Решение по делу № 2-12/2021 от 04.03.2020

Дело № 2-12/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    17 февраля 2021 года г.Кстово

    Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи А.Х.Водяницкой, при секретаре Захряпиной М.Е., с участием истца Кочурова С.Е., его представителя Крашенникова О.А., представителя ответчика Федотовой Л.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кочурова С. Е. к Лябину О. В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой, применении последствий недействительной сделки, взыскании денежных средств, обязании аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Кочуров С.Е. обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что между ним и ответчиком Лябиным О.В. (дата обезличена)г. был заключен договор купли-продажи помещения. Предметом продажи являлось встроенное нежилое помещение (офис 2, далее помещение) расположенное по адресу: (адрес обезличен), цокольный этаж, общая площадь 171,8 кв.м. Стоимость помещений 2 100 000 руб. (п.2.1 договора).

    После государственной регистрации права истец стал правообладателем помещений (свидетельство о праве собственности (номер обезличен) от 15.03.2017г., выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 15.03.2017г.).

    Помещения приняты в собственность истцом для использования по своему усмотрению, по акту от 23.03.2017г. В качестве предпринимателя истец не зарегистрирован. Между собственником помещений Кочуровым С.Е. и ООО «Афонино» заключен договор управления многоквартирным домом (номер обезличен) от 1.02.2019г., в соответствии с которым истец несет расходы по содержанию приобретенного имущества.

№	Экспликация к помещению (номер обезличен)	кв.м. (всего 171.8)	назначение
1	коридор	13.2	вспомогательное
2	административное помещение	14.6	основное
3	туалет	3.0	вспомогательное
4	умывальник	2.7	вспомогательное
5	тепловой узел	9.9	вспомогательное
6	коридор	17.6	вспомогательное
7	административное помещение	48.5	основное
8	ВРУ	10.2	основное
9	коридор	6.3	вспомогательное
10	административное помещение	45.8	основное

    Часть приобретенных истцом спорных помещений - вспомогательные (коридоры, тепловой узел, ВРУ) являются местами общего пользования в доме и, соответственно, используются собственниками помещений на праве общей долевой собственности.

    ООО «Афонино» возражает против использования истцом помещений по своему усмотрению; возражает против выплаты истцу денежной компенсации (в том числе понесенных истцом расходов на содержание общедомового имущества) за все время использования его помещений для обслуживания нужд дома. Возможностей для переноса оборудования или выкупа помещений у истца - у ООО «Афонино» не имеется.

    Истец считает, что в силу правовых ограничений спорное имущество (помещения (номер обезличен),(номер обезличен) (номер обезличен),(номер обезличен), (номер обезличен)) не является товаром на рынке недвижимости и не подлежат отчуждению. Спорные помещения являются местами общего пользования, и их рыночная стоимость равна 0 рублей.

    Истец, заключая договор купли продажи, рассчитывал на получение в собственность все имущества, а не его части. С учетом нарушения ответчиком условий договора, в том числе и пункта 1. договора (заверения продавца об отсутствии прав иных лиц на продаваемое имущество), истец npocит признать данную сделку ничтожной.

    Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно с права собственности на квартиру.

    Нормы Жилищного Кодекса РФ запрещают собственнику помещения в многоквартирном доме требовать выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирном доме (подп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ) и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (подп. 2 п. 4 ст. 37 ЖК РФ).

    Правовой режим нежилых помещений предназначенных для самостоятельного использования (недвижимые вещи как самостоятельные объекты гражданских прав), отличаются от правового режима нежилых помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ч. 1.ст. 36 ЖК Р (вспомогательные вещи по отношению к основной).

    Жилищный Кодекс РФ закрепил общий для всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме принцип, в соответствии с которым доля в праве собственности на общее имущество в доме следует юридической судьбе самого помещения.

    Многоквартирный дом или офисное здание как комплексный объект состоит из: а) жилых помещение б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещен! и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых нежилых помещений.

    Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъект: права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевс собственности указанных субъектов, и отчуждению не подлежат.

    При таких условиях, оспариваемая сделка противоречит пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, а следовательно - в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ и должна быть признана недействительной (ничтожной). В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах.

    Истец просит признать договор купли - продажи помещения от 02.03.2017г. ничтожной сделкой и применить последствия недействительности сделки.

    Взыскать с ответчика Лябина О.В. в пользу истца Кочурова С.Е. денежные средства, полученные за реализованные помещения по оспариваемой сделке в размере 2 100 000 рублей, судебные расходы по делу

отнести на ответчика.

    Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, в срок 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права (номер обезличен) от 15.03.2017г., которой осуществлена регистрация перехода права собственности на помещения, реализованные по оспариваемой сделке.

    Истец Кочуров С.Е. и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

    Ответчик Лябин О.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Его представитель Федотова Л.Т. в судебном заседании исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменном отзыве, ссылаясь на то, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от (дата обезличена) (номер обезличен) Лябину О.В. на праве собственности принадлежало встроенное нежилое помещение (офис 2) общей площадью 171,8 кв. м, цокольный этаж, находящееся по адресу: (адрес обезличен).

    Данный объект недвижимости был приобретен им по договору купли-продажи помещений от (дата обезличена), предметом договора являлось обязанность продавца передать в собственность покупателя встроенное нежилое помещение (офис 2) общей площадью 171,8 кв. м, цокольный этаж, находящееся по адресу: (адрес обезличен).

(дата обезличена) по акту приема-передачи к договору купли-продажи ему было передано указанное помещение.

    Впоследствии им было продано указанное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, по договору купли-продажи помещения Кочурову С.Е.

    Помещение было осмотрено покупателем и принято без претензий, о чем свидетельствует его подпись в акте приема-передачи объекта недвижимости.

    Объект был зарегистрирован за покупателем 15.03.2017г. (свидетельство о праве собственности (номер обезличен)).

    Согласно справке (номер обезличен) от (дата обезличена) о технической характеристике объекта капитального строительства, выданной ГП НО «Нижтехинвентаризация» общая площадь помещения (литера А, цокольный этаж) составляет 171, 8 кв. м.

    На основании вышеизложенного видно, что площадь проданного им нежилого помещения не была увеличена или каким-то образом изменена, она соответствует всем правоустанавливающим документам.

    С момента приобретения и до настоящего времени покупатель эксплуатировал, распоряжался, осуществлял гражданские права о обязанности, получал возмещение ущерба от пролития помещения от ООО «Афонино» в отношении данного помещения по соглашению о досудебном урегулировании претензии от (дата обезличена).

    Указанные в экспликации к помещению (номер обезличен) вспомогательные помещения не являются общим домовым имуществом, так как не предназначены для обслуживания нужд жилого дома.

    Также в пункте 3 Приложения (номер обезличен) к договору управления многоквартирным домом (номер обезличен) от (дата обезличена) заключенного между ООО «Афонино» и собственником нежилых помещений Кочуровым С.Е. указано, что в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

    При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

    Исследуя вопрос о том, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение, а также для каких целей предназначаются первоначально помещения, и как они, в связи с этим используются, суд должен исходить из положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (номер обезличен).

    По смыслу норм и разъяснений разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

    Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-0-0 помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ. Из указанных норм права следует, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические помещения.

    Конституционный Суд РФ в Определении от 26 апреля 2016 г. N 786-0 указал: "По смыслу пункта 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

    При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3).

    В судебное заседание не представлено доказательств того, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о нахождении спорных нежилых помещений, принадлежащих Кочурову С.Е., в общей собственности собственников здания, расположенного по адресу: (адрес обезличен).

    Право общей долевой собственности домовладельцев на цокольные помещения не возникло (и не может возникнуть), помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не используются домовладельцами в качестве общего имущества.

    Право собственности Кочурова С.Е. на нежилые помещения площадью 171,8 кв. м возникло на законных основаниях, в установленном законом порядке зарегистрировано; факт отнесения принадлежащих ответчику нежилых помещений к общему имуществу не доказан. Просит в удовлетворении иска отказать.

    Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Доронов Р.Н., допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, пояснил суду, что ранее арендовал одно из спорных помещений, которые неоднократно протапливались. Нередко приходя в арендуемое помещение, он обнаруживал его открытым. Спорное помещение используется ООО «Афонино», сотрудники которого приходят в любое время, открывают все двери своими ключами.

    Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

    Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

    В силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

    Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.     Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

     В силу ч.ч..1,2 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

    1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

    2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

    3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

    4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.     Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Судом установлено, что между истцом Кочуровым С.Е. и ответчиком Лябиным О.В. (дата обезличена)г. был заключен договор купли-продажи помещения. Предметом продажи являлось встроенное нежилое помещение (офис 2, назначение нежилое) расположенное по адресу: (адрес обезличен), цокольный этаж, общая площадь 171,8 кв.м. Стоимость помещений 2 100 000 руб. (п.2.1 договора).

(дата обезличена) произведена государственная регистрация права собственности Кочурова С.Е. на вышеуказанное нежилое помещение (запись (номер обезличен)).

    Согласно акту приема-передачи объекта недвижимости от (дата обезличена) Покупатель Кочуров С.Е. осмотрел объект и принял его. Претензий по состоянию объекта Покупатель не имеет.

    Согласно ответу, предоставленному Управлением Росреестра по (адрес обезличен), сведений об обременениях, зарегистрированных в отношении вышеуказанного нежилого помещения ЕГРН не содержит.

    Согласно Экспликации к помещению (номер обезличен)

1	коридор	13.2
2	административное помещение	14.6
3	туалет	3.0
4	умывальник	2.7
5	тепловой узел	9.9
6	коридор	17.6
7	административное помещение	48.5
8	ВРУ	10.2
9	коридор	6.3
10	административное помещение	45.8

    Согласно письму ООО «Афонино» от (дата обезличена) исходя из экспликации к нежилому помещению, имеющейся в составе технической документации на него:

    Подпомещение (номер обезличен) - является тепловым узлом (адрес обезличен);

    Подпомещение (номер обезличен) - является ВРУ (адрес обезличен).

    Из технического паспорта на жилой дом так же следует, что тепловой узел и ВРУ установлены и оборудованы в вышеназванных помещениях в соответствии с проектной документацией, таким образом, на момент приобретения нежилого помещения будущему собственнику, было известно об их наличии.

    При этом, нежилое помещение на момент заключения договора купли-продажи осмотрено, принято без замечаний по акту приема-передачи по цене, согласованной между Продавцом и Покупателем.

    Указанные подпомещения ((номер обезличен), (номер обезличен) предназначены только для размещения в них оборудования, данное оборудование обслуживает более одного помещения в здании, таким образом, относится к общему имуществу, находящемуся в общей долевой собственности собственников помещений здания.

    Правительство Российской Федерации во исполнение положений статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации постановлением от 13 августа 2006 года № 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - Правила), регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее также - общее имущество).

    Правилами определен состав общего имущества, в него включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома; ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (пункт 2).

    В соответствии с пунктом 3 Правил при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

    Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 № 489-0-0 указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового: режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

    При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд на основании сведений, предоставленных Управлением Росреестра приходит к выводу о том, что спорное имущество, имеющее самостоятельное назначение не относится к общему имуществу многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах исковые требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Кочурову С. Е. в удовлетворении исковых требований к Лябину О. В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о признании договора купли-продажи помещения ничтожной сделкой, применении последствий недействительной сделки, взыскании денежных средств, обязании аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд.

Судья А.Х.Водяницкая