Решение по делу № 2-1584/2023 (2-7510/2022;) от 25.11.2022

Дело № 2-1584/2023

УИД 47RS0006-01-2022-007711-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 09 ноября 2023 года

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

Председательствующего судьи Литвиновой Е.Б.,

с участием адвокатов З.В.А., З.А.Ф.,

при секретаре Бойковой А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Базановой Марии Юрьевны к Липатову Юрию Михайловичу о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным),

третьи лица: администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области, Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области

установил:

Базанова М.Ю. обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к Липатову Ю.М. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительством– индивидуального жилого дома с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, заключенный между Базановой М.Ю. и Липатовым Ю.М. недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки (л.д. 29-34). С учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), окончательно просила:

- признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома, кадастровый номер №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, заключенного между Липатовым Ю.М. и Базановой М.Ю., недействительной (ничтожной) сделкой;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскав с Липатова Ю.М. в пользу Базановой М.Ю. уплаченные по договору денежные средства в сумме 50 000 руб. (л.д. 77).

В обоснование требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Базановой М.Ю. и Липатовым Ю.М. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительством – индивидуального жилого дома, общей площадью застройки 36 кв.м, степень готовности – 20 %, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. На момент заключения договора купли-продажи и в настоящее время на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительством, продажа которого якобы была произведена по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Об отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительством истцу стало известно после регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, поскольку осмотр земельного участке не производился.

Истец в судебное заседание не явилась, ее представитель М.И.В. исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика - адвокат З.А.Ф., назначенный судом в порядке ст. 50 ГПК РФ, требования не признала, просила отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание представителей не направили.

Суд, заслушав пояснения представителей, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В статье 219 ГК РФ указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ч. 2 ст. 209 ГПК РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Аналогичные разъяснения даны в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении».

Приведенные положения процессуального закона и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.

Из материалов дела следует, что Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 27.03.2023 по делу № 2-51/2023, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, с Базановой М.Ю. в пользу Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области взыскана задолженность по арендой плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 983171, 50 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 728918,54 руб.

Признаны возникшими с ДД.ММ.ГГГГ у Базановой М.Ю. права и обязанности арендатора по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и произведена государственная регистрация перехода (возникновения) к Базановой М.Ю. прав и обязанностей арендатора по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1300 кв.м. (л.д. 180-184).

Указанным Решением суда установлено, что по результатам аукциона между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области и Липатовым Ю.М. 29 апреля 2021 г. был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1300 кв.м, по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.4 установлен срок аренды земельного участка, который составляет 20 лет.

В соответствии с пунктом 2.1 договора годовой размер арендной платы определен протоколом, который является неотъемлемой частью договора и составляет 4425 100 руб.

Согласно пункту 2.2 задаток в размере 38 000 руб., внесенный арендатором для участия в аукционе, подлежит зачету в счет первого подлежащего оплате платежа, указанного пункте 2.5 договора.

В соответствии с пунктом 2.3, арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

За нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 2.10 договора).

На указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Липатов Ю.М. продал Базановой М.Ю. указанный объект незавершенного строительства. Право собственности за Базановой М.Ю. было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Установленные по названному делу обстоятельства являются преюдициальными и не подлежат повторному доказыванию и оспариванию.

Оспаривая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец указывает, что как на момент заключения договора купли-продажи, так и в настоящее время на земельном участке отсутствует объект недвижимости – объект незавершенный строительством, что после заключения договора было подтверждено самим ответчиком. Об отсутствии на земельном участке объекта истцу стало известно после регистрации перехода права, поскольку осмотр земельного участка ею не производился, отсутствие объекта так же подтверждается фотографиями, к акту обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Липатов Ю.М. (продавец) и Базанова М.Ю. (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома, кадастровый номер №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. Стороны определили стоимость – 50000 руб., которая полностью оплачена покупателем (л.д. 41-44), регистрация права ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 111-114).

Судом истребованы документы, на основании которых был зарегистрирован спорный объект недвижимости (л.д. 89-110). От Липатова Ю.М. представлена доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на имя Б.Ю.Ю. и Б.Л.Ю. (л.д. 92). Б.Ю.Ю. – отец Базановой М.Ю. (л.д. 59). В регистрирующий орган представлена декларация на объект недвижимости, в которой указано на степень готовности – 20 %, а так же технический план объекта незавершенного строительства, выполненный кадастровым инженером Б.Ю.Н. (л.д. 103-110).

По ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы АСПЕКТ».

Из заключения экспертов № следует, что объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> не является объектом (частью объекта) незавершенного капитального строительства на дату регистрации объекта недвижимости в ЕГРН на основании представленных декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, а также на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и на дату производства экспертизы. Степень готовности на указанные даты составляет 5%.

На момент проведения исследования техническое состояние, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, свайного каркаса фундамента с момента составления фототаблицы - приложения к акту обследования № от ДД.ММ.ГГГГ не изменилось.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

В соответствии с ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

При таком положении суд может отвергнуть заключение экспертизы в том случае, если это заключение явно находится в противоречии с остальными доказательствами по делу.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Проанализировав экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что указанное доказательство не в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", и вызывает у суда сомнения в его объективности.

В регистрирующий орган представлена декларация на объект недвижимости, в которой указано на степень готовности – 20 %, а так же технический план объекта незавершенного строительства, выполненный кадастровым инженером Б.Ю.Н. от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 103-110). Осмотр объекта произведен ДД.ММ.ГГГГ, каким образом, эксперты пришли к выводу, что на дату ДД.ММ.ГГГГ степень готовности объекта составляла 5 %, экспертное заключение не содержит. У суда отсутствуют основания не доверять представленному техническому плану, составленному кадастровым инженером, соответствующему требованиям, предусмотренным ст. 24 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Доказательства внесения кадастровым инженером недостоверных сведений в отношении спорного объекта и регистрации в ЕГРН прав на указанный объект с нарушением требований законодательства не представлены, а потому оснований полагать, что на момент совершения спорной сделки фактически отсутствовал ее предмет, в виде объекта незавершенного строительства (фундамента), у суда не имеется.

Согласно п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 27.03.2023 по делу № 2-51/2023, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что ранее Базанова М.Ю. обращалась в администрацию Гатчинского района с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, то есть, в аренду без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства жилого дома, на обращение ответчик получила отказ, поскольку объект недвижимости находится в собственности у другого лица. Суд, полагает обоснованными доводы представителя третьего лица администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области о недобросовестности истца при обращении с настоящим иском в суд (л.д. 70), поскольку истец, обращаясь с настоящим иском, фактически пытается уйти от исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона. Именно на такой схеме настаивала ответчик, пытаясь претендовать на получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, что так же установлено названным решением суда, вступившим в законную силу.

При установленных судом обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований и признания заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Липатовым Ю.М. и Базановой М.Ю. договора купли-продажи объекта незавершенного строительством по доводам, изложенным в иске, не имеется.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Базановой Марии Юрьевны к Липатову Юрию Михайловичу о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта незавершенного строительством – индивидуального жилого дома общей площадью 36 кв.м, степень готовности 20% с кадастровым номером №, заключенного между Базановой Марией Юрьевной и Липатовым Юрием Михайловичем недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Гатчинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение принято 16.11.2023