Решение по делу № 2-412/2023 от 12.10.2023

№ 2-412/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Починок Смоленской области                                 6 декабря 2023 года

Починковский районный суд Смоленской области в составе:

председательствующего Ковалева В.Д.,

с участием представителя истца Веремтева М.В.,- Севрюкова О.Ю.,

представителя ответчика Андреевой М.А.- Ващук С.В.,

представителя третьего лица Андреева К.В. – Шепетько Е.В.,

при секретаре Николаевой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Веремьева М.В. к Андреевой М.А. о признании договора купли-продажи незаключенным,

У С Т А Н О В И Л :

Веремьев М.В. обратился в суд с иском к Андреевой М.А о признании договора купли-продажи незаключенным.

В обоснование уточненных требований указал, что решением мирового судьи судебного участка № ** в муниципальном образовании « ...» ... от ** ** ** брак между ним и Андреевой М.А. расторгнут. ** ** ** между ним и Андреевой М.А. заключен нотариальный договор купли-продажи, по условиям которого он передает в собственность Андреевой М.А. 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с 1/3 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенных по адресу: ..., за 221 577 рублей. При заключении договора денежные средства ему не передавались. Пункт 4.2 договора составлен нотариусом со слов без предоставления подтверждающих документов. Намерений дарить свое недвижимое имущество он не имел. В тот же день ** ** ** между ним и Андреевой М.А. было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, по условиям которого Андреева М.А. обязалась выплатить 227 577 рублей до ** ** **. До настоящего времени данное обязательство ответчиком не выполнено. Кроме того, ответчик сообщила, что необходимости в приобретении спорного имущества у нее не имеется. Согласно п. 2 дополнительного соглашения в случае, если покупатель не произведет до ** ** ** полную оплату долей в праве, договор будет считать незаключенным, а продавец вправе требовать от покупателя возврата долей, указанных в п. 4 основного договора.

Просит признать договор купли продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ** ** ** незаключенным; аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись от ** ** ** о праве общей долевой собственности Андреевой М.А. на 1/3 долю жилого дома, кадастровый № **, расположенного по адресу: ..., и 1/3 долю земельного участка, кадастровый № **, расположенного по адресу: ...; восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве общей долевой собственности Веремьева М.В. на 1/3 долю жилого дома, кадастровый № **, расположенного по адресу: ..., и 1/3 долю земельного участка, кадастровый № **, расположенного по адресу: ....

В судебное заседание представитель истца Севрюков О.Ю. явился, требования поддержал.

Представитель ответчика Ващук С.В., в судебное заседание явилась, и указала, что ответчик требования признает в полном объеме.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Смоленской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежаще извещен.

Представитель третьего лица Андреева К.В.- Шепетько Е.В. в судебное заседание явилась и указала, что Андреев К.В. передал по договору купли –продажи долей на жилой дом и земельный участок деньги Андреевой М.А., а последняя передала их Веремьеву М.В.. Факт получения денег подтверждает и текст самого договора купли-продажи. Просит в иске отказать.

Суд, заслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, обсудив материалы дела, находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным, условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу п. 2, п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжении договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как усматривается из материалов дела и установлено в судебном заседании, ** ** ** между Веремьевым М.В. и Андреевой М.А. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Из содержания договора усматривается, что Веремьев М.В. и Андреева (Веремьева) М.А. состояли в зарегистрированном браке с ** ** **, в период брака ими было приобретено имущество, являющееся общей совместной собственностью: 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 67,9 кв.м., расположенный по адресу: ..., 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1581 кв.м., расположенный по адресу: ..., кадастровый № **.

2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом оформлены на имя Веремьева М.В., Андреевой (Веремьевой) М.А. равных долях в 1/3 доле каждому, на основании договора купли – продажи жилого дома от ** ** **.

2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок оформлены на имя Веремьева М.В., Андреевой (Веремьевой) М.А. в равных долях, в 1/3 доле каждому, на основании договора купли – продажи земельного участка от ** ** **.

В связи с расторжением брака ** ** ** Веремьев М.В. и Андреева (Веремьева) М.А. определили доли в имуществе, нажитом во время брака.

Веремьеву М.В. - 1/3 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 67,9 кв.м. расположенного по адресу: ...,кадастровый № **, 1/3 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1581 кв.м., расположенного по адресу: ..., кадастровый № **.

Андреевой М.А. - 1/3 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 67,9 кв.м. расположенного по адресу: ...,кадастровый № **, 1/3 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1581 кв.м., расположенного по адресу: ..., кадастровый № **.

Согласно п. 4 договора Веремьев М.В. обязался передать в собственность, а Андреева М.А. обязалась принять и оплатить на условиях, в настоящем договоре 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 67,9 кв.м. расположенного по адресу: ...,кадастровый № ** и 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1581 кв.м., расположенный по адресу: ..., кадастровый № **.

Андреева М.А. и Веремьев М.В. оценили 1/3 долю в праве общей собственности на земельный участок в 13 138 рублей 11 копеек и 1/3 долю в праве общей собственности на жилой дом в 214 439 рублей 06 копеек, общая сумма 227 577 рублей 17 копеек.

Расчет между сторонами как указано в договоре произведен полностью до подписания договора (п.4.2 договора).

О получении денежных средств в сумме 227 577 рублей 17 копеек имеется подпись Веремьева М.В.

От третьего лица по делу Андреева К.В. получено согласие на покупку указанных долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок (т.1 л.д.8-13).

Сведения о регистрации права собственности на долю за Андреевой (Веремьева) М.А. внесены в ЕГРН ** ** ** (т.1 л.д. 40-43,44-47).

** ** ** между Веремьевым М.В. и Андреевой (Веремьева) М.А. заключено дополнительное соглашение, из которого следует, п. 4.2 договора подлежит изменению «Андреева М.А. оплачивает Веремьеву М.В. 227 57 рублей за проданную ей 1/3 доли жилого дома и земельного участка по адресу: ... течении календарного года с ** ** ** по ** ** ** наличными денежными средствами или путем перечисления денежных средств на номер счета продавца – 408№ ** в Смоленском отделении № ** ПАО Сбербанк.

В случае, если покупатель не произведет до указанной в п.1. Дополнительного соглашения даты полную оплату долей в праве, договор будет считаться незаключенным, а продавец вправе потребовать от покупателя возврата долей в праве, указанных в п. 4 договора (т.1 л.д.14).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В силу п. 2 ст. 38 СК РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ** ** ** N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из указанных разъяснений следует, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

Судом, бесспорно установлено и сторонами не оспаривается, что Веремьев М.В. и Андреева (Веремьева) М.А. с ** ** ** состояли в зарегистрированном браке, в период брака, а именно ** ** ** Веремьев М.В. и Андреева (Веремьева) М.А. действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына В.Е.М. приобрели в собственность по 1/3 доли каждый в праве общей долевой собственности жилой дом общей площадью 58,0 кв.м., в том числе жилой 22,5 кв.м и земельный участок общей площадью 1581 кв.м. с кадастровым номером 67:14:1420113:65, расположенные по адресу: ... (том 1, л.д.57-59).

** ** ** брак между Веремьевым М.В. и Андреевой М.А. на основании решения мирового судьи судебного участка № ** в муниципальном образовании « ...» ... от ** ** ** расторгнут.

После расторжения брака Веремьев М.В. и Андреева М.А. ** ** ** заключили вышеназванный договор купли – продажи. Государственная регистрация права на объекты недвижимости, которые должны были остаться в частной собственности Андреевой М.А. произведена, в связи, с чем Андреева М.А. во исполнение требований закона и договора была обязана выплатить Веремьеву М.В. 227 577 рублей 17 копеек.

Доказательств исполнения обязательства по выплате 227 577 рублей 17 копеек Андреева М.А. не представила и указала, что деньги истцу по указанному договору не передавались, иск она признает в полном объеме, что усматривается и из ее заявления (том 1, л.д.93).

Доказательств того, что денежные средства в размере 227 577 рублей 17 копеек в действительности истцом от ответчика были получены, вопреки указанию на то в договоре купли-продажи, третьим лицом Андреевым К.В. в нарушение требований статьи 56 ГК РФ не представлено.

Из показаний свидетеля Шеенковой Т.В. усматривается, что она как нотариус удостоверила договор купли продажи от ** ** **. Сам факт передачи денежных средств по договору она не видела.

Действительно из представленных в материалы дела сведений о доходах, суммах налогов, движении денежных средств по счетам в отношении Андреевой (Вермьевой) М.Ю. за 2019, 2020, 2021 и Андреева К.В. следует, что они оба работали и с учетом дохода Андреевой (Вермьевой) М.Ю. и Андреева К.В. за 2021 год они могли иметь в наличии на момент заключения договора купли продажи необходимую сумму денежных средств в размере 227 577 рублей 17 копеек (т.1 л.д.234-244, том 2, л.д.3-171).

Из показаний свидетеля П.Л.А. усматривается, что ее муж работал у К. в бригаде в месте с Андреевым К.В. на лесозаготовках. Бригадиром был Андреев К.В. и последнему перечислялись денежные средства на закупку солярки, цепей, одежды, сигарет, найм жилья и на зарплату рабочих, а также деньги за проданный пиломатериал. Андреев К.В. снимал со своей карты деньги и закупал все необходимое, раздавал зарплату работникам наличными. Ее муж и другие работники бригады получали по 23 000-25 000 ежемесячно. А Андреев К.В. получал больше.

Согласно расчету задолженности по алиментам Андреев К.В. имеет задолженность по исполнительному производству № **, где взыскателем является Д. (т. 1 л.д.205, 206).

Однако наличие денежных средств никак не свидетельствует об их фактической передаче по договору купли продажи.

Учитывая, что дополнительным соглашением от ** ** ** предусмотрена возможность расторжения договора в связи с неоплатой стоимости недвижимости, требования истца по мотивам неуплаты полной стоимости жилого дома ответчиком основаны на требованиях закона и условиях заключенного договора и дополнительного соглашения к нему, при этом сама Андреева М.А. признала тот факт, что на момент подписания договора и в последующем она денежных средств В. по договору купли-продажи от ** ** ** не передавала и не собиралась этого делать.

То есть условия договора, изложенные в п. 4.2 договора купли-продажи от ** ** ** указывающие на то, что 227 577 рублей 17 копеек были получены продавцом до подписания договора наличными деньгами, не соответствовали действительности.

С учетом изложенного, суд полагает, что имеет место существенное нарушение условий договора, поскольку по возмездной сделке ответчик получил в собственность долю недвижимого имущества, а истец не получил денежной компенсации в связи с его отчуждением и с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, требования истца, о признании договора серя ...3 купли -продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дома с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ** ** ** незаключенным, обоснованно поскольку ответчиком допущено существенное нарушение условий данного договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ), выразившегося в неоплате приобретаемого имущества.

Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ** ** ** N 4-КГ18-27, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор, может быть, расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В связи с признанием сделки недействительной, подлежит аннулированию зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество право собственности Андреевой М.А. на 1/3 доли жилого дома и 1/3 доли земельного участка.

Доводы представителя третьего лица о том, что деньги были переданы Веремьеву М.В. перед заключением договора купли продажи ** ** ** в коридоре у нотариуса, суд отклоняет. Данные доводы опровергаются сторонами по делу –истцом и ответчиком. Документального подтверждения передачи денежных средств от Андреева К.В. не имеется.

Кроме того в судебном заседании от ** ** ** представитель третьего лица указала, что деньги передавались Андреевым К.В. непосредственно Веремьеву М.В., а в судебном заседании от ** ** ** утверждала, что денежные средства передавались Андреевым К.В. вначале Андреевой М.А., а последняя передала их уже Веремьеву М.В.

Отклоняет суд и доводы представителя третьего лица о том, что данное дело связано со спором между Андреевыми по разделу совместно нажитого имущества. Так, по обстоятельствам дела срок передачи денежных средств по дополнительному соглашению (том 1, л.д. 14) указан до ** ** ** и по истечении данного срока в январе 2023 года Веремьев М.В. обратился в суд с данным иском. А иск о разделе совместно нажитого имущества между Андреевами подан в Починковский районный суд ** ** **.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Признать договор купли продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от ** ** **, заключенный между Веремьевым М.В. и Андреевой М.А., удостоверенный Шеенковой Т.В., нотариусом Починковского нотариального округа ..., реестровый № **-н/67-2021-4-205, незаключенным.

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись от ** ** ** о праве общей долевой собственности Андреевой М.А. на 1/3 долю жилого дома, расположенного по адресу: ..., кадастровый № **, и 1/3 долю земельного участка, расположенного по адресу: ..., кадастровый № **.

Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве общей долевой собственности Веремьева М.В. на 1/3 долю жилого дома, расположенного по адресу: ..., кадастровый № ** и 1/3 долю земельного участка, расположенного по адресу: ..., кадастровый № **.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Смоленский областной суд через Починковский районный суд ....

Председательствующий:                                 В.Д. Ковалев

Мотивированное решение составлено ** ** **