Решение по делу № 33-891/2024 (33-10047/2023;) от 20.12.2023

УИД 29RS0023-01-2022-007147-90

Судья Дружинин И.А.                     стр. 129г                         г/п. 150 руб. 00 коп.

    Докладчик Кучьянова Е.В.       Дело № 33-891/2024                24 января 2024 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Моисеенко Н.С.,

    судей Кучьяновой Е.В., Радюка Е.В.,

    при секретаре Поташевой Р.-М.В.,

    с участием прокурора Рыбалко О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело № 2-1005/2023 по иску администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» к ФИО14 об изъятии доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение путем выкупа, по иску ФИО14 к администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» о взыскании выкупной цены за изымаемую долю в праве общей долевой собственности с апелляционными жалобами ФИО14 и администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 20 сентября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Кучьяновой Е.В., судебная коллегия

    установила:

администрация городского округа Архангельской области «Северодвинск» (далее – Администрация Северодвинска) обратилась в суд с иском к Третьяковой М.М. об изъятии доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение путем выкупа и прекращении права собственности на долю в жилом помещении (т. 1, л.д. 3-4).

В обоснование заявленного требования указано, что Третьякова М.М. является собственником 156/521 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Заключением межведомственной комиссии от 29 ноября 2016 г. выявлены основания для признания указанного многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением Заместителя Главы Администрации Северодвинска по городскому хозяйству от 27 декабря 2016 г. № 119-рг многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации Северодвинска от 26 марта 2019 г.                    № 13-пз расположенный под многоквартирным домом земельный участок с кадастровым номером № был изъят для муниципальных нужд путем предоставления возмещения за жилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме.

Многоквартирный жилой дом включен в адресную программу <адрес> «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы». В рамках реализации адресной программы Администрацией Северодвинска были проведены мероприятия по определению стоимости принадлежащей ответчику доли в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение. Согласно отчету об оценке от 28 февраля 2022 г. № 2182/19-22рс, выполненного экспертом ООО «ПРОФ-ОЦЕНКА», стоимость принадлежащей ответчику доли в квартире, с учетом доли в праве собственности на земельный участок, составила 803 000 руб., размер убытков, связанных с изъятием жилого помещения, составил 104 000 руб. Всего выкупная цена составила 907 000 руб. В адрес ответчика был направлен проект соглашения об изъятии имущества для муниципальных нужд, который ответчик получила 20 мая 2022 г., однако для заключения соглашения до настоящего времени ответчик в Администрацию Северодвинска не обратилась.

Учитывая изложенное, Администрация Северодвинска просила суд изъять у Третьяковой М.М. принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение путем выкупа по выкупной цене 907 000 руб., а также прекратить право собственности ответчика на указанную долю после выплаты ей выкупной цены.

Третьякова М.М. также обратилась в суд с иском к Администрации Северодвинска о взыскании выкупной цены за изымаемое жилое помещение, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, убытков в связи с изъятием имущества для муниципальных нужд (т. 2, л.д. 3-4).

Ссылаясь на аналогичные обстоятельства, Третьякова М.М. просила суд взыскать с Администрации Северодвинска выкупную цену за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение в размере 2 530 889 руб., включая рыночную стоимость жилого помещения в размере 1 041 000 руб., рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 1 001 000 руб., убытки, связанные с изъятием жилого помещения, в размере 284 800 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 204 089 руб.

Определением суда от 23 января 2023 г. гражданские дела объединены в одно производство (т. 2, л.д. 87).

В судебном заседании представитель Администрации Северодвинска и третьего лица КУМИ Администрации Северодвинска по доверенности Скрылева А.В. настаивала на удовлетворении исковых требований Администрации Северодвинска. Полагала, что убытки, связанные с изъятием жилого помещения, и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт возмещению не подлежат.

Третьякова М.М. в судебное заседание не явилась. Извещалась судом о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Конверт с судебным извещением вернулся в адрес суда в связи с истечением срока хранения судебной корреспонденции в организации почтовой связи.

Представитель Третьяковой М.М. на основании ордера (т. 2, л.д. 68) адвокат Антипина Л.В. в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований Третьяковой М.М.

Третье лицо Управление Росреестра по АО и НАО, извещенное надлежащим образом, своего представителя для участия в судебном заседании не направило.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело при данной явке, отказав в удовлетворении ходатайства представителя             Третьяковой М.М. об отложении рассмотрения дела в связи с непредставлением в дело каких-либо доказательств невозможности явки в судебное заседание.

Решением Северодвинского городского суда Архангельской области от 20 сентября 2023 г. постановлено:

«исковые требования администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» (ИНН 2902018137) к ФИО14 (<данные изъяты>) об изъятии доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение путем выкупа удовлетворить.

Исковые требования ФИО14 к администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» о взыскании выкупной цены за изымаемую долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, убытки удовлетворить частично.

Взыскать с администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» в пользу ФИО14 выкупную цену изымаемой для муниципальных нужд 156/521 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 941 000 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 204 089 рублей, убытки, связанные с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд в размере 34 800 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 720 рублей 04 копейки, всего взыскать 1 189 609 (Один миллион сто восемьдесят девять тысяч шестьсот девять) рублей 04 копейки.

Взыскать с администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» в пользу общества с ограниченной ответственностью «БИЛЛИОН» судебные расходы на проведение экспертизы в размере 11 652 (Одиннадцать тысяч шестьсот пятьдесят два) рубля 50 копеек.

Взыскать с ФИО14 в пользу общества с ограниченной ответственностью «БИЛЛИОН» судебные расходы на проведение экспертизы в размере 13 347 (Тринадцать тысяч триста сорок семь) рублей 50 копеек.

Взыскать с администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО12 судебные расходы на проведение экспертизы в размере 6 991 (Шесть тысяч девятьсот девяносто один) рубль 50 копеек.

Взыскать с ФИО14 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО12 судебные расходы на проведение экспертизы в размере 8 008 (Восемь тысяч восемь) рублей 50 копеек.

Прекратить право собственности ФИО14 на 156/521 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, после выплаты администрацией городского округа Архангельской области «Северодвинск» выкупной цены за изымаемое жилое помещение в размере 941 000 рублей, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 204 089 рублей, убытков в размере 34 800 рублей, всего 1 179 889 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО14 к администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» о взыскании выкупной цены за изымаемую долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение в размере 1 101 000 рублей, убытков в размере 250 000 рублей, отказать».

С данным решением стороны не согласились. Также заместителем прокурора г. Северодвинска Бостаном Е.И. подано апелляционное представление.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 24 января 2024 г. принят отказ заместителя прокурора г. Северодвинска от апелляционного представления, производство по апелляционному представлению прекращено.

В апелляционной жалобе Третьякова М.М. ссылается на несоответствие экспертного заключения ИП Мошарева А.В. от 7 августа 2023 г. № 278 требованиям закона.

При расчете средней стоимости 1 кв.м экспертом не учтена рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли Третьяковой М.М. в праве общей собственности на такое имущество.

Исходя из ответа эксперта в заключении на первый вопрос полагает, что рыночная стоимость 156/521 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> (941 000 руб.) была определена им без учета стоимости доли собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, что значительно повлияло на рыночную стоимость спорного жилого помещения, существенно уменьшило ее.

В этой связи, в основу решения по делу выводы эксперта ИП Мошарева А.В., которые имеют неустраненные противоречия, положены быть не могли.

Считает, что размер рыночной стоимости доли в праве собственности на квартиру и доли в праве собственности на земельный участок подлежал установлению по отчету ГУП АО «Фонд имущества и инвестиций» от 17 июня 2022 г. № 2-55/22, поскольку именно этим отчетом в соответствии с положениями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) последовательно определена рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом ее доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

По какой причине суд отверг выводы эксперта ГУП АО «Фонд имущества и инвестиций» о размере рыночной стоимости доли квартиры и доли в праве собственности на земельный участок, содержащиеся в отчете от 17 июня 2022 г. № 2-55/22, из решения не понятно. Мотивы несогласия с заключением ГУП АО «Фонд имущества и инвестиций» в судебном акте не приведены.

Не соглашается с выводом суда об отсутствии у нее нуждаемости в приобретении нового жилья, услугах риэлтора и нотариуса по мотиву наличия в собственности квартиры в г. Санкт-Петербурге, поскольку он не основан на законе. Взамен изымаемого жилого помещения Третьякова М.М. будет приобретать на свое имя жилое помещение в г. Санкт-Петербурге, следовательно, будет нуждаться в услугах риэлтора и нотариуса.

В апелляционной жалобе Администрация Северодвинска оспаривает решение суда в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Полагает, что она не подлежит взысканию, поскольку, приобретая 31 июля 2010 г. жилое помещение, Третьякова М.М. имела возможность выяснить сведения о техническом состоянии жилого дома, а также о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в нем, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Третьяковой М.М. Антипину Л.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы своего доверителя и возражавшей против удовлетворения жалобы противоположной стороны спора, представителя Администрации Северодвинска Ожигину Е.Р., возражавшую против удовлетворения жалобы Третьяковой М.М. и настаивавшую на доводах своей жалобы, заключение прокурора Рыбалко О.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как установлено судом первой инстанции, Третьякова М.М. является собственником 156/521 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 15-17).

Заключением межведомственной комиссии от 29 ноября 2016 г. № 20 выявлены основания для признания указанного многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу (т. 1, л.д. 10).

Распоряжением Заместителя Главы Администрации Северодвинска по городскому хозяйству от 27 декабря 2016 г. № 119-рг многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу (т. 1, л.д. 11).

Постановлением Администрации Северодвинска от 26 марта 2019 г.. № 13-пз расположенный под многоквартирным домом земельный участок с кадастровым номером 29:28:102003:7 изъят для муниципальных нужд путем предоставления возмещения за жилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме (т. 1, л.д. 13).

Многоквартирный жилой дом включен в адресную программу Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы». Срок реализации программы в отношении указанного многоквартирного дома установлен до 30 сентября 2024 г.

В рамках реализации региональной адресной программы переселения Администрацией Северодвинска в адрес Третьяковой М.М. направлен проект соглашения об изъятии имущества для муниципальных нужд, который она получила 20 мая 2022 г, но для заключения соглашения в Администрацию Северодвинска не обратилась (т. 1, л.д. 5-9). В этой связи до настоящего времени денежная компенсация за изымаемое жилое помещение Третьяковой М.М. не выплачена.

Учитывая наличие разногласий относительно размера возмещения за изымаемое жилое помещение, Третьякова М.М. и Администрация Северодвинска обратились в суд.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости включения в состав возмещения за изымаемое жилое помещение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, определив его размер с учетом выводов повторной судебной экспертизы, признанной надлежащим доказательством по делу.

С данным выводом судебная коллегия согласна, поскольку он основан на правильном применении норм материального и процессуального права, установленных судом фактических обстоятельств, надлежащей оценке собранных доказательств.

Довод апелляционной жалобы Администрации Северодвинска об отсутствии оснований для включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома в размер возмещения за изымаемое жилое помещение, причитающееся выплате Третьяковой М.М., поскольку оно приобретено ею не в порядке приватизации, а прежний его собственник Третьяков М.А. на момент покупки 31 июля 2010 г. имел возможность выяснить сведения о техническом состоянии жилого дома, основан на ошибочном токовании положений действующего законодательства.

Исходя из приведенных выше положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в состав возмещения за изымаемое жилое помещение включаются убытки, которые несет собственник жилого помещения при его изъятии, и их перечень не является исчерпывающим.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Таким образом, право собственника жилья на компенсацию ему стоимости непроизведенного капитального ремонта при изъятии жилого помещения и определении возмещения подлежит реализации путем включения указанной компенсации в выкупную цену (возмещение) изымаемого жилого помещения.

В соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в состав возмещения за изымаемое жилое помещение на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

    Как усматривается из материалов дела, первая приватизация жилого помещения в многоквартирном доме произошла 25 января 2002 года (т. 1, л.д. 217).

    Согласно заключению эксперта ИП Мошарева А.В. № 278, по состоянию на 25 января 2002 г. срок службы деревянного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на 15 лет превышал нормативный срок службы и при этом капитальный ремонт (замена) деревянных перекрытий не производился. С учетом изложенного эксперт пришел к выводу о нуждаемости исследуемого жилого дома по состоянию на 25 января 2002 г. в капитальном ремонте.

    Не оспаривая факт нуждаемости жилого дома на дату первой приватизации жилого помещения в нем в капитальном ремонте и размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, установленный судом первой инстанции, Администрация Северодвинска полагает, что отсутствуют основания для ее взыскании в пользу Третьяковой М.М.

    Вместе с тем действующее законодательство не ставит в зависимость от оснований приобретения права собственности на изымаемое жилое помещение возможность включения в размер возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в случае если установлена необходимость его проведения на дату первой приватизации жилого помещения в доме. Более того, нуждаемость многоквартирного дома в проведении капитального ремонта ограничением для приобретения права собственности на жилое помещение в нем не является и не освобождает орган местного самоуправления, обладавший ранее функциями наймодателя и не произведший капитальный ремонт, от обязанности его выполнить в будущем, несмотря на приватизацию жилых помещений в доме.

Таким образом, в пределах доводов апелляционной жалобы Администрации Северодвинска оснований для отмены судебного решения в части включения в состав возмещения за изымаемое жилое помещение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не имеется.

Не может быть признан состоятельным довод апелляционной жалобы Третьяковой М.М. о несоответствии требованиям закона экспертного заключения ИП Мошарева А.В. от 7 августа 2023 г. № 278, в связи с тем, что при расчете средней стоимости 1 кв.м не учтена рыночная стоимость общего имущества в доме, включая земельный участок под домом, с учетом ее доли в праве общей собственности на такое имущество.

    В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

    В силу ч. 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности принадлежит все общедомовое имущество. При этом собственники ограничены в праве распоряжения своей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и не могут ее отчуждать отдельно от права собственности на принадлежащие им помещения. Иными словами, доля собственника жилого помещения в доме в праве общей долевой собственности на общее имущество в нем не является самостоятельным объектом гражданского оборота.

Как следует из заключения повторной судебной экспертизы от 7 августа 2023 г. № 278, выполненной ИП Мошаревым А.В., вышеизложенные положения закона им учтены.

При этом рыночная стоимость принадлежащего истцу жилого помещения определена сравнительным методом исходя из рыночной стоимости объектов-аналогов, представляющих собой отдельные квартиры в многоквартирных домах, по общей площади приближенные к объекту оценки, с аналогичным уровнем благоустройства. Имеющиеся различия между объектом оценки и объектами-аналогами, включая местоположение, инженерные системы, площадь объекта и другие, нивелированы применением соответствующих корректировок.

При продаже таких объектов-аналогов по указанной в объявлениях рыночной стоимости к их покупателям перейдет право собственности на долю в общедомовом имуществе, включая общие помещения в доме и земельный участок. То есть рыночная стоимость продаваемых квартир уже включает в себя стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество, в том числе долю в праве собственности на земельный участок.

Соответственно, при расчете рыночной стоимости принадлежащей Третьяковой М.М. доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение в нее вошла рыночная стоимость ее доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество, включая земельный участок.

С учетом изложенного довод Третьяковой М.М. о том, что в связи с регистрацией в ЕГРН за ней права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение рыночная стоимость земельного участка и, соответственно ее доля в праве собственности на него, подлежит отдельной оценке и последующему суммированию со стоимостью изымаемого жилого помещения, не может быть признан правильным.

Согласно выписке из ЕГРН Третьякова М.М. является участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:28:102003, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру 156/521 доли в праве общей собственности на квартиру с кадастровым номером № (т. 1, л.д. 26-оборот.).

Таким образом, данная регистрационная запись подтверждает право собственности истца на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорционально размеру ее доли в праве общей собственности на жилое помещение, что полностью соответствует положениям ч. 1 ст. 36, ч. 1 ст. 37 ЖК РФ. При этом остальным собственникам жилых помещений в <адрес> также принадлежит право на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под этим домом пропорционально размеру общей площади принадлежащих им жилых помещений либо долей в праве общей собственности на них.

Иными словами, регистрация вышеуказанного права за истцом не предоставляет ей никаких преимуществ по сравнению с остальными участниками общей собственности на земельный участок, не зарегистрировавшими свои права на него. В этой связи определение размера возмещения за изымаемое жилое помещение производится с учетом вышеизложенных положений закона, что и было выполнено в рамках проведения по делу повторной судебной экспертизы ИП Мошаревым А.В.

Эксперт ГУП АО «Фонд имущества и инвестиций» вышеизложенные положения закона не учел и отдельно оценил земельный участок под жилым домом и, соответственно, его стоимость, приходящуюся на долю истца в общедомовом имуществе, суммировав с рыночной стоимостью доли в праве собственности на жилое помещение.

Таким образом, в размере определенного им возмещения за изымаемое жилое помещение стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество, включая земельный участок, учтена дважды.

Во-первых, рыночная стоимость доли в праве общей собственности на жилое помещение исчислена исходя из рыночной стоимости объектов аналогов, при продаже которых к новому собственнику переходит в том числе право собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок под домом пропорционально общей площади жилого помещения. Из определенной стоимости квадратного метра общей площади каждого объекта-аналога не исключалась стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, приходящаяся на данное жилое помещение в нем (т. 2, л.д. 48).

Во-вторых, оценка земельного участка под домом № 28/7 по ул. Советская в г. Северодвинске производилась с учетом допущения, что он является свободным и доступным для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования с назначением (разрешенным использованием) – для эксплуатации многоквартирного жилого дома. При этом в качестве объектов-аналогов использованы свободные земельные участки с разрешенным использованием – индивидуальное жилищное строительство. Определенная при таком подходе рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок суммирована со стоимостью доли в праве собственности на изымаемое жилое помещение.

Экспертом не приняты во внимание положения ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которым под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке жилого помещения не существует такого самостоятельного физического объекта как выделенная доля в общедомовом имуществе, в том числе в земельном участке, являющаяся юридически значимой величиной. Доля в общедомовом имуществе содержится в удельном весе, который приходится на площадь жилого помещения в общем объеме здания. Иной стоимости у общедомового имущества нет, т.к. даже его физического исполнения, т.е. выделения этой доли в натуре, не существует. Общедомовое имущество физически существует, но доля в праве собственности на него не выделяется, следовательно, оно самостоятельной рыночной стоимости иметь не может и подлежит оценке только в рамках единого объекта недвижимости.

Несмотря на имеющуюся математическую возможность исчисления стоимости доли в общедомовом имуществе, включая земельный участок, пропорционально общей площади принадлежащего истцу жилого помещения, целесообразность его выполнения отсутствует, поскольку она входит в изначально определенную сравнительным методом с учетом стоимости объектов-аналогов рыночную стоимость изымаемого жилого помещения.

Производя отдельную оценку рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме – земельного участка (с учетом доли собственника жилого помещения в праве общей собственности на такое имущество) как самостоятельной величины, которая затем суммируется с рыночной стоимостью жилого помещения, при определении которой в рыночную стоимость объектов аналогов входит стоимость общедомового имущества, включая земельный участок, эксперт ГУП АО «Фонд имущества и инвестиций» не указал ни одной используемой в экспертной и оценочной деятельности методики либо положений законодательства, позволяющих выполнять расчет таким образом.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно усомнился в достоверности расчета, произведенного экспертной организацией ГУП АО «Фонд имущества и инвестиций» и назначил по делу судебную экспертизу.

Принимая во внимание, что экспертное заключение ИП Мошарева А.В. от 7 августа 2023 г. № 278, соответствует требованиям действующего законодательства, регламентирующим экспертную и оценочную деятельность, подробно мотивировано, содержит в себе полные и четкие ответы на все поставленные судом вопросы, выводы эксперта основаны на проведенном исследовании, ход которого описан в заключении эксперта, суд первой инстанции, правильно оценив его применительно к требованиям положений ст.ст. 59, 60, ч.ч. 1-3 ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, принял его за основу при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о необходимости исключения из числа убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, расходов на приобретение нового жилого помещения (услугах риелтора) и оформления право собственности на него.

Поскольку никем из участвующих в деле лиц не оспаривается включение в размер возмещения за изымаемое жилое помещение убытков, связанных с переездом и транспортировкой имущества из изымаемого жилого помещения в г. Северодвинске в г. Санкт-Петербург, где в настоящее время проживает Третьякова М.М., в сумме 34 800 руб. и порядок их определения, решение суда в указанной части предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.

Действующее жилищное законодательство не ставит размер возмещения за изымаемое жилое помещение в зависимость от наличия у его собственника в собственности иного жилья, в связи с чем выводы суда об исключении из числа убытков расходов, связанных с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, являются неверными и привели к неправильному определению итогового размера возмещения.

Согласно заключению эксперта от 7 августа 2023 г. № 278 ИП Мошарева А.В. в состав понесенных собственником изымаемого объекта убытков подлежат включению в числе прочих убытки, связанные с поиском недвижимого имущества, в размере 50 000 руб., убытки, которые несет собственник в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение, – 2 000 руб. (т. 3, л.д. 59). Таким образом, с Администрации Северодвинска в пользу Третьяковой М.М. подлежит взысканию возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 1 231 889 руб. (941 000+34 800+52 000+204 089).

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы Третьяковой М.М. в части неверного определения судом размера убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, как элемента возмещения за изымаемое жилое помещение заслуживают внимания, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит изменению с принятием в этой части нового решения о взыскании с Администрации Северодвинска в пользу Третьяковой М.М. возмещения за изымаемые для муниципальных нужд 156/521 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 941 000 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 204 089 руб., убытков, связанных с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд, в размере 86 800 руб. В удовлетворении исковых требований Третьяковой М.М. к Администрации Северодвинска в остальной части следует отказать.

При этом право собственности Третьяковой М.М. на принадлежащие ей 156/521 доли в праве общей долевой собственности на изымаемое жилое помещение подлежит прекращению после выплаты ей Администрацией Северодвинска возмещения за него (выкупной цены) в полном объеме.

Изменение размера удовлетворенных исковых требований Третьяковой М.М. влечет за собой иное распределение между сторонами спора судебных расходов, что, в свою очередь, является основанием для изменения судебного решения в этой части и принятия нового решения.

Поскольку требования Третьяковой М.М. удовлетворены частично на сумму 1 231 889 руб., т.е. на 48,67% от заявленных требований в размере 2 530 889 руб., судебные расходы на оплату государственной пошлины и на проведение двух судебных экспертиз подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В этой связи с Администрации Северодвинска надлежит взыскать в пользу ООО «Биллион» судебные расходы на проведение экспертизы в размере 12 167 руб. 50 коп. (25 000 руб. х 48,67%), а с Третьяковой М.М. – 12 832 руб. 50 коп. (25 000 – 12 167,50).

    В пользу ИП Мошарева А.В. с Администрации Северодвинска необходимо взыскать судебные расходы на проведение экспертизы в размере 7 300 руб. 50 коп. (15 000 х 48,67%), а с Третьяковой М.М. – 7 699 руб. 50 коп. (15 000 – 7 300,50).

Принимая во внимание, что Третьякова М.М. при подаче иска заплатила государственную пошлину в сумме 20 854 руб. (т. 2, л.д. 5), правильно исчисленную от цены иска в размере 2 530 889 руб., то с Администрации Северодвинска в ее пользу следует взыскать в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 10 149 руб. 64 коп. (20 854 х 48,67%).

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

    решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 20 сентября 2023 г. изменить в части размера возмещения за изымаемое жилое помещение и судебных расходов, принять в указанной части новое решение.

    Взыскать с администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» в пользу ФИО14 возмещение за изымаемые для муниципальных нужд 156/521 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 941 000 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 204 089 руб., убытки, связанные с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд в размере 86 800 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 149 руб. 64 коп., всего взыскать 1 242 038 руб. 64 коп.

    Взыскать с администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» в пользу общества с ограниченной ответственностью «БИЛЛИОН» судебные расходы на проведение экспертизы в размере 12 167 руб. 50 коп.

    Взыскать с ФИО14 в пользу общества с ограниченной ответственностью «БИЛЛИОН» судебные расходы на проведение экспертизы в размере 12 832 руб. 50 коп.

    Взыскать с администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО12 судебные расходы на проведение экспертизы в размере 7 300 руб. 50 коп.

    Взыскать с ФИО14 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО12 судебные расходы на проведение экспертизы в размере 7 699 руб. 50 коп.

    Прекратить право собственности ФИО14 на 156/521 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, после выплаты администрацией городского округа Архангельской области «Северодвинск» выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

    В остальной части решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 20 сентября 2023 г. оставить без изменения.

Председательствующий                        Н.С. Моисеенко

Судьи                                     Е.В. Кучьянова

Е.В. Радюк