Решение по делу № 33-1245/2024 от 14.03.2024

Судья Пелипенко А.А. Дело № 33-1245/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 02 апреля 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Руди О.В.,

судей: Ячменевой А.Б., Залевской Е.А.,

при секретаре Саркисян В.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу истца Новикова Геннадия Николаевича на решение Томского районного суда Томской области от 13.12.2023

по делу № 2-2493/2023 по иску Новикова Геннадия Николаевича к Клепчину Владимиру Федоровичу, Демину Андрею Николаевичу о переводе прав и обязанностей покупателя.

Заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б., объяснения истца Новикова Г.Н., его представителя Вершинина М.Г., поддержавших доводы жалобы, ответчика Клепчина В.Ф., представителя третьего лица Новикова И.Г. Сайковского С.А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Новиков Г.Н. обратился с иском к Клепчину В.Ф., Демину А.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя комнаты и общего имущества в квартире по адресу: /__/.

В обоснование исковых требований указано, что 08.09.2023 в судебном заседании установлено, что 06.09.2023 за Клепчиным В.Ф. зарегистрировано право собственности на общее имущество квартиры. О продаже общего имущества истец не извещался. Из выписки ЕГРН следует, что основанием регистрации является договор от 07.11.2017 купли-продажи комнаты. О заключении договора истец также не извещался. Тем не менее, из решения от 04.02.2016 и разъяснения от 26.04.2023 следует, что истец является долевым собственником квартиры. Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении норм ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Трехмесячный срок на применение п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит исчислению с 06.09.2023, о чем истцу стало известно 08.09.2023 в судебном заседании, при этом общее имущество квартиры является неотъемлемой частью квартиры, дата продажи которой состоялась 07.11.2017, а значит срок пропущен и подлежит восстановлению.

В судебном заседании истец Новиков Г.Н. исковые требования поддержал.

Представитель истца Вершинин Г.Н. исковые требования Новикова Г.Н. поддержал.

Ответчик Клепчин В.Ф. возражал против удовлетворения исковых требований.

Ответчик Демин А.Н. в судебное заседание не явился.

Третьи лица Новиков И.Г., Новикова Е.Г. в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица Новикова И.Г. Сайковский С.А. против удовлетворения исковых требований возражал.

Представитель третьего лица Новиковой Е.Г. Демидова Л.Н. оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области представителя в судебное заседание не направило.

Обжалуемым судебным решением в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец Новиков Г.Н. просит решение суда отменить, принять новое, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд не принял во внимание определение Томского районного суда Томской области от 10.10.2023 об исправлении описки, которым формулировка «общее имущество квартиры» заменена на «помещения вспомогательного использования». Также указывает, что в договоре купли-продажи комнаты от 07.11.2017 отсутствуют сведения о помещениях вспомогательного использования, что лишает Клепчина В.Ф. возможности пользоваться своей комнатой. 06.09.2023 Клепчин В.Ф. зарегистрировал право собственности на долю в вспомогательных помещениях, о чем истец узнал только 08.09.2023 в судебном заседании, при этом размер доли был установлен 04.02.2016 решением суда. Считает, что срок исковой давности не пропущен либо подлежит восстановлению.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Клепчин В.Ф. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 327 и 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам абзаца первого части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усмотрела оснований для его отмены.

Из материалов дела следует и установлено судом, что согласно техническому паспорту, подготовленному ОГУП «ТОЦТИ» по Томскому района от 21.08.2006, квартира, расположенная по адресу: /__/, имеет площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) /__/ кв.м, общую площадь жилого помещения /__/ кв.м, и состоит из помещений: № 1- коридор площадью /__/ кв.м, № 2- комната площадью /__/ кв.м, № 3 – комната площадью /__/ кв.м, № 4 – санузел площадью /__/ кв.м, № 5 – коридор площадью /__/ кв.м, № 6 – комната площадью /__/ кв.м, № 7 – кухня площадью /__/ кв.м, №8 – туалет площадью /__/ кв.м, № 9 – ванная площадью /__/ кв.м, № 10 – комната площадью /__/ кв.м, № 11- комната площадью /__/ кв.м, № 12 – балкон площадью /__/ кв.м, № 13 – балкон площадью /__/ кв.м (экспликация к поэтажному плану составной части объекта капитального строительства).

На основании договора передачи муниципального жилого помещения в собственность граждан от 01.06.2007 администрацией Зональненского сельского поселения О. передана в собственность занимаемая ею по договору найма комната № 1 в пятикомнатной квартире № /__/ муниципального жилищного фонда поселения общей площадью /__/ кв.м, расположенной по адресу: /__/.

15.07.2011 между О. и С. заключен договор дарения указанной жилой комнаты.

В последующем 13.08.2014 между С. и Деминым А.Н. заключен договор купли-продажи комнаты, площадью /__/ кв.м по адресу: /__/.

16.08.2012 квартира по адресу: /__/, поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера /__/.

Решением Томского районного суда Томской области от 04.02.2016 удовлетворены исковые требования Новикова И.Г., Новикова Г.Н., Новиковой Е.Г. к Администрации Зональненского сельского поселения о признании в порядке приватизации права собственности.

Указанным решением за Новиковым И.Г., Новиковым Г.Н., Новиковой Е.Г. признано право пользования на жилые комнаты площадью /__/ кв.м, /__/ кв.м, /__/ кв.м, /__/ кв.м всего общей площадью комнат /__/ кв.м в квартире по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м на условиях социального найма.

За Новиковым И.Г., Новиковым Г.Н., Новиковой Е.Г. признано право общей долевой собственности в порядке приватизации на жилые комнаты площадью /__/ кв.м, /__/ кв.м, /__/ кв.м, /__/ кв.м всего общей площадью комнат /__/ кв.м в квартире по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, по 1/3 доли каждому в праве собственности.

Судом признано право общей долевой собственности в порядке приватизации по 1/3 доли за Новиковым И.Г., Новиковым Г.Н., Новиковой Е.Г. на 227/323 долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в квартире по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м.

За Деминым А.Н. признано право на 96/323 долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в квартире по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м.

Указано, что решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве общей долевой собственности.

12.08.2016 на основании решения Томского районного суда Томской области от 04.02.2016, вступившего в законную силу 10.03.2016, Новиковым Г.Н. зарегистрировано право на 1/3 в праве общей долевой собственности на комнаты площадью /__/ кв.м, /__/ кв.м, /__/ кв.м, /__/ кв.м по адресу: /__/.

07.11.2017 между Деминым А.Н. (продавец) и Клепчиным В.Ф. (покупателем) заключен договор купли-продажи комнаты, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: жилая комната, назначение: жилое, общей площадью /__/ кв.м, расположенная на 2 этаже жилого дома по адресу: /__/. Стоимость недвижимого имущества продается за 640000 рублей (п. 2 договора).

Определением Томского районного суда Томской области от 26.04.2023 разъяснено, что решением Томского районного суда Томской области от 04.02.2016 по исковому заявлению Новикова И.Г., Новикова Г.Н., Новиковой Е.Г. к Администрации Зональненского сельского поселения о признании в порядке приватизации права собственности на жилые помещения, площадь общего имущества общего пользования в квартире по адресу: /__/, составляет /__/ кв.м и состоит из шести помещений, которыми в соответствии с экспликацией к поэтажному плану являются: коридор -/__/ кв.м, номер в плане № 1; санузел – /__/ кв.м, номер в плане - № 4; коридор – /__/ кв.м, номер в плане № 5; кухня – /__/ кв.м, номер в плане - № 7; туалет – /__/ кв.м, номер в плане № 8; ванная – /__/ кв.м, номер в плане № 9.

В отношении данного имущества, общей площадью /__/ кв.м, выделено 227/323 долей в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования по 1/3 доли за Новиковым Г.Н., Новиковым И.Г., Новиковой Е.Г. в квартире по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м.

06.09.2023 Клепчиным В.Ф. зарегистрировано право общей долевой собственности на 96/323 доли в отношении имущества общего пользования, назначение: нежилое, по адресу: /__/, кадастровый номер /__/ (выписка из ЕГРН от 06.09.2023).

В настоящее время в ЕГРН имеются следующие сведения об объектах недвижимого имущества:

жилая комната с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, собственник Клепчин В.Ф.;

жилая квартира с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/;

жилая комната с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, собственники по 1/3 доли Новикова Е.Г., Новиков Г.Н., Новиков И.Г.;

помещение нежилое, имущество общего пользования с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/.

Обращаясь с настоящим иском, Новиков Г.Н. указывал, что о продаже спорного имущества истец не знал и не извещался, что свидетельствует о нарушении его права преимущественной покупки.

Разрешая иск, суд первой инстанции исходил из того, что истцом пропущен срок обращения в суд по требованию о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли- продажи от 07.11.2017, доказательств уважительности пропуска срока истцом не представлено, в связи с чем пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований Новикова Г.Н.

Решение суда является правомерным.

Согласно пп. 1, 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу ч. 1ст. 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

Согласно ч. 1, ст. 43 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (ч. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Как установлено выше, 07.11.2017 Демин А.Н. продал Клепчину В.Ф. недвижимое имущество: жилая комната, назначение: жилое, общей площадью /__/ кв.м, расположенная на 2 этаже жилого дома, находящегося по адресу: /__/, за 640 000 руб.

Согласно п. 3 договора купли – продажи от 07.11.2017 на момент подачи указанного договора на государственную регистрацию денежные средства в размере 640000 руб. оплачены за счет личных денежных средств Клепчина В.Ф.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что собственником жилой комнаты с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, является Клепчин В.Ф.

В материалы дела действительно не представлено доказательств надлежащего извещения участников долевой собственности о намерении Демина А.Н. продать спорное жилое помещение постороннему лицу.

Таким образом, Деминым А.Н. не соблюдена обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, что предусмотрено п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о нарушении права Новикова Г.Н. на преимущественное приобретение спорного недвижимого имущества.

Вместе с тем пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ установлен специальный срок исковой давности по сделкам, связанным с распоряжением своими долями в праве общей собственности участниками долевой собственности. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как указано в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В суде как первой, так и апелляционной инстанции Новиков Г.Н. пояснял, что о продаже комнаты с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, узнал в 2021 году, когда Клепчин В.Ф. обратился с иском о сносе двери. Клепчин В.Ф. проживает в спорной комнате с 2021 года.

Таким образом, истцу стало известно о продаже комнаты с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, с 2021 года, однако с настоящим иском Новиков Г.Н. обратился лишь 09.10.2023, то есть с пропуском установленного п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ срока.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы о том, что срок обращения в суд истцом не пропущен, судебная коллегия признала несостоятельными.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В соответствии со ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Между тем истцом не представлено доказательств наличия уважительных причин пропуска специального срока обращения в суд по сделкам, связанным с распоряжением своими долями в праве общей собственности участниками долевой собственности, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку истцом Новиковым Г.Н. пропущен срок обращения с таким требованием.

Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствие в договоре купли-продажи комнаты от 07.11.2017 условий о помещениях вспомогательного использования лишает Клепчина В.Ф. возможности пользоваться своей комнатой, на правильность выводов суда первой инстанции не влияет, поскольку правового значения в рамках разрешения вопроса о переводе прав и обязанностей покупателя не имеет.

При этом сама по себе государственная регистрация права собственности Клепчина В.Ф. в отношении вспомогательных помещений, произведенная на основании разъяснения решения Томского районного суда Томской области от 04.02.2016, не изменяет такие помещения статуса помещений именно вспомогательного использования.

Согласно ч. ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, учитывая, что вспомогательные помещения выполняют функцию удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием граждан в жилом помещении, государственная регистрация таких вспомогательных помещений не наделает их статусом самостоятельного объекта недвижимости, в связи с чем судебная коллегия не усматривает оснований для перевода прав и обязанностей покупателя в отношении вспомогательных помещений в спорном жилом помещении в отдельности от спорной комнаты.

Вопреки доводам жалобы, при разрешении настоящего дела судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усмотрела.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Томского районного суда Томской области от 13.12.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Новикова Геннадия Николаевича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: