Решение от 11.04.2024 по делу № 2-3729/2024 от 11.01.2024

УИД 50RS0№-49

РЕШЕНИЕ

      ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 апреля 2024 года

г.Красногорск

дело №2-3729/24

Красногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Зотовой С.В.,

при помощнике судьи ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «УНИКОМ» о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с указанным выше иском, указав в обоснование, что он является собственником машино-мест № и №, расположенных по адресу: <адрес>, стр.3.

Ответчиком при проведении общего собрания собственников помещений автомостоянки было предложено заключение договора управления автостоянкой (машино-местами) №П14-3, на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указал, что он не принимал участия в общем собрании собственников помещений автостоянки, решения о выборе управляющей организации в лице ООО «УНИКОМ» не принимал, договор управления паркингом не утверждал и лично не подписывал.

Истец просит суд признать незаключенным договор управления автостоянкой (машино-местами) №П14-3 от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец ФИО2 явился, исковые требования подержал.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 явилась в судебное заседание, иск не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, который приобщен к материалам дела. Указала, что ответчик является управляющей организацией в паркинге, расположенном по адресу: <адрес>, стр.3, на основании протокола № общего собрания собственников помещений автостоянки от ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор управления автостоянкой. Решение собрания, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, никем не оспорено, недействительным не признавалось.

Истец является собственником машино-мест, расположенных по адресу: <адрес>, стр.3, имеет задолженность по оплате услуг по управлению имуществом и содержанию его машино-мест.

Представитель ответчика также указала, что п.10.2 договора управления предусмотрено, что срок договора может быть продлен, если на основании решения общего собрания собственников не выбрана новая управляющая организация. Каких-либо решений о расторжении договора управления с ответчиком или выборе другой управляющей организации собрание собственников паркинга не принимало. Пунктом 9.3 договора управления также предусмотрено, что расторжение договора возможно только после документально оформленного решения общего собрания собственников и получения письменного согласия другой организации осуществлять функции управления паркингом. Одностороннее расторжение договора по инициативе собственника не допускается.

Ознакомившись с доводами лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд считает иск не подлежащим удовлетворению, учитывая следующее.

В соответствии с ч.1 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Часть 2 ст.44 ЖК РФ определяет компетенцию общего собрания собственников помещений, в том числе право на принятие решения о выборе управляющей организации.

Порядок проведения общего собрания, порядок принятия решения общего собрания и голосования на общем собрании собственников в многоквартирном доме установлены ст.ст.45,46,47 и 48 ЖК РФ.

Статья 161 ЖК РФ устанавливает основные правила и способы управления многоквартирным домом. В ч.1 указанной статьи содержатся целеполагающие правовые нормы, устанавливающие юридические и фактические ориентиры для управленческой деятельности по управлению многоквартирным домом: управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан; надлежащее содержание общего имущества в многоквартирного дома, решение вопросов пользования указанным имуществом; предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Кроме права собственности на имущество у собственников помещений многоквартирного дома есть обязанность по его надлежащему содержанию и ответственность за то, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу других лиц (ч.3 ст.30 и ч.1 ст.39 ЖК РФ).

Часть 2 ст.161 ЖК РФ обязывает собственников жилья выбрать способ управления многоквартирным домом и устанавливает следующие способы: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, если в доме не более 30 квартир; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Собственники помещений многоквартирного дома владеют и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, что возможно только путем принятия решения на общем собрании собственников, которое является высшим органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится выбор способа управления многоквартирным домом (ст.ст. 44 - 45, ч.3 ст.44 ЖК РФ). Собрание является правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений многоквартирного дома (или их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов; для принятия решения о выборе способа управления домом достаточно простого большинства голосов собственников (их представителей), участвующих в общем собрании. Указанное решение общего собрания должно быть оформлено протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений многоквартирного дома (ч.3 ст.161 ЖК РФ).

Управляющая организация - организация, уполномоченная собственником жилищного фонда управлять жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей на коммерческой основе жилищно-коммунальными услугами (ч.2 ст.162 ЖК РФ). Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом РФ, другими нормативными актами жилищного законодательства.

В ходе судебного разбирательства установлены и подтверждены материалами дела следующие обстоятельства.

ФИО2 является собственником нежилого помещения (машино-места №) с кадастровым номером 50:10:0010317:4815, площадью 11,6 кв.м, и нежилого помещения (машино-места №) с кадастровым номером 50:10:0010317:4816, площадью 12,5 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, стр.3.

ООО «УНИКОМ» является управляющей компанией в паркинге, расположенном по адресу: <адрес>, стр. 3, на основании протокола № общего собрания собственников помещений автостоянки от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно протокола № общего собрания собственников помещений автостоянки от ДД.ММ.ГГГГ, по вопросам № и № повестки за выбор ответчика в качестве управляющей организации проголосовало 95,24% собственников помещений автостоянки, за утверждение условий договора управления автостоянкой проголосовали 91,2% собственников помещений автостоянки.

В соответствии с ч.1 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

В силу ч.2 указанной статьи по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ч.3 и ч.4 ст.162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления; обязанность управляющей организации заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено).

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.ч.5-8 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается: в случае, указанном в ч.1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет; в случаях, указанных в ч.ч.4 и 13 ст.161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года; в случае, указанном в ч.14 ст.161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч.ч.4 и 13 ст.161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч.5 и ч.6 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и, если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Судом установлено, что решение общего собрания, оформленное протоколом № общего собрания собственников помещений автостоянки от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в части выбора ответчика в качестве управляющей организации и утверждения условий договора управления автостоянкой истцом не оспаривалось.

Договор управления заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч.1 ст.162 ЖК РФ).

Договор управления заключается на одинаковых для собственников помещений условиях, которые утверждены решением общего собрания собственников или указаны в конкурсной документации (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из представленного в материалах дела договора управления, утвержденного общим собранием собственников от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что он содержит все существенные условия, предусмотренные законом. Условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений. Договор был утвержден общим собранием собственников от ДД.ММ.ГГГГ достаточным числом голосов. В связи с чем, суд не усматривает в условиях договора управления каких-либо нарушений, ущемляющих прав истца.

Таким образом, суд приходит к выводу, что собственники помещений на общем собрании реализовали свое право на выбор управляющей организации и одного из способов управления, решением большинства голосов «за» утвердили договор управления паркингом, решение указанного собрания является обязательным, в том числе для истца.

Судом установлено, что управляющая организация ООО «УНИКОМ» фактически приступила к исполнению своих обязательств, вытекающих из условий договора управления, утвержденного общим собранием собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений п.2 ст.432 ГК РФ договор может быть заключен посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно п.3 ст.438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товара, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом ГК РФ не требует выполнение условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и установленный для ее акцепта срок.

Так, согласно п.14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов № от ДД.ММ.ГГГГ управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством РФ порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

Таким образом, в силу п.14 Правил № от ДД.ММ.ГГГГ предоставление управляющей организацией коммунальных услуг потребителям не осуществляется без заключения соответствующего договора с ресурсоснабжающей организацией. Вместе с тем, если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом многоквартирного дома во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных письменных доказательств следует, что собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией в соответствии с п.1 ст.162 ГК РФ могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети. Управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг в соответствии с п.14 Правил № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, если хотя бы одна из сторон начала исполнение обязательств, закрепленных в неподписанном договоре, а другая приняла это исполнение, то это будет свидетельствовать о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей, то есть о заключении договора. В данном случае, правоотношение считается возникшим путем совершения конклюдентных действий.

В соответствии с п.п.3, 4 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

По смыслу данной нормы, если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то действие указанного договора пролонгируется на установленный в договоре срок без изменения условий договора.

Окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает действие такого договора.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчик ООО «УНИКОМ» в настоящее время исполняет свои обязательства, вытекающие из условий договора управления, утвержденного общим собранием собственников от ДД.ММ.ГГГГ, а истец фактически пользуется услугами управляющей организации, после ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени решением общего собрания собственников другая управляющая компания не избиралась, каких-либо решений об изменении, расторжении договора управления общим собранием не принималось, суд считает, что отношения между сторонами по делу по исполнению договора управления сложились, договор управления, утвержденный общим собранием собственников ДД.ММ.ГГГГ, считается продленным на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Отказ собственника от подписания договора не является основанием для освобождения от оплаты услуг выбранной управляющей компании (ч.5 ст.46 ЖК РФ), а также для неисполнения иных обязательств, вытекающих из условий договора управления.

При таких обстоятельствах, законных оснований для удовлетворения требований истца о признании договора управления паркингом, утвержденного общим собранием собственников от ДД.ММ.ГГГГ, незаключенным не имеется.

На основании изложенного, суд, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

░░░░░░░░ ░░░2 ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ №░14-3 ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░-░░░░░░░) ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ 1 ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░: