из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 1.1 той же статьи земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39³⁶ данного Кодекса.

Действующее законодательство допускает установление публичного сервитута для размещения тепловых сетей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации теплоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд (статья 39.37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Данных об установлении сервитута в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> не имеется, а муниципальное предприятие «Тепловая компания», привлеченное судом к участию в настоящем деле, требования об оспаривании решений Комиссии не заявляет, равно как и не ссылается на нарушение своих прав установлением кадастровой стоимости в размере рыночной решениями Комиссии.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления департамента имущественных отношений Администрации города Омска об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 9 октября 2019 года № 221, № 222, № 223 отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда А.В. Илларионов

Мотивированное решение суда составлено 20 января 2021 года.