Решение по делу № 2-285/2021 от 14.12.2020

Дело № 2-285/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

1 июня 2021 года                       город Новочебоксарск

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики

под председательством судьи Кондаковой Т.Г.,

при секретаре судебного заседания Чугуновой Н.С.,

с участием представителя истца Карасевой Е.А. Бондарчук Т.Е., представителя ответчика Тасакова В.А., она же представитель третьего лица Тасаковой О.П., Скорняковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Карасевой Е.А. к Тасакову В.А. о взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

Карасева Е.А. обратилась в суд с иском к Тасакову В.А. о взыскании с ответчика денежных средств в размере 50 000 руб., неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 227,05 руб. и далее за каждый день просрочки уплаты основной задолженности исходя из размера действующей ставки рефинансирования Банка России.

Исковые требования мотивировала следующим. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан предварительный договор купли-продажи в отношении жилого помещения - квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Для заключения основного договора были предусмотрены условия оплаты за счет кредитных средств, предоставляемых Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее - ПАО Сбербанк) (пункт 2.3 предварительного договора). Срок заключения договора купли-продажи - до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.7 предварительного договора). В обеспечение заключения основного договора истцом была уплачена сумма задатка в размере 50 000 руб., о чем имеется надпись, произведенная ответчиком собственноручно. Пунктом 2.10 предварительного договора сторонами также предусмотрено, что в случае выявления обстоятельств, не зависящих от продавца и покупателя, препятствующих совершению сделки купли-продажи (например, отказ банка в одобрении объекта в качестве залога), сумма задатка возвращается продавцом покупателю в полном объеме без штрафов, пеней, неустоек. Поскольку сделка не состоялась по вине продавца (не был представлен соответствующий действительности отчет о рыночной стоимости продаваемой квартиры), ПАО Сбербанк заявку покупателя на предоставление кредита не рассмотрел, о чем свидетельствует письмо от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, ответчик на момент подписания предварительного договора уклонился от предоставления полной информации о действительных собственниках продаваемой квартиры. Интересы ответчика в переговорах с представителями ПАО «Сбербанк» вела риэлтерская компания общество с ограниченной ответственностью <данные изъяты>, действующая на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктом 2.10 предварительного договора полученные ответчиком денежные средства подлежат возврату, о чем истцом была предъявлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ и досудебная претензия от ДД.ММ.ГГГГ. Претензией от ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил истца об обязательстве заключения основного договора, тем самым отказал в возврате уплаченной денежной суммы. Поскольку стороны предварительного договора вложили иной смысл назначения уплаты 50 000 руб., нежели наступление правовых последствий, присущих задатку, предусмотрев возможность возврата уплаченной суммы в случае объективной невозможности исполнить предварительный договор, уплаченные денежные средства не могут рассматриваться как задаток. Поскольку предварительный договор не был составлен всеми сособственниками продаваемого объекта недвижимости (Тасаковой О.П., действующей от себя и несовершеннолетних детей), условие о задатке не может считаться заключенным и, как следствие, является недействительным. Полагает, что ответчик обязан вернуть уплаченные денежные средства в размере 50 000 руб. либо по основанию сомнительности применения положения о задатке, либо согласно положению об объективной невозможности исполнения предварительного договора, либо в силу недопустимости злоупотребления правом, либо по основанию недействительности сделки о задатке; названные основания, указывающие на обязанность ответчика возвратить полученные денежные средства, также допустимо применить в совокупности, как не противоречащие друг другу.

Истец Карасева Е.А., будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила заявление, в котором просила рассмотреть дело без ее участия, исковые требования поддержала.

Представитель истца Карасевой Е.А. Бондарчук Т.Е. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, и вновь привела их суду.

Представитель ответчика Тасакова В.А., она же представитель третьего лица Тасаковой О.П., Скорнякова О.В. иск не признала. Полагала, что в предварительном договоре купли-продажи стороны определили назначение спорной денежной суммы в качестве задатка. Основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, который не предоставил в ПАО Сбербанк отчет об оценке имущества. Истец, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи другой квартиры по цене, значительно ниже предусмотренной предварительным договором, то есть действовал недобросовестно.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Тасакова О.П., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Чувашской Республике, ПАО Сбербанк, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ИД Недвижимость», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. От представителя третьего лица поступили отзывы (том 1, л.д. 71, 138), согласно которым в целях обеспечения основной сделки в отношении квартиры ООО «ИД Недвижимость» организовало посредством интернет-ресурса «ДомКлик» представление в ПАО Сбербанк документов продавца Тасакова В.А. В процессе переписки в специально созданном чате представитель ПАО Сбербанк запросил от продавца отчет о рыночной оценке квартиры с применением реальных цен на аналогичные квартиры. В интересах Тасакова В.А. в созданном чате от ООО «ИД Недвижимость» переписку вела Полевова Т.О. Поскольку вопрос относительно предоставления отчета не был разрешен, ПАО Сбербанк решение о предоставлении кредитных средств на приобретение квартиры не принял. Вопрос удовлетворения иска представитель третьего лица оставил на усмотрение суда.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Полевова Т.О., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила отзыв, в котором просила о рассмотрении дела без ее участия (том 1, л.д. 140). Указала, что в целях обеспечения продажи квартиры, находящейся в собственности Тасакова В.А., ООО «ИД Недвижимость», чьи интересы она представляла, организовало посредством интернет-ресурса «ДомКлик» представление в ПАО Сбербанк документов. В процессе переписки в специально созданном чате представитель ПАО Сбербанк запросил у продавца отчет о рыночной оценке квартиры с применением реальных цен на аналогичные квартиры.

Выслушав представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, сторонами не оспаривается, квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности Тасакову В.А., Тасаковой О.П., ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (том 1, л.д. 100 - 102).

ДД.ММ.ГГГГ Тасаков В.А. (продавец) и Карасева Е.А. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> руб. (том 1, л.д. 19 - 21).

Согласно пунктам 2.2, 2.4, 2.5 предварительного договора купли-продажи стоимость квартиры выплачивается покупателем продавцу также путем выплаты 50 000 руб. за счет собственных денежных средств до подписания настоящего договора; покупатель вносит продавцу задаток в качестве гарантии своего намерения купить квартиру; продавец принимает задаток в качестве подтверждения своего намерения продать покупателю квартиру.

Пунктом 2.7 вышеуказанного договора стороны установили срок заключения основного договора - до ДД.ММ.ГГГГ.

Условиями предварительного договора купли-продажи стороны определили, что в случае отказа покупателя от сделки купли-продажи после подписания настоящего соглашения и выплаты задатка, задаток остается у продавца в полном объеме в качестве компенсации за отмену сделки купли-продажи (пункт 2.9); в случае выявления обстоятельств, не зависящих от продавца и покупателя, препятствующих совершению сделки купли-продажи (например, отказ банка в одобрении объекта в качестве залога), сумма задатка возвращается продавцом покупателю в полном объеме без штрафов, пеней, неустоек (пункт 2.10).

Во исполнение предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ Карасева Е.А. передала Тасакову В.А. денежные средства в размере 50 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Карасева Е.А. направила Тасакову В.А. претензию о возврате 50 000 руб., выплаченных истцом ответчику по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 158, 28).

Ответчик от возврата вышеуказанной денежной суммы отказался, направив письменный ответ (том 1, л.д. 26).

ДД.ММ.ГГГГ Тасаков В.А. направил в адрес Карасевой Е.А. претензию с просьбой заключить с ним основной договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 23 - 25, 157). В этот же день ответчик обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на данную квартиру; документы ему были возвращены без рассмотрения, поскольку отсутствовала информация об уплате им государственной пошлины за государственную регистрацию (том 1, л.д. 75 - 80).

ДД.ММ.ГГГГ Карасева Е.А. направила ответчику досудебную претензию о возврате полученной последним денежной суммы в размере 50 000 руб. (том 1, л.д. 36, 37).

Согласно ответу ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ были получены документы на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>; при рассмотрении документов на объект недвижимости было принято отрицательное решение (том 1, л.д. 103).

На основании договора купли-продажи №, кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ Карасева Е.А. по цене <данные изъяты> руб. приобрела на праве общей долевой собственности квартиру по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 104 - 117).

Полагая, что основной договор купли-продажи не заключен по вине ответчика, предварительный договор является недействительным вследствие не указания в качестве продавцов квартиры всех ее собственников, в частности, Тасаковой О.П., действующей в своих интересах и интересах малолетних детей, а также что переданная истцом ответчику денежная сумма в размере 50 000 руб. является авансом, Карасева Е.А. обратилась с настоящим иском в суд.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Задаток является согласно статье 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу пункта 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).

Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу положений пунктов 4 и 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются, в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Судом установлено, что в период действия предварительного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ стороны предложения друг другу о заключении основного договора не направляли, ответчик направил истцу данное предложение ДД.ММ.ГГГГ, то есть на следующий день после истечения срока, установленного для заключения основного договора купли-продажи, основной договор заключен не был, то есть обязательства между сторонами, вытекающие из предварительного договора, прекращены. При этом ни одна из сторон не обратилась с требованием о понуждении к заключению указанной сделки.

Из ответов ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 103, 125) не следует, что отрицательное решение по кредитной заявке Карасевой Е.А. было принято исключительно в связи с непредставлением документов об оценке стоимости недвижимости.

По мнению суда, из материалов дела следует, что ответчиком Тасаковым В.А. были совершены последовательные действия, направленные для дальнейшего заключения с Карасевой Е.А. договора купли-продажи жилого помещения. Так, им получено разрешение администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики на отчуждения жилой площади, принадлежащей его малолетним детям (том 1, л.д. 49).

Довод представителя ответчика о недобросовестности истца в связи с приобретением другого жилого помещения меньшей стоимости суд считает необоснованным, поскольку Карасева Е.А. действия по приобретению иной квартиры начала предпринимать только после истечения срока, установленного сторонами для заключения основного договора купли-продажи, - после ДД.ММ.ГГГГ, заключив договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 104 - 117).

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания утверждать, что имелись препятствия к заключению основного договора купли-продажи как по вине истца, так и по вине ответчика.

Довод истцовой стороны о недействительности предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по причине не указания в качестве продавцов всех собственников жилого помещения суд отклоняет.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Таким образом, отсутствие у Тасакова В.А. единоличного права собственности на квартиру на момент заключения предварительного договора не является основанием для признания его недействительным и не являлось препятствием к его заключению.

Поскольку между сторонами не возникло договоренности об основном обязательстве, денежные средства, переданные истцом ответчику, не могут служить средством обеспечения заключения между ними договора в будущем и подлежат возврату.

На основании вышеизложенного суд взыскивает с Тасакова В.А. в пользу Карасевой Е.А. денежные средства в размере 50 000 руб.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (пункт 3 статьи 395 ГК РФ).

Согласно пункту 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» Проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

Общая сумма процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ согласно представленного расчета составляет 227,05 руб.

Расчет истцовой стороны процентов суд полагает выполненным арифметически неверно, поскольку в 2020 г. было 366 календарных дней.

В данном случае размер процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 226,43 руб. (50 000 руб. х 39 календарных дней х 4,25 % / 366 календарных дней).

При таких обстоятельствах, суд взыскивает с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 226,43 руб. и далее с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактического исполнения обязательства исходя из размера ключевой ставки Банка России.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма уплаченной государственной пошлины в размере 1 706,79 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с Тасакова В.А. в пользу Карасевой Е.А. денежные средства в размере 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей, проценты за пользование чужими средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 226 (двухсот двадцати шести) рублей 43 копеек и далее с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактического исполнения обязательства исходя из размера ключевой ставки Банка России.

Взыскать с Тасакова В.А. в пользу Карасевой Е.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 706 (одной тысячи семисот шести) рублей 79 копеек.

Апелляционная жалоба может быть подана в Верховный Суд Чувашской Республики через Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                      Т.Г. Кондакова

Мотивированное решение составлено 03.06.2021.