Решение по делу № 33-10516/2015 от 09.11.2015

Судья Калинин А.В.

Докладчик Зуева С.М. Дело №

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

Председательствующего Лимановой Н.П.

Судей: Зуевой С.М.,, Коваленко В.В.

При секретаре Близнюк Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> 10 декабря 2015года дело по апелляционной жалобе Тадер Д. Г., Тадер Е. В. на решение Заельцовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым в удовлетворении требований Тадер Д.Г. Тадер Е.В. отказано.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зуевой С.М., объяснения Тадер Е.В. и представителя Тадер Д.Г. - Пашковой Т.Е., объяснения представителя ООО «СК-Инвест» - Новиковой О.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Тадер Д. Г. и Тадер Е. В. обратились в суд с иском к ООО «СК-Инвест» о защите прав потребителей, о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве в связи с изменением площади объекта строительства, полного возмещения причиненных убытков, связанных с недостатками работы, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

В обоснование указали, что ДД.ММ.ГГГГ заключили с ООО «СК-Инвест» договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой <адрес> (по генплану) с автостоянкой № Договора по адресу: <адрес>, стр., и истцам двухкомнатную <адрес> стр., расположенную на 2 этаже указанного жилого дома общей площадью по проекту 78,74 кв.м.

Истцы обязались оплатить денежные средства в размере 4 685 030 руб. (п.п. 1.2., 3.1. договора).

Свои обязательства перед ответчиком по оплате они исполнили в полном объёме.

Однако, застройщиком обязательство, предусмотренное п.1.4. договора, а именно - передача им квартиры, состоящей из 2-х комнат, общей площадью 78,74 кв.м, застройщиком исполнено не было, поскольку квартира передана площадью 75,8 кв.м.

Поскольку стоимость жилого помещения общей площадью 78,74 кв.м составляет 4 685 030 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра - 59 500 руб., а фактически площадь оплачиваемого помещения составляет 75,8 кв.м., то его стоимостью должна быть уменьшена до 4 510 100 руб.

В претензии от ДД.ММ.ГГГГ они просили ответчика вернуть им 174 930 руб., исходя из соразмерного уменьшения цены договора до стоимости помещения в сумме 4 510 100 руб., согласно расчета: 4 685 030 руб./ 78,74 кв.м.= 59 500 руб. (стоимость одного кв.м.) х 2,94 кв. м. (разница площадей <адрес>,74-75,8 кв.м.) = 174 930 руб.

Однако застройщик - ООО «СК-Инвест» согласно платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ перечислил им только 81229 руб., произвести возврат недостающей суммы в размере 93 701 руб. отказался, сославшись на то, что исходя из смысла п.1.5. договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ изменение в сторону уменьшения или увеличения фактической площади передаваемого жилого помещения от проектной в размере 2 процентов является допустимым отклонением и перерасчет по договору производится только в пределах, превышающих допустимое отклонение фактической площади жилого помещения от проектной, а поэтому оплате со стороны застройщика подлежат 81 229 руб. пропорционально доле каждого участника долевого строительства.

Просили взыскать с ответчика:

- в пользу Тадер Д.Г.: убытки, причиненные в связи с невозвратом недостающей суммы в размере 93 701 руб., связанной с разницей стоимости квартиры, в сумме 46 850,50 руб. 50 коп.;

неустойку за нарушения сроков удовлетворения требований потребителя - 123 685, 32 руб. 32 коп.;

компенсацию причиненного морального вреда 50 000 руб.;

750 руб. - оплату за совершение нотариальных действий;

В пользу Тадер Е.В.: убытки, причиненные в связи с невозвратом недостающей суммы в размере 93 701 руб., связанной с разницей стоимости квартиры, в сумме 46 850,50 руб. 50 коп.;

неустойку за нарушения сроков удовлетворения требований потребителя - 123 685, 32 руб. 32 коп.;

компенсацию причиненного морального вреда 50 000 руб.;

750 руб. - оплату за совершение нотариальных действий.

Также истцы просили взыскать в свою пользу с ответчика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителей, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласны Тадер Е.В. и Тадер Д.Г. и в апелляционной жалобе просят решение суда отменить.

В обоснование жалобы указывают, что при изменении жилой площади на 2% или боле чем на 2% перерасчёт производится полностью, в договоре не указано, что перерасчёт цены договора производится лишь в части превышающей 2%.

Перерасчет цены договора в сторону уменьшения либо увеличения не производится, если такое изменение составляет менее 2% общей жилой площади, а если это изменение составляет 2% либо более 2% перерасчет цены договора производится полностью.

В договоре производится перерасчет цены не только, когда разница превышает 2%, но и в случаях, когда она составляет ровно 2%. (пункт Договора 1.5.:.. «или превысит указанную площадь на 2% или более чем на 2%, производится перерасчет по изменению цены Договора».).

Полагают, что им подлежала выплате не 81 229 рублей (составляющая часть разницы свыше 2%), а сумма в размере 174 930 рублей.

Ответчик, выплатив им лишь часть перерасчета, нарушил их имущественные права, исходя из неверного буквального толкования п. 5.1. Договора.

Факт изменения сторонами цены договора на сумму 81 229 рублей отсутствует.

Полагают, что их имущественные права нарушены именно неисполнением ответчиком условий пункта 1.5. Договора.

Суд первой инстанции, рассмотрев буквальное толкование пункта 1.5. пришел к ошибочному выводу об условиях изменения цены и решил, что обязательства по пункту 1.5. Договора выполнены ответчиком надлежащим образом.

По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В связи с этим ссылка истцов в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.ч.1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и апелляционном представлении, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Тадер Д.Г., Тадер Е.В. и ООО «СК-Инвест» был заключен договор участия в долевом строительстве №(л.д. 12-19), по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный жилой <адрес> (по генплану) с автостоянкой № по адресу: <адрес> стр., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцам расположенную в указанном доме <адрес> стр., общей проектной площадью 78,74 кв. м. При этом окончательное определение площади жилого помещения определяется по обмерам БТИ (п.п.1.1, 1.3, 1.4, 1.5 договора). Истцы обязались оплатить денежные средства в размере 4685030 руб. (п.п. 1.2, 3.1 договора).

Согласно кадастрового паспорта помещения (л.д. 20, 21), акта приема-передачи к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22-23) ответчик передал истцам <адрес> (по договору № стр.) площадью 75,8 кв.м, на основании произведенных замеров. Отклонение фактической общей площади жилого помещения от договорной составляет более 2 % в сторону уменьшения общей площади относительно договорной, в связи с чем застройщик возвращает истцам денежные средства в размере 81229 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. (п.2 акта).

Указанная сумма была получена истцами в установленные указанным актом сроки.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что права истцов не нарушены, поскольку квартира им передана. При этом площадь квартиры меньше на 2,94 кв.м., чем площадь, предусмотренная договором участия в долевом строительстве, что не противоречит п. 1.5 данного договора, а компенсация за площадь квартиры менее 2% от первоначальной площади им выплачена полностью.

Само по себе отклонение фактической площади квартиры от проектной не является нарушением прав истцов как потребителей, поскольку величина отклонения не указывает на отступление застройщиком от условий договора, на непригодность квартиры для проживания либо иные её недостатки.

С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии с п. 1.5. договора участия в долевом строительстве окончательное определение площади жилого помещения производится по обмерам БТИ. Площади помещений в договоре являются проектными и могут быть изменены застройщиком в ходе строительства в сторону увеличения или уменьшения. Если по результатам обмеров организации, проводящей техническую инвентаризацию объектов недвижимости, после окончания строительства Объекта общая площадь жилого помещения, передаваемой Участникам долевого строительства, окажется меньше площади, указанной в п. 1.4 настоящего договора или превысит указанную площадь на 2% или более чем на 2%, производится перерасчет по изменению цены договора. Расчет между сторонами в случае изменения площади жилого помещения производится в течение 1 (одного) месяца с момента направления застройщиком в адрес участников долевого строительства соответствующего уведомления.

Согласно кадастрового паспорта помещения, акта приема-передачи к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик передал истцам <адрес> (по договору № стр.) площадью 75,8 кв.м, то есть меньше на 2, 94 кв. м, чем предусмотрено договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Вывод суда о том, что в соответствии с п. 1.5 договора, если площадь жилого помещения по результатам обмеров БТИ увеличивается более чем на 2% от той, что зафиксирована договором (п. 1.4 договора), перерасчет производится не полностью, а лишь в части, превышающей 2%, является ошибочным.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования п. 1.5 договора следует, что при изменении жилой площади по результатам обмера БТИ на 2% или более чем на 2% производится перерасчет цены договора. при этом в пункте Договора не указано, что перерасчет цены договора производится лишь в части превышающей 2%.

Таким образом, при изменении жилой площади на 2% или более на 2%, перерасчет производится полностью.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

Судебная коллегия считает, что ответчик, выплатив истцам лишь часть перерасчета в сумме 81229 рублей, нарушил их имущественные права, исходя из неверного буквального толкования п. 1.5 договора.

Принимая во внимание изложенное, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, решение подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.

С учетом вышеизложенного судебная коллегия приходит в выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов убытков, причиненных в связи с невозвратом недостающей суммы в размере 93 701 руб., связанной с разницей стоимости квартиры, по 46 850,50 руб. 50 коп. в пользу каждого.

При этом, неустойка за нарушения сроков удовлетворения требований потребителя подлежит удовлетворению частично, поскольку в силу п. 5 ст. 28 Федерального закона РФ «О защите прав потребителей», сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Истцами заявлена неустойка в размере 247370,64 руб., что значительно превышает размер убытков, невозмещенных ответчиком истцам в предусмотренные законом сроки, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика неустойки в пределах невыплаченной в срок разницы стоимости квартиры в размере 93701 руб.

В силу ст. 15 ФЗ « О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Поскольку факт нарушения ответчиком прав истцов нашел свое подтверждение, судебная коллегия приходит выводу об удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда, определив ее в размере по 3000 руб. в пользу каждого из истцов, в соответствии с требованиями ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», с учетом степени вины ответчика, характера и объема причиненных истцам нравственных страданий, иных фактических обстоятельств, в том числе, с учетом добровольности частичной выплаты.

Пунктом 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В пункте 46 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

В связи с чем с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию штраф в размере 50% от взысканной суммы в пользу истцов, то есть в размере 48350, 50 руб. в пользу каждого.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ООО «СК-Инвест» в пользу Тадер Д.Г. и Тадер Е.В. подлежат взысканию расходы по оплате за совершение нотариальных действий в размере 750 рублей каждому.

Так же в соответствии со ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 Налогового кодекса РФ в доход местного бюджета подлежит взысканию с ООО «СК-Инвест» госпошлина в размере 10948 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Заельцовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Тадер Д.Г. Тадер Е.В. частично, удовлетворив частично апелляционную жалобу Тадер Д.Г. Тадер Е.В.

Взыскать с ООО «СК-Инвест» в пользу Тадер Е. В.. убытки, в сумме 46 850 руб. 50 коп.; неустойку за нарушения сроков удовлетворения требований потребителя - 46 850 руб. 50 коп.; компенсацию причиненного морального вреда 3 000 руб.; 750 руб. - оплату за совершение нотариальных действий, штраф в размере 48350 руб.50коп.., а всего 145801 руб.50коп.

Взыскать с ООО «СК-Инвест» в пользу Тадер Д. Г. убытки в сумме 46 850 руб. 50 коп.; неустойку за нарушения сроков удовлетворения требований потребителя - 46 850 руб. 50 коп.; компенсацию причиненного морального вреда 3 000 руб.; 750 руб. - оплату за совершение нотариальных действий, штраф в размере 48 350 руб.50коп., а всего 145 801 руб. 50коп.

Взыскать с ООО «СК-Инвест» госпошлину в размере 10 948 рублей в доход местного бюджета..

Председательствующий

Судьи :