Решение по делу № 33-3-1245/2024 от 18.01.2024

Судья Паков Н.Н. дело №2-3932/2023

дело № 33-3-1245/2024

26RS0029-01-2023-002831-07

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ставрополь 21 февраля 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Осиповой И.Г.,

судей Свечниковой Н.Г., Гукосьянца Г.А.,

при секретаре судебного заседания Ушакове Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Моисеева Д.А., поданной полномочным представителем по доверенности Карамановым Р.Г., на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 02 октября 2023 года по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, исключении записи о праве собственности на квартиру,

заслушав доклад судьи Осиповой И.Г.,

УСТАНОВИЛА:

Маркелов А.А. обратился в суд с исковым заявлением к Моисееву Д.А. о расторжении договора купли-продажи продажи недвижимости, аннулировании записи о государственной регистрации собственности, восстановлении права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между Маркеловым А.А. (продавец) и Моисеевым Д.А. (покупатель) 05.12.2022 заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Стороны оценили отчуждаемую квартиру в 2 800 000 руб. (п. 3 договора). В этот же день, 05.12.2022, документы были поданы через МБУ МО город-курорт Пятигорск «МФЦ города Пятигорска» для регистрации перехода права собственности на указанную квартиру. Денежные средства за квартиру в момент заключения договора истец не получил, т.к. по устной договоренности, ответчик должен был рассчитаться с истцом в срок до 15.12.2022. Указанный период времени ответчику был необходим для оформления и получения кредитных денежных средств для расчета за квартиру с истцом. На указанные условия истец согласился, т.к. давно был знаком с матерью ответчика. Таким образом, на дату заключения договора купли-продажи квартиры ответчик не обладал денежными средствами в размере, которые позволили бы ему произвести оплату по этому договору, следовательно, не мог исполнить перед истцом обязательство по уплате цены квартиры. Факт неуплаты покупателем стоимости объекта недвижимости является существенным нарушением условий договоров купли-продажи. Далее, во исполнение устной договоренности, 09.12.2022 на банковский счет истца, открытый в ПАО «Банк ВТБ», от Моисеева Д.А. поступила денежная сумма в размере 200 000 руб. с назначением платежа: «Оплата задатка на покупку квартиры». Более никаких денежных средств на имя истца не поступало. До настоящего времени ответчиком не исполнено обязательство по оплате суммы в счет стоимости квартиры в размере 2 600 000 рублей, при этом фактически во владение квартирой он вступил. 16.12.2022 через личный кабинет на сайте «Госуслуги» зарегистрировано заявление от истца в Росреестре на запрет действий с недвижимостью с кадастровым номером 26:33:000000:13835. Однако по указанному договору купли-продажи был зарегистрирован переход права собственности на ответчика. 27.12.2022 истец направил ответчику претензию о расторжении договора купли-продажи в связи с его неоплатой посредством Почты России ценным письмом с уведомлением, претензия оставлена без ответа. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с вышеуказанным иском в суд.

Просил расторгнуть договор купли-продажи продажи недвижимости, аннулировать запись о государственной регистрации собственности Моисеева Д.А., восстановить свое право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Обжалуемым решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 02 октября 2023 года исковые требования Маркелова А.А. к Моисееву Д.А. - удовлетворены. Судом постановлено:

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный 05.12.2022 между Маркеловым А.А. и Моисеевым Д.А.

Вернуть стороны в первоначальное состояние.

Аннулировать запись, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о государственной регистрации собственности Моисеева Д.А. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Восстановить право собственности Маркелова А.А. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Взыскать с Маркелова А.А. в пользу Моисеева Д.А. уплаченный аванс за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, в размере 200 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель Моисеева Д.А. - Караманов Р.Г. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Считает решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов указывает, что из договора купли-продажи от 05.12.2022 следует, что оплата по спорному договору была произведена ответчиком в полном объеме в момент подписания настоящего договора. Доказательств обратного истцом не представлено. Условий о продаже квартиры с рассрочкой платежа указанный договор не содержит. При этом, ссылка истца на платеж с суммой 200000 рублей с назначением платежа «задаток» не подтверждает факт нарушения существенных условий договора купли-продажи от 05.12.2022.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы Маркелов А.А. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Разрешая вопрос о рассмотрении дела в отсутствии неявившихся лиц, судебная коллегия, учитывая наличие сведений о надлежащем извещении участников по делу по правилам ст. 113 ГПК РФ, путем направления судебного извещения, что подтверждается почтовым реестром, отчетом об отслеживании отправления, нашла возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав пояснения ответчика Моисеева Д.А., его представителя Караманова Р.Г., поддержавших доводы жалобы, истца Маркелова А.А., возражавшего в их удовлетворении, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к их удовлетворению и отмене решения суда не нашла.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 05 декабря 2022 года истец Маркелов А.А. (продавец) и ответчик Моисеев Д.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, продавец продал, а покупатель приобрел в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кори. 4, <адрес>, кадастровый №.

Стороны оценили отчуждаемую квартиру в 2 800 000 руб. (п. 3 договора).

В этот же день, 05.12.2022, документы поданы через МБУ МО город- курорт Пятигорск «МФЦ города Пятигорска» для регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.

09.12.2022 на банковский счет, открытый на имя Маркелова А.А. в ПАО «Банк ВТБ», от Моисеева Д.А.. поступила денежная сумма в размере 200 000 руб. с назначением платежа: «Оплата задатка на покупку квартиры».

16.12.2022 в связи с неполучением в полном объёме денежных средств по договору за отчуждаемую квартиру Маркеловым А.А. через личный кабинет на сайте «Госуслуги» направлено заявление в Росреестр на запрет действий с недвижимостью с кадастровым номером №.

Вместе с тем, государственная регистрация перехода прав по договору купли-продажи квартиры от 05.12.2022 года произведена 17.12.2022 года, что подтверждается Выпиской из ЕГРН в отношении указанной квартиры.

27.12.2022 истец направил ответчику претензию о расторжении договора купли-продажи в связи с его неоплатой посредством Почты России ценным письмом с уведомлением, претензия оставлена без ответа.

29.12.2022 года истец обратился в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту преступления, совершенного группой лиц, по ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Постановлением следователя СО отдела МВД России по г.Пятигорска от 05.03.2023 года в возбуждении уголовного дела по заявлению Маркелова А.А. в отношении Моисеевой А.Н. и Моисеева Д.А. отказано.

Обращаясь в суд с настоящим иском истец Маркелов А.А. в его обоснование сослался на неисполнение ответчиком обязательств по полной оплате стоимости квартиры по договору купли-продажи от 05.12.2022.

Разрешая спор, дав оценку представленным доказательствам по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 450, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи от 05.12.2022 в части оплаты ответчиком квартиры не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу полностью не переданы. Данное нарушение условий договора со стороны покупателя является существенным и может служить основанием для его расторжения по иску продавца. При таких обстоятельствах пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Маркелова А.А.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они основаны на исследованных доказательствах, которым дана правовая оценка.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неоплата покупателем всей цены договора либо ее существенной части с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора.

Установлено, что по договору купли-продажи квартиры от 05.12.2020 года ответчиком 09.12.2022 на банковский счет истца перечислено 200 000 руб. с назначением платежа: «Оплата задатка на покупку квартиры».

Между тем, доказательств исполнения обязательств по оплате суммы 2600000 руб. по договору купли-продажи ответчиком в материалы дела не представлено.

Так, судом первой инстанции были истребованы сведения о банковских счетах ответчика, сведения о доходах Моисеева Д.А.. Согласно банковским выпискам и согласно справке о доходах ответчика из ИФНС у ответчика доход за 2022 год отсутствует.

Таким образом, установлено, что на дату заключения договоров купли-продажи квартиры покупатель (ответчик) не обладал денежными средствами в размере, которые позволили бы ему произвести оплату по указанному договору, следовательно, он не мог исполнить перед продавцом (истцом) обязательство по уплате цены квартиры.
Учитывая, что продавец по настоящему договору из определенной сторонами суммы в размере 2 800 000 рублей не получил по заключенной сделке встречного исполнения в размере 2 600 000 руб., выводы суда первой инстанции о существенности нарушения договора со стороны покупателя Моисеева Д.А., являются верными.

При таких обстоятельствах выводы суда о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры являются законными и обоснованными.

Требование истца о возврате всего полученного по сделке (признании права собственности на квартиру) правомерно удовлетворено судом, что не противоречит требованиям ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, и соответствует разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о том, что оплата по договору была произведена в момент подписания договора купли-продажи от 05.12.2022, что следует из условий договора, на законность выводов суда не влияют, поскольку содержание пункта 3 договора купли-продажи, в котором указано, что стороны произвели расчет в полном объеме до подписания настоящего договора, не является свидетельством фактической передачи денежных средств от покупателя к продавцу, учитывая, что данный текст является печатным и не содержит сведений о том, когда и каким образом (наличным или безналичным расчетом) денежная сумма была передана покупателем и получена продавцом. Кроме того, из материалов дела следует, что сумма в размере 200000 руб. с назначением платежа: «оплата задатка на покупку квартиры» поступила на счет ответчика 09.12.2022 г., т.е. после заключения договора купли-продажи от 05.12.2022. Следовательно, объяснения Моисеева Д.А. по факту передачи денежных средств истцу являются непоследовательными и противоречивыми.

Таким образом, ответчиком не представлено доказательств выполнения обязательства по оплате истцу полной стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи от 05.12.2022 года.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, установил их полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дал им надлежащую оценку и постановил решение согласно подлежащим применению нормам материального права при соблюдении норм процессуального права, в связи с чем постановленное решение является законным и обоснованным и отмене по доводам жалобы не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 02 октября 2023 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Моисеева Д.А. - без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вступления в законную силу в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г.Пятигорск) по правилам, установленным главой 41 ГПК РФ через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26.02.2024