Решение по делу № 2-1-881/2023 от 05.05.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2023 г. г. Ливны Орловской области

Ливенский районный суд Орловской области в составе председательствующего судьи Орловой В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шебановой О.Н.,

с участием истца Жумабаевой А.В.,

ответчика Захаровой О.И. и ее представителя – адвоката Захаровой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебного заседания Ливенского районного суда Орловской области гражданское дело по исковому заявлению Жумабаевой А.В. к Захаровой О.И., третье лицо Публичное акционерное общество Сбербанк, о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, восстановлении записи о праве собственности и взыскании денежных средств,

установил:

Жумабаева А.В. обратилась в суд с вышеуказанным иском к Захаровой О.И., в обоснование требований указав, что 14 июля 2022 г. между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> за счет средств по ипотечному кредитному договору, заключенному истцом с ПАО Сбербанк. В процессе проживания в квартире обнаружена течь крыши, техническое состояние крыши аварийное, эксплуатация существующего перекрытия возможна только после замены крыши. Также в зимний период труба ввода в квартиру воды перемерзла, поскольку в доме отсутствует фундамент. Кроме того, указывает, что была введена в заблуждение ответчиком относительно расположенного рядом земельного участка с находящимся на нем хозяйственным строением, поскольку после заключения договора купли-продажи установлено, что земельный участок является муниципальным. В связи с чем, истец считает, что продавцом существенно нарушен договор купли-продажи, использовать квартиру по прямому назначению невозможно, поскольку ее состояние угрожает жизни и здоровью истца, а стоимость устранения недостатков составляет значительную сумму, которая может составить стоимость всей квартиры.

Просит расторгнуть договор купли-продажи, прекратить право собственности истца на спорную квартиру, восстановить запись о праве собственности ответчика, и взыскать с ответчика в пользу истца 1500 000 рублей.

В судебном заседании истец Жумабаева А.В. исковые требования поддержала в полном объеме и пояснила, что ею без ограничения во времени осматривался дом и земельный участок, однако, ответчик не сообщила об имевшемся в доме пожаре. Вместе с тем, в результате пожара часть деревянных балок имела следы возгорания, сама крыша «просела». При проведении оценки дома она присутствовала вместе с Захаровой О.И.. О первом протекании крыши в кухне она сообщила Захаровой О.И., и данная течь была устранена силами ответчика. В последующем о протекании крыши в доме она ответчику не сообщала. Считает, что данная квартира не может быть использована для проживания, поскольку ее состояние угрожает жизни и здоровью истца. Вместе с тем, истец проживает в указанном доме до настоящего времени. С договором купли-продажи она ознакомилась в банке при заключении сделки, подписывала его добровольно. Если бы ей стало известно о пожаре, а также об отсутствии права собственности у Захаровой О.И. на соседний участок, она не стала бы заключать с ответчиком договор купли-продажи.

Ответчик Захарова О.И. и его представитель – адвокат Захарова Л.Н. в судебном заседании исковые требования не признали, считали их необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Ответчик Захарова О.И. суду пояснила, что она сообщала истцу о возгорании в доме, в связи с чем, силами ответчика и ее супруга в течение трех лет был произведен полный косметический ремонт, заменены все коммуникации, истец неоднократно осматривала дом. По вопросу расположенного напротив земельного участка пояснила, что ей на праве собственности принадлежит сарай, находящийся на данном земельном участке, однако, сам участок в собственность оформлен не был. В договор купли-продажи данные объекты не включались, после сделки она и Жумабаева А.В. вместе занимались оформлением второго земельного участка, было проведено его межевание, однако, после получения требования от истца о расторжении договора, она перестала заниматься оформлением документов.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении исковых требований Жумабаевой А.В. отказать, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Заслушав объяснения участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьям 450 - 452 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу требований ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 ГК РФ допускается возможность отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

С учетом положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимыми обстоятельствами в данном случае являются: факт наличия существенного изменения обстоятельств, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения.

Как установлено судом, по договору купли-продажи от 14 июля 2022 г., истец Жумабаева А.В. приобрела у ответчика Захаровой О.И. принадлежащие ей на праве собственности: земельный участок площадью 353 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, находящийся по адресу: <адрес>, и квартиру по указанному адресу с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадью 51,3 кв.м.

Пунктом 6 договора предусмотрено, что покупатель покупает у продавца указанные земельный участок и квартиру за 1500000 рублей, из них земельный участок – за 50000 рублей; квартиру – за 1450000 рублей. Расчет производится следующим образом: сумма в размере 300000 рублей выплачена продавцу до подписания договора за счет собственных средств; сумма в размере 1200000 рублей уплачивается покупателем за счет кредитных средств, полученных в ПАО Сбербанк в соответствии с условиями кредитного договора №351593 от 14 июля 2022 г., заключенного между ПАО Сбербанк и Жумабаевой Е.В..

Как следует из пункта 9, стороны гарантируют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.

В соответствии с пунктом 14 договора, стороны считают договор исполненным в части передачи имущества, претензий к передаваемому недвижимому имуществу не имеется, и передача недвижимого имущества производится путем вручения документов (без задолженностей по коммунальным платежам) и ключей в соответствии со ст.556 ГК РФ без составления передаточного акта. Настоящий договор имеет силу передаточного акта (л.д.11-12).

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на земельный участок и жилой дом в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (л.д.13-14, 15-16).

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял, спорный объект был передан продавцом и принят покупателем, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

При таких обстоятельствах, суд считает, что договор купли-продажи жилого дома заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства, ими были предусмотрены и соблюдены все условия договора, исполнены друг перед другом обязательства.

Согласно свидетельству о перемене имени серии № от ДД.ММ.ГГГГ, истец переменил имя с Жумабаевой Е.В. на Жумабаеву А.В. (л.д.10).

Допрошенный в судебном заседании по инициативе истца свидетель Подколзин О.А. суду показал, что осматривал дом вместе с Жумабаевой А.В., следов протечки он не видел. После покупки Жумабаева А.В. неоднократно жаловалась ему, что крыша в доме протекает, в связи с чем, он нанял бригаду для замены крыши.

Допрошенный по ходатайству стороны ответчика Захаров В.А. суду показал, он вместе со своей супругой – ответчиком Захаровой О.И. присутствовал при осмотре дома Жумабаевой А.В. и Подколзиным О.А., также присутствовал риелтор. В ходе осмотра он и супруга рассказывали, что в доме произошел пожар, но крыша дома не пострадала, также поясняли, какие работы в доме после возгорания были ими выполнены перед продажей, и он предоставлял Жумабаевой А.В. лестницу для осмотра крыши. При осмотре дома Жумабаеву А.В. все устраивало. Также ему известно, что Жумабаева А.В. приезжала в дом на оценку. После продажи, он вместе с соседом Бондаревым А.Н. заменил старый конек на крыше дома, после жалобы Жумабаевой А.В. на течь. Иных жалоб на крышу Жумабаева А.В. не высказывала.

Свидетель Бондарев А.Н. суду показал, что после произошедшего в доме пожара, он помогал семье Захаровых его ремонтировать. Также подтвердил факт замены фронтона на крыше вместе с Захаровым В.А.. Жумабаевой А.В. было известно о пожаре в доме, поскольку она спрашивала его об этом уже после покупки. Она была довольна покупкой дома, на протечку крыши не жаловалась. Осенью 2022 г. дом Жумабаевой А.В. стоял без крыши, в это время шли дожди.

Свидетель Синютин Е.Н. показал, что объектом оценки являлись квартира и земельный участок. Осмотр и фотофиксацию дома под его руководством осуществлял его представитель – Синютин А.Е. Данный объект оценивался сравнительным подходом, уровень отделки дома был выше среднего, никаких скрытых недочетов в доме выявлено не было. Отчет об оценке в данном случае необходим для определения ПАО Сбербанк суммы кредита, для иных целей отчет не используется.

Свидетель Жихарева Н.В. показала, что она помогала Захаровой О.И. в продаже дома. Жумабаева А.В. и Подколзин О.А. осматривали дом в ее присутствии, и Захарова О.И. поясняла, что в доме было возгорание. Свидетель поясняла Жумабаевой А.В., что в связи с возгоранием в доме произведены ремонтные работы. Следов протечки крыши в доме не имелось. При продаже дома претензий у Жумабаевой А.В. к ответчику не было, Жумабаева А.В. могла отказаться от заключения договору, ее никто не принуждал.

Свидетель Митюрева О.В., допрошенная по ходатайству стороны ответчика, показала, что около года назад она помогала сторонам подгрузить документы по сделке купли-продажи на сервисе «Домклик», поскольку сами стороны приложением не пользовались. Она присоединилась к сделке на сервисе «Домклик» в качестве третьей стороны, передавала Синютину Е.Н. документы для оценки, отчет об оценке к сделке подгружал сам Синютин Е.Н.. Договор по сделке составлялся сервисом «Домклик», который предварительно был размещен, однако, никто из сторон не обращался к ним для ознакомления с документами. Было решено, что Жумабаева А.В. покупает дом и участок под ним в счет ипотеки, а участок напротив дома позднее переоформит на себя, данный участок в сделку не входил, поскольку на него отсутствовали необходимые документы и одобрение банка, о чем Жумабаевой А.В. было разъяснено.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей, поскольку они не заинтересованы в исходе дела и их показания согласуются с другими доказательствами по делу.

Как усматривается из протокола осмотра места происшествия от 24 августа 2019 г., составленного в рамках материала проверки КРСП №57, ЖРОМ №34, КУСП №6744 по факту пожара, произошедшего в жилом доме на двух хозяев по адресу: <адрес>, следует, что остекление квартиры №1 отсутствует; верхний угол с южной стороны дома имеет следы закопчения на площади 1 кв.м.; в комнате №1 на полу имеется пожарный мусор, северо-западная стена является перегородкой между квартирами, данная стена имеет сквозной прогар; в верхней части стены повреждена балка перекрытия (обгорела), глубина обугливания 0,8 см. Далее по коридору справа комната, в которой на потолке частичные прогары глубиной обугливания 0,4 см, также перегородка имеет термические повреждения в виде обугливания досок. В комнате №3, в которой расположена кровать, стены над кроватью имеют термические повреждения в виде обугливания досок, крышка стола, шкаф имеют термические повреждения; в южном углу на потолке на площади 1 кв.м. видны наибольшие термические повреждения с глубиной обугливания 0,5 см. Термические повреждения в кухне меньше, чем в других комнатах.

Кроме того, в рамках материала проверки проведена пожарно-техническая экспертиза №188 от 05 сентября 2019 г., согласно выводам которой, наиболее вероятно, очаг пожара находился в южной части помещения №3, которая находилась у изголовья кровати, а также установлены версии возникновения пожара.

Согласно материалу проверки КУСП 8169/775 по заявлениям Жумабаевой Е.В. по факту демонтажа кровли ее дома 28 сентября 2022 г., постановлением участкового уполномоченного МО МВД России «Ливенский» от 07 октября 2022 г. отказано в возбуждении уголовного дела по ч.1 ст.167 УК РФ на основании п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ.

Как пояснила в судебном заседании истец Жумабаева А.В., кровля в доме заменена, на что ею затрачено 113900 рублей.

Таким образом, судом установлено, что перед приобретением бывшего в употреблении недвижимого имущества, истец Жумабаева А.В. имела возможность при необходимости пригласить специалиста-строителя для проведения осмотра, то есть, проявить должную осмотрительность и осторожность, которая требовалась от нее до заключения сделки, а не после ее заключения. Приобретая жилое помещение, покупатель добровольно приняла на себя риск в отношении качества товара, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыл их от покупателя и (или) создавал препятствия для осмотра жилого помещения до заключения сделки, истцом суду не представлено.

В силу части 1 статьи 12, части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, истцом Жумабаевой А.В. не представлено доказательств того, что при заключении договора купли-продажи она не знала и не могла знать об указываемых ею недостатках приобретаемого недвижимого имущества, поскольку, согласно п. 14 договора стороны считают договор исполненным в части передачи имущества, претензий к передаваемому недвижимому имуществу не имеется.

Факт возгорания домовладения в 2019 г. ответчиком не оспаривался, и в судебном заседании стороны не оспаривали, что дом был продан в отремонтированном состоянии. При проведении оценки качество отделки специалистом оценено как выше среднего, скрытых дефектов не обнаружено. Кроме того, из анализа имеющихся в деле доказательств, кровля дома в результате возгорания не пострадала.

Жумабаева А.В., как покупатель при заключении договора ознакомилась с характеристиками и фактическим состоянием приобретаемого дома, визуально осмотрела приобретаемый объект, а значит, имела возможность установить имеющиеся дефекты либо привлечь специалиста для проведения осмотра.

Вместе с тем, истцом не представлено каких-либо доказательств наличия самого заявленного дефекта – течи крыши, поскольку данные обстоятельства объективными доказательствами не подтверждены. Кроме того, в настоящее время кровля заменена истцом. От проведения строительно-технической экспертизы по установлению наличия повреждений в результате возгорания и пригодности для проживания, истец Жумабаева А.В. отказалась.

Доводы истца о намерении приобрести еще один земельный участок не относятся к предмету спора, поскольку согласно договору купли-продажи от 14 июля 2022 г., предметом сделки являлись квартира и земельный участок по адресу: <адрес>.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования Жумабаевой А.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры от 14 июля 2022 г., прекращении права собственности, восстановлении записи о праве собственности и взыскании денежных средств, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Жумабаевой А.В. к Захаровой О.И., третье лицо Публичное акционерное общество Сбербанк, о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, восстановлении записи о праве собственности и взыскании денежных средств, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 05 сентября 2023 г.

Судья