Решение по делу № 3а-270/2020 от 01.06.2020

дело № 3а-270/2020

Ставропольский краевой суд РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 августа 2020 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В.,

с участием: представителя административного истца ООО «Возрождение» ФИО10

представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО11

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Возрождение» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Возрождение» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под нежилыми зданиями, общей площадью 9046 кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 24535284,88 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка недостоверной, существенно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика арендной платы за указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной в соответствии с отчетом об оценке от 06 апреля 2020 года № 13670, составленного <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года в размере 9110896,00 рублей.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО12 извещенная о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя ФИО13 извещенная о слушании дела надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Возрождение» ФИО14 поддержала исковые требования и с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2019 года в размере 11555000,00 рублей.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО15 возражала против удовлетворения административного иска, поддержала представление письменные возражения на административный иск, в которых указала на необоснованное неприменение экспертом корректировки на наличие дополнительных улучшений к объекту-аналогу № 4, а также пояснила, что снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлечет снижение размера арендных платежей, поступающих в местный бюджет, исчисляемых из его кадастровой стоимости.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 01 июня 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:030402:4, вид разрешенного использования: под нежилыми зданиями, общей площадью 9046 кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Ставрополь, ш. Старомарьевское, 19, квартал 507, договор аренды от 17 декабря 2018 года № 7237, срок его действия с 17 декабря 2018 года по 16 декабря 2067 года.

Согласно расчету арендной платы, представленному в приложении к договору аренды, арендная плата за пользование земельным участком установлена в процентах от его кадастровой стоимости.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 26 декабря 2018 года № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 24535284,88 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20 марта 2020 года № 26/ИСХ/20-180366.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком <данные изъяты> отчет об оценке от 06 апреля 2020 года № 13670, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 9110896,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 10 августа 2020 года № 072-20-ОК, выполненной экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 11555000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Для определения рыночной стоимости экспертом ФИО16 подобрано 4 объекта-аналога, расположенных в г. Ставрополе, в схожих экономических зонах, сопоставимых по своей инвестиционной привлекательности с местоположением оцениваемого земельного участка: объект-аналог № 1 по пр-кту Кулакова (<адрес>); объект-аналог № 2 по ул. 8 <адрес>; объект-аналог № 3 по ул. <адрес>; объект-аналог № 4 по ул. <адрес>

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Согласно данным справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А., 2018 года земельные участки на праве собственности стоят на 20% дороже участков на праве долгосрочной аренды. Так как объект оценки, как и объект-аналог № 3 находятся на праве собственности, экспертом обоснованно применена повышающая корректировка в размере 33,3 % на имущественные права в отношении объектов-аналогов № 1, № 2, № 4, находящихся на праве краткосрочной аренды.

Объект оценки принят экспертом на праве собственности в соответствии с разъяснениями, приведенными в п.1.2 приказа Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. То есть в рамках процесса оспаривания результатов кадастровой оценки, определяемое право на объект оценки должно рассматриваться как «право собственности».

Эксперт указал, что одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является их площадь. Поскольку объекты с меньшей площадью являются более ликвидными, а, следовательно, более дорогостоящими (по удельному показателю), чем объекты с большей площадью, экспертом применены соответствующие понижающие корректировки на площадь: в отношении объекта-аналога № 1 в размере 27,1%, в отношении объекта-аналога № 2 в размере 19%, в отношении объекта-аналога № 3 в размере 26,9%, в отношении объекта-аналога № 4 в размере 13,2%. Размер данной корректировки рассчитан экспертом по методике Живаева М.В., приведенной в его статье «Размер экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 3 квартал 2018г.», ссылка на которую представлена в заключении эксперта.

Корректировка на расположение относительно крупных автодорог отображает отношение удельной цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог к удельной цене аналогичных земельных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог или отличие по расположению, влияющему на удобство подъезда. В соответствии с данными справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А. 2018 года в среднем отношении отношение цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог, составляет 1,25.

Согласно данным интернет ресурса «Статриелт», ссылка на который представлена в заключении эксперта, в среднем отличие цены земельных участков со свободным доступом в сравнении с участками, с затрудненным доступом (подъездом) составляет 13%.

Объект оценки, как и объекты-аналоги № 1 и № 4 расположены в непосредственной близости с крупными автодорогам (пр-кт Кулакова и ул. Объездная) в отличии от объектов-аналогов № 2 и № 3, расположенных на удалении от крупной автодороги. Вместе с тем объекты-аналоги № 2 и № 4, как и объект оценки обеспечены удобными подъездными путями, а объекты-аналоги № 1 и № 3, не имеют организованного доступа и не обеспечены подъездной дорогой с твердым покрытием. На имеющиеся различия в транспортной доступности экспертом применены соответствующие повышающие корректировки по названному элементу сравнения: в отношении объекта-аналога № 1 в размере 13%; в отношении объекта-аналога № 2 в размере 25,0% в отношении объекта-аналога № 3 в размере 41,3%.

Анализ рынка недвижимости в г. Ставрополе в исследуемый период времени приведен в разделе 2.7 экспертного заключения, проанализировав который, эксперт пришел к выводу о его неактивности, в связи с чем, им в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков под индустриальную застройку в размере среднего значения 18 %.

Объекты-аналоги предложены к продаже в предшествующий период к дате оценки: сентябрь ноябрь 2018 года.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Отдельная информация о характеристиках объектов-аналогов уточнялась в порядке телефонного интервьюирования и по данным публичной кадастровой карты.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, иной рыночной стоимости не представлено. Ходатайств о проведении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Доводы представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО17 о неприменении на наличие дополнительного улучшения в отношении объекта-аналога № 4 в виде объекта незавершенного строительства, суд считает необоснованными по следующим основаниям.

Вопрос о наличии улучшений на объекте-аналоге № 4 экспертом исследован. Экспертом ФИО18. в результате консультации с продавцом установлено, что на участке размещен фундамент формального характера, ценности который для продавца не представляет, поэтому его наличие обоснованно не учтено при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Необоснованное применение корректировки на наличие дополнительного улучшения, который не представляет ценности для продавца, приведет к занижению размера величины рыночной стоимости земельного участка.

Доводы представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО19 о том, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной приведет к уменьшению размера арендных платежей, поступающих в городской бюджет, в данном случае не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Отчет об оценке <данные изъяты> от 06 апреля 2020 года № 13670 не может быть принят в качестве доказательства, объективно подтверждающего реальную рыночную стоимость земельных участков на дату государственной кадастровой оценки, поскольку его результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд является снижение арендных платежей, в связи с завышением арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика аренды.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, административный иск ООО «Возхрождение» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Административный иск ООО «Возрождение» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поступил в суд 01 июня 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «Возрождение» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под нежилыми зданиями, общей площадью 9046 кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2019 года в размере 11555000,00 (одиннадцать миллионов пятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей.

Административный иск ООО «Возрождение» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поступил в суд 01 июня 2020 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья подпись

Копия верна.

Судья Мекерова С.Р.