Решение по делу № 2-3437/2019 от 24.04.2019

                Дело № 2-3437/19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 сентября 2019 года                                                                                  г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Байчорова Р.А.,

при секретаре Коротковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Потапова Ивана Борисовича к АО «Джей энд Ти Банк», ООО «Строительная компания «МОСОБЛСТРОЙ» о признании недействительным договора об ипотеке,

У С Т А Н О В И Л:

    Потапов И.Б. обратился в суд с иском к АО «Джей энд Ти Банк», ООО «Строительная компания «МОСОБЛСТРОЙ» о признании договора ипотеки недействительным, мотивируя свои требования тем, что 25 ноября 2011 года между истцом и АКБ «ХОВАНСКИЙ» заключен договор об ипотеке, предметом которого являлось обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору № 61/2011-Р от 25 ноября 2011 года. В соответствии с условиями заключённого договора Банк предоставил заемщику денежные средства в виде кредитной линии с лимитом выдачи 4000000 руб., сроком до 21 ноября 2016 года, под 12 % годовых. В обеспечение обязательств по кредитному договору истец предоставил в залог Банку принадлежащие ему на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенные в районе <адрес>. Согласно уведомлению Росреестра по Московской области от 05.12.2011 г., государственная регистрация договора ипотеки была приостановлена ввиду того, что договор имеет подчистки и неоговоренные в нем противоречия, что, в свою очередь, противоречит действующему законодательству. Кроме того в договоре не указана оценка земельного участка. Согласно заключению ООО «АЛИУС» была проведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества: земельного участка и расположенного на нем жилого дома, на основании которого величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 23 ноября 2011 года составляет 8234755 руб., из которых: стоимость земельного участка составляет 1684785 руб., жилого дома - 6549970 руб. Истец предоставил отчет об оценке в Банк перед заключением спорного договора, но ответчиком стоимость земельного участка в договоре ипотеки учтена не была, а договор был предоставлен в Росреестр с имеющимися подчистками и неоговоренными исправлениями. После проведения государственной регистрации истцу договор об ипотеке предоставлен не был. Банк обратился в Пушкинский городской суд Московской области с требованием о взыскании денежных средств по кредитным договорам и обращении взыскания на заложенное имущество, предоставив суду договор об ипотеке (залога недвижимого имущества), из которого следует, что согласно п. 1.3 стороны по договору оцениваю предмет ипотеки в сумме 6400000 руб. Истец не был ознакомлен с представленным договором, а потому исковые требования Банка не признал. Суд не принял во внимание доводы Потапова И.Б. и удовлетворил исковые требования. Истец считает, что договор от 25 ноября 2011 года не соответствует действующему законодательству и является недействительным, поскольку он не направлен на защиту интересов залогодержателя ввиду не определения стоимости залогового имущества.

    В судебное заседание истец не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

    Представители ответчика ООО «Строительная компания «МОСОБЛСТРОЙ» по доверенности - Туголуков А.И. возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в письменных возражениях, из которых следует, что ООО «СК «МОСОБЛСТРОЙ» является правопреемником АКБ «ХОВАНСКИЙ» (АО), с которым истец заключил договор об ипотеке от 25.11.2011 г. На данном договоре имеются подлинные подписи сторон, проставлены отметки о его государственной регистрации. Спорный договор лег в основу решения Пушкинского городского суда Московской области, в частичности установлен факт заключения договора в редакции, предоставленной Банком. Никаких иных договоров с истцом не заключалось, сторонами на государственную регистрацию не подавалось, судом при вынесении решения не исследовалось, обращение взыскания по ним не проводилось. Кроме того представителем ответчика заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.

    Представитель АО «Джей энд Ти Банк» в судебное заседание не явился извещен надлежащим образом, направил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать. Также ходатайствовал о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку договор об ипотеке был заключен 25.11.2011 года, заключение об оценке проведено 23.11.2011 года.

    Изучив материалы дела, выслушав доводы явившихся лиц, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

    Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

    По смыслу п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

    На основании п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

    Согласно 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

    В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

     В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

    Согласно ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

    Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

    Из материалов дела следует, что 25 ноября 2011 года между истцом и АКБ «ХОВАНСКИЙ» заключен кредитный договор № 61/2011-Р, в соответствии с условиями которого Банк обязался предоставить заемщику денежные средства в виде кредитной линии сроком до 25 ноября 2016 года с лимитом выдачи 4000000 руб. под 12% годовых.

    13 июля 2012 года между истцом и АКБ «ХОВАНСКИЙ» заключен кредитный договор № 47/2012-Р в соответствии с условиями которого Банк обязался предоставить денежные средства в виде кредита сроком до 21 ноября 2016 года в сумме 1000000 руб. под 9% годовых.

    В обеспечение исполнения обязательств между истцом и АКБ «ХОВАНСКИЙ» заключены договор об ипотеке (договор залога недвижимого имущества) № б/н от 25 ноября 2011 года и договор о последующей ипотеке (договор залога недвижимого имущества) № б/н от 13 июля 2012 года, зарегистрированные в установленном порядке.

    В соответствии с п. 1.3. договора об ипотеке стороны определили, что залоговая (начальная продажная) стоимость залогового имущества составляет в общей сумме 6400000 руб., залоговая стоимость здания (дом) назначение жилое, 2-этажный, общая площадь 191,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, составляет 4314754 руб., залоговая стоимость земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: дачное строительство, общей площадью 1100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, составляет 2085246 руб.

    04 октября 2017 года между АКБ «ХОВАНСКИЙ» и ООО «СК «МОСОБЛСТРОЙ» заключен договор уступки прав требования по кредитным договорам, в частности по кредитным обязательствам заемщика Потапова И.Б.

    Решением Пушкинского городского суда Московской области от 21 августа 2017 года исковые требования АО АКБ «Хованский» к Потапову И.Б. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены частично.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 января 2018 года решение Пушкинского городского суда Московской области от 21 августа 2017 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Потапова И.Б. – без удовлетворения.

    25 мая 2019 года на основании исполнительного листа № ФС 021254034 от 20 апреля 2018 года судебным приставом-исполнителем Солнечногорского РОСП возбуждено исполнительное производство в отношении должника Потапова И.Б., предметом исполнения которого является обращение взыскания на заложенное имущество по решению Пушкинского городского суда Московской области от 21 августа 2017 года.

    Согласно ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

    Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, соответствующие законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств. Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

    Так, абзац 1 статьи 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    При этом, в части 1 статьи 5 Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в части 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    В соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

    Таким образом, исходя из системного толкования вышеуказанных положений закона в их взаимосвязи ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не обязывает оформлять ипотечные отношения закладной.

    В силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

    Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом.

    Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

    Договор от 25 ноября 2011 года об ипотеке (договор залоге недвижимого имущества) зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области 28 декабря 2011 года.

    При таких обстоятельствах доводы истца о том, что регистрация договора не могла состоятся, поскольку он противоречит действующему законодательству и является недействительным, не могут быть признаны состоятельным.

    Несостоятелен также довод истца о том, что стоимость заложенного имущества не была определена, поскольку вступившим в законную силу решением Пушкинского городского суда Московской области установлен факт добровольного заключения договора об ипотеки и договора о последующей ипотеки, подписанный обеими сторонами и определенной стоимостью залогового имущества.

    В силу части 1 статьи 79 Федерального закона «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

    Кроме того суд также учитывает тот факт, что обращение взыскания на заложенный земельный участок и жилой дом возможно как в случае, когда такое имущество заложено по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона.

    В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    В судебном заседании истцом не представлено доказательств того, что договор об ипотеке был заключен не по его инициативе, либо, что при заключении договора об ипотеки истец существенно заблуждался или был обманут ответчиком.

    Кроме того, в судебном заседании представителями ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

    В соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

    Договор от 25 ноября 2011 года об ипотеке (договор залоге недвижимого имущества) зарегистрирован в органах росреестра 28 декабря 2011 года.

    Исковое заявление подано в суд 24 апреля 2019 года. Таким образом, срок исковой давности по заявленным требованиям истцом пропущен. Уважительных причин пропуска срока исковой давности, обстоятельств, которые бы препятствовали подаче искового заявления в течение установленного законом срока, в ходе судебного разбирательства не установлено.

    Факт пропуска срока исковой давности в силу ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

    Учитывая вышеизложенное, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании недействительным    договора ипотеки от 25 ноября 2011 года, удовлетворению не подлежат.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

    Р Е Ш И Л:

    Исковые требования Потапова Ивана Борисовича к АО «Джей энд Ти Банк», ООО «Строительная компания «МОСОБЛСТРОЙ» о признании недействительным договора об ипотеке – оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме 09 сентября 2019 года.

Судья                                                Байчоров Р.А.