Решение по делу № 33-130/2017 от 20.10.2016

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судья: Богдевич Н.В. № 33-130/2017

А-164г

14 августа 2017 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Гаус Т.И.,

судей Елисеевой А.Л., Охременко О.В.,

при секретаре Баранове Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Елисеевой А.Л.,

гражданское дело по иску ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» к Мухомедзянову Дамиру Халимовичу об обращении взыскания на заложенное имущество; по иску Мухомедзянова Дамира Халимовича к ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» о защите прав потребителя;

по апелляционной жалобе и дополнениям к ней представителя ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» – Михалевой Е.Н.,

на решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 20.07.2016 года, которым постановлено:

Исковые требования Мухомедзянова Дамира Халимовича к ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» о защите прав потребителя, - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» в пользу Мухомедзянова Дамира Халимовича в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 8 876 252 руб., в счет компенсации морального вреда 3 000 руб., штраф в размере 4 439 626 руб.

Исковые требования ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» к Мухомедзянову Дамиру Халимовичу об обращении взыскания на заложенное имущество, - оставить без удовлетворения.

Заслушав докладчика, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» (залогодержатель, застройщик, продавец) обратилось в суд 29.07.2015 года с иском (впоследствии с учетом уточнений) к Мухомедзянову Д.Х.(залогодателю, инвестору, покупателю) об обращении взыскания на заложенное имущество – 3х этажный жилой <адрес> (общей площадью <данные изъяты> кв.м), расположенный по адресу <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, с определением начальной продажной стоимости цены дома в размере 26 320 482 руб. 47 коп.(л.д.19-20 том 3). Свои требования истец мотивировал тем, что по договору купли-продажи от <дата> ответчик приобрел у них за 26 320 482 руб. 47 коп. вышеуказанный жилой дом, с отсрочкой платежа на сумму 9 478 446 руб. 97 коп. до государственной регистрации права собственности на дом. Поскольку условия договора по оплате дома не были Мухомедзяновым Д.Х. выполнены, приобретенный объект недвижимости находится у них в залоге, в связи с чем, они были вынуждены обратиться в суд с данными требованиями.

Мухомедзянов Д.Х. обратился в суд 03.08.2015 года с иском ( впоследствии с учетом уточнений, л.д.6-7 том 3) о взыскании с ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» денежных средств в счет устранения недостатков вышеуказанного жилого дома на сумму 8 876 252 руб., компенсацию морального вреда - 500 000 рублей, штрафа в размере 50 % от взысканной судом суммы. Свои требования истец мотивировал тем, что в соответствии с договором купли -продажи от 28.04.2015 года, он приобрел у ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» жилой дом площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес>. После принятия дома от продавца, им были обнаружены строительные недостатки проданного дома, в связи с чем, был вынужден обратиться в суд с вышеназванными требованиями.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» – Михалевой Е.Н.(действующая по доверенности от 09.06.2016 года) просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что судом неправильно применены положения ст.ст. 475, 476 ГК РФ. Мухомедзянов Д.Х. знал о техническом состоянии дома на момент его приобретения. Решение суда принято без учета положений мирового соглашения, утвержденного решением Третейского суда от 05.06.2014 года, доказательств, подтверждающих передачу дома истцу еще в 2008 году и отсутствии правовых оснований для предъявления требований по качеству. Приводит доводы о несогласии с выводами судебной экспертизы: экспертами не дан ответ на вопрос о скрытых недостатках; экспертиза проведена без учета технической документации на дом. Указывает, что отсутствовали основания для отказа в удовлетворении встречного требования; суд вышел за пределы заявленных требований, самостоятельно подменив требования Мухамедзянова Д.Х., и уменьшив покупную стоимость дома, уменьшил сумму долга истца перед ответчиком на разницу между долгом (9 478 446 руб. 97 коп.) и суммой устранения недостатков (8 876 252 руб.) и высчитал процент задолженности из указанной разницы, равной 2,28% по отношению к стоимости дома (26 320 482 руб. 47 коп.). Кроме того, указывает на то, что суд не разрешил их ходатайство о назначении по данному делу повторной судебной строительно-технической экспертизы.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда, руководствуясь ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя 3-го лица: Управления Росреестра по Красноярскому краю, надлежащим образом извещенного о рассмотрении данного дела; не предоставившего в суд доказательств уважительности своей неявки.

Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, в пределах заявленных требований, заслушав представителя ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» - Михалевой Е.Н.(по доверенности от 21.04.2016 года), возражения Мухомедзянова Д.Х., его представителя – Семенова Е.А.(действующего по доверенности т 17.10.2016 года), судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В силу ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса ( п.1).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п.3).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.5).

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. На основании статей 5, 6 названного Закона предметом ипотеки может быть принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе квартира.

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п.2 ст. 469 ГК РФ).

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п.2 ст. 474 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены (абз. 2 п.1 ст.475 ГК РФ).

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п.1 ст. 476 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 29.02.2008 года между ООО

«ИНКОМ-СОСНЫ» (Заказчик) и ООО СК «Консоль» (Инвестор) был заключен инвестиционный договор № на строительство 59 коттеджей в районе поселка <данные изъяты>, строительный адрес: <адрес> <адрес>.

В приложении № к инвестиционному договору стороны договора согласовали базовые условия по проектированию и застройке. Описание коттеджа стандартной комплектации согласовано сторонами в приложении № (В разделе «конструкции» отражено, что полы не обустраиваются, внутренние лестницы- временные деревянные с перилами, внутренняя отделка- не выполняется). Проект коттеджа «Лира» на участке 36 согласован сторонами в приложении № к договору. В приложении № стороны согласовали график финансирования объектов. График выполнения работ согласован сторонами в приложении №.

20.06.2008 между ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» (Заказчик) и ООО СК «Консоль» (Инвестор) заключено дополнительное соглашение №1 к инвестиционному договору от 29.02.2008 года.

Дополнительным соглашением №2 от 26.02.2009 года (с учетом приложений) к инвестиционному договору от 29.02.2008 года стороны договора изменили срок реализации инвестиционного проекта и график финансирования и выполнения работ.

03.08.2010 года ООО СК «Консоль» (Сторона 1) и ООО «Строй Инвест» (Сторона 2) заключен договор уступки права требования по инвестиционному договору № 36 от 29.02.2008 года, по условиям которого по настоящему договору Сторона 1 уступает, а Сторона 2 принимает в полном объеме права требования, принадлежащие Стороне 1 как участнику инвестиционной деятельности по Инвестиционному договору №36
от 29.02.2008 года (далее – «Инвестиционный договор»), заключенному между
Стороной 1 и Обществом с ограниченной ответственностью «ИНКОМ-СОСНЫ», именуемому в дальнейшем «Заказчик», на капитальное вложение в размере инвестиционного взноса в целях приобретения прав на результат инвестиционной деятельности – коттеджа № (далее – «Объект»), находящийся по адресу: <адрес> в районе <адрес> (пункт 1.1). Наряду с уступкой прав Сторона 1 передает, а Сторона 2 полностью принимает на себя все обязательства Стороны 1 по Инвестиционному договору №36 от 29.02.2008 года (пункт 1.2). На момент подписания настоящего договора Стороной 1 оплачено Заказчику по Инвестиционному договору 12 664 000 (Двенадцать миллионов шестьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей. У Стороны 1 перед Заказчиком имеется следующая задолженность:

-по оплате инвестиционного взноса – 15 554 992 (пятнадцать миллионов пятьсот пятьдесят четыре тысячи девятьсот девяноста два) руб. плюс/минус стоимость разницы между общей коммерческой площадью Коттеджа по проекту и общей фактической коммерческой площадь. Коттеджа в соответствии с п. 5.2 приложения 5 к инвестиционному договору;

-по дополнительному соглашению № 1 от 20.06.2008 к инвестиционному договору – 722 руб. 97 коп.

Задолженность подтверждается Актом сверки взаимных расчетов. Обязанность по ее оплате принимает на себе Сторона 2.

27.12.2013 года между ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» и ООО «Строй Инвест» заключено дополнительное соглашение №3 по условиям которого стороны изменили сроки реализации инвестиционного проекта и исключили из договора раздел №8 о качестве выполненных работ с связи с тем, что фактически передача коттеджа состоялась 16.04.2008 года.

05.06.2014 года решением Арбитражного третейского суда при ООО «КрасАрбитр» по делу №КАТС-019/2014 по иску Мухомядзянова Д.Х. к ООО «Строй Инвест» о взыскании суммы займа, утверждено мировое соглашение по условиям которого Сторона-1 (ООО «Строй Инвест») в качестве отступного передает, а Сторона-2 (Мухомедзянов Д.Х.) принимает в полном объеме права (требования), на капитальное вложение в размере инвестиционного взноса в целях приобретения прав па результат инвестиционной деятельности - Коттеджа № (далее - «Объект»), находящейся по адресу. <адрес> в районе <адрес> (п 1.1). При этом, уступаемые по настоящему договору права принадлежат Стороне-1 как участнику инвестиционной деятельности, на основании следующих договоров: инвестиционному договору № 36 от 29.02.2008года (далее - Инвестиционный договор), заключенному между ООО Строительная Компания «Консоль» («Инвестор») и ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» (далее - «Заказчик»); договору уступки права требования по инвестиционному договору № 36 от 29.02.2008 года, (далее - Договор Уступки прав) заключенному 03.08.2010 года между ООО Строительная Компания «Консоль» и ООО «Строй Инвест» (п.2.2), наряду с уступкой прав Сторона-1 передает, а Сторона-2 полностью принимает на себя все обязательства Стороны-1 по Инвестиционному договору № 36 от 29.02.2008 года (п.2.3), на момент подписания настоящего договора Стороной-1 оплачено Заказчику по Инвестиционному договору и Договору Уступки прав 19 664 000 руб. (пункт 2.4).

Пунктом 2.5 договора установлено, что у Стороны-1 перед Заказчиком на момент заключения настоящего договора имеется следующая задолженность:

-по оплате инвестиционного взноса по Инвестиционному договору
8 555 000 руб. плюс/минус стоимость разницы между общей коммерческой площадью Коттеджа по проекту и общей фактической коммерческой площадью Коттеджа в соответствии с п. 5.2 приложения 5 к инвестиционному договору;

-по дополнительному соглашению № 1 от 20.06.2008 к инвестиционному договору -722 руб. 97 коп.

Задолженность подтверждается Актом сверки взаимных расчетов. Обязанность по ее оплате принимает на себя Сторона 2.

Вступившим в законную силу 31.07.2017 года определением Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 25.05.2017 года, заявление Фролова В.Н. об отмене решения постоянно действующего Арбитражного третейского суда при ООО «КрасАрбитр» ль 05.06.2014 года по делу №КАТС-019/2014 по иску Мухомядзянова Д.Х. к ООО «Строй Инвест» о взыскании суммы займа, было прекращено по п.1 ч.1 ст. 134, ст. 220 ГПК РФ (т.к. права заявителя не затронуты).

26.12.2014 года администрация г. Красноярска выдала ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» разрешение № RU24308000-01/01/10079-дг на ввод в эксплуатацию коттеджа, расположенного по адресу: <адрес> (почтовый адрес).

28.04.2015 года между ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» (Заказчик), ООО «Строй Инвест» (Сторона 1) и Мухомядзяновым Д.Х. (Сторона 2) было заключено нотариально удостоверенное соглашение №<адрес>2 к инвестиционному договору №36 от 29.02.2008 года, по условиям которого: по настоящему соглашению Стороны осуществляют замену стороны в вышеуказанным инвестиционном договоре № 36 от 29.02.2008 года, дополнительном соглашении №3 от 27.12.2013 года, вышеуказанном договоре уступки права требования от 03.08.2010 года по инвестиционному договору № 36 от 29.02.2008 года, при котором Мехомедзянов Д.Х. («Сторона 2») заменяет ООО «Строй Инвест» («Сторону 1»), а также «Заказчик» и «Сторона 2» договорились заключить договор купли-продажи Объекта и передать договор на государственную регистрацию перехода права собственности, по которому ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» («Заказчик») принимает в качестве отплаты от Мехомедзянова Д.Х. («Стороны 2»), как «Покупателя», зачета денежных средств в сумме 19 664 000 руб. 00 коп. и оплаты в размере 9 478 446 руб. 97 коп., в целях приобретения прав на результат – здание, назначение: жилой дом, площадью 507,1 кв.м., количеством этажей: 3, в том числе подземных: 1, кадастровый (или условный) номер объекта: №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> именуемое в дальнейшем «Недвижимое имущество».

Права требования к «Стороне 2» на капитальное вложение в размере инвестиционного взноса в целях приобретения прав на результат инвестиционной деятельности – на вышеуказанное «Недвижимое имущество», перешли на основании утвержденного решением Красноярского Арбитражного третейского суда от 05.06.2014 года по делу № КАТС-019/2014, мирового соглашения (соглашение об отступном) от 05.06.2014 года, совершенного между «Стороной 1» и «Стороной 2».

Стороны настоящего соглашения, признают законность и легитимность решения Красноярского Арбитражного третейского суда от 05.06.2014 года по делу № КАТС-019/2014, мирового соглашения (соглашение об отступном) от 05.06.2014 года (пункт 1).

Наряду с уступкой прав «Сторона 1» передает, а «Сторона 2» полностью принимает на себя обязательства «Стороны 1» по вышеуказанному Инвестиционному договору № 36 от 29.02.2008 года, вышеуказанному Договору уступки права требования от 03.08.2010 года по Инвестиционному договору № 36 от 29.02.2008 года (пункт 2).

На момент подписания настоящего Соглашения Мехомедзяновым Д.Х. «Стороной 2» уплачен предварительный инвестиционный взнос по Договору в размере 19 664 000 руб. 00 коп. (пункт 3).

«Заказчик» и «Сторона 2» пришли к соглашению о расторжении Инвестиционного договора №36 от 29.02.2008 года (пункт 7).

«Заказчик» и «Сторона 2» пришли к соглашению, что «Заказчик» в связи с расторжением обязан возвратить (путем передачи наличных денежных средств или путем перечисления на расчетный счет указанный «Стороной 2») денежные средства, уплаченные в качестве инвестиционного взноса в сумме 19 664 000 руб. 00 коп., за вычетом денежных средств в сумме 2 821 964 руб. 50 коп., вычитаемая сумма по договоренности сторон настоящего соглашения, направляется «Заказчиком» на оплату задолженности «Стороны 1» (в соответствии с п.4 настоящего соглашения), и компенсацию «Заказчику» просрочки в оплате по Инвестиционному договору (пункт 8).

«Заказчик» и «Сторона 2» в настоящем пункте договорились о том, что они в день подписания настоящего соглашения также заключат в форме нотариального удостоверения договор купли-продажи Объекта: здание, назначение: жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., количеством этажей: 3, в том числе подземных: 1, кадастровый (или условный) номер объекта: № адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

С момента подписания настоящего Соглашения денежные средства в сумме 16 842 035 руб. 50 коп., подлежавшие возврату «Стороне 2», «Заказчик» принял (путем зачета) в качестве частичной оплаты «Стороной 2» объекта: здание, назначение: жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., количеством этажей: 3, в том числе подземных: 1, кадастровый (или условный) номер объекта: № адрес (местонахождение) объекта: <адрес> «Заказчик» обязан при подписании настоящего соглашения передать «Стороне 2» финансовый документ, фиксирующий состоявшийся факт зачета денежных средств в качестве оплаты по договору купли-продажи.

На момент подписания настоящего Соглашения, объект передан «Заказчиком» «Стороне 2».

«Сторона 2» обязуется осуществить полный расчет путем оплаты «Заказчику» 9 478 446 руб. 97 коп. путем наличного и/или безналичного расчета, в течении 3 (трех) календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный Объект на «Сторону 2», в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

«Заказчик» и «Сторона 2» пришли к соглашению о том, что до момента полной оплаты стоимости вышеуказанного Объекта «Стороной 2», Объект будет находиться в залоге у «Заказчика» (ипотека в силу закона). «Заказчик» обязуется в течении 3 (трех) календарных дней с момента полной оплаты «Стороной 2» стоимости Объекта, совместно со «Стороной 2» передать в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, заявление о снятии (погашении) записи об ипотеке в отношении вышеуказанного Объекта (пункт 9).

С даты подписания настоящего Соглашения, прекращаются все обязательства «Сторон», предусмотренные Инвестиционным договором № от <дата> (как указано по тексту вместо договора № от <дата>), а также законодательством, регулирующим данные правоотношения. В связи с расторжением Инвестиционного договора № от <дата>, «Стороны» принимают на себя обязательство в дальнейшем не предъявлять друг к другу каких-либо претензий и исков о взыскании убытков, неустоек, иных требований имущественного или неимущественного характера, связанных с исполнением Инвестиционного договора № от <дата> (пункт 10).

Вышеуказанное соглашение удостоверено нотариусом Красноярского нотариально округа - Мархель Л.И. за реестровым № от <дата>.

В этот же день, т.е. <дата> между ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» (Продавец) и Мухомядзяновым Д.Х. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи по условиям которого, Продавец передал в собственность а Покупатель принял и обязуется оплатить за цену на условия, предусмотренных настоящим договором –здание, назначение: жилой дом, площадью 507,1 кв.м, количество этаже: 3, в том числе подземных: 1, кадастровый номер объекта: № адрес (местонахождение) объекта: <адрес> бор, <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м (пункт 1).

При этом, стороны заявили, что Продавец продал Покупателю указанное недвижимое имущество за 26 320 482 руб. 47 коп., из которых 16 842 035 руб. 50 коп. Покупатель оплатил Продавцу, а Продавец получил от покупателя вышеуказанные денежные средства, до подписания настоящего договора, о чем заявлено Сторонами, а оставшуюся сумму в размере 9 478 446 руб. 97 коп. Покупатель обязуется оплатить Продавцу в течение 3 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по красноярскому краю. Стороны договорились, что в соответствии со статьей 488 ГК РФ, с момента передачи вышеуказанного недвижимого имущества Покупателю м до его полной оплаты, вышеуказанное имущество признается находящимся в залоге у продавца, для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по полной оплате недвижимое имущество освобождено и передано Продавцом во владение Покупателю в известочном Покупателю надлежащем качественном состоянии (как оно есть), соответствующем санитарно-техническим нормам и правилам, в пригодном для постоянного проживании состоянии, свободное от прав и претензий третьих лиц, без задолженностей по коммунальным платежам, оплате за теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение. По взаимному соглашению настоящий договор стороны рассматривают в качестве передаточного акта, подтверждающего передачу отчуждаемого недвижимого имущества. С момента полной оплаты и передачи недвижимого имущества договор считается исполненным обеими сторонами (пункт 3).

Вышеуказанный договор удостоверен нотариусом Красноярского нотариально округа - Мархель Л.И. за реестровым № от <дата>.

<дата> за Мухомедзяновым Д.Х. на жилой дом был зарегистрирован переход права собственности в установленном законом порядке. Кроме того, на указанный дом зарегистрирована ипотека в силу закона <дата> за регистрационным № (л.д.9 том 2).

<дата> за Мухомедзяновым Д.Х. на основании договору купили -продажи от <дата> № произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок (кадастровый №, общей площадью 1848 кв.м), расположенный по адресу: <адрес>.

Постановлением ОЭБиПК Межмуниципального управления МВД России «Красноярское» от <дата> было отказано в возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК РФ в отношении Мухомедзянова Д.Х. по заявлению Хорошевой А.И. по п.1 ч.1 ст. 24 УПК РФ, в виду отсутствия события какого-либо преступления. Органами предварительного следствия был сделан вывод о наличии между ООО «ИНКОМ СОМНЫ» и Мухомедзяновым Д.Х. возникли гражданско-правовые отношения.

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от <дата> исковые требования Фролова В.Н., ООО «Строй Инвест» к Мухомядзянову Д.Х., ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» о взыскании 19 644 000 руб. в качестве оплаты за замену стороны в инвестиционном договоре № от <дата>, и признании недействительным абз. 2 п.1 Соглашения от <дата>, заключенного между ООО «ИНКОМ-СОСНЫ», ООО «Строй Инвест» и Мухомядзянову Д.Х. оставлены без удовлетворения. Указанное решение вступило в законную силу <дата> на основании апелляционного определения Красноярского краевого суда.

Кроме того, вышеуказанными судебными постановлениями установлено, что указанное в абз. 2, 3 п. 1 условие Соглашения от <дата>, заключенного между ООО «ИНКОМ-СОСНЫ», ООО «Строй Инвест» и Мухомедзяновым Д.Х. о принятии в качестве расчета мирового соглашения (соглашения об отступном), утвержденного решением третейского суда, не является ничтожным по основанию ст. 168 ГК РФ, поскольку данное условие соответствует положениям ст. ст. 421, 422 ГК РФ и не противоречит иным нормам закона, не нарушает требования законодательства РФ. Более того, указанное решение Красноярского Арбитражного третейского суда и мировое соглашение (соглашение об отступном) от <дата>, недействительными в установленном законом порядке не признавались. Кроме того, действия ООО «Строй Инвест» в правоотношениях с ответчиком были совершены последовательно и целенаправленно, что свидетельствуют об их добровольном характере.

Кроме того, судебными постановлениями установлено, что решение Красноярского Арбитражного третейского суда и мировое соглашение (соглашение об отступном), датированные 05.06.2014 года не затрагиваются права Фролова В.Н., поскольку последний приобрел права участника ООО «Строй Инвест» уже после заключения мирового соглашения (соглашение об отступном) и принятия решения Красноярским Арбитражным третейским судом, датированных 05.06.2014 года, следовательно, после перехода к Мухомедзянову Д.Х. права требования к ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» по инвестиционному договору № 36 от 29.02.2008 года.

После принятия спорного дома по договору купли-продажи от 28.04.2015 Мухомядзяновым Д.Х. были обнаружены строительные дефекты. Для определения стоимости устранения выявленных строительных дефектов Мухомядзяновым Д.Х. было предоставлено в материалы дела досудебное заключение № ГО 014-121015-1, выполненное 20.05.2015 года ООО «Проектная Мастерская «Генератор». Из заключения № ГО 014-121015-1 от 20.05.2015 года, вероятной причиной увлажнения стен подвала жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> бор, 32 <адрес>, явилось: 1) отсутствие либо значительные нарушения целостности вертикальной гидроизоляции стен подвала; 2) неправильная вертикальная планировка.

Для определения стоимости устранения строительных недостатков, по ходатайству Мухомедзянова Д.Х. определением Свердловского районного суда
г. Красноярска от 16.11.2015 по данному делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы № СД-М-(2-5892/15)-ОР, проведенной <дата> ООО «Сибпроектреконструкция» следует, что выявлены недостатки, дефекты, строительный брак в исследуемом объекте (здание)- жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Здание при существующем состоянии цокольного этажа, кровли, лестниц, инженерных коммуникаций не пригодно для эксплуатации по назначению (для проживания), существует опасность для жизни и здоровья находящихся в нем людей.

Выявленные недостатки, дефекты, строительный брак и иные нарушения требований законодательства в сфере строительства в объекте (здании) являются существенными, критическими, вместе с тем устранимыми.

Причинами появления дефектов и недостатков являются некачественное выполнение строительных работ и использование при строительстве некачественных материалов. В ряде случаев, описанных в разделе 2.3. «Результаты исследования», 1 строительно-монтажные работы не завершены.

Появления дефектов и недостатков не является следствием эксплуатации объекта 1 (здания) в качестве жилого дома, поскольку он не эксплуатировался, а также не является следствием его естественного износа.

Для устранения выявленных дефектов и недостатков и приведения здания в состояние, соответствующие действующим строительным нормам и правилам необходимо выполнить работы, виды и объем которых определены в Дефектной ведомости (приложение №5). При этом, стоимость работ по устранению выявленных дефектов и недостатков определена в Локальном сметном расчете (Приложение №6) и составляет 8 876 252 руб. В состав Локального сметного расчета (л.д.177-204 том 2) вошли строительные работы по устранению недостатков, в том числе по устройству лестницы, инженерных коммуникаций (установке смесителей, ванн, радиаторов, душевых кабин, светильников и иного освещения и пр.), внутренних работ (в том числе по разборке покрытия полов), которые не были предусмотрены условиями инвестиционного договора № от 29.02.2008 года.

Удовлетворяя требование Мухомедзянова Д.Х. о взыскании денежных средств в счет возмещения расходов на устранение выявленных строительных недостатков в размере 8 876 252 руб., суд первой инстанции исходил из выводов судебной строительно-технической экспертизы № СД-М-(2-5892/15)-ОР от 18.05.2016 года и установленных в ходе судебного рассмотрения настоящего спора строительных недостатков отделочных работ, низком качестве строительно-монтажных работ, выполненных застройщиком при сдаче дома в эксплуатацию.

При этом, отказывая в удовлетворении иска ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» к Мухомедзянову Д.Х. об обращении взыскания на заложенное имущество, суд пришел к выводу о том, что размер задолженности Мухомедзянову Д.Х. за переданный жилой дом с учетом требования об уменьшении покупной цены спорного дома составляет 2,28% от суммы долга (9 478 446.97 руб. размер задолженности,
8 876 252 руб. стоимость устранения выявленных недостатков).

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они не основаны на фактически установленных обстоятельствах дета и приняты судом с нарушением требований действующего законодательства.

Согласно статье 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (пункт 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2).

В соответствии со статье 4 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей", продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору
( п.1).

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется ( п.2).

Согласно статье 18 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом, потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Из выше установленных обстоятельств дела следует, что Мехомедзянов Д.Х. по соглашению от 28.04.2015 года первоначально стал инвестором по инвестиционному договору № 36 от 29.02.2008 года, в соответствии с условиями которого, жилой дом должен быть передан ему в черновой отделке (что подтверждено описанием коттеджа в приложении № 2 к договору). При подписании настоящего соглашения Мухомедзянов Д.Х. получил от ООО «Строй Инвеста» все необходимые документы, в том числе инвестиционный договор № 36 от 29.02.2008 года ( п.5); стороны пришли к соглашению о необходимости оформления перехода права собственности на объект незавершенного строительства, путем расторжения договора № 36 от 29.02.2008 года (в п.10 имеется описка в дате инвестиционного договора № 36 от 29.08.2008 года) и оформления договора купли-продажи (п.9), что и было исполнено в этот же день и нотариально удостоверено.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом ( ч.1).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи последующее поведение сторон ( ч.2).

Таким образом, доводы Мухомедзянова Д.Х. о передаче Продавцом жилого дома в надлежащем качественном состоянии (как оно есть), соответствующим санитарно-техническим нормам и правилам, в пригодном для постоянного проживания состоянии, свободное от прав и претензий третьих лиц, без задолженностей по коммунальным платежам, оплате за теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение (п.3 договора купли –продажи от 28.04.2015 года) должны оцениваться наряду с иными письменными доказательствами по делу: соглашением от 28.04.2015 года и условиями инвестиционного договора № 36 от 29.02.2008 года (с учетом изменений и дополнений на 28.04.2015 года), договором уступки прав требований от 03.08.2010 года, решением Красноярского Арбитражного третейского суда от 05.06.2014 года, мировым соглашением от 05.06.2014 года.

Для устранения разногласий, с учетом установленных фактических обстоятельств дела, в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции представителем ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» - Михалевой Е.Н. заявлено ходатайство о проведении повторной судебной стороительно-технической экспертизы в ООО «СибСтройЭксперт», в связи с тем, что заключение судебной экспертизы от 18.05.2016 года не основано на проектно- сметной документации по строительству дома.

Определением судебной коллегией по гражданским делам Красноярского краевого суда от 19.12.2016 года была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения дополнительной строительно-технической экспертизы №139-16/суд, выполненной 03.07.2017 года АНО «Красноярскстройсертификация», дополнительно установлено, что в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (общей площадью <данные изъяты> кв.м) на земельном участке с кадастровым №, принадлежащем на праве собственности Мухомедзянову Д.Х. имеются следующие строительные недостатки:1) недостаточная гидроизоляция стены цокольного этажа по оси «Б» на участке между осями «2-3» и по оси «3» на участке между осями «А-Б»;2) отслоились облицовочные плитки на стене крыльца; 3) не оштукатурен цементно-песчаным раствором зазор между облицовочной плиткой и гидроизоляцией фундамента; 4) в плите перекрытия первого этажа в центре комнаты имеется сквозное отверстие; 5) фактическая толщина утеплителя перекрытия второго этажа не соответствует проекту; 6) маурлаты и стропильные ноги не закреплены к стенам жилого дома;7) не установлен дефлектор в конструкцию кровли;8) по оси 4 имеется механическое повреждение сайдинга облицовки карниза;9) нижние звенья водосточных труб в 4х местах разобраны;10) приборы открывания оконных створок не отрегулированы; 11) на лицевых поверхностях оконных блоках имеются повреждения; 12) имеются повреждения стеклопакетов; 13) приборы открывания дверных полотен не отрегулированы;14) не отделаны откосы оконных блоков.

При этом, к СКРЫТЫМ недостаткам относятся следующие дефекты: недостаточная гидроизоляция стены цокольного этажа по оси «Б» на участке между осями «2-3» и по оси «3 » на участке между осями «А-Б»; маурлаты и стропильные ноги не закреплены к стенам жилого дома; фактическая толщина утеплителя перекрытия второго этажа не соответствует проекту.

Скрытые недостатки возникли при производстве работ во время строительства жилого дома.

В состав работ по устранению скрытых недостатков входят устранение следующих дефектов:

-восстановительные работы по гидроизоляции стен цоколя (подвала) на участке по оси «Б» между осями «2-3» и на участке между осями «Ф-Б»;

-утепление перекрытия второго этажа;

-устранение недостатков конструкции кровли.

При этом, стоимость по устранению выявленных скрытых строительных недостатков в 3-х этажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (общей площадью <данные изъяты> кв.м) на земельном участке с кадастровым №, принадлежащем на праве собственности Мухомедзянову Д. X. составляет - 345 604 руб. 30 коп.

К ЯВНЫМ недостаткам относятся следующие недостатки: по оси 4 имеется механическое повреждение сайдинга облицовки карниза; нижние звенья водосточных труб, в 4х местах разобраны; на лицевых поверхностях оконных блоках имеются повреждения; имеются повреждения стеклопакетов; в перекрытии первого этажа имеется отверстия; облицовочная плитка отслоилась от крыльца дома;

В состав работ по устранению скрытых недостатков входят устранение следующих дефектов: ремонт облицовки цоколя; заделка отверстия в перекрытии первого этажа; ремонт подшивки свесов; установка водосточных труб; ремонт оконных блоков; ремонт дверных блоков.

Стоимость работ по устранению выявленных иных строительных недостатков в 3- х этажном жилом доме составляет -125 092 руб. 98 коп.

Все выявленные недостатки имелись на 28.04.2015 года, т.е на момент передачи жилого дома.

Качество выполненных работ по строительству 3-х этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (общей площадью <данные изъяты> кв.м) на земельном участке с кадастровым №, принадлежащем на праве собственности Мухомедзянову Д.X., соответствует требованиям инвестиционного договора №36 от 29.02.2008 года, проектно-сметной документации, обязательным СНиП, ГОСТ, санитарно-техническим нормам и правилам, за исключением следующих дефектов:1) недостаточная гидроизоляция стены цокольного этажа по оси «Б» на участке между осями «2-3» и по оси «3» на участке между осями «А-Б»;2) маурлаты и стропильные ноги не закреплены к стенам жилого дома;3) фактическая толщина утеплителя перекрытия второго этажа не соответствует проекту; 4) Отслоились облицовочные плитки на стене крыльца; 5) не оштукатурен цементно-песчаным раствором зазор между облицовочной плиткой и гидроизоляцией фундамента; 6) в плите перекрытия первого этажа в центре комнаты имеется сквозное отверстие; 7) фактическая толщина утеплителя перекрытия второго этажа не соответствует проекту; 8) не установлен дефлектор в конструкцию кровли; 9) по оси 4 имеется механическое повреждение сайдинга облицовки карниза; 10) нижние звенья водосточных труб в 4х местах разобраны.

Судебная коллегия считает, что при определении размера подлежащих возмещению расходов, необходимо принять во внимание как одно из доказательств по делу заключение судебной строительно-технической экспертизы №139-16/суд, выполненной 03.07.2017 года АНО «Красноярскстройсертификация», поскольку оно отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по делу, содержит сведения о квалификации эксперта А. (т. 3 л. д. 179) в области строительства, сведения о том, что он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложной экспертизы, его описание исследования и подробные выводы по результатам исследования, соотносятся с фактически установленными судом обстоятельствами дела.

Правовой анализ статьи 7 Закона о долевом участии в строительстве жилья, статьей 4, 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предоставляют участнику долевого строительства (потребителю) право выбора альтернативных вариантов защиты своего нарушенного права.

Исходя из вышеизложенного, требований ч.3 ст. 196 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что взыскание с ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» в пользу Мухомедзянова Д.Х. денежной суммы в размере 470 697 руб. 28 коп.(из расчета: 345 604 руб. 30 коп. +125 092 руб. 98 коп.), в счет стоимости устранения строительных недостатков жилого дома, которые имелись на 28.04.2015 года (момент передачи жилого дома) является правильным, закону не противоречит.

В силу ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Таким образом, суд первой инстанции, придя к выводу об обоснованности в целом, требований иска, правомерно взыскал с ответчика в пользу Мехомедзянова Д.Х. компенсацию морального вреда на сумму 3000 руб., учитывая при этом требованиям разумности и справедливости.

В связи с изменением размера, взысканной в пользу Мухомедзянова Д.Х. стоимости строительных недостатков, с ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» в пользу инвестора на основании п.6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» подлежит взысканию штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, в размере 50% от взысканной судом суммы, в размере 236 848 руб. 64 коп.(из расчета: 470697 руб. 28 коп. + 3000 руб. х 50%). В данной части оспариваемое решение подлежит изменению.

Суд первой инстанции установив (на основании судебной экспертизы СД-М-(2-5892/15)-ОР) наличие строительных дефектов на общую сумму 8 876 252 руб. в спорном жилом доме, переданном Мухомедзянову Д.Х. по договору купили- продажи от 28.04.2015 года, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» к Мухомедзянову Д.Х. об обращении взыскания на заложенное имущество, исходя из того, что размер задолженности Мухомедзянову Д.Х. за переданный жилой дом с учетом требования об уменьшении покупной цены спорного дома составляет 2,28% от суммы долга (где 9 478 446,97 руб. размер задолженности,
8 876 252 руб. стоимость устранения выявленных недостатков).

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку они основаны на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела и неверном толковании норм материального права (п/п.1,4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ), в связи с чем, решение суда в данной части подлежит отмене, с вынесением по делу нового решения.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п.1).

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п.2).

На основании ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Оценивая вышеизложенные обстоятельства дела, наличие у Мухомедзянова Д.Х. задолженности по договору купли-продажи жилого дома от 28.04.2015 года на сумму 9 478 446 руб. 97 коп. (что составляет 36 % от стоимости заложенного имущества), которые не исполняются Покупателем длительное время (более 2-х лет); принимая во внимание, что стороны не оспаривают залоговую стоимость жилого дома, судебная коллегия полагает необходимым удовлетворить требования ООО «ИНКОМ-СОСНЫ», обратив взыскание на заложенное имущество - жилой <адрес>, расположенный по адресу <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, путем реализации с публичных торгов и определении начальной продажной стоимости вышеуказанного имущества равной 26 320 482 руб. 47 коп.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, судебная коллегия полагает необходимым взыскать с Мухамедзянова Д.Х. в пользу ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., уплаченные по платежному поручению № 446 от 16.07.2015 года (л.д.5 том 1).

На основании ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Отменить решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 20.07.2016 года в части отказа в удовлетворении требований ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» к Мухомедзянову Дамиру Халимовичу об обращении взыскания на заложенное имущество.

В данной части принять новое решение.

Обратить взыскание на заложенное имущество - жилой <адрес>, расположенный по адресу <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, путем реализации с публичных торгов и определении начальной продажной стоимости вышеуказанного имущества равной 26 320 482 руб. 47 коп.

Взыскать с Мухамедзянова Дамира Халимовича в пользу ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Изменить решение Свердловского районного суда года в части взыскания с ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» в пользу Мухамедзянова Дамира Халимовича денежных средств.

Взыскать с ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» в пользу Мухомедзянова Дамира Халимовича в счет возмещения расходов на устранение недостатков в жилом доме в размере 470 697 руб. 28 коп., штраф в размере 236 848 руб. 64 коп.

В остальной части вышеуказанное решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу и дополнения к ней представителя ООО «ИНКОМ-СОСНЫ» -Михалевой Е.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: