Решение по делу № 33-28/2022 (33-2644/2021;) от 15.11.2021

Судья Панеш Х.А.             дело № 33-28/2022 (№ 33-2644/2021)

(№ дела в суде первой инстанции 2-657/2021)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

28.01.2022                                          г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи Боджокова Н.К.,

судей Мерзакановой Р.А. и Шишева Б.А.,

при секретаре судебного заседания Кохужевой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО6 на решение Майкопского районного суда Республики Адыгея от 09.09.2021, которым постановлено:

«требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на объекты недвижимого имущества, удовлетворить.

Признать сделку по купли-продажи жилого дома и 1/2 доли земельного участка от 09.12.2020, состоявшейся.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой г. Майкопа Краснодарского края, зарегистрированной по адресу: <адрес>, право собственности на жилой дом общей площадью 439,6 кв.м. с кадастровым номером № и 1/2 долю земельного участка для размещения данного жилого дома общей площадью 1 000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 09.12.2020 от ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 к ФИО1».

Заслушав доклад судьи Шишева Б.А., объяснения третьего лица ФИО6 и его представителя по ордеру адвоката ФИО14, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения ФИО1 Е.Н. и ее представителя по доверенности ФИО13, считавших решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 Е.Н. обратилась в суд с иском к ФИО2 К.С., ФИО2 Е.А., ФИО2 Н.К. и несовершеннолетнему ФИО2 С.К. о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на объекты недвижимого имущества, мотивировав исковые требования тем, что 09.12.2020 истец и ответчики заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из жилого дома, общей площадью 439,6 кв.м. с кадастровым номером № и 1/2 доли земельного участка, общей площадью 1 000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Указанный жилой дом и земельный участок принадлежали ответчикам по 1/4 доли каждому на основании решения Майкопского районного суда Республики Адыгея от 08.09.2017, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи о регистрации права общей долевой собственности.

В соответствии с пунктами 4, 6 договора купли-продажи от 09.12.2020 истец оплатила ответчикам стоимость приобретаемого недвижимого имущества в размере 3 940 000 рублей, что также подтверждается распиской в получении денежных средств 09.12.2020, а ответчики гарантировали, что жилой дом и земельный участок не обременены правами третьих лиц, в споре, под арестом и под запрещением не состоят.

После подписания договора купли-продажи и оплаты покупной цены, истцу переданы ключи от домовладения, все необходимые технические документы на данное имущество и с 09.12.2020 истец проживает в данном домовладении, пользуется им как своей собственностью, оплачивая коммунальные платежи.

Однако, ответчики уклоняются от регистрации договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, как и отказываются возвращать денежные средства, полученные ими по договору купли-продажи от 09.12.2020.

Просила признать сделку по купли-продажи жилого дома и 1/2 доли земельного участка от 09.12.2020 состоявшейся и признать за ФИО1 Е.Н. право собственности на жилой дом, общей площадью 439,6 кв.м. с кадастровым номером № и 1/2 доли земельного участка, общей площадью 1 000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

В судебном заседании суда первой инстанции ФИО1 Е.Н. и ее представитель по доверенности ФИО13 поддержали исковые требования, просили иск удовлетворить в полном объеме.

ФИО2 К.С., ФИО2 Е.А., ФИО2 Н.К., ФИО2 С.К., а также третье лицо ФИО15A., извещенные надлежаще о дате, времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

Третье лицо ФИО6 в судебном заседании пояснил, что нет доказательств указывающих на факт передачи имущества от ответчиков к ФИО1 Е.Н..

Суд вынес вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО6 просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что решение суда является незаконным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права. Приводятся аналогичные доводы, изложенные в возражениях на иск как основание для отказа в удовлетворении заявленных требований. В частности ссылается на то обстоятельство, что судом признано право собственности за истцом на основании ничтожной сделки, так как сделка по договору купли-продажи от 09.12.2020 совершена без соблюдения сторонами обязательной нотариальной формы сделки, при отсутствии соответствующего согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению спорной недвижимости, находящейся в долевой собственности ответчиков, в том числе и их несовершеннолетнего ребенка ФИО2 С.К..

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

ФИО2 К.С., ФИО2 Е.А., ФИО2 Н.К., ФИО2 С.К., а также третье лицо ФИО15A., будучи извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания в суд апелляционной инстанции не явились, сведений об уважительных причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили. С учетом положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводов, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1-3 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» решение суда должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда первой инстанции данным требованиям закона не соответствует.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 09.12.2020 между ФИО1 Е.Н. и ответчиками ФИО2 К.С., ФИО2 Е.А., ФИО2 Н.К. и несовершеннолетним ФИО2 С.К. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, состоящего из жилого дома, общей площадью 439,6 кв.м. с кадастровым номером № и 1/2 доли земельного участка, общей площадью 1 000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно расписке от 09.12.2020 ФИО2 К.С. получил от истца денежные средства в счет уплаты стоимости приобретаемого имущества в размере <данные изъяты> рублей.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что несмотря на то, что сделка не была надлежаще зарегистрирована, договор купли-продажи следует признать заключенным, поскольку сделка соответствует закону, стороны договорились по всем существенным условиям договора, исполнили свои обязательства по передаче жилого дома и оплате спорного имущества.

Между тем судебная коллегия не может согласиться с такими выводами, полагает, что доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пунктов 1, 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункты 1, 3 статьи 420 ГК РФ предусматривают, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В пункте 1 статьи 425 ГК РФ закреплено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела спорный жилой дом с земельным участком принадлежит ответчикам по 1/4 доли каждому на основании решения Майкопского районного суда Республики Адыгея от 08.09.2017, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи о регистрации права общей долевой собственности.

Из обстоятельств, установленных Майкопским районным судом Республики Адыгея в решении от 08.09.2017, вынесенного по гражданскому делу № 2-495/2017 по иску ФИО2 К.С., ФИО2 Е.А., ФИО2 Н.К., ФИО2 С.К. к ФИО15 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом, а также встречному иску ФИО15 к ФИО2 К.С., ФИО2 Е.А., ФИО2 Н.К., ФИО2 С.К. о взыскании долга по договору купли-продажи и процентов на сумму долга, следует, что жилой дом, общей площадью 439,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок, общей площадью 1 000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, ранее принадлежали ФИО15, которая на основании договора купли-продажи от 22.08.2016, заключенного между ФИО15 и ответчиками ФИО2 К.С., ФИО2 Е.А., ФИО2 Н.К., ФИО2 С.К., продала ответчикам спорную недвижимость с рассрочкой платежа до 25.06.2017.

Ответчики выплатили продавцу до подписания договора купли-продажи денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, однако оставшуюся часть денежных средств в размере 450 000 рублей в установленный сторонами договора срок (25.06.2017) ФИО15 не получила.

В ходе судебного разбирательства ответчики признали наличие задолженности в размере <данные изъяты> рублей по договору купли-продажи от 22.08.2016 и срок ее погашения до 25.06.2017.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судом принято решение об удовлетворении иска ФИО2, а также встречного иска ФИО15 и осуществлении регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок и расположенный на нем жилой дом по договору купли-продажи от 22.08.2016 на ФИО2 К.С., ФИО2 Е.А., ФИО2 Н.К., ФИО2 С.К., при этом с ФИО2 К.С. и ФИО2 Е.А. в пользу ФИО15 взысканы в счет возмещения долга по договору купли-продажи от 22.08.2016 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей с каждого с уплатой процентов на сумму долга в размере <данные изъяты> рублей с каждого (том 1 л.д. 114-121).

Материалами дела подтверждается, что 01.03.2018 судебным приставом-исполнителем Майкопского районного отдела судебных приставов УФССП России по Республике Адыгея, на основании выданного Майкопским районным судом Республики Адыгея по делу № 2-495/2017 исполнительного листа от 17.10.2017 серии ФС № и возбужденного по нему исполнительному производству №-ИП в отношении должника ФИО2 К.С., вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении земельного участка, общей площадью 1 000 кв.м. с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 439,6 кв.м. с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 122).

При этом судебной коллегии не установлено, по какой причине в ЕГРН на дату 09.12.2020 отсутствовали сведения о наличии обременения на спорные объекты недвижимости, поскольку указанное постановление о запрете регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости направлено для исполнения в Управление Росреестра по Республике Адыгея и получено 02.03.2018, что подтверждается печатью Управления о получении.

При этом данных об отмене постановления судебного пристава-исполнителя от 01.03.2018 о запрете регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости, не имеется и сторонами в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, судом первой инстанции не дана должная правовая оценка указанному обстоятельству, что на дату заключения (09.12.2020) между ФИО1 Е.Н. и ответчиками ФИО2 К.С., ФИО2 Е.А., ФИО2 Н.К. и ФИО2 С.К. договора купли-продажи недвижимого имущества, на спорные объекты недвижимости с 01.03.2018 наложены ограничения в виде запрета на регистрационные действия, при этом в Управлении Росреестра по Республике Адыгея имелись сведения о наличии данного запрета.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Частью 1 статьи 35 ГПК РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В данном случае, ФИО2 К.С. действуя недобросовестно, не предупредил ФИО1 Е.Н. о наличии не отмененного постановления судебного пристава-исполнителя от 01.03.2018 о запрете регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости и гарантировал истцу, согласно условиям договора купли-продажи от 09.12.2020, что жилой дом и земельный участок не обременены правами третьих лиц, в споре, под арестом и под запрещением не состоят.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что на основании пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Согласно пункту 2 статьи 54 названного Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии со статьей 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате или нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 ГК РФ).

В обоснование исковых требований о признании права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, ФИО1 Е.Н. в суд представлен договор купли-продажи имущества от 09.12.2020, заключенный в простой письменной форме, с долевым собственником спорного имущества несовершеннолетним ФИО2 С.К. в отсутствие нотариального удостоверения сделки (том 1 л.д. 11).

Вместе с тем основываясь на установленных по делу данных, судебная коллегия считает, что поскольку объекты недвижимости, в отношении которых заключен договор купли-продажи от 09.12.2020, находятся в долевой собственности ФИО2 К.С., ФИО2 Е.А., ФИО2 Н.К. и их несовершеннолетнего сына ФИО2 С.К., несоблюдение сторонами обязательной нотариальной формы сделки, при отсутствии соответствующего согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению спорной недвижимости в силу приведенных норм права указывает на нарушение сторонами требований закона, относительно формы сделки и не порождает для сторон какие-либо правовые последствия.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований ФИО1 Е.Н. нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в соответствии с положениями пункта 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 Е.Н. в полном объеме.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьями 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

апелляционную жалобу третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО6 на решение Майкопского районного суда Республики Адыгея от 09.09.2021 удовлетворить.

Решение Майкопского районного суда Республики Адыгея от 09.09.2021 отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на объекты недвижимого имущества - отказать.

Апелляционное определение судебной коллегии вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления.

Председательствующий         подпись         Н.К. Боджоков

Судьи                     подпись         Р.А. Мерзаканова

                        подпись         Б.А. Шишев

Копия верна:

судья Верховного Суда

Республики Адыгея                         Б.А. Шишев